beraadslaging/proces verbaal Kopie
college van burgemeester en schepenen
Zitting van 29 april 2016
Besluit GOEDGEKEURD
A-punt stadsontwikkeling / vergunningen
Samenstelling
de heer Bart De Wever, burgemeester
de heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen;
mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen de heer Roel Verhaert, stadssecretaris
21 2016_CBS_03580
Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure - 20153112 - district Antwerpen -
Predikerinnenstraat 10 - Weigering Motivering
Aanleiding en context
Aanvragers: Leon Reniers
De aanvraag omvat: aanpassen van studentenkamers Dossiernummer: AN1/B/STU//20153112
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Regelgeving: bevoegdheid
Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Openbaar onderzoek Ja
Argumentatie
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Financiële gevolgen Nee
Besluit
Artikel 1
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Artikel 2
Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning te weigeren.
Artikel 3
Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.
Bijlagen
1. Verslag_GSA_20160422_134346_1.pdf
Verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Voorgeschiedenis
In toepassing van artikel 4.7.18 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en
volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is neemt het college een beslissing binnen 105 dagen. Indien de aanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft dan neemt het college een beslissing binnen 150 dagen.
Op 31 maart 2015 werd een proces-verbaal opgemaakt voor een misdrijf zoals omschreven in titel 6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gekend onder PVnr.
AN/2015/VPV/0246, intern refertenummer AN/2015/VPV/0246 - 2015677.
Feiten en context
Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure.
Aanvragers: mijnheer Leon Reniers, Sint Jobstraat 3, 2470 Retie Ligging van het perceel: Predikerinnenstraat 10, 2000 Antwerpen.
Kadastrale gegevens: (afd. 1) sectie A 658 H.
De aanvraag omvat: aanpassen van studentenkamers.
Ontvangst aanvraag: 29 december 2015.
Dossiernummer: 20153112.
Fasering
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 29 december 2015
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 27 januari 2016 Opening openbaar onderzoek 14 maart 2016 Afsluiten openbaar onderzoek 13 april 2016
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, §1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds
25 oktober 2014.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Mer-screening
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
10b10b
Andere voorschriften
Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997.
Adviezen
Op 5 januari 2016 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie.
Zij brachten advies uit op 1 februari 2016 met referentie BW/PV/2015/G.03074.A1.0001.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 5 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/
monumentenzorg.
Zij brachten advies uit op 4 februari 2016 met referentie SW/MON/201510184.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 5 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ mobiliteit.
Zij brachten advies uit op 19 april 2016 met referentie Cosmo 1600051.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 5 januari 2016 werd advies gevraagd aan autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen.
Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Op 5 januari 2016 werd advies gevraagd aan Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen - Monumenten.
Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Argumentatie
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:
artikel 3, § 3, 8°: de vergunningverlenende overheid kan na een openbaar onderzoek, afwijkingen toestaan van de stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 14 maart 2016 tot 13 april 2016.
Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van .
De procedure is uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmaking.
Inventaris van de bezwaarschriften
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
2.1.1 CULTURELE, HISTORISCHE EN\OF ESTHETISCHE WAARDE
“Het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.”
De aanvraag omvat geen CHE-rapport waarin de culturele, historische en/of esthetische waarde van het gebouw wordt besproken.
2.1.4 HOOGTE VAN HET GEBOUW
De bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt 2.1.2.
Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het
referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang brengen.
De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag maximaal 6 meter hoger
zijn dan de kroonlijsthoogte.
2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels
De kroonlijsthoogte van de voorgevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.
Indien de kroonlijsthoogte van de gebouwen in een bepaalde straat de leefbaarheid van de gebouwen aan de overkant van de straat of aan de achtergelegen straat in het gedrang brengt, kan er bij nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringere hoogte worden opgelegd dan deze bepaald door de harmonieregel.
De kroonlijsthoogte van de voorgevel is een laag hoger geplaatst, wat niet overeenstemt met het referentiebeeld.
2.1.9 DAKVORMEN EN DAKKAPELLEN
De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens drie meter achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen.
Dakkapellen zijn mogelijk indien zij in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Dakkappellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 meter van het midden van scheidsmuren. Ze zijn maximum 1.50m breed en liggen op minimum 1m afstand onderling. De kroonlijst mag ook niet onderbroken worden.
De dakkapel vooraan is doorgetrokken over de volledige gevelbreedte.
De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp wijkt af op volgende punten:
- ART. 18
Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.
Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
Er is geen lift voorzien.
- Art. 20.
“§1. Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet voor een breedte van minstens 125 cm gezorgd worden, telkens gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, indien aanwezig, zodat na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd wordt, wat gebruikers toelaat zich zonder hinder via de trap te verplaatsen.(…)”
De trap naar zelfstandige studentenwoning 6 is in ruwbouw al veel smaller dan 1 m, zodat hij na afwerking zeker nog smaller zal zijn.
- Art. 22.
Ҥ1. Voor toegangen of deuropeningen moet, na afwerking, een vrije doorgangshoogte van minstens 2,09 meter gegarandeerd worden.
§ 2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt.
Voor wat de ruwbouwmaten betreft van toegangsdeuren als vermeld in artikel 5 alinea 1, 2 en 3 kan een minimale breedte van 100 cm volstaan, mits na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 85 cm gegarandeerd wordt.”
De inkomdeuren de zelfstandige studentenwoningen hebben een vrije en vlakke doorgangsbreedte van slechts 83 cm. De inkomdeuren van minstens zelfstandige
studentenwoningen 2, 3 en 6 hebben een vrije doorgangshoogte van minder dan 2,09 m.
- Art. 24.
“Vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke
draairuimte worden gezorgd, die maximaal twee procent in één richting mag hellen met het oog op de afwatering. De vrije en vlakke draairuimtes van meerdere deuren mogen elkaar overlappen.
Het draaivlak van een deur moet vlak zijn.
Bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken.”
Aan de duwzijde van de inkomdeuren van zelfstandige studentenwoningen 3 en 6 en van de deur achteraan de koer is er geen vrije en vlakke draairuimte mogelijk.
- Art. 25.
“Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 50 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm gegarandeerd wordt.”
Er is naast de kruk geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte aanwezig aan de duwzijde van de inkomdeuren van zelfstandige studentenwoningen 1, 3, 9, 13 en 18 en van deur achteraan de koer.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode.
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
- Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning
“§1 Een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter.(…)”
Alle zelfstandige studentenwoningen, behalve nummer 3, zijn kleiner dan 35 m².
- Artikel 26 Afvalverzameling
“§1 Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen bij een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met maximaal 12 zelfstandige woningen.(…)”
Er is geen afvalberging voorzien.
- Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte
Ҥ1 Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te
beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.”
Er is minder dan 10 x 4 m² aan buitenruimte aanwezig.
- Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
Ҥ1 Parkeer- en stallingsnormen:
1° Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen:
i) Bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft.(…)
2° In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren fietsstal- en fietsparkeerplaatsen:(…)
- Wonen: 1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats
- Kamerwoning/ studentenkamer: 1 plaats per kamerwoning(…)”
De fietsenberging is veel kleiner dan vereiste 37,5 m² om het vereiste aantal van 25 fietsstalplaatsen onder te brengen.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een
overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode (Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997).
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
- Art. 5.
“§ 1. Elke woning moet op de volgende vlakken voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse Regering nader bepaald worden(…)”
Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen
- Art. 2.
“§ 1.De vereisten en normen waaraan elke woning moet voldoen, vermeld in artikel 5, § 1, van de Vlaamse Wooncode, zijn die welke, naargelang het geval, nader worden bepaald in het model van technisch verslag, dat bij dit besluit is gevoegd als :
1° bijlage 1 voor kamers;(…)”
Bijlage 1. Model van technisch verslag voor kamers als vermeld in artikel 2, §1, 1°
“262 het toilet is niet afsluitbaar(…)
274 badfunctie niet afsluitbaar van de keuken- en/of de toiletfunctie(…)”
De gemeenschappelijke toiletten en douches in dezelfde ruimte zijn niet van elkaar afsluitbaar.
Parkeerparagraaf
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het
zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode (tabel) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
Er worden 20 studentenkamers toegevoegd ten opzichte van de vergunde situatie. (20 x 0.15 = 3 pp)
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
‘De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht.
Indien het aantal te realiseren plaatsen op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.’
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en
autoparkeerplaatsen.
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 15 december 2014. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
Artikel 30 van de bouwcode: “Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen”
§1 Parkeer- en stallingsnormen:
1°Bij gebouwen met een voorgevelbreedte van meer dan 8 meter (zie ook: Artikel 12
“Levendige plint” §3, 1°) moeten autostal- en autoparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen:
i) Bij woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen enkel de bijkomende woongelegenheden aan de normen van onderdeel 2°
te voldoen.
ii)Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een volume-uitbreidingen ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund
geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor een volume-uitbreiding of functiewijziging dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal autostalplaatsen en
autoparkeerplaatsen.
§2 In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen:
centrumgebied centrumschil overig gebied aandeel bezoekers per functie (inbegrepen in norm) Woonproject met maximaal
5 wooneenheden
1 / woning 1 / woning 1 / woning 0,3
Woon- of gemengd project met meer dan 5
wooneenheden:
- woningen > 90m² - woningen (60m² t/m 90 m²)
- woningen < 60m²
- 1,35 / woning - 1,2 / woning - 1,05 / woning
- 1,55 / woning - 1,35 / woning - 1,1 / woning
- 1,8 / woning - 1,55 / woning - 1,25 / woning
0,3
Sociale koopwoning 1 / woning 1 / woning 1 / woning 0,3 Sociale huurwoning 0,6-0,9 / woning 0,6-0,9 / woning 0,75-0,9 /
woning
0,3 Kamerwoning /
studentenkamer
0,15 / kamer 0,25 / kamer 0,25 / kamer 0,2 Assistentiewoning 0,4 / kamer 1 / kamer 1,1 / kamer 0,3 Woonzorgcentrum 0,6 /
wooneenheid
0, 6 /
wooneenheid
0,6 /
wooneenheid
60%
Kantoor niet in stationsomgeving
1,10 / 100m2 bvo
1,55 / 100m² bvo 1,65 / 100m² bvo 5%
Kantoor in stationsomgeving
- A’pen- Centraal: 0,6 / 100 m²
- A’pen- Berchem:
0,8 / 100m² - A’pen-Zuid:
1 / 100m²
5%
Detailhandel (< 500m² bvo) op maat op maat op maat 89%
Detailhandel
(500m² bvo t/m 1.500m² bvo)
3,3 / 100 m2 bvo 4,3 / 100m² bvo 4,7 / 100m² bvo 94%
Detailhandel 4,7 / 100m² bvo 5,3 / 100m² bvo 6,0 / 100m² bvo 84%
(> 1.500m² bvo)
horeca op maat op maat op maat hotel 74%
restaurant 80%
café 90%
Crèche (> 500m² bvo) 0,6 / 100m2 bvo 0,7 / 100m2 bvo 0,9 / 100m² bvo 95%
Basisonderwijs 0,75 / leslokaal 0,75 / leslokaal 0,75 / leslokaal Secundair onderwijs 3,3 /100
leerlingen
4,0 /100 leerlingen
4,3 /100 leerlingen
11%
Hoger onderwijs op maat op maat op maat hogeschool
72%
Volwassenenonderwijs op maat op maat op maat 95%
Sporthal 1,45 / 100m² bvo 2,0 / 100m² bvo 2,65 / 100m² bvo 96%
Andere functies Op maat Op maat Op maat
(*BVO = bruto-vloeroppervlakte)
Er wordt afgerond naar beneden indien het cijfer na de komma lager is dan 0,50. Er wordt afgerond naar boven indien het cijfer na de komma groter of gelijk is aan 0,50.
2° Wettelijke regeling compensatie: Indien het verplichte aantal autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen zoals opgelegd in §1, 2° van dit artikel niet gerealiseerd kunnen worden, moet per niet-gerealiseerde autostal- en/of autoparkeerplaats hiervoor een financiële compensatie betaald worden.
3° Overgangsbepaling: Voor de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen kan op gemotiveerd verzoek de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op het aantal gevraagde autostaanplaatsen en/of autoparkeerplaatsen zoals vermeld in §1, 2°.
§3 Inrichting
1° Een autostalplaats en een autoparkeerplaats dient bepaalde minimumdimensies te hebben die het beoogde gebruik en aantal (zoals bepaald in §1, 2°) garanderen. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal.
2° Het stallen en parkeren van auto’s (naar aanvragen bepaald in Artikel 30, §1, 1°en naar aantal bepaald in Artikel 30,§1, 2°) is toegelaten op volgende wijze, opgesomd in volgorde van voorkeur:
i) Ondergronds binnen het bouwvolume
ii) Bovengronds binnen het bouwvolume, rekening houdend met Artikel 12
“Levendige plint”
iii) Ondergronds onder tuinen indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt voorzien
iv) Bovengronds in open lucht, met uitzondering van percelen met een woonfunctie van meer dan 2 wooneenheden en/of kantoorfunctie, en rekening houdend met Artikel 27 “Open ruimte” en Artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte” en binnen de draagkracht van het gebied.
Parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen die tellen voor minimaal 30% van de oppervlakte. Een uitzonderingsregel is mogelijk voor parkeerplaatsen van mindervaliden om de maximale toegankelijkheid te garanderen.
3° De in- en uitritten van en naar de garage moeten steeds inpandig worden geconcipieerd.
De eerste 5 meter ervan, vanaf de openbare weg, mag maximaal een helling hebben van 4%.
4° Bij grootschalige projecten, anders dan wonen, moet er minstens één
voetgangerstoegang tot de parking rechtstreeks vanaf het openbaar domein bereikbaar zijn.
5° Vanaf 30 autostalplaatsen dient er een elektriciteitsvoorziening met voldoende vermogen voorzien te worden ten behoeve van elektrisch oplaadpunten voor wagens.
Beoordeling
Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van een studentenhuis.
De bestaande toestand omvat een studentenhuis in gesloten bebouwing van drie bouwlagen onder zadeldak met gevelbrede dakkapel. In het gebouw zouden 4 studio’s en 22 kamers voor studenten zijn ingericht. De laatst vergunde toestand omvat echter een kantoorgebouw.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door oude woongebouwen een mengeling van oude en recentere woongebouwen.
De aanvraag omvat het intern verbouwen van gebouw, waarbij nog 10 zelfstandige studio’s en 10 kamers zouden overblijven. Ten aanzien van de laatst vergunde toestand blijkt ook de gevelbrede dakkapel vooraan later toegevoegd.
De aanvrager beroept zich op de regularisatiecampagne, waarbij woningen die voor 2009 zonder stedenbouwkundige vergunning werden opgedeeld voor studentenhuisvesting bij regularisatie enkel aan de soepelere Vlaamse Wooncode moeten voldoen en niet aan de strengere bouwcode. De aanvrager voert aan dat het gebouw, dat volgens de laatst vergunde toestand van 1927 een kantoorgebouw is, in 1986 zou omgevormd zijn tot woning en het gebouw aldus als voormalige woning beschouwd moet worden. Deze bestemmingswijziging is echter al sinds 1984 vergunningsplichtig en er werd geen vergunning voor afgeleverd, zodat
de laatst vergunde toestand nog steeds een kantoorgebouw is en deze aanvraag dus ook niet in aanmerking komt voor de regularisatiecampagne.
De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende en verordenende voorschriften te worden beoordeeld. De aanvraag voldoet niet aan verschillende voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad en de bouwcode, als aan de wetgeving toegankelijkheid gezien we hier spreken over een functiewijziging.
De dakkapel is enerzijds te breed, anderzijds lijkt die door zijn breedte eerder op een
toegevoegde laag (mansardedak) waardoor de kroonlijsthoogte niet meer in overeenstemming is met het kenmerkende in de straat. Een mansardedak is bovendien ook niet kenmerkend in het straatbeeld.
Bij het beoordelen van de aanvraag behoort het tevens tot de autonome bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid te oordelen of een bouwwerk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
Het verhogen van het volume vooraan is zoals eerder aangegeven niet kenmerkend in het straat. Ook kan de vraag gesteld worden of het volume achteraan op het perceel bij
functiewijziging van kantoor naar wonen wel aanvaardbaar is. De open ruimte is hierdoor beperkt en bovendien kan de lichtinval in de onderste kamers/studio’s in vraag gesteld worden.
De woningen voldoen niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot wegens strijdigheden met basiswaarden van de voorschriften. Buitenruimte bijvoorbeeld is één van de voorwaarden voor voldoende woonkwaliteit. In studentenkamer 11 is de situatie van de mezzanine onduidelijk: deze kan niet beoordeeld worden en er kan niet met zekerheid gezegd worden of deze voldoet aan de voorschriften.
De meeste kamers hebben eigen sanitair, met uitzondering studentenkamers 5, 10, 14 en 19.
Voor hen is er gemeenschappelijk sanitair dat op de gang voorzien wordt. Er zijn echter 4 badkamers zodat ook deze kamers eigen sanitair lijken te hebben. Alleen hoort deze niet tot hun kamer omdat de oppervlakte dan te klein zou zijn.
De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. De dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:
“Men wenst de bestaande bestemming en het huidige uitzicht te regulariseren. De pseudo- mansardeverdieping werd mogelijk zonder vergunning uitgevoerd net zoals de inrichting van het complex tot studentenhome. Daarnaast wenst men ook enkele brandtechnische ingrepen uit te voeren waaronder het plaatsen van brandladders ter hoogte van de achtergevel.
Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De oorspronkelijke indeling is nog afleesbaar. De meeste interieurelementen bleven bewaard. De aanpassingen aan zowel interieur als bedaking dateren uit een ver verleden. Hoewel ze geen fundamentele afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van het pand, zorgt het pseudomansardedak voor een breuk in de ervaring en de leesbaarheid van de eenheidsbebouwing. De witgeschilderde leiendekking zorgt er bovendien voor dat het gevelparement en het dak in elkaar lijken over te lopen. Om de leesbaarheid van de gevel te versterken is het aangewezen om de natuurleien hun
oorspronkelijke kleur terug te geven of te vervangen door nieuwe exemplaren. Zo leest men het parement opnieuw los van het dak.
Om het beeldbepalend karakter van het pand te versterken is het noodzakelijk om correct geprofileerd houten geschilderd schrijnwerk te plaatsen dat de gestrekte boogvorm van de vensters volgt. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de
historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk
schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning.
Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt, kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik,
profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een
beschermd stads- of dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Panden in neoklassieke stijl uit het einde van de 19de eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor pvc doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in deze kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt. Pvc is immers een atypisch materiaal voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kan omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.
Het bestaande rechthoekige pvc-schrijnwerk komt echter niet in aanmerking voor
regularisatie. Deze ingreep werkt beeldverstorend voor de neoklassieke gevel en aansluitende eenheidsbebouwing en doen afbreuk aan de erfgoedwaarde. De authenticiteit van het pand werd bij het verwijderen van het buitenschrijnwerk niet gerespecteerd.
Om diezelfde reden is het aangewezen dat het gevelparement wordt gerenoveerd. Het parement dient wit geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd. De grijze plint dient behouden De bijkomende aanpassing van de oorspronkelijke houten, geschilderde voordeur zijn een verarming van de erfgoedwaarde. Wijzigingen aan wettelijk beschermde inventarispanden moeten de historische karakteristieken behouden en /of versterken.”
Gezien er niet tot een algemeen gunstig advies kan gekomen worden, zullen de voorwaarden van monumentenzorg ook op te lossen zijn in een eventuele volgende aanvraag. Daarbij wordt bijkomend vermeld dat de aanvraag geen CHE-rapport bevat.
Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt.
Conclusie
Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren.
Datum:21/04/2016
Helia Dezhpoor
gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
An Godderis architect
