De mate waarin woningzoekenden terechtkunnen op de koopwoningmarkt verschilt logischerwijze tussen inkomensgroepen (figuur 6.7). Voor woningzoekenden met lage inkomens is de koopsector, gegeven hun geringe leencapaciteit, nauwelijks bereikbaar: zij kunnen slechts 10 procent van het koopwoningaanbod financieren. Dat er klaarblijkelijk toch nog koopwoningen bereikbaar zijn
voor deze huishoudens, heeft mogelijk te maken met de aanwezigheid van overwaarde in de eigen woning. Naarmate het inkomen hoger is, ligt een groter aandeel van het koopwoningaanbod binnen het financiële bereik. Voor de woningzoekenden met de hoogste inkomens (in 2012 een inkomen vanaf 63.426 euro) is, vermoedelijk mede door opgebouwd vermogen, gemiddeld 94 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar. Dit wil overigens niet zeggen dat woningzoekenden met een hoog inkomen al deze koopwoningen in overweging zullen nemen. Doorgaans zoeken hoge- inkomensgroepen niet in de goedkopere segmenten van de woningmarkt (Clark & Dieleman 1996: 85).
In de afgelopen jaren zagen vooral de huishoudens met middeninkomens een verbetering in de mogelijkheden op de koopwoningmarkt. Voor huishoudens met hoge middeninkomens was in 2012 maar liefst 74 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar. Dit is een verbetering van 6 procentpunten ten opzichte van 2009. Voor de huishoudens in de categorie ‘middelste middeninkomens’ was in 2012 52 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar; in 2009 was dit nog 45 procent van het koopwoningaanbod. Mede door de daling in de huizenprijzen is het woningaanbod voor woningzoekenden met een middeninkomen tegenwoordig beter financieel bereikbaar dan in de jaren voor de crisis.
Niet iedereen lijkt te hebben geprofiteerd van de prijsdalingen in de koopsector. Voor jonge woning- zoekenden (met een hoofd van het huishouden jonger dan 35 jaar) hebben de huisprijsdalingen en dalende hypotheekrentes vooralsnog nauwelijks geresulteerd in
Figuur 6.7 Lage inkomens Lage midden- inkomens Middelste midden- inkomens Hoge midden- inkomens Hoge inkomens 0 20 40 60 80 100
% te koop staande woningen
Bron: NVM; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pb l.n l 2002 2006 2009 2012
Aandeel te koop staande woningen binnen financieel bereik van woningzoekenden naar inkomensklasse
101 6 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
een verbetering van de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod (figuur 6.8). Die bereikbaarheid is na de dip rond 2006 nog niet terug op het niveau van 2002. Het koopwoningaanbod is financieel gezien vooral bereikbaar voor woningzoekenden van middelbare leeftijd (in de leeftijd van 50 tot 65 jaar). Gemiddeld kunnen zij 57 procent van het koopwoningaanbod financieren. Verrassend genoeg zagen woningzoekenden van middelbare leeftijd of ouder de financiële
bereikbaarheid van het koopwoningaanbod in de afgelopen jaren verbeteren. Dit hangt vermoedelijk samen met het feit dat een deel van deze groep woningzoekenden nog altijd beschikt over overwaarde
die kan worden ingezet bij de financiering van een andere koopwoning.
Wat betreft de mogelijkheden op de koopwoningmarkt zijn er eveneens grote verschillen tussen starters en doorstromers (figuur 6.9). In lijn met de eerder gecon- stateerde verschillen in de maximale hypotheeksom, hebben doorstromers met een koopwoning veel meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt dan starters en degenen die vanuit een huurwoning willen verhuizen. Voor doorstromers met een koopwoning was in 2012 circa drie kwart van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar. Voor starters was in datzelfde jaar slechts
Figuur 6.8 18 – 24 25 – 34 35 – 49 50 – 64 65 – 79 80-plus jaar 0 20 40 60
% te koop staande woningen
Bron: NVM; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pb l.n l 2002 2006 2009 2012
Aandeel te koop staande woningen binnen financieel bereik van woningzoekenden naar leeftijd Figuur 6.9 Starters Doorstromers vanuit huur Doorstromers vanuit koop 0 20 40 60 80 100
% te koop staande woningen
Bron: NVM; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pb l.n l 2002 2006 2009 2012
ZES
20 procent van het koopwoningaanbod financieel bereik- baar, terwijl dat aandeel voor doorstromers met een huurwoning op circa 26 procent lag.
De recente daling in de huizenprijzen heeft voor starters grosso modo tot een lichte verbetering geleid van hun positie op de koopwoningmarkt. Was in 2009 circa 18 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar, in 2012 was dit aandeel licht gestegen tot circa 21 procent. Onder doorstromers met een koopwoning is de verbetering in de bereikbaarheid geringer, namelijk 1 procentpunt. Deze ontwikkeling houdt verband met de verdampte overwaardes van eigenaren-bewoners (zie ook hoofdstuk 4).
Tot slot zijn er regionaal gezien grote verschillen tussen starters en doorstromers vanuit de huursector enerzijds en doorstromers vanuit de koopsector anderzijds (figuur 6.10). Hoewel de cijfers met de nodige onzekerheid zijn omgeven vanwege het geringe aantal waarnemingen, lijken starters minder koopopties te hebben in de stede- lijke regio’s van de Noordvleugel van de Randstad, Arnhem-Nijmegen, delen van Limburg en de regio Noordoost-Noord-Brabant (‘Den Bosch’), maar ook in de meer perifeer, noordelijk gelegen regio’s. Zo konden starters in 2012 gemiddeld 88 procent van het Utrechtse koopwoningaanbod niet financieren. Starters hebben dus in zeer diverse regio’s relatief weinig koopopties. Vermoedelijk heeft dit zowel te maken met het gemiddeld lage inkomen van starters die in deze regio’s
Figuur 6.10
Aandeel te koop staande woningen buiten financieel bereik van starters en doorstromers, 2012
Starters Doorstromers vanuit huur
Doorstromers vanuit koop
Bron: NVM; WoON 2012 pbl.nl pbl.nl pbl.nl % Minder dan 70 70 – 75 75 – 80 80 of meer Onvoldoende waarnemingen (minder dan 20) % Minder dan 20 20 – 25 25 -30 30 of meer Onvoldoende waarnemingen (minder dan 20)
103 6 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
naar een woning zoeken, als met de spanning op de woningmarkt, die tot uiting komt in hoge vraagprijzen. Starters die op zoek zijn naar een woning in Zeeuws- Vlaanderen en de Kop van Noord-Holland hebben daarentegen beduidend meer koopopties: ongeveer de helft van het koopwoningaanbod ligt financieel binnen bereik. Ook Flevoland en Zuidoost-Zuid-Holland springen er in positieve zin uit: ‘slechts’ 62 procent van het koopwoningaanbod is financieel gezien onbereikbaar. Enkele uitzonderingen daargelaten, is het koopwoning- aanbod in de meeste regio’s voor doorstromers met een huurwoning beter bereikbaar dan voor starters. Zoals hiervoor is aangestipt, hebben doorstromers met een koopwoning de meeste mogelijkheden op de koop- woning markt, al zijn er grote regionale verschillen. Deze regionale variatie laat zich het beste omschrijven als een ‘regionale lappendeken’. Opvallend is dat de regio Amsterdam er in positieve zin uitspringt. Dit hangt vermoedelijk samen met het feit dat Almere tot de Amsterdamse woningmarktregio is gerekend (zie tekstkader ‘Definitie van woningmarktregio’s in hoofdstuk 2) en juist Almere wordt gekenmerkt door een relatief goedkope koopwoningvoorraad. Een andere verklaring kan worden gevonden in het feit dat woningzoekenden vaak binnen de regio willen blijven. Denkbaar is dat eigenaren-bewoners die in de regio Amsterdam naar een woning zoeken reeds woonachtig
zijn in deze regio en daarmee mogelijk over veel overwaarde beschikken die zij kunnen inzetten bij de volgende koopwoning. Vooral in Amsterdam en omstreken stegen de huizenprijzen immers sterk in de periode voorafgaand aan de woningmarktcrisis.