De coalitie – actoren, doelen, motieven en strategieën,

hulpbronnen en spelregels

Projectontwikkelaars zijn de centrale actoren

Projectontwikkelaars vormen een eerste groep actoren die een belangrijke rol speelt bij de totstandkoming van woon-recreatiecoalities. In vrijwel elke woon-

recreatiecoalitie zijn dergelijke partijen betrokken, soms als initiatiefnemer, soms als opdrachtnemer. Dat kunnen grote ontwikkelaars zijn, zoals AM of Bouwfonds, maar ook regionaal of lokaal werkende ontwikkelaars of particulieren (zoals bij landgoed Wittenoord). Projectontwikkelaars hebben vooral een economisch doel. Ze hopen met het ontwikkelen van een themadorp gericht op de combinatie van wonen en recreëren hun bedrijfsresultaat te stimuleren en hun winst te vergroten. Projectontwikkelaars die daarnaast het maatschappelijk verantwoord ondernemen nastreven, koppelen

woningbouw aan de bescherming en/of ontwikkeling van natuur en landschap.

De hulpbronnen die de projectontwikkelaars inbrengen zijn essentieel voor de ontwikkeling van de coalitie. Ten eerste gaat het om financiële middelen, dat wil zeggen kapitaal dat nodig is om de benodigde grondposities te verwerven en ruimtelijke ingrepen te verwezenlijken. Ten tweede beschikken projectontwikkelaars over de benodigde kennis en over het (bestuurlijke) netwerk dat

nodig is om tot realisatie over te gaan (Wittenoord en Paardendorp Velswijk).

Nieuwe bewoners – meestal kapitaalkrachtige – zijn de belangrijkste doelgroep

Een tweede belangrijke groep bestaat uit degenen die in een themadorp komen wonen of recreëren. Vaak zijn dit de uiteindelijke grondeigenaren. Deze bewoners- en/of gebruikersgroep varieert per coalitie, van een handjevol mensen (Wittenoord) tot enkele tientallen of zelfs honderdtallen (zoals in Buitenhof Lelystad, www. buitenhof-lelystad.nl). De bewoners zijn in de coalitie actief als individu, maar vormen vaak ook

bewonersverenigingen of een Vereniging van Eigenaren. Deze verenigingen zijn aanspreekpunt in

onderhandelingen met projectontwikkelaars en gemeenten (zie hierna), maar beheren ook – indien aanwezig – het collectieve groen en blauw. Het kan zelfs zo zijn dat gebruikers uiteindelijk initiatiefnemers worden (zoals in Wittenoord).

Mensen die in een themadorp gaan wonen doen dat ten eerste omdat ze zich in hoge mate identificeren met de vorm van recreatie die wordt aangeboden. Ten tweede speelt veiligheid een rol bij de keuze om in een themadorp te gaan wonen. Mensen voelen zich veiliger onder gelijkgestemden en wonen graag in een

overzichtelijke en afgeschermde omgeving (Hamers et al. 2007; Nolden 2010). Ten derde speelt het economische aspect van het themadorp een belangrijke rol: ‘De koper van een woning in een gated community denkt de waardevastheid van de woning veilig te stellen, doordat minder externe factoren die kunnen beïnvloeden’ (De Rooij 2000: 16).

Het kapitaal dat de groep gebruikers in de coalitie inbrengt, is uiteindelijk de hulpbron waar het in woon- recreatiecoalities om gaat. Projectontwikkelaars leveren in eerste instantie de investeringen, maar het zijn de gebruikers die dit uiteindelijk overnemen en de coalitie moeten dragen.

Omwonenden en maatschappelijke organisaties volgen de ontwikkelingen op de voet

Twee andere groepen die een rol van betekenis kunnen spelen, zijn omwonenden en lokale maatschappelijke organisaties, zoals dorpsbelangenverenigingen of natuurorganisaties. Soms zijn zij zelf actief in de coalitie, bijvoorbeeld door er te golfen of te wandelen, maar dit is niet altijd aan de orde.

Deze actoren zien hun omgeving veranderen en vinden hierin soms reden tot verzet. Het gaat vooral om coalities die delen van het landschap afsluiten voor niet-bewoners (Algra 2005) of een negatieve impact hebben op de landschapskwaliteit. Dit laatste uit zich voor de betrokkenen dikwijls in een verlies van uitzicht of verstoring van de privacy (Paardendorp Velswijk).

acht

Omwonenden en maatschappelijke organisaties kunnen dan proberen om de ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Hulpbronnen die ze hierbij inzetten zijn onder andere het benutten van bureaucratische procedures, bijvoorbeeld het aantekenen van bezwaar bij de gemeente of provincie tegen de aanleg van een themadorp. Ook lobbywerk bij plaatselijke politieke partijen kan worden ingezet, om het draagvlak voor het themadorp bij de lokale politiek te verminderen. Daarnaast kunnen omwonenden en maatschappelijke organisaties ook de lokale of regionale media inzetten om hun ongenoegen te uiten en daarmee het draagvlak voor het themadorp te verkleinen.

De overheid als opdrachtgever of ondersteuner

Decentrale overheden, vooral gemeenten en in mindere mate provincies, spelen vaak een centrale rol in woon- recreatiecoalities. Naast het regelen van de

ruimtelijkeordeningsprocedure, kunnen zij zelf als opdrachtgever optreden, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van een woon-recreatiecoalitie onderdeel is van gemeentelijk en/of provinciaal beleid. Dit gebeurt vooral wanneer publieke doelen moeten worden bereikt, zoals waterberging en recreatie- of natuurversterking die te koppelen zijn aan woningbouw (Knooperf de Veldboer en Perkpolder).

Overheden hebben ten eerste een sociaal-economisch doel; door het steunen of initiëren van de ontwikkeling van woon-recreatiecoalities hopen zij nieuwe inwoners en ondernemers te trekken, waarmee ze hun gemeente of provincie een impuls kunnen geven. Ten tweede neemt de overheid deel om het belang van collectieve goederen te waarborgen, zoals de verbetering van veiligheid en leefbaarheid of de bescherming van natuur en landschap. De specifieke hulpbronnen van de overheid zijn essentieel om woon-recreatiecoalities van de grond te krijgen. Vooral de formele bureaucratische middelen die de overheid tot haar beschikking heeft zijn noodzakelijk, bijvoorbeeld de bevoegdheid om bouwvergunningen of ontheffingen te verlenen. Verder gaat het ook om grondbezit of financiële middelen wanneer dergelijke coalities worden voorgefinancierd met gemeenschapsgeld, zoals de grondverwerving door de provincie bij

Perkpolder.

Interacties en spelregels

Centraal in de woon-recreatiecoalitie staat de interactie tussen projectontwikkelaars, nieuwe bewoners of omwonenden en overheden – meestal gemeenten, soms aangevuld met een provincie. Deze partijen werken samen de voorwaarden uit waaronder het themadorp van de grond kan komen. Voorbeelden van spelregels die daarbij aan de orde komen zijn rood-voor-groen, waarbij woningbouw geconcentreerd mag plaatsvinden als elders enkele hectaren groen worden aangelegd. De kosten van

het groen worden betaald uit de opbrengsten van het rood (Needham 2005). De regeling Nieuwe

Landgoederen, die veel provincies momenteel verruimen of verbijzonderen, is hiervan een helder voorbeeld (zie onder andere De Zwarte Hond & Provincie Gelderland 2010).

Wanneer de overheid collectieve opgaven verbindt aan het opzetten van de coalitie en daartoe een

samenwerking aangaat met een projectontwikkelaar gebeurt dit in de vorm van een PPS-constructie (publiek- private samenwerking). Het is daarbij de afspraak dat de kosten voor het planvormingstraject worden verdeeld tussen de ontwikkelende partijen. In de praktijk draait het bij PPS vaak om het verdelen van zeggenschap, risico’s, kosten en opbrengsten (Buitelaar 2010).

Verder worden er afspraken gemaakt over het beheer van collectieve voorzieningen. Bewoners van de afgeschermde woondomeinen en de exploitant van de recreatievorm doen dit vaak samen. Ze gaan bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren aan en zetten die in voor onderhoud en beheer. Zij zijn immers, anders dan bijvoorbeeld bij de aanleg van nieuwe natuur, de directe eigenaren en gebruikers van de nieuwe voorzieningen (Beun & Hillebrand 2007; voorbeelden zijn Wittenoord en Paardendorp Velswijk).

Bij de totstandkoming van veel woon-recreatiecoalities blijft de interactie beperkt tot deze actoren.

Omwonenden en maatschappelijke organisaties worden niet betrokken bij de plannen en de uitvoering daarvan, maar pas bij de terinzagelegging tijdens de

bestemmingsplanwijziging. Er zijn echter ook coalities die een opener karakter hebben. De plannen worden van tevoren voorgelegd aan geïnteresseerden, die vervolgens de ruimte krijgen hun mening te geven om zo het uiteindelijke ontwerp mede te bepalen (Paardendorp Velswijk). Dit lijkt het draagvlak voor de coalitie in kwestie te verhogen.

8.3 Prestaties ten aanzien van de

kwaliteit van het platteland

Planet

Vanwege de komst van nieuwe mensen die ook nog eens intensief recreëren, oefenen woon-recreatiecoalities druk uit op de natuurlijke omgeving. Ook kunnen de

oorspronkelijke functies van het gebied worden verstoord. De rust verdwijnt bijvoorbeeld of het vogelbestand verandert, met gevolgen voor de natuur. De mate van de verstoring hangt ten eerste af van de oorspronkelijke gesteldheid van het te ontwikkelen gebied; gaat het om een mooi natuurgebied of om een te saneren vuilstortplaats of intensieve veehouderij (Bullens 2011)? Ten tweede is de doelstelling van de coalitie van

acht acht

belang: hoe intensief wordt het nieuwe terrein gebruikt, en is er aandacht voor versterking van natuur en landschap? Goede landschappelijke inpassing of het ontwikkelen van nieuwe natuur kan de overlast compenseren.

Ook als dit de doelstelling is, betekent dat niet dat er voldoende maatregelen worden getroffen om deze waarden in de toekomst op peil te houden. De plannen zijn meestal erg in zichzelf gericht; er wordt nauwelijks gekeken naar het effect in het grotere geheel van het landschap en de landschapsontwikkeling. Soms past zo’n nieuw element gewoon niet in de schaal of de structuur van het oude landschap. Of is het beheer niet goed geregeld: er wordt wel natuur aangelegd, maar niet onderhouden, met een tegengesteld effect. Ook kan het (voor het eerst) toelaten van nieuwe bebouwing voor bewoning en recreatie het begin zijn van een hellend vlak: er komt meer bebouwing, er is immers een trend gezet. Het is van belang dit scherp in de gaten te houden. Dit stelt wel eisen aan de capaciteit van

plattelands gemeenten.

Profit

Het gebied waarin woon-recreatiecoalities worden ontwikkeld, krijgt een nieuwe bestemming, overwegend wonen en recreatie. Vanuit economisch perspectief betekent dit de ontwikkeling van een aanzienlijke meerwaarde, in de vorm van de woningen in de aangelegde themadorpen en de nieuwe recreatieve voorzieningen. Ook is sprake van het ontstaan van extra werkgelegenheid. Dit betreft de tijdelijke

werkgelegenheid die gepaard gaat met de bouw, aanleg en verkoop van de coalitie, maar er ontstaat ook permanente werkgelegenheid bij het beheer en de exploitatie van golfterreinen, jachthavens of ruitercentra. De nieuwe werkgelegenheid moet wel worden afgezet tegen het aantal arbeidsplaatsen dat verloren gaat met het verdwijnen van de oorspronkelijke functie

(bijvoorbeeld een intensieve veehouderij).

People

Voor de nieuwe bewoners neemt door de komst van de coalitie de belevingswaarde toe. Deze mensen krijgen immers toegang tot een mooie landschappelijke omgeving en uitgebreide recreatieve voorzieningen. Of dit voor omwonenden ook het geval is, is afhankelijk van de mate van openbare toegankelijkheid van het terrein. Omwonenden kunnen het gevoel krijgen buitenstaanders te zijn en zien soms daadwerkelijk de toegang tot een voorheen open landschap geblokkeerd. Dat kan visueel zijn: een onderbroken uitzicht. Maar ook functionele belemmeringen kunnen optreden: een pad dat verdwijnt of informele struinnatuur die wordt ‘opgeruimd’. Naast de mate van toegankelijkheid geldt ook in dit opzicht dat de nieuwe situatie moet worden afgezet tegen de oude.

Een te saneren plek kan eerder op draagvlak voor verandering rekenen dan ingrijpen op een van oudsher bestaande plek (zie bijvoorbeeld Paardendorp Velswijk). Daarnaast speelt de (on)omkeerbaarheid van de ruimtelijke ingreep een rol. Een nieuwe functie in het landelijk gebied (bijvoorbeeld zorg) kan op de langere termijn ook het evenwicht in dat gebied verstoren. Wat gebeurt er bijvoorbeeld met de bebouwing wanneer het initiatief mislukt en de bebouwing weer te koop komt? Dan kan er gemakkelijk een andere, minder gewenste functie in terechtkomen. Van een positieve ontwikkeling is wel sprake wanneer de toegankelijkheid toeneemt, zoals bij landgoed Wittenoord, waar 90 procent van het ontwikkelde landgoed openbaar toegankelijk is geworden.