Tussen 2002 en 2012 is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld sterk toegenomen. Had in 2002 slechts 6 procent van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld, in 2012 gold dit voor maar liefst 23 procent van alle eigenaren-bewoners. In absolute aantallen stonden in 2012 circa 893.000 huizen onder water. Dat is vier keer zoveel als in 2002, toen circa 216.000 eigenaren-bewoners een potentiële restschuld hadden. Zoals gezegd zijn deze potentiële restschulden in de huidige markt vooral het gevolg van een combinatie van hoge hypothecaire (en vaak deels aflossingsvrije) leningen en dalende woningprijzen (Schilder & Conijn 2012). Opgemerkt moet worden dat het CBS tot een iets hoger aandeel eigenaren-bewoners ‘met onderwaarde’
komt: in 2012 had circa 26 procent van alle eigenaren- bewoners een potentiële restschuld. In deze CBS- berekening alsook in eerdere berekeningen van het PBL (Van Middelkoop 2011) is zoals eerder opgemerkt echter – in tegenstelling tot hier – geen rekening gehouden met de aan de hypotheek gelieerde spaarpotjes die veel huishoudens hebben opgebouwd om de hypotheekschuld (al dan niet deels) af te lossen.
In 2012 bedroeg het gemiddelde bedrag waarmee huizen onder water stonden circa 36.000 euro (tabel 4.1); dit bedrag is logischerwijze (als gevolg van de verschillen in de berekeningswijze) beduidend lager dan het door het CBS berekende gemiddelde bedrag van de potentiële restschuld van circa 52.000 euro voor begin 2012 (CBS 2014b). Het gemiddelde bedrag van de potentiële restschulden is in de afgelopen jaren iets toegenomen: in de periode 2002-2009 bedroeg dat namelijk circa 30.000 euro (tabel 4.1). De mediane potentiële restschuld is al vanaf 2006 iets toegenomen; van 19.000 euro in 2006 naar 26.000 euro in 2012. Uit de stijgende mediane restschuld kan worden geconcludeerd dat het aandeel huishoudens met een hogere restschuld sterk toeneemt. Er staan in absolute zin echter ook steeds meer huizen voor een ‘beperkt bedrag’ onder water; deze woningen stonden voor de daling van de huizenprijzen ‘boven water’.
Tussen 2009 en 2012 zagen eigenaren-bewoners met overwaarde gemiddeld circa 12.000 euro aan het in de woning opgebouwde vermogen verdampen. Deze ‘verdampte overwaarde’ hangt samen met de dalende huizenprijzen, waardoor koopwoningen minder waard zijn geworden terwijl tegelijkertijd de gemiddelde hypotheekschuld toenam door de aanwas van nieuwe eigenaren-bewoners met een relatief hoge
hypotheekschuld. De verdampte overwaarde is niet gelijk
Tabel 4.1
Aandeel eigenaren-bewoners met en zonder potentiële restschuld en gemiddeld bedrag van over- of onderwaarde (bedragen x 1.000; prijspeil 2012)
2002 2006 2009 2012 % Bedrag % Bedrag % Bedrag % Bedrag
Geen restschuld 94 150 90 186 84 181 77 169 Minder dan € 10.000 2 -5 3 -5 4 -5 4 -5 € 10.000 - € 25.000 2 -17 3 -17 5 -17 7 -17 € 25.000 - € 50.000 2 -35 2 -36 4 -34 7 -36 Meer dan € 50.000 1 -96 2 -85 3 -88 5 -86 Gemiddelde restschuld (€) - -31 - -28 - -30 - -36 Mediane restschuld (€) - -19 - -19 - -21 - -26
VIER
aan het bedrag waarmee de potentiële restschuld toenam. De potentiële restschuld nam in diezelfde periode met circa 6.000 euro toe. Tabel 4.2 laat voorts zien dat de gemiddelde woningwaarde van eigenaren- bewoners met overwaarde hoger is dan de gemiddelde woningwaarde van eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld. Voor de hypotheeksom geldt juist precies het omgekeerde: eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld hebben gemiddeld genomen een duidelijk hogere hypotheek dan eigenaren-bewoners met overwaarde.
De verdampte overwaarde onderstreept het belang van aflossen op de hypotheekschuld. Voor een toe nemend aantal woningbezitters is het aflossen op de hypotheek- schuld noodzakelijk geworden om een potentiële restschuld te voorkomen. Waar voorheen potentiële restschulden al snel verdampten door continue prijsstijgingen, is hier sinds het uitbreken van de
financiële crisis (in 2007) en de neerwaartse prijzendruk (in 2008) geen sprake meer van. Deze wetenschap lijkt ook tot eigenaren-bewoners te zijn doorgedrongen. Een recente publicatie van de Nederlandsche Bank (DNB 2014) laat zien dat eigenaren-bewoners aanzienlijk aflossen op de hypotheekschuld. In de eerste drie kwartalen van 2013 losten zij circa 7 miljard euro af, wat neerkomt op ruim 1 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland. Toch betekent dit volgens DNB niet dat het restschuld- probleem binnenkort is opgelost. Het zijn namelijk vooral oudere huishoudens met relatief kleine aflossingsvrije hypotheken die extra aflossen. Huishoudens met relatief hoge woonlasten blijven kwetsbaar, aldus DNB. De mate waarin huishoudens mogelijk problemen hebben met het betalen van de maandelijkse woonlasten staat centraal in hoofdstuk 5.
De ruimte om vrijwillig extra af te lossen op de hypotheek hangt samen met het besteedbaar inkomen en eventueel spaargeld. Uit figuur 4.1 blijkt dat de meeste eigenaren-
Tabel 4.2
Vermogenscomponenten verbonden aan de eigen woning van eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld (PR) en van eigenaren-bewoners met overwaarde (OW), gemiddelde bedragen (bedragen x 1.000; prijspeil 2012)
2002 2006 2009 2012
PR OW Totaal PR OW Totaal PR OW Totaal PR OW Totaal
Woningwaarde 175 229 226 198 290 281 218 292 280 215 284 268
Hypotheekschuld 210 87 95 231 113 125 254 121 142 259 127 157
Kapitaalverzekering 4 7 7 5 9 8 5 10 9 8 12 11
Woningvermogen -31 150 138 -28 186 166 -30 181 147 -36 169 122
Bron: WBO 2002, WoON vanaf 2006
Figuur 4.1
Geen potentiële restschuld Potentiële restschuld 0 1 2 3 4 miljoen eigenaren-bewoners Bron: WoON 2012 pb l.n l Geen box3-vermogen Box3-vermogen
55 4 Vermogensrisico’s |
VIER VIER
Figuur 4.2
Aandeel eigenaren-bewoners met potentiële restschuld
2002 pbl.nl 2006 2009 2012 % 5 of minder 5 – 10 10 – 15 15 – 20 20 – 25 25 – 30 Meer dan 30
Bron: WBO 2002, WoON vanaf 2006
pbl.nl
pbl.nl pbl.nl
bewoners met een potentiële restschuld geen aanvullend vermogen hebben, of in ieder geval niet in die mate dat er vermogensrendementsheffing over verschul digd is. Deze eigenaren-bewoners kunnen derhalve niet uit het spaargeld in box 3 putten om extra af te lossen op de hypotheek om te potentiële restschuld te vermin deren; een conclusie die eerder is getrokken door de DNB (2014). Circa 17 procent van de eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld beschikt wél over spaargeld in box 3. Deze huishoudens kunnen in principe extra aflossen op de hypotheek om zo het bedrag van de
mogelijke restschuld te verminderen. Of zij dit doen, hangt onder andere af van de liquiditeit van het spaargeld, alsook van het gerealiseerde rendement op het vermogen buiten de woning in verhouding tot de kosten van de hypotheek. Omdat veel huishoudens weinig vermogen hebben, lijkt het grootste deel van de huishoudens met een potentiële restschuld voor extra aflossingen aangewezen op het besteedbaar inkomen.