Waar komen Almeerders vandaan en waar gaan ze naartoe? Als we de vestigers nader beschouwen, dan valt de verschuiving op in het aandeel van herkomstregio’s in de tijd (figuur 11.4). In de jaren tachtig kwam maar liefst de helft van de vestigers uit het gebied Amsterdam1, in 2014 was dat nog maar een kwart (van 4.000 naar 2.000 vestigers per jaar). Ook vanuit ’t Gooi zien we een halvering, van 1.200 rond de eeuwwisseling naar 500 in 2014. Daarentegen is het aandeel vestigers uit het buitenland gestegen van 7 procent in de jaren negentig tot 25 procent in 2014 (van 700 in de jaren negentig naar ruim 2.000). De grootste stroom van vestigers komt echter van elders uit Nederland; ondanks een gestage daling vanaf de eeuwwisseling bedroeg het aantal vestigers in 2014 nog rond de 4.000. Kortom, vanaf de start van de nieuwe eeuw trekt Almere in absolute cijfers zowel minder mensen uit de directe regio als van verder weg, terwijl de
Figuur 11.4 1990 1995 2000 2005 2010 2015 0 2 4 6 8 duizend personen
Bron: Gemeente Almere
pb l.n l Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel 't Gooi Overig Nederland Buitenland
Vestiging naar regio van herkomst
Migratiestromen in Almere 1990 1995 2000 2005 2010 2015 0 2 4 6 8 duizend personen pb l.n l
ELF
stad steeds meer mensen trekt uit het buitenland. Deze toename uit het buitenland zien we in alle leeftijdsgroepen, en vooral uit landen in Europa en Azië. Arbeidsmigranten beschouwen Almere als een goede woonlocatie nabij werklocaties. De goede prijs- prestatieverhouding van woningen en het gemak en de snelheid van het vinden van een woning in Almere, spelen daarbij ook een rol.
Figuur 11.4 laat het vertrek zien naar bestemmingsgebied. Het vertrek naar het gebied Amsterdam schommelt al jaren, met 1.800 personen, rond de 20 procent, en het vertrek naar ’t Gooi, met 500 personen, rond de 7 procent van het totale vertrek. Ook hier is het buitenland de snelste groeier, met 1.700 personen in 2014; dit komt doordat steeds meer immigranten zich in Almere vestigen en een groot aantal van hen enkele jaren later weer vertrekt. Maar de meeste mensen (4.400) vertrekken in een gelijkmatige spreiding naar de rest van Nederland.
Resumerend
Op de suburbanisatiegolf van de jaren zeventig en tachtig en dankzij de voortgaande bevolkingsgroei in de jaren negentig is Almere gegroeid naar een middelgrote stad van 200.000 inwoners. Na 2000 nam de groei geleidelijk af. De daling van de binnenlandse migratie in deze eeuw wordt veroorzaakt door de dalende vestiging uit het binnenland, en wordt slechts gedeeltelijk gecompenseerd door de stijgende vestiging uit het buitenland. Naast het buitenland heeft Almere alleen met het gebied Amsterdam nog een positief migratiesaldo. Het geboorteoverschot leidt tot een verdere groei van de stad.
11.2 Woningbouw
De woningbouw was essentieel voor de snelle groei van de groeikern Almere. Ten eerste werd hierdoor de vestiging van jonge gezinnen mogelijk gemaakt, en ten tweede leidde dit tot een lokale geboortegolf, waardoor de bevolkingsgroei nog eens extra werd gestimuleerd. In de jaren tachtig werden gemiddeld 2.500 woningen per jaar opgeleverd. In de jaren negentig werd het tempo verder opgeschroefd naar gemiddeld 2.800 woningen per jaar. Na 2001 zette echter een daling in, waardoor de woningbouw in het eerste decennium uitkwam op zo’n 1.800 woningen per jaar. Als gevolg van de economische crisis en door beleidswijzigingen in de woningbouw zette de daling in de afgelopen jaren verder door, tot een voor Almeerse begrippen zeer laag aantal van 400 woningen in 2013 (figuur 11.5). De beleidswijzigingen in de woningbouw hadden betrekking op de keuze voor kwaliteit in plaats van kwantiteit. Almere wilde geen ‘matjes meer uitrollen’, maar kwalitatieve zaken toevoegen.
Recent lijkt de woningbouw in Almere (net als in de regio) weer wat aan te trekken. De eerste tekenen van herstel in de markt zijn zichtbaar: architecten merken een
159
11 Almere |
ELF
ELF
toenemende vraag naar opdrachten en er zijn meer ‘nachtslapers voor de deur’ voor de toewijzing van kavels. In 2014 zijn 600 woningen opgeleverd. Uitgaande van een voorzichtig herstel van de woningmarkt, houdt Almere rekening met een oplopend scenario tot circa 2.300 woningen per jaar op lange termijn.
Bij de verwachting dat het bouwtempo weer zal toenemen, spelen verschillende overwegingen een rol. Tot voor kort zat in Almere, evenals in de rest van Nederland, de woningmarkt op slot. De woningprijzen zijn hierdoor gedaald tot het niveau van het jaar 2002. In 2014 is de verkoop van woningen tot 200.000 euro weer op gang gekomen. Met de duurdere woningen gaat het echter nog moeizaam. Veel woningen staan ‘onder water’ doordat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning – als gevolg van sterk gedaalde woningprijzen. Dit trof Almere, met zijn zeer jonge woningvoorraad (en veel huishoudens die recent een woning hebben gekocht), sterker dan andere gemeenten, waardoor veel huishoudens nog onvoldoende financiële ruimte hebben om te verhuizen.2 Daarnaast zijn er veel huishoudens die hun huis te koop hebben staan, maar nog niet bereid zijn om de vraagprijs aan te passen aan de nieuwe werkelijkheid. Zij allen wachten op herstel van de woningmarkt.
Naast het aantrekken van de verkoop van betaalbare woningen, zijn er ook andere indicatoren die wijzen op een herstel van de woningmarkt, zoals het laag blijven van de leegstand, een stabiele gemiddelde woningbezetting en een toename van de
gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning. Almere kent een frictieleegstand van 2 procent die niet begint op te lopen. Alleen in nieuwbouwgebieden is de leegstand
Figuur 11.5 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 0 1 2 3 4 duizend woningen
Bron: Gemeente Almere
pb
l.n
l
ELF
wat hoger vanwege een faseverschil tussen oplevering en bewoning (volgens de registers). Dit beeld is de laatste jaren niet veranderd. De gemiddelde woningbezetting blijft stabiel op een niveau van 2,50. Alleen in nieuwbouwwoningen is de gemiddelde woningbezetting gedaald, van 2,50 naar 1,95 personen per nieuw adres. Dat betekent meer een- en tweepersoonshuishoudens en minder gezinnen met kinderen in nieuwe woningen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is in de afgelopen jaren niet gedaald, maar verder toegenomen naar 8 tot 9 jaar.
Overigens, in Almere is geen sprake van een sponswerking. Er bestaat een duidelijk verband tussen een toename van de woningvoorraad en een stijging van het aantal huishoudens. Op zich ligt dat voor de hand. Er zijn relatief weinig studentenwoningen, bijzondere woongebouwen, recreatiewoningen of bewoonde registratieve ‘niet- woningen’. Verder heeft Almere veel eengezinswoningen die minder geschikt zijn voor het inwonen door meerdere huishoudens. En, last but not least, Almere heeft relatief weinig uitwonende studenten. Extra woningen betekent voor Almere dus extra huishoudens en, omdat het meestal om jonge gezinnen gaat, ook extra geboorte en bevolkingsgroei.