Financieringsopties voor woningeigenaren in de wijkaanpak De beoogde technische aanpassingen in gebouwen moeten door iedere gebouweigenaar

gefinancierd kunnen worden. Er zijn momenteel verschillende financieringsopties beschikbaar (Tabel 7.2) en het OKA voegt daar de gebouwgebonden financiering (GGF) aan toe. Met deze opties zal het overgrote deel van de woningeigenaren voldoende geld kunnen lenen, zowel binnen als buiten de wijkaanpak. Desondanks zal een onbekend aantal woningeigenaren geen financiering kunnen krijgen en het is de vraag wat dat betekent voor het aantal uitvoeringsplannen dat vóór 2030 tot aardgasvrije woningen zal leiden.

Toegang tot financiering

We veronderstellen dat in de wijkaanpak alleen uitvoeringsplannen worden vastgesteld in wijken waar corporaties geen problemen hebben met financiering. Voor particuliere woning- eigenaren kan onvoldoende toegang tot financiering wel een reden zijn om bezwaar te

maken tegen een uitvoeringsplan. Eigenaren van koopwoningen hebben nu al verschillende financieringsmogelijkheden: een lening uit de NEF, een bestaande of aanvullende hypotheek, een persoonlijke lening of in sommig gemeenten een erfpachtlening. Het OKA voegt daar de gebouw gebonden financiering en vrijwillige erfpacht aan toe. Voor particuliere woning- eigenaren die met al deze opties toch nog niet kunnen lenen, ook niet voor verbouwingen die (met subsidie) woonlastenneutraal zijn, gaat het rijk verkennen “op welke wijze deze

woningeigenaren hierin kunnen worden ondersteund” (OKA p.28). We veronderstellen dat gemeenten tot 2030 buurten zullen selecteren met weinig tot geen financieringsobstakels. In buurten met weinig financieringsobstakels kan de gemeente besluiten zelf de obstakels weg te nemen. Als dat onmogelijk is, dan moet de gemeente op zoek naar een andere wijk of buurt. Er lijkt een ruime interesse te bestaan in het opstellen van wijkplannen, gezien het grote aantal inschrijvingen op deelname aan de proeftuinen voor aardgasvrije wijken en de voorkeuren van grote groepen burgers om snel klimaatmaatregelen te nemen. De belofte van woonlastenneutraliteit en de beschikbaarheid van subsidies zullen die interesse zeker voeden. Uit berekeningen blijkt dat de beschikbare subsidiebudgetten bepalend zijn voor het aantal wijkplannen dat woonlastenneutraal kan worden uitgevoerd. Om bovengenoemde redenen veronderstellen we dat toegang tot financiering tot 2030 geen extra belemmering zal zijn voor de uitvoering van uitvoeringsplannen.

Looptijd van leningen en woonlastenneutraliteit

Het OKA stelt dat een verbouwing woonlastenneutraal moet zijn, ofwel “dat voor het overgrote deel van de bewoners de maandlasten van de lening die je aangaat voor de

verbouwing niet hoger zijn dan het voordeel dat je op de energierekening boekt” (OKA p.21). Leningen met een langere looptijd hebben lagere maandlasten. Bij een gegeven voordeel op de energierekening is dan per woning minder subsidie nodig om een investering woonlasten- neutraal te maken. Bij een gegeven subsidiebudget kunnen dus meer woningen worden verduurzaamd wanneer leningen over een langere periode mogen worden afgelost18_. Bij woningcorporaties zijn de afschrijvingstermijnen in de huurprijsberekening van de huur- commissie vastgesteld op 15 jaar voor installaties en 25 jaar voor isolatie. In de koopsector zijn leningen beschikbaar met looptijden die kunnen oplopen tot 30 jaar, zie Tabel 7.2. De voorgestelde gebouwgebonden financiering hanteert looptijden die overeenkomen met de gemiddelde technische levensduur van maatregelen en die kan oplopen tot 30 jaar. Tabel 7.2 Financieringsopties voor particuliere woningeigenaren, anno 2019

Soort financiering koopsector Looptijd rente Extra kosten

Spaargeld Onbeperkt 0-0,5% geen Erfpacht Onbeperkt? laag ?? Gebouwgebonden financiering Gemiddeld 30 jaar Circa 3% ?? Nieuwe hypotheek Tot 30 jaar 2-3% geen

Aanvullende hypotheek Gemiddeld 15 jaar 2-3% taxatie, notaris Lening NEF voor VvE’s 30 jaar 3,1%

Lening NEF voor particulieren 15 jaar 2,3% Consumptief krediet 10 jaar 5%

Het is onduidelijk welke looptijden van leningen gehanteerd zullen worden bij het vaststellen van de hoogte van subsidies. In de berekeningen is in de onderbandbreedte verondersteld dat zal worden aangesloten bij de bestaande leningen van het NEF aan particulieren: 15 jaar

18 _{De eis van woonlastenneutraliteit geldt alleen gedurende de looptijd van de lening. Langer aflossen maakt}

een investering niet rendabeler, maar verlaagt wel de maandlasten. Belangrijker is dat de maandelijkse baten van energiebesparing dan (volgens de woonlasteneis) over een langere periode meetellen. Daardoor is het ver- schil tussen investeringskosten en gesommeerde energiebesparingsbaten kleiner en is per woning dus minder subsidie nodig om de investering woonlastenneutraal te maken. Andersom: een kortere looptijd vergt dus meer subsidie per woning en genereert ‘gratis’ energiebesparingsbaten na aflossing van de lening.

met 2,3 procent rente. In de bovenbandbreedte is voor koopwoningen uitgegaan van 30 jaar looptijd en 3 procent rente. Mensen die de aflossing over een langere periode kunnen spreiden, hebben lagere maandlasten en zullen daarom waarschijnlijk geen bezwaar maken tegen een voorgesteld uitvoeringsplan. Dat betekent dat zij meer subsidie krijgen dan nodig is om de verbouwing voor hen rendabel te maken, gerekend over de technische levensduur. De overheid kan besparen op subsidies per woning door rekening te houden met langere looptijden, met het risico dat daardoor minder uitvoeringsplannen worden goedgekeurd.

Warmtefonds rijksoverheid

In janari 2019 heeft het kabinet voorstellen ontwikkeld voor een Warmtefonds dat iedere woningeigenaar toegang geeft tot een lening voor de verduurzaming van zijn woning, met een looptijd van 20 jaar bij 2 procent rente. Zo’n fonds kan als belangrijk psychologisch effect hebben dat het burgers overtuigt dat werkelijk iedereen een lening kan krijgen. Vergeleken met de berekende onderwaarde voor het OKA (15 jaar looptijd) leidt zo’n lening tot lagere maandlasten, zodat per woning minder subsidie nodig is voor een woonlasten- neutrale verbouwing. Toevoeging van het Warmtefonds aan het instrumentenpakket van OKA resulteert in 234.000 extra aardgasvrije woningen en 0,4 Mton extra CO2-reductie in 2030 t.o.v. de onderwaarde. In de bovenwaarde wordt de looptijd 10 jaar korter (van 30 naar 20 jaar) zodat per woning meer subsidie nodig is. Hierdoor daalt de emissiereductie met 0,4 Mton. Dat brengt de maximale emissiereductie van de gebouwde omgeving op 3,3 Mton in plaats van 3,7 Mton. Het kabinet overweegt nog andere modaliteiten maar die konden niet tijdig in deze analyse worden betrokken.