4. Context 1 Inleiding
4.6 Het Rijksvastgoedbedrijf over tijdelijk gebruik en buurtparticipatie
Tijdelijk ruimtegebruik is voor het RVB vooral vanuit financieel en strategisch oogpunt interessant. Financieel is het interessant omdat de tijdelijke gebruikers de kosten kunnen dekken voor het bezit en onderhoud van het pand, dat is zeker bij langere leegstand interessant voor het RVB (Bijlage 14). Het strategische argument heeft ermee te maken dat de lokale gebieds- en marktontwikkelingen van invloed zijn op de verkoop van het gebouw. In veranderende gebieden kan het daarom slim zijn het gebouw pas later in de verkoop te brengen en tijdelijk gebruik daarbij als middel te gebruiken om naar die verkoop te sturen (Rijksvastgoedbedrijf, 2014). Om beter te begrijpen hoe het RVB omgaat met tijdelijk ruimtegebruik en participatie moet dieper ingegaan worden op de verkoopprocedure die gehanteerd wordt. Gedurende de verkoopprocedure worden namelijk verschillende keuzes gemaakt over tijdelijk ruimtegebruik en buurtparticipatie (Bijlage 14).
4.6.1 De verkoopprocedure van het Rijksvastgoedbedrijf
Wanneer landelijke overheidspartijen gebouwen verkopen gaat dit altijd via het RVB. Lokale partijen zoals gemeentes kunnen zelf een verkoopprocedure hanteren, maar bijvoorbeeld alle ministeries en defensie verkopen hun vastgoed via het RVB. De kerntaak van het RVB is het vastgoed te verkopen wanneer het wordt opgeleverd door rijkspartners, het RVB bezit dus alleen vastgoed zolang als deze verkoopprocedure loopt. In eerste instantie wordt het vastgoed aangeboden aan rijkspartners om het over te kopen, vaak is dit bijvoorbeeld de gemeente waar het staat. Als er geen rijkspartners geïnteresseerd zijn in het vastgoed dan gaat het RVB het op de markt verkopen (Bijlage 14). Wanneer dit gebeurt betekent dit meestal dat er samengewerkt moet worden met de lokale gemeente, dit is omdat vaak een nieuw bestemmingsplan gemaakt moet worden voor het gebouw, en dat is de taak van de gemeente (Bijlage 4). Hoe deze samenwerking verder verloopt
kan veel verschillen per gebouw, uit het interview met een makelaar van het RVB bleek dat dit aan een aantal factoren ligt hoe deze verkoop verder verloopt. Voor ieder gebouw is maatwerk nodig in de verkoop omdat de bouwfysische status, omgevingsfactoren en historische kenmerken voor al het vastgoed anders zijn. Omdat er dus geen standaardprocedure bestaat voor het afstoten en steeds weer met andere gemeentes samengewerkt moet worden kan de verkoop soms wel 10 jaar duren (Bijlage 14). In paragraaf 5.6 ‘de verkoopprocedure’ wordt dieper ingegaan op welke verkoopstrategie voor de Wolvenpleingevangenis is toegepast. Gedurende deze verkoopprocedure is het voor het RVB belangrijk dat het vastgoed beveiligd en beheerd wordt om ongewenste activiteiten als kraken te voorkomen, daarom worden sinds de jaren 80 al vastgoedbeheerders geplaatst in de gebouwen. Later kreeg het RVB steeds vaker de vraag van ondernemers of er niet meer gedaan kon worden met het gebouw in deze periode van leegstand, het RVB is toen vanaf 2000 op kleine schaal gaan experimenteren met tijdelijk gebruik. De positieve strategische en financiële effecten, zoals eerder in deze paragraaf omschreven, van tijdelijk gebruik zorgde er uiteindelijk voor dat het RVB nu een gespecialiseerd team heeft die zich bezighoudt met het realiseren van tijdelijk gebruik in rijksvastgoed. De geïnterviewde makelaar van het RVB, Leon Grootkop, is hier de voorzitter van (Bijlage 14).
Wanneer de verkoopprocedure meer dan een jaar gaat duren komt het gebouw in aanmerking voor tijdelijk gebruik. Of het gebouw geschikt is voor tijdelijk gebruik hangt grotendeels van de veiligheid, er moeten bijvoorbeeld voldoende vluchtroutes zijn en de brandweer moet het brandveilig verklaren. Het RVB maakt daarna een onderscheid tussen kortdurend tijdelijk gebruik van een tot twee jaar, en langdurig gebruik van twee tot vijf jaar. Bij kortdurend gebruik worden alleen kleine ondernemingen toegestaan, zoals werkruimtes en wordt er weinig geïnvesteerd in het gebouw voor dit gebruik. Bij langdurig gebruik zijn er meer mogelijkheden, en worden ook grotere ondernemingen als horeca, evenementen en leisure activiteiten toegestaan. Hierbij investeert het RVB meer in het gebouw om dit mogelijk te maken, en is het doel dat het RVB winst gaat maken op dit gebruik (Bijlage 14).
Voordat deze tijdelijke functies erin komen wordt een uitvraag gedaan, in deze uitvraag zijn enkele eisen van het Rijksvastgoedbedrijf en de betreffende gemeente opgenomen over wat voor tijdelijke functies er mogen komen. Hierbij wordt rekening gehouden met in welke omgeving het gelegen is, wanneer dit een woonbuurt is passen ze de mogelijkheden daarop aan. Wat er in deze uitvraag staat is niet openbaar, en buurtparticipatie over de opgenomen eisen is er niet. Alleen de gemeente en het RVB beslissen hierover (Bijlage 14). Uit de verkoopprocedure van het RVB blijkt dat strategische en financiële argumenten voor het RVB het belangrijkst zijn om tijdelijk gebruik toe
te passen, bij het opzetten van deze functies met een uitvraag houden ze wel rekening met de omgeving waar het in gelegen is, maar bieden ze geen mogelijkheden tot participatie.
4.7 Deelconclusie
Tijdelijk ruimtegebruik is een recente ontwikkeling in Nederland, gebruikscycli van gebouwen worden korter en de gebruiksvormen veranderen. Tijdelijk ruimtegebruik is een vorm van gebiedsontwikkeling geworden om deze verandering tegemoet te komen, ook de gemeente Utrecht onderschrijft dit. Formele participatie daarentegen heeft een langere geschiedenis in Nederland, sinds de jaren 60 speelt deze ontwikkeling al, en inmiddels zijn er onder anderen in de algemene wet bestuursrecht wetten opgenomen over verplichte participatietrajecten (zoals zienswijzen en bezwaarschriften) die overheidspartijen moeten toepassen. De gemeente Utrecht heeft in een participatiestandaard een verder gaand stappenplan gepresenteerd voor meer buurtparticipatie. Deze participatiestandaard is echter niet bindend en hoeft dus niet toegepast te worden. Ook gebruikt de gemeente andere middelen zoals wijkraden en subsidies om meer participatie mogelijk te maken in de stad. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft daarentegen een andere visie op tijdelijk ruimtegebruik en participatie. Tijdelijk ruimtegebruik is voor het RVB vooral ondersteunden aan de verkoop, en wordt er dus voor tijdelijk gebruik gekozen vanuit financiële en strategische motieven. Bij het opzetten van deze tijdelijk functies wordt in een uitvraag rekening gehouden met wat de impact van de functies op de omgeving, dit wordt echter alleen bepaald door het RVB en de betrokken gemeente en komt dus geen buurtparticipatie aan te pas.