beraadslaging/proces verbaal Kopie
college van burgemeester en schepenen
Zitting van 29 april 2016
Besluit GOEDGEKEURD
A-punt stadsontwikkeling / vergunningen
Samenstelling
de heer Bart De Wever, burgemeester
de heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen;
mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen de heer Roel Verhaert, stadssecretaris
BD 1 2016_CBS_03840
Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure - 20153350 - district Antwerpen - Adriaan Brouwerstraat 13-15-17, Sint-Aldegondiskaai 20-24-30, Korte Zeevaartstraat 2 - Goedkeuring
Motivering
Aanleiding en context
Aanvragers: HIGH STARS COMPANY
De aanvraag omvat: oprichting hotelproject met aanhorigheden Dossiernummer: AN9/B/20153350
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Regelgeving: bevoegdheid
Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Openbaar onderzoek Ja
Argumentatie
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en motiveert haar beslissing als volgt:
Alle adviezen zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig met uitzondering van onroerend erfgoed /
monumentenzorg en het Vlaams gewest, Agentschap Onroerend erfgoed Antwerpen – Monumenten niet tegenstaande dat het bouwperceel waarvan sprake braakliggend is en het gebouw waar gedeeltelijk overheen wordt gebouwd [Sint-Aldegondiskaai 20-22 gekend als Lux] volledig intact blijft met uitzondering van een aanpassing in de bestaande reeds verbouwde en vergunde dakconstructie.
De argumentaties van onroerend erfgoed en Monumentenzorg zijn gebaseerd op behoudsdrang van een dakconstructie die zelf niet meer behoort tot het originele patrimonium en bijgevolg volledig indruist tegen de eerder vergunde optoppingen en verhogingen rond het Bonapartedok. Bovendien wordt vermeld in het verslag op pag 24/37 dat de (geschilderde) baksteengevel behouden blijft, alsook de dakvorm. De verschijningsvorm, materialen, kleuren en texturen blijven ongewijzigd. Het restaurant Lux en de bar Festiv met aanhorigheden blijven behouden. ( Citaat )
Er is sprake van een eerder iconografische verschijningsvorm dan van een aanvulling binnen het bestaande weefsel. (pag 25/37) Gelet op de appreciatie die de welstandscommissie heeft geuit voor de geveluitwerking en de materialisatie binnen haar advies van 05-06-2015 kan worden gesteld dat er enkel een meningsverschil bestaat voor wat betreft de sculpturale ambitie van het gebouw en dit geplaatst in perspectief tegenover het MAS dewelke ook als een iconografisch gebouw wordt erkend.
De welstandscommissie heeft in haar advies van 04-03-2016 geen problemen met een hoogteaccent as such maar verzoekt om wat minder de hoogte op te zoeken en heeft geen problemen met een extra daklaag op het mansardedak van de Sint-Aldegondiskaai 20-22 maar vraagt andermaal om een volwaardige inpassing. (20/37) De architecturale inpassing van de dakconstructie is gebaseerd op een nagenoeg identieke verschijningsvorm als dakvlak met rode pannen en met een teruggetrokken extra daklaag die harmonisch aansluit op de dakvorm van het belendende perceel.
Het verlagen van het hoogteaccent van het hoofdvolume grijpt rechtstreeks in op de programmatie en de HVAC- technieken van het hotel en ondergraaft de sculpturale expressie van het gebouw.
Bij de aanvraag is een voorwaardelijk gunstig advies gevoegd van het erkend toegankelijksheidsbureau Agenstschap Toegankelijkheid Vlaanderen. Deze voorwaarden dienen dan ook te worden opgenomen als voorwaarden aan de vergunning.
Financiële gevolgen Nee
Besluit
Artikel 1
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en motiveert haar beslissing.
Artikel 2
Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning af te leveren aan de aanvrager die ertoe gehouden is om:
de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen strikt na te leven
de voorwaarden van het agentschap Toegankelijk Vlaanderen na te leven
fietsenstalling voor 31 fietsen te voorzien
een septische put aanbrengen conform de regelgeving
de afkoop van 16 parkeerplaatsen te volbrengen
na uitvoering der werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-,gezondheids-en
woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits-en veiligheidsnormen voor woningen.
Artikel 3
Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.
Bijlagen
1. 20153350.pdf
Verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Voorgeschiedenis
In toepassing van artikel 4.7.18 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en
volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is neemt het college een beslissing binnen 105 dagen. Indien de aanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft dan neemt het college een beslissing binnen 150 dagen.
Op 7 maart 2014 werd door het college een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het renoveren van een brouwerij tot restaurant, gekend onder dossiernummer AN1/B/20136267.
Op 10 oktober 2014 werd door het college een stedenbouwkundige vergunning geweigerd voor de afbraak van 2 leegstaande panden + tijdelijk vestigen van een niet-overdekt terras, gekend onder dossiernummer AN9/B/20141647 - 20141647. Op 29 januari 2015 werd door de deputatie in beroep een stedenbouwkundige vergunning verleend, gekend onder
dossiernummer PSTV-2014-0741.
Feiten en context
Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure.
Aanvragers: HIGH STARS COMPANY nv, Adriaan Brouwerstraat 13, 2000 Antwerpen Ligging van het perceel: Adriaan Brouwerstraat 13, 2000 Antwerpen, Adriaan
Brouwerstraat 15, 2000 Antwerpen, Adriaan Brouwerstraat 17, 2000 Antwerpen, Korte Zeevaartstraat 2, 2000 Antwerpen, Sint-Aldegondiskaai 20, 2000 Antwerpen, Sint- Aldegondiskaai 24, 2000 Antwerpen, Sint-Aldegondiskaai 30, 2000 Antwerpen en Sint- Aldegondiskaai (Korte Zeevaartstraat 2, Adriaan Brouwerstraat 17) 24-30, 2000 Antwerpen.
Kadastrale gegevens: (afd. 1) sectie A 44 G, (afd. 1) sectie A 44 H, (afd. 1) sectie A 44 L, (afd. 1) sectie A 45 H, (afd. 1) sectie A 45 G, (afd. 1) sectie A 45 C, (afd. 1) sectie A 45 K, (afd. 1) sectie A 46 A en (afd. 1) sectie A 48 B.
De aanvraag omvat: oprichting hotelproject met aanhorigheden.
Ontvangst aanvraag: 21 december 2015.
Dossiernummer: 20153350.
Fasering
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 21 december 2015
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 18 januari 2016 Opening openbaar onderzoek 25 januari 2016 Afsluiten openbaar onderzoek 24 februari 2016
Juridische grond
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, §1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011.Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed en in een zone voor woningen, bebouwing type i en en in een zone voor wonen-art.
1-bestaand weefsel.
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds
25 oktober 2014.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Mer-screening
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Andere voorschriften
Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997.
Adviezen
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie.
Zij brachten advies uit op 18 februari 2016 met referentie G.03866.A1.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID- veiligheidscommissie.
Zij brachten advies uit op 9 februari 2016 met referentie 2016010040.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan ondernemen en stadsmarketing/economische ontwikkeling.
Zij brachten advies uit op 18 februari 2016 met referentie SV2015_293.
Het advies is gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan ondernemen en stadsmarketing/ visit Antwerpen.
Zij brachten advies uit op 3 februari 2016 met referentie . Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/
archeologie.
Zij brachten advies uit op 15 februari 2016 met referentie AA1237.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/
monumentenzorg.
Zij brachten advies uit op 15 februari 2016 met referentie SW/MON/201510219.
Het advies is ongunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/
ontwerpers.
Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/
waterbeheer.
Zij brachten advies uit op 4 februari 2016 met referentie SWOUWA2015_3350_AdrBouwerstr_13.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ mobiliteit.
Zij brachten advies uit op 29 januari 2016 met referentie Cosmo 1600155.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen.
Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Op 18 januari 2016 werd advies gevraagd aan Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen - Monumenten.
Zij brachten advies uit op 1 februari 2016 met referentie 4.002/10000/D674.50.
Het advies is ongunstig.
Argumentatie
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:
artikel 3, § 3, 8°: de vergunningverlenende overheid kan na een openbaar onderzoek, afwijkingen toestaan van de stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 25 januari 2016 tot 24 februari 2016.
Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 3 maart 2016.
De procedure is uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmaking.
Inventaris van de bezwaarschriften
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
- 0.5 Draagkracht
“De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. De functie kan overlast genereren door middel van onder andere geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- en nachtactiviteiten. Indien de te verwachten overlast te groot is tegenover de draagkracht van de omgeving, kan een vermindering van het programma, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen opgelegd worden.(…)”
- 1.1 Bestemming
“De volgende functies zijn toegelaten:(…)
Hotels zijn toegelaten, mits volgende beperking: Bij nieuwbouw en verbouwing met volume- uitbreiding geldt de harmonieregel voor de bepaling van de gevelbreedte en dus voor de grootte van het hotel en het aantal kamers. Bij verbouwing zonder volumewijziging is het de schaal van het bestaande gebouw dat de grootte van het hotel en het aantal kamers bepaalt. De
grootte van het hotel en het aantal kamers kan echter enkel worden toegestaan voor zover ze verenigbaar is met de omgeving zoals beschreven in punt 0.5.(…)”
Een hotel met 67 kamers, restaurants en bar creëren een grote belasting voor het beperkte bouwterrein. Zo wordt het frequent laden en lossen waarmee deze functies gepaard gaan volledig afgewenteld op het openbaar domein.
- 0.10 Dakvorm
“De dakvorm is vrij. Een dak mag maximaal één bouwlaag bevatten, die verder niet horizontaal is
onderverdeeld. Technische ruimtes, installaties, liftschachten, dienen in het gebouw mee geïntegreerd te zijn.”
In het nieuwe dak van gebouw ‘Lux’ worden meerdere verdiepingen ondergebracht.
- 1.2.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE-regel)
“ de wijziging van de bestaande toestand is onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud van gebouwen. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. De toepassing van de andere voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan kan geen aanleiding of motief zijn om de elementen met culturele, historische of esthetische waarde in het bouwblok niet te
behouden. De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.
De verbouwing van het gebouw ‘Lux’ houdt onvoldoende rekening met de wenselijkheid van behoud.
- 1.2.2 Harmonieregel
“In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. Bij toepassing van de harmonieregel kijkt men naar de aangrenzende gebouwen, naar de straatwand of naar een ander ruimtelijk geheel. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.(…)”
Het nieuwe volume is hoog en zeer atypisch van vorm en daardoor helemaal niet in harmonie met de omgeving.
- 1.2.4 Open ruimte
“Ieder gebouw moet voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau waarvan de oppervlakte minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel/de percelen bedraagt.
Het college van burgemeester en schepenen kan een vermindering van de open ruimte toestaan voor hoekpanden en percelen met een diepte van 17m of minder.”
Het bouwterrein wordt volledig dichtgebouwd.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening.
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
- Art. 5.
Ҥ2. Bij stedenbouwkundig vergunningsplichtige of meldingsplichtige handelingen waarbij de plaatsing van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervolume vereist is volgens de bepalingen van dit besluit, worden de volgende zaken vermeld in het dossier en op de
plannen, als ze van toepassing zijn:(…)
2° de exacte plaatsing van de hemelwaterput en de inhoud ervan in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de hemelwaterput aangesloten worden in vierkante meter, de locatie en het niveau van de overloop alsook de aftappunten van het hemelwater;(…)
4° de exacte plaatsing, omvang en diepte van de buffervoorziening, het buffervolume van de voorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de voorziening aangesloten worden in vierkante meter, en de locatie en het niveau van de leegloop en overloop;(…)”
De hemelwaterput, die volgens het hemelwaterformulier voorzien moet worden, en de inhoud van de buffervoorziening staan niet aangeduid op de plannen.
- Art. 10.
“(…)§4. De in rekening te brengen afwaterende oppervlakte voor de dimensionering van een infiltratievoorziening is de som van:(…)
4° een deel van of in voorkomend geval de volledige horizontale dakoppervlakte van de bestaande constructie waar tegenaan gebouwd wordt voor zover deze nog niet is aangesloten op een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening.
Het deel van de bestaande verharde grondoppervlakte of van de horizontale dakoppervlakte van de bestaande aansluitende constructie dat mee in rekening gebracht moet worden voor de dimensionering van de infiltratievoorziening wordt beperkt tot de oppervlakte van de nieuwe of heraangelegde verharding of overdekte constructie.(…)”
Bij de dimensionering van de buffervoorziening wordt de oppervlakte van de bestaande constructies waar tegenaan wordt gebouwd niet meegerekend.
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp wijkt af op volgende punten:
- Art. 19.
“(…)
§3. Bij hellingen met een hellingspercentage van meer dan vier procent moet zowel bovenaan als onderaan voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Die draairuimte mag maximaal twee procent in één richting hellen met het oog op de afwatering.(…)
§ 5. De breedte van een helling met een hellingspercentage van meer dan vier procent bedraagt minstens 145 cm, zodat na de afwerking van de eventuele wanden en met inbegrip van de ruimte voor eventuele plinten en leuningen een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 120 cm gegarandeerd wordt.(…)”
De helling naar de linkernooduitgang aan de Adriaan Brouwerstraat is steiler dan 4% maar is in ruwbouw veel smaller dan 145 cm, zodat na afwerking zeker geen vrije
doorgangsbreedte van minstens 120 cm gegarandeerd is. Onderaan de helling is ook geen vrije en vlakke draairuimte mogelijk.
- Art. 20.
Ҥ1. Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet voor een breedte van minstens 125 cm gezorgd worden, telkens gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, indien aanwezig, zodat na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd wordt, wat gebruikers toelaat zich zonder hinder via de trap te verplaatsen.
§ 2. Na ten hoogste 17 treden moet voor een tussenbordes van minstens 100 cm diep gezorgd worden.(…)”
De noodtrap vanuit de polyvalente ruimte naar de Adriaan Brouwerstraat is in ruwbouw veel smaller dan 125 cm, zodat na afwerking zeker geen vrije doorgangsbreedte van minstens 100 cm gegarandeerd is.
De nieuwe trap in gebouw ‘Lux’ telt meer dan 17 opeenvolgende treden zonder tussenbordes.
- Art. 22.
“(…)§ 2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm
gegarandeerd wordt.(…)”
De nooddeuren aan de Adriaan Brouwerstraat zijn in ruwbouw veel smaller dan 105 cm, zodat na afwerkingen zeker geen vrije doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd is.
- Art. 24.
“Vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke
draairuimte worden gezorgd, die maximaal twee procent in één richting mag hellen met het oog op de afwatering. De vrije en vlakke draairuimtes van meerdere deuren mogen elkaar overlappen.
Het draaivlak van een deur moet vlak zijn.
Bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken.”
Er is geen vrije en vlakke draairuimte mogelijk aan de trekzijde van de deur van kamers 1.10, 2.16 en 6.4 en aan de duwzijde van de linkernooddeur aan de Adriaan Brouwerstraat.
- Art. 25.
“Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 50 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm gegarandeerd wordt.”
Er is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm aanwezig aan de trekzijde van deur van kamer 6.4 en aan de duwzijde van de linkernooddeur aan de Adriaan Brouwerstraat.
Bij de aanvraag is een voorwaardelijk gunstig advies gevoegd van het erkend
toegankelijkheidsbureau. Agentschap Toegankelijk Vlaanderen. De voorwaarden opgenomen in dat advies zijn echter van die aard dat de plannen op substantiële wijze dienen aangepast te worden zodat het advies als ongunstig dient gelezen te worden.
De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, zodat met
toepassing van artikel 4.3.7. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de aanvraag dient geweigerd.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode.
Het ontwerp wijkt af op de volgende punten:
- Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
Ҥ1 Parkeer- en stallingsnormen:
1° Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen:(…)
ii) Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een
functiewijziging of een volume-uitbreiding ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft.
Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een volume- uitbreiding en/of functiewijziging naar een andere functie dan wonen dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen.(…) 2° In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren fietsstal- en fietsparkeerplaatsen:(…)
- Diensten, detailhandel en horeca: 0,60 stalplaats / 100m² BVO + 2 plaatsen / 100m² BVO van de publiek toegankelijke delen(…)”
Op basis van de 1539 m² brutovloeroppervlakte van het hotel volgens het statistisch formulier moeten er 31 fietsstalplaatsen voor bezoekers/gasten voorzien worden.
- Artikel 31 Laden en lossen
“Laden en lossen (inclusief kiss&ride-zones) voor functies anders dan wonen en met een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 500 vierkante meter moet op het eigen terrein voorzien worden. Indien dit onmogelijk is omwille van de grootte van het perceel, inrichting van het openbaar domein of omdat de straatbreedte een inrit van beleveringsvoertuigen niet toelaat kan een laad- en loszone eventueel voorzien worden op het openbaar domein. Dit kan enkel gebeuren door de wegbeheerder.
Het laden en lossen wordt niet op eigen terrein voorzien.
- Artikel 43 Septische putten
“§1 Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien.(…)”
Er is geen septische put voorzien.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een
overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
De voorliggende aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode (Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997).
Parkeerparagraaf
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het
zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode (tabel) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 34 parkeerplaatsen.
Parkeerbehoefte:
In de bouwcode is geen parkeernorm opgenomen voor hotels. We baseren ons op CROW waar een parkeernorm van 0.5 parkeerplaatsen per kamer is opgenomen voor een 5* hotel. Dit is zowel voor bezoekers als voor personeel.
Het project is gelegen binnen het RUP Eilandje. Daarin is een maximum parkeernorm voor hotels van 0.5 parkeerplaatsen per kamer opgenomen.
De parkeernorm van CROW is niet strijdig met het RUP. Deze parkeernorm wordt gehanteerd voor dit hotel.
Voor het hotel is de parkeerbehoefte 34 (67 x 0.5 = 33.5 34)
De plannen voorzien in 18 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Nuttige parkeerplaatsen:
Er worden 18 parkeerplaatsen voorzien in de ondergrondse garage. Er wordt gewerkt met een voiturier die de auto’s van klanten gaat parkeren, en ze weer ophaalt wanneer nodig. Bezoekers komen dus zelf niet in de parking. Hierdoor zijn de inrichtingsprincipes uit de bouwcode niet gehanteerd.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 34.
Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Vanuit goede ruimtelijke ordening is dit niet aanvaardbaar. Het (grotendeels) voorzien in de eigen
parkeerbehoefte maakt deel uit van de draagkracht van de plek en bepaalt in die zin mee het maximale bouwprogramma.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en
autoparkeerplaatsen.
In geval de vergunning zou worden verleend cfr de aanvraag, ontbreken er 16 plaatsen
Artikel 30 van de bouwcode: “Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen”
§1 Parkeer- en stallingsnormen:
1°Bij gebouwen met een voorgevelbreedte van meer dan 8 meter (zie ook: Artikel 12
“Levendige plint” §3, 1°) moeten autostal- en autoparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen:
i) Bij woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen enkel de bijkomende woongelegenheden aan de normen van onderdeel 2°
te voldoen.
ii)Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een volume-uitbreidingen ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor een volume-uitbreiding of functiewijziging dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal autostalplaatsen en
autoparkeerplaatsen.
§2 In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen:
centrumgebied centrumschil overig gebied aandeel bezoekers per functie (inbegrepen in norm) Woonproject met maximaal
5 wooneenheden 1 / woning 1 / woning 1 / woning 0,3
Woon- of gemengd project met meer dan 5
wooneenheden:
- woningen > 90m² - woningen (60m² t/m 90 m²)
- woningen < 60m²
- 1,35 / woning - 1,2 / woning - 1,05 / woning
- 1,55 / woning - 1,35 / woning - 1,1 / woning
- 1,8 / woning - 1,55 / woning - 1,25 / woning
0,3
Sociale koopwoning 1 / woning 1 / woning 1 / woning 0,3 Sociale huurwoning 0,6-0,9 / woning 0,6-0,9 / woning 0,75-0,9 /
woning 0,3
Kamerwoning / studentenkamer
0,15 / kamer 0,25 / kamer 0,25 / kamer 0,2 Assistentiewoning 0,4 / kamer 1 / kamer 1,1 / kamer 0,3 Woonzorgcentrum 0,6 /
wooneenheid
0, 6 /
wooneenheid
0,6 /
wooneenheid
60%
Kantoor niet in stationsomgeving
1,10 / 100m2 bvo
1,55 / 100m² bvo 1,65 / 100m² bvo 5%
Kantoor in stationsomgeving
- A’pen- Centraal: 0,6 / 100 m²
- A’pen- Berchem:
0,8 / 100m² - A’pen-Zuid:
1 / 100m²
5%
Detailhandel (< 500m² bvo) op maat op maat op maat 89%
Detailhandel
(500m² bvo t/m 1.500m² bvo)
3,3 / 100 m2 bvo 4,3 / 100m² bvo 4,7 / 100m² bvo 94%
Detailhandel (> 1.500m² bvo)
4,7 / 100m² bvo 5,3 / 100m² bvo 6,0 / 100m² bvo 84%
horeca op maat op maat op maat hotel 74%
restaurant 80%
café 90%
Crèche (> 500m² bvo) 0,6 / 100m2 bvo 0,7 / 100m2 bvo 0,9 / 100m² bvo 95%
Basisonderwijs 0,75 / leslokaal 0,75 / leslokaal 0,75 / leslokaal Secundair onderwijs 3,3 /100
leerlingen
4,0 /100 leerlingen
4,3 /100 leerlingen
11%
Hoger onderwijs op maat op maat op maat hogeschool
72%
Volwassenenonderwijs op maat op maat op maat 95%
Sporthal 1,45 / 100m² bvo 2,0 / 100m² bvo 2,65 / 100m² bvo 96%
Andere functies Op maat Op maat Op maat
(*BVO = bruto-vloeroppervlakte)
Er wordt afgerond naar beneden indien het cijfer na de komma lager is dan 0,50. Er wordt afgerond naar boven indien het cijfer na de komma groter of gelijk is aan 0,50.
2° Wettelijke regeling compensatie: Indien het verplichte aantal autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen zoals opgelegd in §1, 2° van dit artikel niet gerealiseerd kunnen worden, moet per niet-gerealiseerde autostal- en/of autoparkeerplaats hiervoor een financiële compensatie betaald worden.
3° Overgangsbepaling: Voor de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen kan op gemotiveerd verzoek de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op het aantal gevraagde autostaanplaatsen en/of autoparkeerplaatsen zoals vermeld in §1, 2°.
§3 Inrichting
1° Een autostalplaats en een autoparkeerplaats dient bepaalde minimumdimensies te hebben die het beoogde gebruik en aantal (zoals bepaald in §1, 2°) garanderen. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal.
2° Het stallen en parkeren van auto’s (naar aanvragen bepaald in Artikel 30, §1, 1°en naar aantal bepaald in Artikel 30,§1, 2°) is toegelaten op volgende wijze, opgesomd in volgorde van voorkeur:
i) Ondergronds binnen het bouwvolume
ii) Bovengronds binnen het bouwvolume, rekening houdend met Artikel 12
“Levendige plint”
iii) Ondergronds onder tuinen indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt voorzien
iv) Bovengronds in open lucht, met uitzondering van percelen met een woonfunctie van meer dan 2 wooneenheden en/of kantoorfunctie, en rekening houdend met Artikel 27 “Open ruimte” en Artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte” en binnen de draagkracht van het gebied.
Parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen die tellen voor minimaal 30% van de oppervlakte. Een uitzonderingsregel is mogelijk voor parkeerplaatsen van mindervaliden om de maximale toegankelijkheid te garanderen.
3° De in- en uitritten van en naar de garage moeten steeds inpandig worden geconcipieerd.
De eerste 5 meter ervan, vanaf de openbare weg, mag maximaal een helling hebben van 4%.
4° Bij grootschalige projecten, anders dan wonen, moet er minstens één
voetgangerstoegang tot de parking rechtstreeks vanaf het openbaar domein bereikbaar zijn.
5° Vanaf 30 autostalplaatsen dient er een elektriciteitsvoorziening met voldoende vermogen voorzien te worden ten behoeve van elektrisch oplaadpunten voor wagens.
Beoordeling
Voorliggende aanvraag omvat het oprichten van een hotel met 67 kamers en ondergrondse parking.
De bestaande toestand omvat een braakliggend terrein dat doorloopt van de Sint-
Aldegondiskaai naar de Adriaan Brouwerstraat, gelegen tussen enkele oude gebouwen in gesloten bebouwing. Op de hoek van de Sint-Aldegondiskaai, Korte Zeevaartstraat en Adriaan Brouwerstraat staat een gebouw, bekend als ‘Mon’, bestaande uit drie bouwlagen onder zadeldak aan de Adriaan Brouwerstraat, afbouwend naar twee op de hoek van Korte Zeevaartstraat. Aan de Sint-Aldegondiskaai telt het ook twee bouwlagen onder zadeldak met nok dwars op de as van die straat, achter een puntgevel. Het gebouw aan de westzijde van het onbebouwd terrein, bekend als ‘Lux’, bestaat uit vier bouwlagen onder deels een zadeldak en deels een schilddak aan de Sint-Aldegondiskaai en drie bouwlagen onder zadeldak aan de Adriaan Brouwerstraat. Het hoekgebouw bevat een restaurant, het andere een restaurant en bar.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een mengeling van voornamelijk oude, maar ook recente woongebouwen van uiteenlopende grootte en dakvorm, vaak ook met commerciële bestemming. Aan de overzijde van de Sint-Aldegondiskaai ligt het
Bonapartedok en het MAS.
De aanvraag omvat het invullen van het braakliggende terrein met een hotel.
Het nieuwe volume heeft een opmerkelijke vorm: tot niveau +3 wordt het volledige terrein volgebouwd, vanaf de hogere lagen worden de contouren steeds kleiner. Op niveaus +4 en +5 blijft het 2,40 m weg van het hoekgebouw ‘Mon’, maar kraagt het een drietal meter uit over het bestaande pand aan de Adriaan Brouwerstraat. Op niveau +6 springt het aan dezelfde zijde nog eens 2,75 m verder terug, van de rooilijn in de Adriaan Brouwerstraat 1,95 m en van de achterkant van de vleugel van het hoekgebouw aan die straat ook 2,40 m. Op niveau +7 springt het volume van de rooilijn aan de Adriaan Brouwerstraat nog een bijkomende 5m terug, aan de Sint-Aldegondiskaai houdt het 2,40 m afstand van het andere aanpalende gebouw ‘Lux’. Op de door de terugsprongen ontstane platte daken worden dakterrassen ingericht, behalve in de oksel van het hoekgebouw. Op niveau +7 steekt een ‘zwevend’
volume uit boven gebouw ‘Lux’. Niveaus +8 en +9 zijn technische verdiepingen van 9,98 m respectievelijk 4,87 m breed en 14,17 m respectievelijk 10,04 m diep. Het nieuwe gebouw zal op zijn hoogste punt uiteindelijk 36,73 m hoog zijn.
Het nieuwe volume wordt ook verbonden met de aanpalende gebouwen en deze worden dan ook geïncorporeerd bij het nieuwe hotel. Het hoekgebouw ‘Mon’ wordt op de eerste en tweede verdieping telkens met twee toegangen verbonden met het nieuwe volume. Op de tweede verdieping verloopt één van de twee toegangen via een passerelle. In het bestaande gebouw worden op de eerste verdieping 6 kamers en onder het dak op de tweede verdieping 4 kamers ingericht. Het gebouw ‘Lux’ wordt grondiger verbouwd en omvat vanaf de tweede verdieping opwaarts hotelkamers, op de dakverdieping wordt een wellness voorzien. De kroonlijst aan de Sint-Aldegondiskaai wordt iets verlaagd tot 15,15 m en het dak wordt omgevormd tot een afgeknot zadeldak met teruggetrokken dakverdieping onder plat dak, met een hoogte van 20,53 m, even hoog als het aanpalende gebouw links. Aan de Adriaan
Brouwerstraat betekent de verbouwing wel een ophoging met één bouwlaag en een nieuwe kroonlijsthoogte van 14,6 m. Ook bij dit gebouw worden de platte daken ingericht als dakterras.
Het nieuwe volume wordt afgewerkt in wit metselwerk in kruisverband, met de grote lijsten rondom de gevelopeningen en enkele accenten op de hoeken in architectonisch beton. Het buitenschrijnwerk bestaat uit bronskleurig metaal en de balustrades uit verticale messing
spijlen. De bestaande gebouwen behouden grotendeels hun gevelindeling en materialisatie, alleen worden de gevels van gebouw ‘Lux’ in wit gevelmetselwerk uitgevoerd.
In het gehele complex worden 67 hotelkamers ondergebracht. Via een autolift aan de Adriaan Brouwerstraat is een ondergrondse parking met 18 plaatsen verdeeld over twee lagen
bereikbaar. Er wordt gewerkt met een voiturier die de auto’s van de klanten gaat parkeren, en ze weer ophaalt wanneer nodig.
De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende en verordenende voorschriften te worden beoordeeld. De aanvraag voldoet niet aan de
voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Zij wijkt af op de artikels 0.5, 0.10, 1.2.1, 1.2.2 en 1.2.4, respectievelijk handelend over draagkracht, dakvorm, culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE-regel), harmonieregel en open ruimte.
Voorliggende aanvraag is gelegen in een omgeving die gekenmerkt wordt door een variëteit aan bebouwing. De zone ‘Oude Dokken’ binnen het Eilandje wordt voornamelijk gekenmerkt door de oudere kleinschalige 16de eeuwse bebouwing, pakhuizen uit voornamelijk de 19de eeuw en nieuwbouwprojecten uit de 20ste eeuw. Binnen de bouwblokken met bestaand weefsel geldt de harmonieregel waarbij de op te richten of de te verbouwen gebouwen
zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is. De uitzonderingen uit de omgeving, zoals hier het modernistisch gebouw aan de brouwersvliet, worden hierin niet meegenomen. De gevelwand aan de zijde van de Sint-Aldegondiskaai vertoont een gradueel oplopende hoogte van de Korte
Zeevaartstraat naar de Tavernierskaai, waarbij de bebouwing op het einde naar hoogte eerder representatief zijn voor de bebouwing langsheen de kaaien en zich inpassen binnen de
‘kaaiontwikkeling’. Tevens kenmerkend voor de bebouwing op het Eilandje is het ‘naast elkaar staan’ van kleinschalig lage bebouwing en robuuste pakhuizen. Deze pakhuizen hebben een logische opbouw zonder frivoliteiten. In navolging van de oude pakhuizen verder langs het dok aan de Godefriduskaai en de nieuwe ontwikkeling aan de andere zijde van de Korte Zeevaartstraat geeft de harmonieregel voor deze grotere invulling een bouwhoogte van vijf bouwlagen met een daklaag. Aan de zijde van de Adriaan Brouwerstraat kan men vanuit stedenbouwkundig oogpunt stellen dat de harmonieregel binnen deze gevelwand, enkel refererend naar deze wand, ook op vijf bouwlagen en een daklaag komt. Aan beide zijden dient echter ook rekening gehouden te worden met het beschermd en het waardevol patrimonium binnen de aanvraag. Gezien het ongunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg (zie verder), kan gesteld worden dat er niet voldaan is aan het voorschrift dat wenselijkheid van behoud vooropstelt. Bij het gebouw ‘Lux’ wordt aan de zijde van de Adriaan Brouwerstraat een extra bouwlaag voorzien en een dubbele daklaag toegevoegd. Aan de zijde Sint-Aldegondiskaai blijft de kroonlijst behouden, maar wordt het typische schilddak afgebroken en vervangen door een dubbele daklaag onder de vorm van een mansardedak en een teruggetrokken daklaag. Het voorzien van dubbele daklagen is strijdig met het ruimtelijk uitvoeringsplan dat stelt dat een dak maximaal één bouwlaag mag bevatten. Een daklaag start boven de kroonlijst die de bekroning van het gebouw vormt.
Gezien de aard van het bouwblok en de reeds aanwezige bebouwing kan een afwijking op de open ruimte stedenbouwkundig aanvaardbaar worden, mits de leefkwaliteit van de gebouwen hierdoor niet in het gedrang komt.
De aanvraag voldoet niet aan artikels 29, 31 en 43 van de bouwcode, respectievelijk
handelend over fietstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen, laden en lossen en septische putten.
Om in overeenstemming te zijn met de bouwcode moeten voor het hotel 31 fietstalplaatsen voor bezoekers/gasten voorzien worden. Omwille van de typologie van het project, namelijk een vijfsterrenhotel op een toplocatie, kan geargumenteerd worden dat deze klanten niet met eigen fiets zullen komen. Er kan afgeweken worden van de bouwcode ten aanzien van het voorzien van fietsstalplaatsen voor bezoekers/gasten.
Voor het personeel worden 11 fietsenstallingen voorzien. Deze worden ingericht in de ondergrondse parking. Volgens het advies van de dienst mobiliteit is het evenwel niet duidelijk hoeveel personeel tegelijk aanwezig zal zijn in het hotel. Deze 11 fietsenstallingen volstaan enkel als er maximum 33 personeelsleden tegelijk aanwezig zijn.
Er wordt geen inpandige laad- en loszone voorzien. Om eventueel te kunnen toelaten dat het laden en lossen op de bestaand laad- en loszones in de buurt gebeurt, moeten de bewegingen en frequenties inzichtelijker gemaakt worden.
Het voorzien van een septische put kan niet in voorwaarden worden opgenomen, omdat de impact hiervan op het aantal nuttige parkeerplaatsen niet kan worden afgeleid.
Het voorzien van een hemelwaterput en de benodigde inhoud van de buffervoorziening om te voldoen aan de hemelwaterverordening kan niet als voorwaarde worden opgenomen, omdat de impact hiervan op het aantal nuttige parkeerplaatsen niet kan worden afgeleid.
Bij de aanvraag is een voorwaardelijk gunstig advies gevoegd van het erkend
toegankelijkheidsbureau Agentschap Toegankelijk Vlaanderen. De voorwaarden opgenomen in dat advies zijn echter van die aard dat de plannen op substantiële wijze dienen aangepast te worden zodat het advies als ongunstig dient gelezen te worden. Met name het voorzien van de gevraagde nuttige breedtes voor de toegangen in de Adriaan brouwerstraat heeft een
ontwerpmatige impact op het project.
De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, zodat met
toepassing van artikel 4.3.7. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de aanvraag moet worden geweigerd.
Bij het beoordelen van de aanvraag behoort het tevens tot de autonome bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid te oordelen of een bouwwerk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
Voorliggende aanvraag is gesitueerd op ‘Het Eilandje’.
In functie van de gewenste beeld- en belevingskwaliteit moeten de constructies en de inrichting van het gebied kwaliteitsvol uitgevoerd worden. Zowel de architectuur van de gebouwen, als de vormgeving en inrichting van de buitenruimte, moeten bijdragen tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Het Masterplan Eilandje, het Beeldkwaliteitplan Buitenruimte Eilandje, het Waterplan, het Groenplan en het Beeldkwaliteitplan Architectuur Eilandje vormen het afwegingskader voor het beoordelen van deze ruimtelijke kwaliteit en de goede ruimtelijke ordening.
De bestaande ruimtelijke kwaliteiten zijn het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. De confrontaties tussen de verschillende schaalelementen worden uitgebuit waar ze een kwaliteit bieden en verzacht waar ze de woonkwaliteit aantasten.
Het Masterplan Eilandje is voor een stuk gebaseerd op het gedachtegoed van Manuel Solà- Morales. Die tekende een denkbeeldige lijn van noord naar zuid door Antwerpen die tal van culturele toplocaties met mekaar verbindt. Deze culturele as krijgt een centrale rol op Het Eilandje. Onder meer het Ballet van Vlaanderen, de Red Star Line en de Montevideoloodsen maken er deel van uit. Maar het belangrijkste scharnierpunt is het Museum aan de Stroom (MAS). Dit ‘monument van morgen’ geldt als belangrijkste culturele stapsteen langs de Culturele as op het Eilandje.
Het Masterplan gaat uit van een bestendiging van deze situatie en een verdere invulling van de wanden. De ontwikkelingsstrategie op de Oude Dokken is op basis van speerpuntprojecten en invul-/renovatieprojecten. De grote speerpuntprojecten zijn het Koninklijk
Entrepotgebouw, het MAS en de Londentower- of torens die het gebied opladen tot een wijk met stedelijke allure. Anderzijds zijn er invulprojecten - gerealiseerd door de privémarkt - via puntsgewijze ingrepen in het bestaande weefsel van pakhuizen en rijwoningen.
De huidige aanvraag moet onder deze laatste categorie gerekend te worden.
Bij nieuwe invullingen in het bestaande bebouwingsweefsel wordt voornamelijk uitgegaan van de harmonieregel. Dit wil zeggen dat indien het gebouw of delen ervan niet behouden worden, de harmonieregel geldt voor het bepalen van de bouwhoogte, de kroonlijsthoogte, de bouwdiepte, de vrije hoogte, de terreinbezetting en de plaatsing van de gebouwen. Bij de vergunningverlening dient rekening gehouden te worden met de krijtlijnen van de
Architectuurnota die pleit voor ‘no-nonsense’ pakhuisarchitectuur eigen aan het Eilandje.
Accentbebouwing in het bestaand weefsel wordt slechts in bepaalde gevallen toegestaan waarbij door de Welstandscommissie steeds de dialoog met de omgeving en de ruimtelijke kwaliteit wordt nagegaan.
Voorliggende aanvraag werd op 19 februari 2016 voorgelegd aan de welstandscommissie. Het uitgebrachte ongunstig advies luidt als volgt:
“BEOORDELING WELSTANDSCOMMISSIE:
Het project werd reeds besproken en ongunstig geadviseerd. Het ingediende dossier waarbij nauwelijks aanpassingen zijn gebeurd, ligt voor ter bespreking.
De welstandscommissie vindt het volume met zijn sterk afwijkende vormentaal te concurrentieel met het MAS, zeker gezien de niet-publieksgerichte of culturele
functie. Het volume mag sculpturaal afwijkend zijn, maar dient zich beter in te passen in de straat. De welstandscommissie gaat akkoord met het principe van aftrappen en de zorgvuldige overhoekse geveluitwerking, maar vraagt om de afwijkende optopping
(met technieken) en uitspringende kaveloverschrijdende ‘box’ weg te laten. De welstandscommissie vraagt om het ontwerp te behandelen als een A-punt op een volgende bespreking en de aanvraag in te trekken ifv constructieve dialoog.
Advies d.d. 5/06/2015:
De welstandscommissie apprecieert de geveluitwerking en de materialisatie, maar vraagt om een meer bescheiden volume uit te werken dat zich als ‘pakhuis’ beter inpast in het bestaande bouwblok. Te meer omdat het hier niet om een publieke functie gaat, zoals vb. museum. De sculpturale ambitie van dit gebouw is buiten proportie met de omgeving en zijn functie. Een volume, conform de pakhuistypologie,
van maximum 5 lagen met daklaag is wenselijk. Net als de volumetrie is de noodzaak van het verspringen van de ramen per verdieping in de ruimtelijke context verder te onderzoeken.
De extra laag op bestaande pand waarin het restaurant is gesitueerd is niet mogelijk voor onroerend erfgoed.
Conclusie:
- volumetrie: minder exuberant, meer inpassen in het bouwblok (5 lagen met daklaag) - geveluitwerking en materialisatie: als basis akkoord
- technieken inwendig inpandig oplossen”
Naar aanleiding van dit advies werden de bouwheer en architect uitgenodigd op 4 maart 2016 voor een toelichting en open dialoog. Het advies hieruit voortvloeiend bleef ongunstig en luidt als volgt:
“BEOORDELING WELSTANDSCOMMISSIE:
Het project werd reeds besproken en de ingediende bouwaanvraag ligt voor ter bespreking. De geveluitwerking, materialisatie en compositie zijn ongewijzigd, waarbij de ontwerper dit verdedigt door te stellen dat de omgeving van het Eilandje sterk genoeg is om deze atypische architectuur voor privaat volume te verdragen en te absorberen.
De welstandscommissie is hierbij meer voorstander van een constructieve dialoog gezien het welstandsadvies niet gevolgd is en vraagt of er bereidheid is tot discussie om het project op gepaste en minder formalistische wijze in te passen in de omgeving.
De welstandscommissie herhaalt daarom een reeds gemaakte opmerking en vraagt om de uitstekende volumes (verticaal en horizontaal) op een meer bescheiden manier te behandelen ifv minder spectaculaire geveluitwerking en functionele leesbaarheid.
Ook de extra dakopbouw op het dak met erkers van het bestaande historische volume vraagt een specifieke typologische behandeling. Een dubbele daklaag is op vlak van stedenbouwkundige randvoorwaarden (RUP, inventarispand ) niet mogelijk, maar eventuele uitbreiding van het bestaande dak kan wel.
De welstandscommissie is van mening dat een verticaal accent mogelijk is, maar op een minder uitgesproken manier. De horizontale ‘luchtbalk’ die uitkraagt is niet wenselijk. Verder primeert de kavelstructuur van het bestaande historische stadsweefsel en dient bij het ontwerpen van een forser volume hiermee rekening gehouden te worden.
Conclusie:
- volumetrie: minder exuberant, meer inpassen in het bouwblok (5 lagen met daklaag) en overkragingen/uitstekende delen weglaten
- verticaal accent is mogelijk, maar minder hoog voorzien
- extra daklaag op mansardedak historisch pand enkel mogelijk mits architectonisch volwaardig inpassen”
De gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar treedt dit advies bij. De aanvraag wordt ongunstig beoordeeld naar welstand.
Er is een algemeen gangbare afspraak tussen de Vlaamse Overheid en de stad dat het Agentschap de kwaliteit van het beschermd erfgoed bewaakt, daar waar de stedelijke dienst deze van het niet beschermd waardevol erfgoed. De projecten worden in hun geheel
beoordeeld, maar elk met hun eigen focus.
Binnen voorliggende aanvraag is een monument, Korte Zeevaartstraat 2, gesitueerd. Het huis en ingangspoort werd bij ministerieel besluit van 18 juni 1986 beschermd omwille van zijn historische en artistieke waarde(n). gezien de aanwezigheid van dit monument werd advies gevraagd aan het agentschap Onroerend Erfgoed afdeling monumentenzorg. Zij geven een ongunstig advies:
“(…) De aangevraagde handelingen worden ongunstig geadviseerd omdat zij afbreuk dien aan de bescherming en in strijd zijn met de bovenvermelde direct werkende normen omwille van de volgende redenen:
Het doorbreken van de massieve dragende muren en het wijzigen van het dak van het beschermde breedhuis, Korte Zeevaartstraat Adriaan Brouwerstraat 17, in oorsprong deel uitmakend van de brouwerij de “Tempst”, met het oog op structurele verbinding tussen het beschermde monument en de nieuwbouw die wezenlijk afbreuk doet aan de historische erfgoedwaarde van het monument, is vanuit het oogpunt van de onroerende erfgoedzorg niet aanvaardbaar.”
Het volledig advies zal integraal aangehecht worden aan de beslissing.
Het agentschap Onroerend Erfgoed brengt enkel advies uit met betrekking tot de beschermde delen binnen het project. De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan ‘Eilandje’ werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien zijn de panden Adriaan Brouwerstraat 13 en 17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint-Aldegondiskaai 30 opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014.
De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De dienst monumentenzorg adviseert ongunstig met volgende beoordeling:
“A. Cultuurhistorische waardestelling
De aanvraag heeft betrekking op het gebouwencomplex Adriaan Brouwerstraat 13,15 en 17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint-Aldegondiskaai 20 tem 30.
De bouwgeschiedenis van de panden bínnen het bouwblok Adriaan Brouwerstraat- Korte Zeevaartstraat-Sint-Aldegondiskaai gaat terug tot het midden van de 16de eeuw wanneer Gilbert Van Schoonbeke de Nieuwstad ontwikkelde met de aanleg van drie vlieten en de inrichting van zestien brouwerijen op de kaaien tussen de vestvliet en middenvliet. De brouwerij De Tempst en de brouwerij de Drij Snoecken (met de
mouterij Papegay) maken deel uit van deze bouwcampagne. Gedurende het Ancien Regime bleven deze panden in gebruik als brouwerijen. In de loop van de 19de eeuw werden de panden opgesplitst in verschillende percelen (panden) en wijzigde het gebruik ervan naar woningen en vanaf het begin van de 20ste eeuw ook als magazijnen.
Zo was in de Adriaan Brouwerstraat 17 in de 19de eeuw een schrijnwerkerij en laddermakerij gevestigd, werd ín de Korte Zeevaartstraat 2 in de 19de eeuw een groothandel in aardappelen en in het begin van de 20ste eeuw een lompen- en kolenmagazijn ingericht en werden de Adriaan Brouwerstraat 15 en de panden aan de Sint-Aldegondiskaai gebruikt als woning en/of panden met een commerciële functie.
Dít blijkt uit de verschillende aanvragen voor uithangborden en het plaatsen van vitrines in de loop van de 19de eeuw voor deze panden. Vanaf het midden van de 20ste eeuw werden er cafés en eetgelegenheden met woongelegenheden op de bovenverdiepingen ingericht. Sinds 1976 staan de panden Adriaan Brouwerstraat 15 en Sint-Aldegondiskaai 24 leeg. Het naastliggende dubbelhuis, nr. 26-28, werd gesloopt in 1978. De gehele hoek, bestaande uit Adriaan Brouwerstraat 17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint-Aldegondiskaai 30, werd recent gerestaureerd en herbestemd tot brouwerij met horecafunctie. De panden Sint-Aldegondiskaai 20-22 en Adriaan Brouwerstraat 13 zijn tevens herbestemd tot een horecafunctie.
Voor de waardestelling delen we de site op in drie delen:
- Adriaan Brouwerstraat 17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint-Aldegondiskaai 26- 30 (voormalige brouwerij Tempst);
- Sint-Aldegondiskaai 24-28 Adriaan Brouwerstraat 15 (voormalige brouwerij Tempst);
- Sint-Aldegondiskaai 20 -22 en Adriaan Brouwerstraat 13 (voormalige brouwerij Drij Snoecken en Papegay).
1. Adriaan Brouwerstraat 17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint-Aldegondiskaai 26- 30
Deze gebouwen gaan terug naar de 16e en 17e eeuw en hebben betrekking op het gebouwenbestand van de voormalige brouwerijsite ‘Tempst’.
Het hoekhuis Adriaan Brouwerstraat – Sint-Aldegondiskaai telt drie traveeën en twee bouwlagen onder pannen zadeldak en dateert uit de 17e eeuw. De bepleisterde en beschilderde en verankerde puntgevel werd aangepast (1881) met rechthoekige muuropeningen. De historische draagstructuur is nog aanwezig.
Aansluitend bevindt zich het hoekhuis met de Adriaan Brouwerstraat. Het heeft een steil pannen zadeldak (mechanische pannen, nok parallel aan de A. Brouwerstraat) en een manke trapgevel (zestien + acht trappen). Aangepaste rechthoekige muuropeningen gekoppeld aan de voorgevel. Intern bleven verschillende historisch waardevolle interieurelementen behouden (18de-eeuwse tegels tegen de wand van de trap, de opgeklampte deuren, de plankenvloeren met op de eerste verdieping een tamponnering, de oude dakspanten met nummering, de gerecupereerde 18de-eeuwse toegangsdeur en de moerbalken met balksleutel en witte natuurstenen kraagsteen op de eerste verdieping).
De zijde van de Adriaan Brouwerstraat is een verankerd bakstenen gebouw van vijf traveeën en twee bouwlagen onder een pannen zadeldak (nokrichting parallel aan de straat).
Rechthoekige vensters. Beschilderd vroegbarokpoortje (eerste helft van de 17de eeuw) in de laatste travee; rondboogdeur met mascaronsleutel en geprofileerde archivolt op imposten, geflankeerd door driekwartzuilen met zwellende schacht en lijstkapiteel waarop een fries met
trigliefen. Hogerop bevindt zich een gebroken gebogen fronton met topstukken en centraal een rechthoekig bovenlicht met vleugelstukken onder een gebogen gekorniste waterlijst met topstuk.
Het object/ complex is waardevol omdat (voor delen van) het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde hoog zijn.
Het hoekhuis Korte Zeevaartstraat - Adriaan Brouwerstraat werd beschermd als monument bij besluit van de Vlaamse executieve dd 18/06/1986.
Ter hoogte van Sint-Aldegondiskaai 26-28 bevond zich tevens een 17e eeuws dubbelhuis. Het telde vijf traveeën en drie bouwlagen onder pannen zadeldak en had een aangepaste verankerde bak –en zandstenen lijstgevel met een verkleinende ordonnantie. Het had zowel typologisch als historisch gezien een samenhang met de dubbelhuizen aan de zijde van de Adriaan Brouwerstraat. Het werd gesloopt in 1978.
1. Sint-Aldegondiskaai 24 en Adriaan Brouwerstraat 15 (voormalige brouwerij Tempst)
De verschijningsvorm van de gevel in de Adriaan Brouwerstraat 15 dateert uit 1864, met een verbouwing in 1881. De basisstructuur gaat terug echter terug tot in de 16e eeuw (scheimuren, kelders, draagstructuur, …), de periode van brouwerij Tempst.
Door de jarenlange leegstand raakten verscheidene interieurelementen verloren of beschadigd.
Het object/ complex, Adriaan Brouwerstraat 15 is waardevol omdat (voor delen van) het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde hoog zijn.
Het pand Sint-Aldegondiskaai 24 had een lijstgevel van vier bouwlagen en drie traveeën onder schilddak. De lijstgevel met op de gelijkvloerse verdieping een commerciële functie werd ontpleisterd. De centrale middentravee wordt geaccentueerd door de aanwezigheid van een balkon. De geprofileerde kroonlijst op klossen sluit mooi aan bij het naburige rechterpand.
Het maakte deel uit van de eenheidsbebouwing 20 tem 24 en werd opgetrokken in het begin van de 19de eeuw en was dan ook een belangrijke architecturale getuige van de vroeg- 19de-eeuwse transformatiefase van dit stadskwartier. In 2015 werd het pand ondanks ongunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg gesloopt.
2. Sint-Aldegondiskaai 20-22 en Brouwerstraat 13 (voormalige brouwerij Drij Snoecken en Papegay)
Ook het nummer 13 heeft een oudere kern. Rond 1800 werd de brouwerij de Drij Snoecken samengevoegd met de mouterij de Papegay, waarbij vermoedelijk een nieuwe voorgevel aan het pand werd gerealiseerd. Het is een breedhuis van vijf traveeën en drie bouwlagen onder pannen zadeldak. De ontpleisterde lijstgevel met verkleinende ordonnantie op een brede arduinen plint. Rechth. vensters, beluikt op de begane grond en steunend op de brede puilijst op de tweede bouwl. In tweede linkse travee, rechthoekige deur in een eenvoudige hardstenen omlijsting onder een gestrekte waterlijst.
Dit pand werd vermoedelijk in de loop van de 19e eeuw samengevoegd met Sint- Aldegondiskaai 20-22. Beide hebben een waardevol interieur. Een groot deel van het originele interieur uit de toenmalige eclectistische stijl met neorococo, neo- classicistische en neo-Vlaamserenaissance elementen is bewaard.
Het object/ complex is waardevol omdat (voor delen van) het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde hoog zijn.
Het pand Sint-Aldegondiskaai 20-22 maakte deel uit van de eenheidsbebouwing 20 tem 24 en werd opgetrokken in het begin van de 19de eeuw en is een belangrijke architecturale getuige van de vroeg- 19de-eeuwse transformatiefase van dit stadskwartier.
Het heeft een lijstgevel van vier bouwlagen en 2x drie traveeën deels onder pannen schild – en deels onder pannen zadeldak. De lijstgevels met op gelijkvloerse verdieping een commerciële functie werd ontpleisterd. Het heeft een rijkelijk uitgewerkte geprofileerde, getande kroonlijst en de bouwlagen worden van elkaar gescheiden door blauwe hardstenen cordonlijsten.
De gevels en bedaking van de panden aan de Sint-Aldegondiskaai zijn beeldbepalend.
Een object/complex is beeldbepalend wanneer de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde hoog zijn. Bebouwing die de uitstraling van het plangebied bepaalt. Vanuit architecturaal oogpunt is het representatief voor de omgeving en vertoont het een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijk het ‘Eilandje’. De architectuur wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt deel uit van een reeks van 19e eeuwse lijstgevels. Ook waardevolle architectuur waarvan het oorspronkelijke ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar waarvan het initiële idee nog leesbaar is, kan beeldbepalend werken.
B. Afweging
De panden Adriaan Brouwerstraat 15-17, Korte Zeevaartstraat 2 en Sint- Aldegondiskaai 26-30 maakten deel uit van het 16e eeuws brouwerijcomlex ‘De Tempst’. Er werd recent een vergunning verleend voor de restauratie van dit deels beschermde gebouwencomplex. In beroep werd in 2015 de sloop van de panden Sint- Aldegondiskaai 24 en Adriaan Brouwerstraat 15 vergund.
Men wenst op de site een (5-sterren) hotel (met aanhorigheden) op te richten. Het bestaat uit 67 kamers op de verdiepingen, een ondergrondse parking (-2 en -3) voor 18 wagens, een polyvalente ruimte op -1, een ruime lobby op de gelijkvloerse verdieping en tot slot een spa op de vijfde verdieping met aansluitend een technische dakverdieping.
Om dit te realiseren voorziet men enerzijds een nieuwbouw op de vrijgekomen percelen, Sint-Aldegondiskaai 24 tem 28 en Adriaan Brouwerstraat 15. Het nieuwbouwgedeelte is opgebouwd uit een stapeling van "zichten" en is de gestileerde, uitvergrote vorm van het pand Sint-Aldegondiskaai 30. Dit wordt gematerialiseerd door prefab elementen in wit gepolijst beton die op elkaar gestapeld worden als grote bouwstenen. De kaders vormen tevens een terrasje met privacy-label. De ruimte
ertussen wordt opgevuld met traditioneel baksteenmetselwerk, KEIM wit gekaleid. De kroon van het gebouw is massief vormgegeven en herbergt op een onzichtbare wijze de technische installaties.
Anderzijds zal het complex Sint-Aldegondiskaai 20-22 en Adriaan Brouwerstraat 13, waar zich ‘Lux’ bevindt, worden verbouwd, gerenoveerd en uitgebreid. In de kelder, de begane grond en de eerste verdieping, bevinden zich de ontsluitingen naar het nieuwbouwgedeelte. De verdiepingen worden verbouwd tot hotelkamers en de dakverdieping wordt uitgebreid en ingericht als spa. Aan de zijde von het Bonapartedok blijft de (geschilderde) baksteengevel behouden, alsook de dakvorm, waarachter een terugliggend terras en terugspringende dakverdieping ontworpen wordt. Aan de zijde von de Adriaan Brouwerstraat wordt de gevel in de dezelfde stijl met één verdieping opgetrokken, alsook het dak waarachter zich hotelkamers en spa bevinden. De verschijningsvorm, materialen, kleuren en texturen blijven ongewijzigd.
Het restaurant Lux en de bar Festiv met aanhorigheden blijven behouden.
En tot slot zal het hoekcomplex Sint-Aldegondiskaai 30, Adriaan Brouwerstraat 17 en Korte Zeevaartstraat 2, waar zich ‘Mon’ bevindt, worden herbestemd en heringericht.
De verdiepingen zijn casco klaar en worden ingericht als hotelkamers, dewelke ontsloten worden via nieuwe lift & trappartij in het deel nieuwbouw. Zowel het volume als de verschijningsvorm blijven ongewijzigd. Het restaurant Mon met aanhorigheden blijft behouden.
Volgens het RUP ‘Eilandje’ zijn de panden gelegen in een gebied met culturele, historische en/of estetische waarde. In CHE-gebieden zijn verbouwingen of nieuwbouwprojecten onderworpen aan bijzondere voorwaarden. Deze voorwaarden zijn gericht op behoud, maar dat wil niet zeggen dat elke verandering in de omgeving per definitie wordt tegengehouden. Het is wel de bedoeling dat er in CHE-gebieden extra voorzichtig wordt omgesprongen met het bouwkundig patrimonium.
Het is belangrijk dat de historisch gegroeide eenheid en harmonie (een harmonieuze mix van 16e en 19e eeuwse bebouwing) van het bouwblok Sint-Aldegondiskaai – Adriaan Brouwersstraat en Korte Zeevaartstraat wordt gerespecteerd in een herbestemmings en revalorisatieproject.
Op basis van de cultuurhistorische waardestelling kunnen we randvoorwaarden stellen ifv al dan niet behoud. De panden Adriaan Brouwerstraat 15 en Sint-Aldegondiskaai 24 zijn beeldbepalend voor het bouwblok door hun opbouw en gevelgeleding maar hun intrinsieke waarde is door jarenlange leegstand eerder beperkt. Wij waren van mening dat een heropwaardering tot de mogelijkheden behoorde. De wenselijkheid van behoud stond dan ook voorop op sloop.
De voorgestelde nieuwbouw toont een sterk afwijkende bouwhoogte t.o.v. het beschermde monument en de bestaande 16e-19e eeuwse historische bebouwing. Ook de architecturale vormgeving en opbouw wijken volledig af van de bestaande en historische bebouwing.
De historische gevelwand aan de oude dokken was gekenmerkt door enkele monumentale pakhuizen die opvielen tussen reeksen bescheiden gepleisterde lijstgevels met verjongende gevelordonnantie onder rode pannendaken. Voorgaande
