Voor de huishoudens die rond 2012 naar een woning zochten, was gemiddeld circa 40 procent van alle te koop staande woningen financieel bereikbaar (figuur 6.3). Onder invloed van de huisprijsdalingen hadden woningzoekenden in 2012 dus meer mogelijk- heden op de koopwoningmarkt dan in 2006. In dat jaar, dus vlak voor het uitbreken van de crisis op de woningmarkt, was gemiddeld circa 35 procent van het
97 6 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
regionale koopwoningaanbod financieel bereikbaar. In 2012 lag de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod weer op het niveau van 2002. In het licht van de forse daling van de huizenprijzen zijn de mogelijkheden van woningzoekenden op de koopwoningmarkt tussen 2009 en 2012 slechts marginaal toegenomen. Dit hangt vermoedelijk samen met de aangescherpte hypotheeknormen en de achtergebleven inkomensontwikkeling.11
Uit figuur 6.4, waarin het aandeel woningzoekenden is weergegeven dat de gemiddelde te koop staande woning kan betalen, blijkt dat circa 35 procent van alle woning- zoekenden deze woning kan financieren.12 De grote uitzon-
dering hierop vormt 2006. In dat jaar kon slechts 30 pro-
cent de gemiddelde woning financieren. In 2006 lijkt er dus voor woningzoekenden een dieptepunt te zijn geweest in de financiële bereikbaarheid van koop woningen. Als gevolg van de regionale verschillen in huizenprijzen ligt in sommige regio’s vergeleken met andere een kleiner deel van het koopwoningaanbod binnen het financiële bereik van woningzoekenden (figuur 6.5; zie ook Renes et al. 2006). Vooral meer stedelijke regio’s lijken te worden gekenmerkt door een geringe financiële bereik- baarheid van het koopwoningaanbod. In de regio’s Amsterdam en Utrecht ligt gemiddeld circa 65 procent van het koop woning aanbod buiten het financiële bereik van woningzoekenden. Gegeven de leencapaciteit van woningzoekenden in Amsterdam en Utrecht is het
Figuur 6.3 2002 2006 2009 2012 0 10 20 30 40 50
% te koop staande woningen
Bron: NVM; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pb
l.n
l
Aandeel te koop staande woningen binnen financieel bereik van woningzoekenden
Figuur 6.4 2002 2006 2009 2012 0 10 20 30 40 50 % woningzoekenden
Bron: NVM; WBO 2002; WoON vanaf 2006
pb
l.n
l
ZES
regionale koopwoningaanbod voor velen van hen aan de dure kant. Buiten de Randstad wordt vooral Zuid- Limburg gekenmerkt door een geringe financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod. Maar liefst twee derde van het koopwoningaanbod ligt buiten het financiële bereik van degenen die in deze regio naar een woning zoeken.
De Zeeuwse koopwoningmarkt is daarentegen vrij toegankelijk: in Zeeuws-Vlaanderen ligt slechts 44 procent van het koopwoningaanbod buiten het financiële bereik van woningzoekenden in deze regio.
Ook in de Randstad zijn regio’s te vinden waar het koopwoning aanbod financieel gezien vrij goed bereik- baar is, zoals in het zuidoosten van de provincie Zuid- Holland. Opvallend is dat ook het Gooi wordt gekenmerkt door een hoog aandeel financieel bereikbare woningen, ondanks de gemiddeld hoge huizenprijzen in deze regio. De helft van alle te koop staande woningen is financieel bereikbaar voor degenen die in deze regio naar een woning zoeken. Vermoedelijk hangt dit samen met een ‘zelfselectie aan de poort’, waarbij woningzoekenden met lage inkomens op voorhand al geen voorkeur uitspreken voor een woning in het Gooi. Bekend is dat mensen hun
Figuur 6.5
Aandeel te koop staande woningen buiten financieel bereik van woningzoekenden
2002 pbl.nl 2006 2009 2012 % Minder dan 50 50 – 55 55 – 60 60 – 65 65 of meer Onvoldoende waarnemingen (minder dan 40)
Bron: NVM; WBO 2002, WoON vanaf 2006
pbl.nl
99 6 Toegankelijkheid woningmarkt |
ZES ZES
woon voorkeuren afstemmen op de mogelijkheden die zij hebben gegeven hun inkomen en de situatie op de regionale woningmarkt (De Groot et al. 2011). Figuur 6.5 laat zien dat de regionale verschillen in de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod in de tijd gezien lang niet altijd constant zijn. Zo varieert de toegankelijkheid van de koopsector in de Zaanstreek en Midden-Brabant in de loop der jaren zeer sterk. Een regio waar de financiële bereikbaarheid in alle jaren juist relatief laag was, is Amsterdam. Daartegenover staat
weer Zeeuws-Vlaanderen, waar woningzoekenden in alle jaren veel mogelijkheden hadden in de koopsector. In vrijwel alle regio’s lag het dieptepunt van de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod in 2006. Nadien is de financiële bereikbaarheid in sommige regio’s, onder invloed van de daling van de huizenprijzen, licht verbeterd. Dit is onder andere het geval in Flevoland, Zuidwest-Gelderland, het Gooi en in delen van Limburg. In andere regio’s, waaronder IJmond, Alkmaar en omgeving en de Veluwe is de financiële bereikbaarheid in de afgelopen jaren iets afgenomen. Mogelijk hangt dit
Figuur 6.6
Aandeel woningzoekenden voor wie gemiddelde te koop staande woning niet financieel bereikbaar is 2002 pbl.nl 2006 2009 2012 % Minder dan 50 50 – 55 55 – 60 60 – 65 65 of meer Onvoldoende waarnemingen (minder dan 40)
Bron: NVM; WBO 2002, WoON vanaf 2006
pbl.nl
ZES
samen met veranderingen in de samenstelling van de groep woningzoekenden en het koopwoningaanbod (zie ook voetnoot 11 van dit hoofdstuk).
In hoeverre woningzoekenden de gemiddelde te koop staande woning in de zoekregio kunnen financieren, varieert regionaal eveneens (figuur 6.6). In de stedelijke regio’s in het midden van Nederland en in de Randstad kunnen beduidend minder woningzoekenden de gemiddelde te koop staande woning financieren dan in de meer landelijke regio’s. Zo kan in de regio Amsterdam maar liefst 69 procent van de woningzoekenden de gemiddelde koopwoning niet financieren. In Zeeuws- Vlaanderen geldt dit voor slechts 46 procent. Toch zijn er ook in de Randstad regio’s waar de gemiddelde te koop staande woning voor relatief veel woningzoekenden binnen bereik ligt, zoals in Zuidoost- en Oost-Zuid- Holland en in het Gooi. In het Gooi is de gemiddelde te koop staande woning voor bijna de helft van de
woningzoekenden financieel bereikbaar. Dat is veel meer dan in sommige niet-Randstedelijke regio’s. Zo kan in Zuid-Limburg bijna drie kwart van de woningzoekenden de gemiddelde koopwoning niet financieren.