473 Regionale condities: demografie, economie en woningmarkt |

DRIE DRIE

20 procent goedkoper dan in 2008. In nominale termen bedroeg de prijsdaling 13 procent (CPB 2013a).6 _Deze

daling kan uiteraard ten dele het resultaat zijn van zogenoemde samenstellingseffecten. Als er op het hoogtepunt van de woningmarktbubbel veel grotere woningen op de markt werden aangeboden dan in de jaren na de crisis, dan zal dit uiteraard gevolgen hebben voor de gemiddelde vraag- en verkoopprijs. Afgaande op de vierkantemeterprijzen van te koop staande woningen, blijkt echter dat ook de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter is gedaald. Dat koopwoningen goedkoper zijn geworden, betekent overigens niet

automatisch dat de financiële bereikbaarheid van het koopaanbod is toegenomen, een vraagstuk dat nader wordt uitgediept in hoofdstuk 6. De financiële bereik- baarheid van woningen hangt immers ook af van (onder andere) de ontwikkeling op de financiële markten (zoals de hypotheekrente) en de inkomensontwikkeling. Figuur 3.16 laat zien dat de vraagprijzen van te koop staande woningen in de Noordvleugel van de Randstad en in de centraal gelegen regio’s doorgaans hoger liggen dan in meer noordelijke regio’s en aan de randen gelegen regio’s. In 2011 lag de gemiddelde vraagprijs van een

Figuur 3.17

Aantal woningen ten opzichte van aantal huishoudens

2002 pbl.nl 2006 2012 Bron: CBS Statline pbl.nl pbl.nl pbl.nl 2009 Minder dan 0,96 0,96 – 0,98

Aantal woningen per huishouden 0,98 – 1,00 1,00 of meer

DRIE

koopwoning in de regio Amsterdam rond de 264.000 euro; in Oost-Groningen en Delfzijl bedroeg de gemid- delde vraagprijs nog geen 174.000 euro. Het Gooi behoort nog altijd (ondanks de prijsdaling) tot een van de duurste regio’s, met een gemiddelde vraagprijs van meer dan 340.000 euro in 2011.

Rekening houdend met de inflatie in de periode 2002- 2012, is na het uitbreken van de crisis op de woningmarkt in 2008 de gemiddelde vraagprijs inmiddels in bijna alle regio’s gezakt tot onder het prijsniveau van 2001.7 _Zo

bedroeg in 2008 de gemiddelde vraagprijs voor een woning in de regio Amsterdam nog 303.400 euro, tegen circa 270.000 euro in 2011 (prijspeil 2012). Tegelijkertijd zijn er ook enkele regio’s waar de gemiddelde vraagprijs in 2011 rond (Zeeuws-Vlaanderen en Den Haag) of boven (Haarlem en Overig-Zeeland) de gemiddelde vraagprijs van 2001 lag. Volgens economen van de Rabobank (2014a) zijn de huizenprijzen vooral hard gedaald in regio’s waar de prijzen juist voor de crisis sterk waren gestegen. In regio’s waar de huizenprijzen minder hard stegen in de periode voorafgaand aan de crisis, zijn de prijzen na 2008 minder hard onderuitgegaan. In hoofd- stuk 6 gaan we nader in op de vraag in hoeverre de prijsdalingen hebben geleid tot een verbetering van het koopwoningaanbod voor woningzoekenden.

Het prijsniveau van woningen is een resultante van de balans tussen woningvraag en -aanbod. In regio’s waar de gemiddelde vraagprijs van een koopwoning relatief hoog ligt, zijn er doorgaans minder woningen per huishouden dan in regio’s waar de gemiddelde vraagprijs relatief laag ligt (figuur 3.17). Over de as van Amsterdam, via Amersfoort tot en met Apeldoorn is er een structureel tekort aan woningen om alle huishoudens te huisvesten. Ook in de grote steden, vooral in de Noordvleugel van de Randstad, Groningen, Arnhem-Nijmegen en Tilburg- Breda overstijgt het aantal huishoudens vrijwel altijd het aantal woningen. Een illustratie van de aantrekkings- kracht van de stad, onder andere op jongeren die er naast hun opleiding of werk de wooncarrière starten in studentenhuizen of andere samenlevingsvormen. Daarentegen tellen Zuidwest-Friesland, Delfzijl en Zeeuws-Vlaanderen structureel meer woningen dan huishoudens. De lage spanning op de woningmarkt is conform het verhoudingsgewijs lage prijsniveau en de negatieve prijsontwikkeling in deze regio’s. Dit maakt aannemelijk dat de toegankelijkheid van de woningmarkt

hier groter is dan in eerder genoemde gespannen woningmarktregio’s.

3.5 Nabeschouwing

Er bestaan grote regionale verschillen wat betreft de demografische en economische situatie en ontwik- kelingen daarin. Tezamen met de woningvoorraad beïnvloeden deze condities de ‘speelruimte’ voor huishoudens op de woningmarkt en kunnen ze effect hebben op hun positie op die markt in termen van vermogens- en betaalrisico’s en op de mogelijkheden om te verhuizen.

De huishoudensontwikkeling leidt in samenhang met de bestaande woningvoorraad tot voortdurend gespannen woningmarkten in de grootstedelijke regio’s, vooral op de as van Amsterdam via Amersfoort tot Apeldoorn. Toch daalden in de periode 2008-2012 ook in deze regio’s de huizenprijzen. Hoewel die prijzen in alle regio’s daalden, daalden ze vooral hard in regio’s waar de huizenprijzen voor de crisis juist bijzonder sterk waren gestegen. Vooral in deze regio’s valt te verwachten dat het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld is toegenomen.

Tegelijkertijd kan de prijsdaling voor woningzoekenden een positief effect hebben gehad op de toegankelijkheid van het koopwoningaanbod. Kán, want dit is deels afhankelijk van het inkomen van woningzoekenden; het inkomen is immers een belangrijke graadmeter voor de hypothecaire financieringsmogelijkheden. Tussen 2009 en 2012 is het reële inkomen echter vrijwel overal in Nederland gedaald. Bovendien steeg in een groot aantal regio’s, waaronder de regio Rijnmond en diverse perifere regio’s, de werkloosheid. Deze ontwikkelingen kunnen een rem hebben gezet op de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod. Ook kunnen ze hebben bijgedragen aan toenemende betaalrisico’s onder huishoudens.

In de volgende drie empirische hoofstukken zoomen we nader in op de financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Daarbij betrekken we ook de regionale context. In hoeverre dragen regionale condities bij aan de kwetsbaarheid van huishoudens? Maar ook: in hoeverre kunnen deze condities eventuele regionale verschillen in die kwetsbaarheid verklaren?

49