In 2012 konden woningzoekenden voor een koopwoning gemiddeld circa 258.000 euro hypothecair lenen (tabel 6.2). In reële termen is dit circa 20.000 euro minder dan wat woningzoekenden in 2009 gemiddeld aan hypotheek konden krijgen. Deze afname laat zich verklaren door de aangescherpte hypotheeknormen, de reële inkomensdaling en vermoedelijk ook de verdampte overwaardes in de eigen woning. In reële termen konden woningzoekenden in 2012 nagenoeg even veel lenen als woningzoekenden in 2002.
Uiteraard zijn er grote verschillen tussen inkomens- groepen wat betreft de maximale hypotheeksom (tabel 6.2).9 Huishoudens met lage inkomens – die bijna
de helft vormen van de totale groep woningzoekenden (zie figuur 6.2) – konden in 2012 gemiddeld circa 102.000 euro lenen. Dit is beduidend minder dan de gemiddelde maximale hypotheeksom van 197.000 euro voor woningzoekenden met een laag middeninkomen.
95 6 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
Tabel 6.2
Gemiddelde maximale leensom* naar inkomensklasse en positie op de woningmarkt (prijspeil 2012)
Inkomensklasse 2002 2006 2009 2012 Laag inkomen 112.000 108.000 106.000 102.000 Laag middeninkomen 195.000 202.000 221.000 197.000 Middelste middeninkomen 226.000 231.000 247.000 242.000 Hoog middeninkomen 317.000 303.000 334.000 331.000 Hoog inkomen 582.000 559.000 697.000 684.000 Woningmarktpositie Starters 152.000 130.000 147.000 150.000
Doorstromers vanuit huur 184.000 159.000 186.000 171.000
Doorstromers vanuit koop 435.000 443.000 500.000 471.000
Totaal 258.000 245.000 277.000 258.000
Bron: WBO 2002, WoON vanaf 2006
*Bedragen in euro’s afgerond op 1.000-tallen.
Figuur 6.2 Starters Doorstromers vanuit huur Doorstromers vanuit koop Totaal 0 20 40 60 80 100 % woningzoekenden Bron: WoON 2012 pb l.n l Hoge inkomens Hoge middeninkomens Middelste middeninkomens Lage middeninkomens Lage inkomens
Woningzoekenden naar inkomensklasse, 2012
Hoewel alle inkomens groepen hun leencapaciteit in de afgelopen jaren zagen dalen, is de daling vooral sterk geweest onder huishoudens met lage middeninkomens. Zij zagen de leencapaciteit met circa 11 procent afnemen. De leencapaciteit verschilt ook tussen (aspirant-)starters en doorstromers op de woningmarkt; gemiddeld kunnen doorstromers met een koopwoning ten opzichte van starters drie keer zoveel hypothecair lenen (tabel 6.2). Deze verschillen in leencapaciteit zijn terug te voeren op het feit dat doorstromers met een koopwoning in een andere fase van de wooncarrière zitten en (in vergelijking
met starters) een inkomensontwikkeling hebben door- gemaakt tijdens hun arbeidscarrière. Zo heeft circa 80 procent van de starters een laag (midden)inkomen, terwijl dit voor nog geen 30 procent geldt van de doorstromers met een koopwoning (figuur 6.2).
Doorstromers beschikken niet alleen over een gemiddeld hoger inkomen, maar in veel gevallen ook over over- waarde die ze kunnen inzetten bij de financiering van een andere koopwoning.
Als gevolg van de verdampte overwaardes in de koopsector (zie ook hoofdstuk 4) zagen doorstromers met een koopwoning hun maximale leencapaciteit in de
ZES
afgelopen jaren dalen (tabel 6.2; zie ook DNB 2011b; Nibud 2011). In reële termen konden woningzoekende eigenaren-bewoners in 2012 circa 30.000 euro minder aan hypotheek krijgen dan in 2009. Voor starters is de situatie in de afgelopen jaren, ondanks de aangescherpte hypotheeknormen, juist iets verbeterd. In 2012 konden starters in reële termen 3.000 euro méér lenen voor een koopwoning dan in 2009 (tabel 6.2).
6.3.2 Financiële bereikbaarheid
koopwoningaanbod
Hoewel de maximale leencapaciteit onder woning- zoekenden gestaag is gedaald, betekent dit niet automatisch dat de financiële bereikbaarheid van koopwoningen voor woningzoekenden is verslechterd. De huizenprijzen zijn immers óók gedaald.
De financiële bereikbaarheid van koopwoningen wordt gewoonlijk afgeleid uit de mogelijkheden om met een gemiddeld inkomen een gemiddelde woning te kopen, uitgaande van het maximale hypotheekbedrag (Linneman & Megbolugbe 1992; zie ook Jewkes & Delgadillo 2010; Neuteboom & Brounen 2011). De finan- ciële bereikbaarheid wordt daarbij uitgedrukt in het aandeel huishoudens dat een gemiddelde woning (niet) kan kopen (zie bijvoorbeeld Renes et al. 2006). Als variant hierop wordt de financiële bereikbaarheid soms ook uitgedrukt in het aandeel woningen dat gemiddeld binnen het financiële bereik van huishoudens ligt (Neuteboom & Brounen 2011). Het voordeel van deze laatste benadering is dat deze meer inzicht geeft in de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt. Het kan per slot van rekening zo zijn dat de gemiddelde koopwoning voor een huishouden niet bereikbaar is, maar een groot aandeel andere koopwoningen wél.
Methodiek en bouwstenen
In een eerdere studie van het voormalige Ruimtelijk Planbureau is gekeken naar de financiële bereikbaarheid van de gehele woningvoorraad (zie Renes et al. 2006). In deze studie gaan we nog een stapje verder door de financiële bereikbaarheid van het woningaanbod in kaart te brengen. Dit doet meer recht aan het feit dat het aanbod van koopwoningen geen perfecte afspiegeling is van de totale koopwoningvoorraad; bepaalde woning- typen komen minder snel op de markt dan andere woningtypen.
We berekenen hier de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod aan de hand van twee indicatoren. De eerste indicator vertegenwoordigt, conform de methodiek van Neuteboom en Brounen (2011), het gemiddelde aandeel financieel bereikbare woningen voor woningzoekenden in de (gewenste) zoekregio. De tweede indicator, als aanvulling, is het aandeel woningzoekenden dat de gemiddelde te koop staande woning kan finan-
cieren, conform de betaalbaarheidsindex van Renes et al. (2006).
Informatie over het koopwoningaanbod is afkomstig van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM). Een nadeel van de NVM- cijfers is dat deze niet compleet zijn. Landelijk gezien heeft de NVM immers een marktaandeel van circa drie kwart. Om toch een beeld te krijgen van het totale regionale koopwoningaanbod zijn de NVM-cijfers opgehoogd met een wegingsfactor die het marktaandeel van de NVM benaderd in die regio. Het marktaandeel van de NVM is voor deze studie geschat door het aantal transacties van de NVM te vergelijken met het aantal geregistreerde transacties van het Kadaster één kwartaal later.10
Van alle beschikbare koopwoningen is gekeken naar de laatst bekende vraagprijs. Doorgaans ligt de aankoop- prijs, na onderhandelingen, een paar procent onder de vraagprijs (zie bijvoorbeeld Schilder & Conijn 2013b). Door stevig te onderhandelen kunnen financieel onbereikbare woningen (op grond van de vraagprijs) daarmee toch financieel bereikbaar worden. Dit effect wordt echter ten dele tenietgedaan door het feit dat huizenkopers norma- liter de aankoopkosten (grotendeels) meefinancieren in de hypothecaire lening, wat het aantal bereikbare woningen logischerwijze weer wat inperkt.
Het koopwoningaanbod in de (gewenste) zoekregio is voor deze studie geconfronteerd met de individuele leencapaciteit van woningzoekenden die in deze regio naar een woning zochten. Voor huishoudens die in het jaar voorafgaand aan de woononderzoeken zijn verhuisd, is verondersteld dat de huidige woonregio de enige regio is waar zij naar een woning hebben gezocht. Voor woning zoekenden die ten tijde van de woononderzoeken nog niet waren verhuisd, is de zoekregio afgeleid van informatie over de gewenste gemeente. Voor een deel van de woningzoekenden (circa 18 procent) is de locatie- voorkeur onbekend in de woononderzoeken. Voor deze groep is verondersteld dat ze op zoek zijn naar een woning in de huidige regio. Vanuit de literatuur is immers bekend dat het merendeel van de huishoudens over korte afstand verhuisd. De kans dat deze woningzoekenden uiteindelijk zullen kiezen voor een woning in de huidige woonregio is daarmee groot (zie ook De Groot et al. 2011).