In de residentiële verhuisliteratuur wordt niet alleen een link gelegd tussen de (on)mogelijkheden om te ver- huizen (resulterend in een geringere verhuisdynamiek) en de kwetsbaarheid van woningmarkten, maar ook tus- sen (te) veel verhuisdynamiek en kwetsbaarheid. Zo kan veel verhuisdynamiek negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid en de sociale cohesie in buurten (zie bijvoorbeeld Gesthuizen & Veldheer 2009; Sampson et al. 1997). Omgekeerd betekent dit dat weinig verhuisdynamiek in zekere zin ook positieve gevolgen kan hebben. Ook wordt er in de literatuur een link gelegd tussen ongelijksoortige dynamiek (qua richting en samenstelling) en de kwetsbaarheid van gebieden. Als een regio te maken heeft met een vertrek van huishoudens dat niet wordt gecompenseerd door een instroom of door natuurlijke bevolkingsgroei, dan zal een regio op den duur te maken krijgen met demografische krimp, met alle ruimtelijke gevolgen van dien voor de lokale en regionale woningmarkt, de bevolkingsgerelateerde bedrijvigheid en de arbeidsmarkt (Daalhuizen et al. 2013; Verwest 2011; Verwest & Van Dam 2010).
Ook wordt gevreesd dat het vertrek van kansrijken – al dan niet in combinatie met een instroom van kansarmen (huishoudens met minder economisch kapitaal, een lager opleidingsniveau en minder cultureel kapitaal (Van Eijk 2010)) – op den duur kan resulteren in een ‘armoedecultuur’ (Permentier et al. 2011). Op het niveau van regio’s worden dergelijke processen in verband gebracht met een braindrain (zie bijvoorbeeld Venhorst et al. 2011). Voor Nederlandse buurten is echter nauwelijks ondersteuning gevonden voor het bestaan van dergelijke socialisatiemechanismen (Permentier et al. 2011). Volgens Venhorst (2012) is het bovendien de vraag of regio’s terecht vrezen voor een braindrain.
In deze studie laten we de mogelijke link tussen een ongelijksoortige dynamiek en kwetsbaarheid mede daarom buiten beschouwing en stellen we de link tussen de (on)toegankelijkheid van de woningmarkt en de kwetsbaarheid van huishoudens en daarmee woningmarktregio’s centraal.
ZES
mogelijkheden niet zozeer bepaald door de vraag of een huishouden genoeg verdient, maar vooral door de vraag of het niet te veel verdient. Sinds 2011 moeten woning- corporaties minimaal 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan de doelgroep: huishoudens met een laag inkomen tot 34.229 euro (prijspeil 2013).
Naast de financiële bereikbaarheid van het woning- aanbod, hangen de verhuismogelijkheden van huis- houdens uiteraard ook af van de mate van concurrentie (Neuteboom & Brounen 2011): hoe meer concurrenten een huishouden heeft in het voor hem betaalbare segment, hoe minder mogelijkheden er zijn om te verhuizen. In de koopsector is het woningaanbod traditioneel groter dan het aantal potentiële kopers. Volgens de Krapte-Indicator van het NVM (2014) is in de afgelopen jaren bovendien het aantal aangeboden koopwoningen per koper opgelopen als gevolg van de woningmarktcrisis. Konden kopers voor het uitbreken van de crisis kiezen uit circa 6 à 7 te koop staande woningen, in het eerste kwartaal van 2012 bestond die keuze uit bijna 28 woningen (Rabobank 2014a). In de sociale huursector is het duidelijk een ander verhaal. De lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn een indicatie dat het aantal potentiële vragers het aanbod overstijgt.
We spitsen dit hoofdstuk als gezegd toe op de toegan- kelijkheid van het woningaanbod voor woningzoekenden. Daarbij kijken we naar de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod en naar de verhouding tussen de potentiële vraag naar en het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen. Uiteraard zijn er ook andere factoren die de mogelijkheden om te verhuizen kunnen inperken, zoals de voorkeuren ten aanzien van de woning
en woonlocatie en belemmeringen voortkomend uit de huishoudenssituatie en de woonsituatie. Zo maakt de huidige woningmarktcrisis duidelijk dat moeilijkheden rondom de verkoop van de eigen woning een streep kunnen trekken door verhuisplannen. Circa 21 procent van de eigenaren-bewoners die in 2012 naar een huur- of andere koopwoning wilden verhuizen, gaf aan nog niet te zijn verhuisd vanwege het in afwachting zijn van de verkoop van de huidige woning (WoON 2012). Een uit- gebreidere toelichting op de overige factoren die een belemmerende of juist faciliterende rol kunnen spelen in het verhuisproces is te vinden in de residentiele verhuis- literatuur (zie bijvoorbeeld Clark & Dieleman 1996; De Groot 2011; Mulder & Hooimeijer 1999).
6.3 Financiële bereikbaarheid
koopsector
De koopwoningmarkt werd decennialang, eigenlijk sinds het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw, gekenmerkt door stijgende huizenprijzen. Aan deze lange periode van prijsstijgingen kwam in 2008 abrupt een einde met het uitbreken van de woningmarktcrisis. Inmiddels ligt de gemiddelde vraagprijs van een koopwoning weer op het prijsniveau van de beginjaren van de 21e eeuw (zie hoofdstuk 3). Tegelijkertijd zijn
ook de hypotheeknormen aangescherpt en zijn de reële inkomens gedaald. Het is dan ook de vraag in hoeverre voor woningzoekenden de toegankelijkheid van de koopsector in de afgelopen jaren is verbeterd. Dit vraagstuk diepen we in deze paragraaf uit. Hiertoe brengen we eerst de maximale leencapaciteit van woning zoekenden in kaart. Vervolgens kijken we welke mogelijkheden zij hebben op de koopwoningmarkt, gegeven deze maximale leencapaciteit.
Tabel 6.1
Financiële bereikbaarheid van koop- en huurwoningen in het vrije en gereguleerde segment
Corporaties Particuliere verhuurders
Eigenaren-bewoners
Huurwoningen Gereguleerde huursector (huur < liberalisatiegrens)
Sociale huursector met maximale inkomensgrens van 34.229 euro (2013)
Inkomenseis van minimaal vier keer de bruto huura
Vrije huursector
(huur >= liberalisatiegrens)
Inkomenseis van 4,5 tot 5,5 keer de bruto huur
Inkomenseis van 4,5 tot 5,5 keer de bruto huur
Koopwoningen Hypotheeknormen
(conform de GHF)
Bron: Eskinasi et al. 2012; Ministerie van Financiën 2011a; RLI 2011
a) Volgens het RLI-rapport Open deuren, dichte deuren (2011) wijzen leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) alleen woningen toe aan huishoudens waarvan het bruto maandinkomen minimaal vier keer de maandelijkse huur bedraagt. Het overgrote deel van de particuliere huurwoningen heeft echter een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Daarom is aangenomen dat de door IVBN gehanteerde inkomenseis ook van toepassing is op de gereguleerde huurwoningen in het bezit van particuliere verhuurders.
93 6 Toegankelijkheid woningmarkt |