Gemeente Zoetermeer verslag stadsbouwmeester 6 mei 2021
Dorpsstraat 82-84 (aangepaste tekening)
omschrijving: Het bouwen van appartementen en winkelruimte
zaaknummer: WB20201113
welstandsgebied: 3 Historische linten
welstandsniveau: Beschermde stadsgezichten
Conclusie : Niet akkoord, strijdig met redelijke eisen van welstand.
De kaplaag van nummer 82 toont echter nog te zwaar belast door het voorgestelde 3- vaks Franse balkon met omlijsting. Na afloop van de vergadering zijn er enkele mogelijke oplossingsrichtingen besproken.
De architect zal het plan op de genoemde punten in studie nemen en herzien zodat het plan de eerstvolgende vergadering kan worden afgedaan.
Motivering : Er is zorgvuldig gereageerd op de eerdergenoemde punten met betrekking tot de bergingen en de zijgevel.
Het bouwplan voldoet echter gelet op het bovengenoemde bezwaar nog niet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid. De bezwaren betreffen ondermeer het uiterlijk met betrekking tot de hoofdvorm en de architectonische uitwerking.
De toevoeging aan het dakvlak toont zich te nadrukkelijk. Het volledige woonprogramma in de kap manifesteert zich te sterk in het gevelbeeld.
Opmerkingen : - Om de bezwaren weg te nemen is ondermeer gevraagd de toevoeging aan het dakvlak te verkleinen en meer ondergeschikte te maken en de gevellijst/de gevelband boven de kozijnen op de eerste verdieping eventueel te verhogen.
Na afloop van de vergadering zijne er enkele mogelijke oplossingsrichtingen
besproken. Wanneer het plan op de genoemde punten wordt aangepast kan het plan de eerstvolgende vergadering worden afgedaan.
- Aanbevolen is de met zink beklede dakkapellen in de goot door middel van roeven of felsen te verfijnen/meer textuur te geven en de reclame-uiting in open letters voor het rechter pand (nummer 85) mee te nemen in het ontwerp.
- Door de vertegenwoordiger van het HGOS zijn er bedenkingen geplaatst bij het verloren gaan van de bestaande opzet met twee te onderscheiden panden en de tussenliggende tussengang/steeg.
- Er is door het HGOS gevraagd of de beide panden gedocumenteerd kunnen/mogen worden voordat ze gesloopt worden.
- Op de locatie ligt volgens het bestemmingsplan de dubbelbestemmingWaarde – Archeologie. Er is gevraagd of er een archeologisch rapport is opgesteld. Zo ja, dan wil het HGOS dit rapport graag inzien.
Afbeelding: Dorpsstraat 82 en 84 (Bron Architectenbureau Van Manen)
Overige/ :
Suggesties - Na afloop van de vergadering zijn er enkele mogelijke oplossingsrichtingen voor het linker pand, nummer 82, besproken. Zie de onderstaande montagebeelden op basis van eerdere 3D impressies.
-
Afbeelding: Dorpsstraat 82 en 84 Montage-suggestie (O.b.v.bron Architectenbureau Van Manen)
Titaanwit 59 (aangepaste tekeningen)
omschrijving: Het plaatsen van een dakkapel op de 2e verdieping en een dakkapel aan de voorzijde
zaaknummer: WB20210187
welstandsgebied: 11 Rokkeveen
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid
Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik van de
woninguitbreiding zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bestaande woning en de omgeving.
De dakkapellen voldoen als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Er wordt in voldoende mate voldaan aan de sneltoetscriteria voor dakkapellen. De breedte van de dakkapel op het voordakvlak is kleiner dan 70% van de breedte van het dakvlak.
De dakkapel op het achterdakvlak kan vergunningsvrij geplaatst worden.
Opmerkingen : - Mede in het belang van de aanvrager/opdrachtgever wordt aanbevolen extra aandacht te besteden aan het aanheelwerk van het ‘metselwerk’/de steenstrips om ongewenste verschillen tussen het bestaande en nieuwe metselwerk te voorkomen. Omdat er gebruik wordt gemaakt van steenstrips (conform het bestaande metselwerk) wordt ter overweging gegeven niet te vertanden, maar met een horizontale lijn te starten. Zie de montage-suggestie.
Afbeelding: Titaanwit 59 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Titaanwit 59 (Bron Ruud van Bochoven Architect)
Overige/ :
Suggesties - Aanbevolen wordt extra aandacht te besteden aan het aanheelwerk van het metselwerk/de steenstrips om ongewenste verschillen tussen het bestaande en nieuwe metselwerk te voorkomen. Omdat er gebruik wordt gemaakt van steenstrips (conform het bestaande metselwerk) wordt ter overweging gegeven niet te vertanden, maar met een horizontale lijn te starten. Zie de montage-suggestie.
Afbeelding: Titaanwit 59 Montage-suggestie (Bron Ruud van Bochoven Architect)
Hazelnootgaarde 22
omschrijving: Het intern verbouwen en het wijzigen van
kantoorfunctie naar woon- en kantoorfunctie en het wijzigen van twee kozijnen
zaaknummer: WB20210150
welstandsgebied: 9 Seghwaert
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bestaande woning en de omgeving.
De transformatie en de kozijn- en gevelwijziging voldoen aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Het betreft een verhoudingsgewijs ondergeschikte gevelwijziging.
Er wordt voldoende voldaan aan de sneltoetscriteria voor kozijn- en gevelwijzigingen.
Opmerkingen : -
Afbeelding: Hazelnootgaarde 22 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Hazelnootgaarde 22 (Bron Architectenbureau Meijer & Van Eerden )
Bottalijn 12
omschrijving: Het plaatsen van twee dakkapellen op het achterdakvlak van de woning
zaaknummer: WB20210314
welstandsgebied: 10 Noordhove
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bestaande woning en de omgeving.
De aangekapte dakkapellen voldoen als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Er wordt qua breedte niet geheel voldaan aan de sneltoetscriteria voor dakkapellen, maar de aangekapte dakkapellen zijn qua breedte afgestemd op eerder gerealiseerde aangekapte dakkapellen op het achterdakvlak van dit seriematige woningblok en de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen en voldoen hierdoor wel aan redelijke eisen van welstand.
Opmerkingen : -
Afbeelding: Bottalijn 12 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Bottalijn 12 (Bron wbb Dakkapellen)
Overige/ :
Suggesties - De breedtemaat van het raamhout wisselt waardoor het gevelbeeld enigszins onrustig toont. Dit wordt niet gezien als een zwaarwegend bezwaar, maar het plan kan op dit aspect aan kwaliteit winnen.
Wanneer de breedtemaat van het raamhout constant wordt gehouden zal het gevelbeeld zich meer evenwichtig en verzorgd tonen.
Wanneer men de tekeningen op dit aspect wijzigt dan dienen de tekeningen te worden gewijzigd.
Afbeelding: Bottalijn 12 Montage-suggestie (Bron wbb Dakkapellen)
Poortugaalstraat 43
omschrijving: Het plaatsen van een dakopbouw
zaaknummer: WB20210326
welstandsgebied: 12 Oosterheem
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik van de dakopbouw zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bestaande woning en de omgeving.De dakopbouw voldoet als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Er wordt voldoende voldaan aan de sneltoetscriteria voor kozijn- en gevelwijzigingen.
Opmerkingen : -
Afbeelding: Poortugaalstraat 43 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Poortugaalstraat 43 (Bron Architect Direct)
Jordaanstroom 12
omschrijving: Het plaatsen van een dakkapel op het voordakvlak van de woning
zaaknummer: WB20210344
welstandsgebied: 12 Oosterheem
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet als voorgesteld aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De 1,5 meter hoge en 3,99 meter brede dakkapel voldoet als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Er wordt voldoende voldaan aan de sneltoetscriteria voor dakkapellen. Op het voordakvlak is een dakkapel toegestaan met een breedte van maximaal 70% van de breedte van het dakvlak (in dit geval 0,7 x 5920 = 4144 mm).
Opmerkingen : -
Afbeelding: Jordaanstroom 12 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Jordaanstroom 12 (Bron Kozijn Totaalservice
Marco Polorede 3 (aanvullende gegevens)
omschrijving: Het plaatsen van een dakkapel op het voor- en achterdakvlak van de woning
zaaknummer: WB20210273
welstandsgebied: 8 De Leyens
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet als voorgesteld aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De dakkapellen voldoen als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijvingen.
Bij de sneltoetscriteria voor dakkapellen van het door de raad vastgestelde beleid staat ondermeer het volgende vermeld:
1. Algemeen:
1.1. De dakkapel heeft dezelfde hoofdvorm (contour) als de oorspronkelijke of vergunde dakkapellen die al op het dakvlak van de architectuureenheid staan.
2. Plaatsing en aantal:
2.1. Voor situaties grenzend aan de openbare ruimte: bij meerdere dakkapellen op dezelfde dakvlakken (bij woningen die aan elkaar geschakeld zijn) worden de dakkapellen op een regelmatige afstand van elkaar en op dezelfde horizontale lijn geplaatst.
2.2. Voor situaties niet-grenzend aan de openbare ruimte' bij meerdere dakkapellen op dezelfde dakvlakken (bij woningen die aan elkaar geschakeld zijn) worden de dakkapellen op een regelmatige afstand van elkaar en op dezelfde horizontale lijn of dezelfde verticale lijn geplaatst.
2.5. Er is minimaal 0.5 meter dakvlak aan de boven- en de onderkant, en aan weerszijden van de dakkapel aanwezig.
3. Maatvoering:
3.1. De hoogte van de dakkapel is maximaal 50% van de hoogte van het dakvlak, waarbij de hoogte is geprojecteerd in het verticale vlak (en niet in de schuine lijn van het dak).
3.2. De breedte van de dakkapel is maximaal 70% van de breedte van het dakvlak (gemeten op het midden van de hoogte van het dak), waarbij artikel 2.5 als minimum afstand geldt (0.5 meter).
4. Vormgeving:
4.1. De vormgeving is in overeenstemming met de architectuurstijl van de architectuureenheid (raadpleeg voor de architectuurstijl de stijlenatlas).
5. Materiaal- en kleurgebruik:
5.1. Voor situaties grenzend aan de openbare ruimte' het materiaal- en het kleurgebruik is afgestemd op het materiaal- en kleurgebruik van de architectuureenheid.
5.2. Bij aangekapte dakkapellen wordt de dakbedekking afgestemd op de dakbedekking van het dakvlak van de architectuureenheid (dus bijvoorbeeld dezelfde dakpannen kiezen).
Hier wordt voldoende aan voldaan.
De aangekapte dakkapel is qua hoogtemaatvoering en positionering op het dakvlak zorgvuldig afgestemd op de eerder gerealiseerde dakkapellen op het dakvlak van dit seriematige woningblok.
Op het voordakvlak is een dakkapel toegestaan met een breedte van maximaal 70% van de breedte van het dakvlak (in dit geval 0,7 x 5700 = 3990 mm).
De dakkapel op het achterdakvlak kan net niet vergunningsvrij geplaatst worden, omdat voor een deel van de dakkapel de afstand tot de dakvoet te groot is, maar de dakkapel voldoet desalniettemin wel aan redelijke eisen van welstand.
Opmerkingen : -
Afbeelding: Marco Polorede 3 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Marco Polorede 3 (Bron Bouwloket Breda Ruiter dakkapellen)
Bernhardstraat 15 (nieuwe tekeningen)
omschrijving: Het uitbreiden van het hoofdgebouw zaaknummer: WBV20210124 (vooroverleg) welstandsgebied: 4 Dorp
welstandsniveau: Regulier welstandsbeleid Conclusie : Akkoord, niet strijdig met redelijke eisen van welstand.
Motivering : Het bouwplan voldoet aan de criteria van het door de raad vastgestelde beleid.
De architectonische uitwerking en het kleur- en materiaalgebruik van de
woninguitbreiding zijn voldoende hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bestaande woning en de omgeving.
De uitbreiding voldoet als voorgesteld aan de algemene criteria en de aanvullende criteria in de gebiedsbeschrijving.
Er wordt qua breedte van de dakkapel niet geheel voldaan aan de sneltoetscriteria voor dakkapellen, maar gelet op de situering op het achterdakvlak en de regels voor de plaatsing van een vergunningvrije dakkapel op het achterdakvlak wel aan redelijke eisen van welstand.
Er wordt voor wat betreft de 1-laagse aan-/uitbouw voldoende voldaan aan de sneltoetscriteria voor aan- en uitbouwen.
Opmerkingen : -
Afbeelding: Bernhardstraat 15 (Bron Google Maps)
Afbeelding: Bernhardstraat 15 (Bron Architectenburo Huurman)
