Methodiek en data
1096 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
In grote delen van het land lijkt de prijsdaling echter tot stilstand te zijn gekomen. Het is dan ook de vraag in hoeverre de financiële bereikbaarheid van het koop- woningaanbod voor de middeninkomensgroepen blijvend is verbeterd. Als de huizenprijzen de komende jaren weer gestaag gaan stijgen, en deze stijging groter is dan de algemene prijsontwikkeling, dan is het denkbaar dat woningzoekenden met een middeninkomen op een gegeven moment hun koopopties weer zullen zien afnemen.
Figuur 6.12
Aantal woningzoekenden met laag inkomen per aangeboden sociale huurwoning
2002 pbl.nl 2006 2009 2012 % 2,5 of minder 2,5 – 3,5 3,5 – 4,5 Meer dan 4,5 Onvoldoende waarnemingen (minder dan 20)
Bron: CFV; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pbl.nl
pbl.nl pbl.nl
Op dit moment wordt in de hervormingsagenda voor de woningmarkt van het kabinet-Rutte II sterk ingezet op het stimuleren van verhuizingen van huishoudens met hoge en middeninkomens die in een sociale huurwoning wonen. In de hoop dat op die manier meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de doelgroep van de sociale huursector, de lage-inkomensgroepen. Het is dan ook denkbaar dat de toegankelijkheid van de sociale huursector, in termen van het aantal woning- zoekenden met een laag inkomen per aangeboden sociale huurwoning, in de komende jaren zal verbeteren.
ZES
De vraag is echter ook wat er gebeurt met de huurprijzen van de vrijkomende huurwoningen. Als de huurprijs stijgt door huurharmonisatie en als woningcorporaties met het oog op de betaalbaarheid van het wonen weer passend- heidscriteria gaan hanteren bij de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen, dan is het nog maar de vraag in hoeverre de toegankelijkheid in de komende jaren daadwerkelijk zal verbeteren voor
woningzoekenden met een laag inkomen.
Noten
1 Nieuwbouw kan dit effect uiteraard ten dele tenietdoen. Nieuwbouw heeft namelijk een positief effect op de kans om te verhuizen naar een andere woning alsook op de doorstroomkans van huur naar koop (Renes & Jókövi 2008). 2 De groep ‘woningzoekenden’ bestaat uit huishoudens die in het jaar voorafgaand aan het woononderzoek zijn verhuisd en huishoudens die in diezelfde periode op zoek waren naar een woning maar er nog niet in zijn geslaagd te verhuizen (zie voor de methodiek over ‘afgeleide’ verhuisintenties Goetgeluk et al. 1991, 1992; De Groot 2011). Ook verhuis- geneigde huishoudens die nog geen zoekactiviteiten hebben ondernomen omdat ze in afwachting zijn van de verkoop van hun woning worden als ‘woningzoekend’ beschouwd. Omdat een deel van de woningzoekenden in periode i is verhuisd maar anderen nog zoekende zijn, wordt in de tekst soms ook gesproken over (aspirant-)starters en doorstromers; een deel van deze huishoudens is nog zoekende, een deel is reeds verhuisd. We brengen de toegankelijkheid van het woningaanbod in kaart voor huishoudens die in het jaar voorafgaand aan de woon- onderzoeken op zoek waren naar een woning. Hoewel in de tekst wordt gesproken over de toegankelijkheid in 2002, 2006, 2009 en 2012 is feitelijk gekeken naar de financiële bereikbaarheid van het woningaanbod in 2001, 2005, 2008 en 2011.
3 De afspiegeling is echter niet perfect. Zoals eerder opgemerkt in hoofdstuk 3, komen bepaalde woningtypen namelijk minder snel op de markt dan andere.
4 In bijzondere gevallen mag hiervan worden afgeweken, mits dit wordt gemotiveerd (volgens het zogenoemde ‘pas toe of leg uit-principe’ (comply or explain). In het verleden maakten kredietverstrekkers veelvuldig onterecht gebruik van deze mogelijkheid (zie bijvoorbeeld Tweede Kamer 2011a). In 2008 weken kredietverstrekkers in circa 33 procent van de gevallen af van de inkomensnorm; in 65 procent van de gevallen was de overschrijding van de norm onverantwoord (DNB & AFM 2009). De in dit onderzoek gehanteerde gegevens laten het niet toe om te bezien in welke mate deze onverantwoorde overschrijdingen daadwerkelijk hebben geleid tot een betaalrisico of zelfs feitelijke
betaalachterstanden.
5 Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelling dat een annuïteitenhypotheek wordt aangegaan met een looptijd van 30 jaar.
6 Deze minimale bedragen zijn in hoofdstuk 5 gebruikt voor de berekening van de betaalrisico’s in de huur- en de koopsector.
7 Feitelijk geldt de GHF pas sinds 2007. Toch is ook voor de onderzoeksjaren 2002 en 2006 gerekend met de maximale financieringslastpercentages van het Nibud die golden in het zoekjaar. Hoewel hypotheekverstrekkers vóór 2007 meer vrijheid hadden bij de vaststelling van de maximale hypotheek, bedroeg de hypothecaire lening in 2006 circa viermaal het inkomen (DNB & AFM 2009). Deze verhouding lijkt daarmee te passen binnen de vuistregel van de huidige Gedragscode. Afhankelijk van het inkomen, kunnen huishoudens tegenwoordig grofweg tussen de drie en zes keer het bruto inkomen aan hypotheek krijgen. In 2012 bedroeg de gemiddelde Loan-to-Income 4,4 (WoON 2012). 8 A = gmn * [(g
m – 1)/(gmn – 1)] met n = aantal perioden (ervan
uitgaande dat een hypothecaire lening in 30 jaar wordt afgelost in 360 termijnen) en gm = de gemiddelde toetsrente in het desbetreffende jaar omgerekend naar maanden (gm = gyr1/12).
9 Zie voetnoot 1 in hoofdstuk 4 voor de definitie van lage, midden- en hoge inkomens.
10 Dit doet recht aan het feit dat de NVM een verkoop registreert bij het tekenen van het koopcontract (de economische transactie), terwijl het Kadaster een verkoop registreert bij het passeren van de akten bij de notaris (de juridische transactie). Gemiddeld zitten hier enkele maanden tussen.
11 Tegelijkertijd is het ook denkbaar dat de groep woning- zoekenden in 2009 een andere groep was dan de groep woningzoekenden in 2012. Dit wordt onderschreven door het feit dat de crisis op de woningmarkt heeft geresulteerd in vraaguitval bij doorstromers; volgens Schilder en Conijn (2013c) is het aantal doorstromers binnen de koopsector in de periode 2009-2012 gehalveerd. Ook zal het koopwoning- aanbod in 2012 niet op alle punten (bijvoorbeeld naar type en prijs) vergelijkbaar zijn geweest met het koopwoning- aanbod in 2009. Dergelijke samenstellingseffecten kunnen uiteraard de ontwikkeling van het financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod beïnvloeden.
12 In 2011 was de gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen circa 255.400 euro.
13 Het opleidingsniveau is opgenomen als proxy van het huishoudensinkomen. Doordat de maximale leencapaciteit mede is afgeleid van het huishoudensinkomen, kon dat inkomen niet als verklarende variabele worden opgenomen in het regressiemodel. Zie voetnoot 4 in hoofdstuk 4 voor de gehanteerde indeling naar opleidingsniveaus.
14 Dit gemiddelde wordt naar boven getrokken door een kleine groep starters die naar verhouding veel verdient. Het maandelijkse bruto inkomen van de doorsnee starter bedraagt circa 1.900 euro.
111