Gedeputeerde Staten van Gelderland

(1)

Gedeputeerde Staten van Gelderland

Antwoord op Statenvragen PS2021-606

De leden van Provinciale Staten

Beantwoording schriftelijke Statenvragen FVD: Provincie Gelderland wil grond onder woningen kopen

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement van Orde Provinciale Staten van Gelderland doen wij u hieronder het antwoord van ons college op de vragen van Kees Claassen toekomen.

Vraag 1:

Is het college bekend met artikel van het AD ‘Provincie Gelderland wil grond onder woningen kopen zodat huizen betaalbaar worden voor iedereen’ verschenen op 19 juli 2021?

Antwoord:

Ja. De helft van de statenvragen verwijst naar een artikel in het AD:

https://www.ad.nl/wonen/provincie-gelderland-wil-grond-onder-woningen-kopen-zodat-huizen- betaalbaar-worden-voor-iedereen~aef9a45e/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F.

Dit is geschreven over het Gelders Woonfonds dat als voorstel ter besluitvorming voorligt bij Provinciale Staten (PS 2021-556). In dat voorstel en de bijlage die daarbij zit staan de antwoorden op onderstaande vragen 1- 12 en daarom wordt naar deze statenbrief en bijlagen verwezen.

Vraag 2:

Hoe voorkomt de Provincie dat deze woningen worden opgekocht door speculanten?

Antwoord:

Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556: antwoord op vraag 4 onder het kopje ‘Kopers’:

“Deze erfpachtconstructie is bedoeld voor natuurlijke personen en zelfbewoningsplicht wordt onderdeel van het contract.” Door deze zelfbewoningsplicht kunnen speculanten deze woningen niet kopen.

Vraag 3:

Klopt het dat dit via een erfpachtconstructie moet gebeuren? Zo ja, welke afspraken worden er gemaakt over de vaststelling en prijsontwikkeling van het

erfpachtcanon (de vergoeding)? Zo nee, welke andere constructie heeft het college voor ogen?

Datum

28 september 2021 Zaaknummer 2020-007927 Inlichtingen bij Provincieloket 026 359 99 99 post@gelderland.nl Blad1 van 6

(2)

^Datum

28 september 2021 Zaaknummer 2020-007927 Blad

2 van 6

Antwoord:

Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556. Antwoord op vraag 3 onder kopje ‘Inhoud’:

“Het fonds wordt in deze constructie bloot eigenaar van de grond waar de woning op staat.

De bijbehorende erfpachtcanon wordt in één keer afgekocht. Hiervoor betaalt de koper dus geen maandelijkse canon. Door de erfpacht ligt de koopsom voor de koper behoorlijk lager dan de marktwaarde. Dit maakt het krijgen van een hypotheek makkelijker voor

woningzoekers met een laag- of middeninkomen.”

Vraag 4:

Bureau Berenschot heeft onlangs een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar erfpacht in Amsterdam, in opdracht van de gemeenteraad. De onderzoekers stellen het hele stelsel ter discussie: erfpacht begint steeds meer kenmerken te krijgen van een extra belasting op wonen op gemeentegrond. Hoe voorkomt het college dat dit soort problematiek ontstaat in Gelderland?

Antwoord:

Zie antwoord op vraag 3 de erfpachtcanon wordt €0.

Vraag 5:

Hoe voorkomt het college dat één van de woningen bij doorverkoop alsnog in het dure segment terechtkomt?

Antwoord:

Zie blz 2 statenbrief PS2021-556 onder kopje ‘hoe werkt het’: “Aangezien de woning bij de start een betaalbare woning was zal deze bij de vervolgverkoop in elk geval niet in het zeer dure segment terecht komen.” Doordat de woning inclusief grond op de vrije markt verkocht wordt zal in elk geval ook de grondwaarde door de volgende koper betaald moeten worden.

Vraag 6:

Mag de Provincie ervoor kiezen om bij doorverkoop van het huis, de grond te behouden? Zo ja, mag de Provincie hier dan een windturbine of zonneveld op plaatsen?

Antwoord:

Volgens dit voorstel gaat de woning zonder erfpacht de markt op. Woning en grond worden dus tegelijk verkocht. Anders dan bij koopgarant blijft de grond niet in bezit van het fonds.

Vraag 7:

Gaat het fonds onderhandelen over de duurzaamheidseisen aan de bouw? Zo ja, waarom?

Antwoord:

Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556. Antwoord op vraag 1 onder kopje ‘Juridisch’:

“Aangezien we medefinancier worden bij locaties kunnen we ook eisen stellen bv op het gebied van circulariteit, natuurinclusiviteit of klimaatadaptatie. Deze extra eisen zouden niet moeten zorgen voor een prijsstijging en/of vertraging van de bouw.”

(3)

^Datum

3 van 6

Circulair, klimaatadaptief, natuurinclusief en energiezuinig bouwen zijn zaken die belangrijk zijn voor een fijne woning en leefomgeving op de korte en lange termijn en worden in de

omgevingsvisie ook als provinciale ambities benoemd.

Vraag 8:

Wat gebeurt er met de hoogte van de grondprijzen als een provinciale overheid zich meldt als grote koper?

Antwoord:

Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556. Antwoord op vraag 2 onder kopje ‘’Financieel algemeen’: “Bij een koopgarantconstructie is deze (invloed op grondprijzen) er niet. Het gaat om individuele, meestal bestaande, huizen waarbij de koper het initiatief neemt. Bij een Woonfonds Gelderland gericht op versnelling zal het om nieuwbouwlocaties gaan waar dit risico wel speelt. In geval van actief grondbeleid van gemeenten dragen gemeenten verantwoordelijkheid voor het aanbieden van gronden tegen een marktconforme prijs. Een overgewaardeerde grond resulteert alsnog in te hoge woningprijzen, die een gemeente dan via de erfpachtconstructie aan de provincie zou kunnen doorschuiven. Een reële grondprijs die overeenkomt met de grondwaarde is

belangrijk. Omdat het om bestaande ontwikkelingslocaties gaat zijn de grondprijzen al bekend en zal de wens van de provincie om mee te financieren geen invloed hebben.”

Vraag 9:

Deelt het college de opvatting van FVD dat projectontwikkelaars door dit plan een dief van hun eigen portemonnee zouden zijn als zij niet standaard een hogere prijs zouden rekenen, voor het geval de Provincie later besluit om in te stappen bij dit bestaande project? Zo nee, waarom niet?

Antwoord:

Nee. Zie vraag 8.

Vraag 10:

Hoe garandeert het college dat het bedrag dat de Provincie betaalt voor de grond leidt tot een één- op-één verlaging van de verkoopprijs van de koopwoning?

Antwoord:

Het fonds koopt de grond onder de woning. De koper hoeft deze grond dus niet te kopen en dat verlaagt de aankooprijs. Daar staat natuurlijk tegenover dat de koper deze grond ook niet in bezit krijgt en niet van de waardestijging kan profiteren of het verlies van de waardedaling hoeft te nemen. Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556. Antwoord op vraag 7 onder kopje ‘Inhoud’.

Vraag 11:

Klopt het dat hypotheekverstrekkers erfpacht zien als een risico en daarvoor minder gunstige hypotheken verstrekken? Zo nee, waarom niet?

Antwoord:

Ja, Zie Q&A bijlage bij statenbrief PS2021-556. Antwoord op vraag 1 onder kopje ‘’Kopers’: “Een neveneffect is dat hun woonlasten ook lager zijn per maand dan voor andere kopers.

(4)

^Datum

4 van 6

Dit effect wordt deels teniet gedaan doordat er een risico-opslag bij de hypotheek komt omdat hypotheekverstrekkers erfpacht als risico zien.”

Vraag 12:

Is het college bekend met de voorspelling van het World Economic Forum (WEF) dat burgers in 2030 niets bezitten (dus ook geen grond) en wel gelukkig zijn? Levert het college met deze grondaankoop een wezenlijke bijdrage aan het uitkomen van deze voorspelling? Zo nee, waarom niet?

Antwoord:

Nee, deze voorspelling is niet gedaan door het WEF. Wij hebben deze dan ook niet meegenomen in de uitwerking van het voorstel.

Vraag 13:

Hoeveel asielzoekers, statushouders en arbeidsmigranten zijn geregistreerd als woonachtig in Gelderland?

Antwoord:

Voor arbeidsmigranten laten we dit jaar de cijfers actualiseren voor Gelderland waarmee we een reële inschatting kunnen doen per gemeente van het aantal daar verblijvende arbeidsmigranten.

Voor het aantal statushouders houden wij alleen toezicht op de taakstelling die elke gemeente krijgt van het Rijk om te huisvesten. Wij registreren verder niet hoeveel statushouders ergens wonen.

Ook het aantal asielzoekers wordt niet door de provincie bijgehouden.

Vraag 14:

Welk percentage van de woningen in Gelderland wordt momenteel bewoond door asielzoekers, statushouders en arbeidsmigranten? Hoeveel woningen zijn dat?

Antwoord:

Dat wordt niet geregistreerd.

Vraag 15:

Hoeveel asielzoekers, statushouders en arbeidsmigranten zijn geregistreerd als woningzoekend in Gelderland?

Antwoord:

Asielzoekers kunnen zich niet als woningzoekende inschrijven, dus dat aantal zal 0 zijn. Voor woningzoekenden is hun afkomst verder niet van belang en wordt niet bijgehouden.

Vraag 16:

Wat is de gemiddelde huurprijs van de huurwoningen in Gelderland die momenteel worden bewoond door asielzoekers, statushouders en arbeidsmigranten?

Antwoord:

Dat wordt niet geregistreerd

(5)

^Datum

5 van 6

Vraag 17:

Wat is de gemiddelde woningwaarde van de koopwoningen in Gelderland die momenteel worden bewoond door asielzoekers, statushouders en arbeidsmigranten?

Antwoord:

Dat wordt niet geregistreerd

Vraag 18:

In welk huursegment is de grootste woningnood in Gelderland?

Antwoord:

De sociale huur en de goedkopere vrije huursector. Er zijn natuurlijk regionale accenten. In het najaar wordt de driejaarlijkse kwalitatieve woningbehoefte (waar prijzen onder valt) weer in kaart gebracht, we verwachten de oplevering daarvan begin 2022.

Vraag 19:

In welk koopsegment is de grootste woningnood in Gelderland?

Antwoord:

De betaalbare koop, segment tot € 250.000 en segment tot NHG grens.

Er zijn natuurlijk regionale accenten. In het najaar wordt de driejaarlijkse kwalitatieve

woningbehoefte (waar prijzen onder valt) weer in kaart gebracht, we verwachten de oplevering daarvan begin 2022.

Vraag 20:

Het is te verwachten dat Nederland weer een toevloed van asielzoekers krijgt. Maakt het college in samenwerking met COA plannen voor nieuwe azc’s? Zo ja, voor hoeveel asielzoekers?

(6)

^Datum

6 van 6

Antwoord:

De provincie maakt geen plannen voor nieuwe AZC’s. De rol van de provincie in de persoon van de commissaris is het faciliteren van het overleg tussen COA en gemeenten naar het zoeken van meer opvang. In Nederland werd er al gezocht naar 5000 extra opvangplekken.

Gedeputeerde Staten van Gelderland

John Berends - Commissaris van de Koning Miriam Nienhuis-van Doremaele - Secretaris