Tot slot kan de opnamecapaciteit ook worden vergroot door alternatieve woonvormen. Jongeren lijken eerder genoegen te nemen met een kleine woonruimte, zolang het maar in of dicht bij de binnenstad is. Van oudsher gaat het dan om (studenten) wooneenheden, waarbij (eenpersoons)huishoudens sanitair en keuken delen. Van recenter datum is de sterke toename van het aantal (studenten)containerwoningen, die veel jongeren kunnen accommoderen zonder dat de ‘traditionele’ woningvoorraad toeneemt. Maar ook ‘doorgroei-jongeren’ tussen 25 en 40 jaar kijken in toenemende mate naar de locatie (in de stad) en minder naar de grootte of maatvoering van de woning. Daardoor is het bijvoorbeeld lucratief geworden om leegstaande kantoren (om) te bouwen tot ‘jongerenhuisvesting’. Voorbeelden zijn in Amsterdam de ombouw van het voormalig GAK-gebouw, naast de opkomst van studentenhotels en campussen – zoals de Spinozacampus in Amsterdam en de Erasmuscampus in Rotterdam.
Concluderend kan worden gesteld dat de opnamecapaciteit van de zes grote steden in de afgelopen jaren op allerlei manieren is vergroot: minder leegstand, meer adres- deling, nieuwe woonvormen en transformatie van gebouwen.
Tabel 5.2
Ontwikkeling van adresdeling
Aantal particuliere huishoudens per bewoond adres
Ontwikkeling (t.o.v. landelijk)
2002 2007 2012 2002-2007 2007-2012 Nederland 1,058 1,059 1,065 1,7% 10,2% Amsterdam 1,115 1,112 1,127 -- + Rotterdam 1,097 1,079 1,093 -- ++ Den Haag 1,126 1,120 1,116 -- -- Utrecht 1,183 1,226 1,221 ++ -- Eindhoven 1,091 1,114 1,131 ++ + Groningen 1,168 1,203 1,254 ++ ++ Bron: CBS; bewerking PBL
93
5 De stad als spons |
VIJF
VIJF
5.4 Sponswerking in de toekomst?
Van oudsher werken grote steden als een magneet op jongeren. In de laatste jaren lijkt dit nog sterker te zijn geworden. Waar in het verleden veel jonge gezinnen de stad weer verlieten (roltrap) en zich in de stedelijke randgemeenten en groeikernen vestigden, blijven tegenwoordig veel jonge gezinnen in de stad wonen. Deze extra bevolkingsgroei is in de stad opgevangen, niet alleen door de uitbreiding van de woningvoorraad in en aan de randen van de stad (Vinex-wijken), maar ook door het opvullen van de leegstand, meer adresdeling, nieuwe woonvormen en de transformatie van gebouwen tot woningen. De stedelijke woningvoorraad en ander vastgoed heeft een groot absorptievermogen en werkt als een spons.
Nu de crisis over het hoogtepunt heen lijkt te zijn en nieuwe bouwprojecten zijn begonnen, is de vraag aan de orde of deze sponswerking in de toekomst voortgaat of dat die spons weer gaat leeglopen. Een definitief antwoord op deze vraag kan niet worden gegeven, maar de volgende drie aspecten spelen hierbij een rol:
– Willen jongeren nog wel weg uit de grote stad? Is de aantrekkelijkheid van de grote stad zó sterk geworden dat jongeren er ook in de toekomst blijven wonen als ze een gezin willen stichten? Ten eerste speelt hierbij een rol dat ook de mogelijkheden voor jonge paren om in de stad (ruime) eengezinswoningen in een kindvriendelijk woonmilieu te vinden zijn toegenomen – met de ontwikkeling van nieuwe uitleg- en inbreidingslocaties en de herstructurering van oude wijken. Ten tweede zijn steden aantrekkelijke woonplekken omdat daar voor drukke gezinnen meer mogelijkheden zijn om verschillende activiteiten met elkaar te combineren (werk, zorg, voor- ziening en en vrije tijd) (zie hoofdstuk 8 en 9).
– Spelen financiële belemmeringen nog steeds een rol? Door de daling van de huizenprijzen als gevolg van de economische crisis staan veel woningen van jonge huiseigenaren ‘onder water’: hun hypotheek is hoger dan de waarde van de woning. Aangezien verhuizen zou leiden tot restschulden, zitten deze huiseigenaren min of meer gevangen in hun huidige woning en kunnen de stad niet verlaten. Recent lijken de huizenprijzen in de grote stad echter weer aan te trekken, waardoor deze restschulden wellicht op termijn weer verdampen. Bij een (verdere) opleving van de economie lijken financiële belemmeringen geen rol van betekenis meer te spelen, al zal dat van stad tot stad kunnen verschillen.
– Worden er nog nieuwe woningen in de grote stad gebouwd? En in hoeverre is de bestaande woningvoorraad in de stedelijke randgemeenten, het suburbane ommeland en de voormalige groeikernen aantrekkelijk voor stadsbewoners? De economische crisis leidde tot een terugval in de woningbouw, maar met het aantrekken van de economie en de woningbouw en het op termijn vrijkomen van grote hoeveelheden aantrekkelijke woningen in de nu sterk vergrijsde rand- gemeenten, zijn er wellicht goede kansen om straks een mooie woning buiten de grote stad te vinden. Juist de randgemeenten lijken hoog te scoren op aantrekke- lijkheid, vooral als die een historisch karakter hebben (Marlet 2009; zie ook Smit & Wassenberg 2015).
VIJF
De vraag of de sponswerking in de toekomst doorgaat, is moeilijk te beantwoorden. Daarbij komt dat de ‘bodem’ van de huishoudensverdunning hoe dan ook in zicht komt: lager dan 1 kan een gemiddelde woningbezetting immers niet komen. De stad blijft waarschijnlijk voor veel jongeren en jonge gezinnen een ideale woonplek (zie ook hoofdstuk 8 en 9). Indien de stad voldoende geschikte woningen (of alternatieve woongelegenheid) heeft, kan de spons wellicht leeglopen zonder dat er grote vertrekstromen uit de stad zijn. Mocht de spons nog verder verzadigen, dan zal een aantal huishoudens min of meer vanzelf naar de randgemeenten of groeikernen ‘overstromen’.
Noten
1 Met dank aan Frank Wassenberg (Platform31) voor de kritische reflectie op een eerdere versie van dit hoofdstuk.
2 Alle gegevens in dit hoofdstuk zijn afkomstig van CBS Statline, diverse tabellen, geraadpleegd op 16-2-2015 (bewerking PBL). De grafieken met gegevens over woningen hebben betrekking op de periode tot en met 2011. Met de invoering van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) in 2012 is een trendbreuk ontstaan, waardoor gegevens vanaf 2012 niet vergelijkbaar zijn met eerdere jaren. Indien beschikbaar is de situatie op 31-12-2011 gebruikt als indicator voor de situatie op 1-1-2012. De meeste tijdreeksen zijn ‘teruggelegd’ naar de gemeente-indeling van 2011. In de figuren wordt de ontwikkeling van het aantal woningen weergegeven. Groei van de woningvoorraad is niet synoniem met nieuwbouw: woningen kunnen ook worden gesplitst, samengevoegd, gesloopt, of een andere bestemming krijgen (of andersom). Maar waarschijnlijk geven de figuren een redelijke indicatie. Bovendien is de verandering van de voorraad woningen een betere indicator voor de toegevoegde ruimte op de woningmarkt.
3 De omvangrijke generatie geboren na de Tweede Wereldoorlog (1945-1960).
4 De ‘varkenscyclus’ is het verschijnsel in de economie dat overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen.
5 Overigens moet bij de interpretatie van (groei)cijfers wel worden bedacht dat ook administratieve ‘toevalligheden’ een rol kunnen spelen, zoals het feit dat Den Haag en Utrecht, na annexaties, veel nieuwbouw binnen de eigen gemeentegrenzen konden realiseren, terwijl de grote Rotterdamse Vinex-locatie in de gemeente Barendrecht lag. Dit heeft uiteraard invloed op waar de bevolkingsgroei wordt geregistreerd: in de grote stad, of juist erbuiten.
6 Later in dit hoofdstuk wordt ingegaan op het aantal particuliere huishoudens per (bewoond) adres. Dit is niet hetzelfde, omdat op een adres ook niet-woningen (recreatiewoningen, (on) zelfstandige studenten- en jongerenwooneenheden, woonboten en dergelijke) kunnen zijn geregistreerd en bovendien onbewoonde adressen niet worden meegenomen.
95
5 De stad als spons |
VIJF
VIJF
7 Daarnaast lijken jongeren langer bij hun ouders thuis te wonen, vooral in een aantal van de onderzochte steden. Uit gegevens van het CBS (2013) blijkt dat de gemiddelde leeftijd waarop kinderen uit huis gaan landelijk langzaam oploopt, in de vier grote steden zelfs nog sneller. Dat kan duiden op een ‘Hotel Mama-effect’, maar ook op steeds hogere kosten van het buitenshuis wonen en/of het moeilijker kunnen bemachtigen van de gewenste woonruimte. Tot slot wordt er ook wel gewezen op het fenomeen boemerangkinderen: (jong)volwassen die het ouderlijk huis reeds hadden verlaten, en minimaal vier maanden (Wobma & De Graaf 2010) weer bij hun ouders komen wonen, soms zelfs met een partner. Redenen om weer terug te keren zijn volgens deze auteurs, in volgorde van belangrijkheid: relatiebeëindiging, studie, (tijdelijke) problemen met huisvesting, terugkeer uit het buitenland, verlies of verandering van werk, zorg (aan/van ouders) en financiële motieven.