Organisch of traditioneel? Een onderzoek naar de institutionalisering van organisch gebiedsontwikkeling in Parkstad Limburg

Organisch of traditioneel?

Een onderzoek naar de institutionalisering van

organische gebiedsontwikkeling in Parkstad Limburg

Eric Rheiter

Masterthesis Planologie

Faculteit der Managementwetenschappen

Radboud Universiteit Nijmegen

Oktober, 2017

Organisch of traditioneel?

Een onderzoek naar de institutionalisering van

organische gebiedsontwikkeling in Parkstad Limburg

Versie:

Definitief

Datum: 14 oktober 2017

Auteur:

E.M.A. (Eric) Rheiter

Studentnummer:

s4339266

E-mail: ericrheiter@live.nl

Opleiding: Master Planologie

Specialisatie: Planning, Land and Real Estate Development

Faculteit: Faculteit der Managementwetenschappen

Universiteit: Radboud Universiteit Nijmegen

Begeleiders: Prof. dr. E. van der Krabben (Radboud Universiteit)

J. Rademaker, MSc. (Stadsregio Parkstad Limburg)

R. van der Straten, MSc. (Stadsregio Parkstad Limburg)

Voorwoord

Voor een lange tijd heb ik mij bezig mogen houden met het schrijven van de masterthesis; het sluitstuk van de master Spatial Planning. Het zoeken naar een geschikt onderwerp voor de thesis ging vlot. Mijn interesse gaat uit naar nieuwe ontwikkelingen binnen het vakgebied planologie. Daarom dacht ik al snel aan organische gebiedsontwikkeling als onderwerp. Organische gebiedsontwikkeling is een relatief nieuw concept binnen het vakgebied planologie en dit onderwerp kan ook gezien worden als een soort vervolg op mijn bachelorthesis. Het zoeken naar een geschikt onderzoeksgebied duurde ook niet lang, aangezien de opleiding mijn interesse heeft gewekt voor de regio Parkstad Limburg. Dit onderzoek heb ik dan ook mogen schrijven voor de organisatie Stadsregio Parkstad Limburg. Het onderzoek richt zich op de institutionalisering van organische

gebiedsontwikkeling in Parkstad. Daarbij is gekeken naar het aantal projecten /

gebiedsontwikkelingen over een periode van 10 jaar om na te gaan of veranderingen hebben opgetreden in de praktijk van gebiedsontwikkeling en in hoeverre de ontwikkelingen

organisch genoemd kunnen worden. Ik wil iedere respondent dan ook bedanken, want zonder hun bijdrage had ik de veranderingen nooit volledig kunnen achterhalen. Daarnaast speciale dank aan Peter Meijers voor het beschikbaar stellen van de database die nodig was voor de kwantitatieve analyse. Zonder zijn medewerking had ik dit onderzoek niet uit kunnen voeren.

Mijn tijd bij Stadsregio Parkstad Limburg heb ik als een fijne periode ervaren. Collega’s van Parkstad hebben voor een fijne werkplek gezorgd waardoor ik met plezier en rust aan het onderzoek heb gewerkt. In het bijzonder wil ik Jan Rademaker en Ralph van der Straten bedanken voor hun betrokkenheid, het delen van hun kennis en de prettige samenwerking tijdens het onderzoek. Zij hebben me steeds feedback gegeven, informatie aangeleverd en gezorgd voor contacten waardoor ik steeds een stap vooruit kon zetten in het onderzoek. Tot slot gaat mijn dank uit naar mijn thesisbegeleider, Erwin van der Krabben. Door zijn deskundigheid op het gebied van planologie en gebiedsontwikkeling en zijn interesse voor mijn onderwerp, heeft hij me een goede helpende hand kunnen bieden. De gezamenlijke gesprekken heb ik dan ook als erg waardevol en prettig ervaren gedurende het hele traject.

Eric Rheiter

Samenvatting

De economische crisis heeft gezorgd voor schokken in het Nederlandse planningsysteem. Grootschalige, traditionele gebiedsontwikkelingen zijn gestagneerd waardoor meer behoefte is ontstaan voor flexibele en contextspecifieke oplossingen. Daarom wordt er gepleit voor organische gebiedsontwikkeling. Organische gebiedsontwikkeling kan opgevat worden als een optelsom van relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen, met een open-eindeproces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de overheid.

Echter is het onduidelijk in hoeverre organische gebiedsontwikkeling in Nederland is geïnstitutionaliseerd en hoe men omgaat met de transitie naar een andere manier van gebiedsontwikkeling. Op dit gebied is pas één onderzoek naar uitgevoerd in Den Haag. De discussie over organische gebiedsontwikkeling is bovendien vooral gefocust rondom

groeisteden. Organische gebiedsontwikkeling in relatie tot krimpgebieden blijft onderbelicht. In dit onderzoek staat de krimpregio Parkstad Limburg daarom centraal.

De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: In welke mate is organische

gebiedsontwikkeling geïnstitutionaliseerd in Parkstad Limburg en hoe verschilt dit ten opzichte van Den Haag?

Op basis van een literatuurstudie is de benodigde achtergrondinformatie over organische gebiedsontwikkeling en krimp geschetst om de context van dit onderzoek beter te kunnen begrijpen. Bovendien is het concept van institutionalisering een belangrijk component in dit onderzoek. In het theoretisch kader is daarom eerst stilgestaan bij de notie van instituties. Als theoretische aanvulling hierop is de ‘theory of structuration’ van Giddens (1984) gebruikt om de wisselwerking tussen actoren en instituties nader te omschrijven. Daarnaast zijn de verschillende soorten stromingen van institutionalisme behandeld om dieper in te gaan op de verklaringen voor institutionele verandering. De vier soorten stromingen van institutionalisme zijn: het historisch - , het rationeel keuze - , het sociologisch - en het discursieve

institutionalisme.

Om de hoofdvraag van dit onderzoek te kunnen beantwoorden is gekozen voor een combinatie van kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Dit onderzoek betreft een casestudy van de acht Parkstad gemeenten. Door een aantal variabelen te analyseren zoals: aanpak, schaal van ontwikkeling, wijze van organiseren, plan, type ontwikkelaar, rol van gemeente en ontwikkeling en beheer, kan een uitspraak gedaan worden over de

gebiedsontwikkelingspraktijk in Parkstad Limburg. Sommige variabelen ontlenen zich beter voor kwantitatief onderzoek en andere indicatoren zijn juist beter te onderzoeken middels kwalitatief onderzoek. Voor het kwantitatieve gedeelte van dit onderzoek is een database over de nieuwbouw van 2007 tot en met 2016 geanalyseerd voor elke Parkstad gemeente. Daarnaast zijn er semi-structured interviews gehouden om de resultaten van het kwantitatief onderzoek voor te leggen aan de respondenten om de onderliggende mechanismes achter de mogelijke transitie naar organische gebiedsontwikkeling te achterhalen en

belemmeringen daarbij te identificeren. De interviews zijn gehouden met actoren die verschillende achtergronden hebben, zoals beleidsmedewerkers, mensen bij

woningcorporaties en een projectontwikkelaar / expert.

In Parkstad is het toevoegen van woningen of retailmeters beperkt omdat er een overschot is aan vastgoed. A priori is er weinig verschil met Den Haag over de manier van

In Parkstad Limburg ligt een transformatieopgave terwijl in Den Haag juist een bouwopgave ligt. Het grootste verschil tussen beide gebieden is dat in Den Haag meer ontwikkelaars en investeerders bij gebiedsontwikkelingen betrokken zijn dan in Parkstad. Nog een groot verschil is dat de Parkstad gemeenten van oudsher al een faciliterende rol hanteren en weinig actief zijn op de grondmarkt. Gemeente Den Haag daarentegen heeft sinds 2013 een grotere faciliterende rol aangenomen en de gemeente is daarnaast nog steeds redelijk actief op de grondmarkt. Aan de ene kant verschillen de veranderingen tussen beide gebieden niet veel aangezien beide gebieden meer naar het organische model toe zijn gegaan. In beide gebieden is de aanpak meer geleidelijk geworden, is de schaal kleiner geworden, zijn processen belangrijker geworden en wordt vaker gewerkt met globale visies. Maar aan de andere kant was de schaal van ontwikkelingen in Parkstad al langer klein. Bovendien hanteren de Parkstad gemeenten van oudsher al een faciliterende rol en zijn in Parkstad meer kleine partijen, particulieren en lokale ontwikkelaars aanwezig dan grote professionele partijen. Dus van oudsher komt de gebiedsontwikkelingspraktijk in Parkstad al redelijk overeen met de kenmerken van organische gebiedsontwikkeling. Dit is in Den Haag minder het geval. In Den Haag lijkt het alsof er, naast meer organische ontwikkelingen, nog steeds veel integraal wordt ontwikkeld. Padafhankelijkheid speelt een belangrijke rol in de mate van institutionalisering. Het is denkbaar dat de mate van institutionalisering verschilt tussen krimpregio’s en groeiende steden, omdat de historische praktijk van gebiedsontwikkeling verschilt tussen beide gebieden. In Den Haag is men gewend geraakt aan traditionele ontwikkelingen vanuit het verleden, waardoor een verschuiving naar het organische model wellicht trager gaat dan in krimpgebieden. In Parkstad Limburg is eigenlijk nog weinig sprake van integrale ontwikkelingen, maar zijn ontwikkelingen ook niet helemaal organisch te noemen. Er is eerder sprake van een tussenvorm. De tweedeling tussen organisch en integraal lijkt in Den Haag beter zichtbaar te zijn.

In het westen van het land, waar nog structureel behoefte is aan woningen en de vraag groot is, zal de praktijk in het algemeen integraler zijn ingericht dan organisch. Dit uit zich vaak in grote uitbreidingsplannen met een duidelijk eindbeeld. In Parkstad zijn

nauwelijks of geen uitbreidingslocaties aanwezig en kan het gewoon niet meer met een blauwdruk voor de komende tien jaar. De markt is namelijk heel grillig en demografische – en economische ontwikkelingen zijn onzeker. In een krimpregio kan men vooraf niet bepalen waar de krimp zal toeslaan, dus is men automatisch al meer organisch bezig. De markt in Parkstad terminologie is er niet echt. Het is eerder een optelsom van niche markten en kleine vragen, waardoor organische gebiedsontwikkeling een goede methodiek kan zijn om die te faciliteren. Veranderingen naar een meer organisch model zijn daardoor lastig te bespeuren omdat de praktijk van gebiedsontwikkeling in Parkstad over een periode van 10 jaar al redelijk overeenkomt met de kenmerken van organische gebiedsontwikkeling. Hierdoor lijken ontwikkelingen in Parkstad van nature meer organisch te zijn ingericht dan in Den Haag.

Hoewel de term organische gebiedsontwikkeling niet bij elke respondent bekend is en ook nog geen gemeengoed is binnen de meeste gemeentelijke organisaties in Parkstad, lijken veel variabelen toch aan de kant van het organische model te leunen. Het is dan vaak ook niet zo zwart-wit in de praktijk en is in Parkstad Limburg een tussenvorm te zien. De praktijk is redelijk organisch ingericht en het gaat ook steeds meer die kant op. Dus het antwoord op de hoofdvraag van dit onderzoek is dat organische gebiedsontwikkeling al in redelijke mate geïnstitutionaliseerd lijkt te zijn in Parkstad Limburg, maar er eerder sprake is van een proces van institutionalisering.

Inhoudsopgave

1. Inleiding………...…..………1

2. Context………...10

2.1. Aanleiding en debat organische gebiedsontwikkeling………...10

2.1.1. Van integraal naar organisch………...11

2.2. De context van Parkstad Limburg en de structuur van de bouwmarkt………...16

2.2.1. Organische gebiedsontwikkeling en krimp………...21

2.3. Conclusie………. ...23

3. Theoretisch kader………...24

3.1. Instituties en Giddens’ structuration theorie………...…24

3.2. Institutionele verandering………...27

3.2.1. Stromingen van institutionalisme………...29

3.2.2. De (institutionele) complexiteit van het krimpvraagstuk………...34

3.3. Conceptueel model………...38

4. Methodologie………..……...40

5. Resultaten...48

5.3. Schaal van ontwikkelingen………...52

5.4. Wijze van organiseren………...61

5.5. Plan………...63

5.6. Type ontwikkelaar………...…64

5.7. Rol van de gemeente………...….68

5.8. Ontwikkeling & beheer………...…..73

5.9. Bottom-up interacties………...….73

6. Conclusie………...77

7. Reflectie………...83

Literatuurlijst………..…...…87

Bijlagen...96

Bijlage 1: Informatie over database…………...97

Bijlage 2: Diagrammen Parkstad gemeenten…………...… 101 Bijlage 3: Schema’s variabelen organische en integrale gebiedsontwikkeling……..111

Bijlage 4: Respondentenlijst…………...116

1. Inleiding

1.1. Projectkader

De Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling bevindt zich op een keerpunt en in een dynamisch proces. Tegenwoordig wordt er veel gediscussieerd over nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling en andere houdingen van partijen. De economische crisis heeft namelijk gezorgd voor schokken in het Nederlandse planningsysteem en heeft laten zien dat dit systeem kwetsbaar is (Buitelaar & Bregman, 2016). Voor een lange tijd voerden

Nederlandse steden actief grondbeleid uit waarbij een uitgebreide, geïntegreerde aanpak wat betreft planning en vastgoedontwikkeling centraal stond (Van der Krabben & Jacobs, 2013; Needham, 2014). Hieruit vloeide grootschalige gebiedsontwikkelingen met een grote rol voor gemeenten en ontwikkelaars voort. Deze integrale gebiedsontwikkelingen zijn echter gestagneerd waardoor meer behoefte is ontstaan voor flexibele en contextspecifieke

oplossingen (Buitelaar, Sorel, Verwest, Van Dongen & Bregman, 2013; Buitelaar & Bregman, 2016). Het traditionele ontwikkelingsmodel blijkt niet meer goed te werken, wat onder andere verklaard kan worden door de economische crisis die tot een vraaguitval voor nieuwe huizen heeft geleid. Ontwikkelaars kochten minder grond van gemeenten en gemeenten draaiden daardoor grote verliezen waardoor veel werd bezuinigd op publieke middelen. Maar ook maatschappelijke ontwikkelingen spelen een rol bij het veranderende ontwikkelingsmodel; de eindgebruikers komen namelijk meer centraal te staan (Pelders, Van der Heijden & Borgers, 2012; De Vries & Lekkerkerker, 2014; Lubbers & Zandee, 2014).

Als antwoord op deze ontwikkelingen en door onzekere economische - en

demografische vooruitzichten, lijken kleinschalige en procesgeoriënteerde ontwikkelingen die de gebruikers centraal stellen een goed alternatief (Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) & Urhahn Urban Design, 2012). Buitelaar, Galle & Sorel (2014) pleiten voor een meer

organische aanpak van ontwikkelingen aangezien zij een periode voorzien waarin groei niet gegarandeerd is en gebiedsontwikkelingen structureel zijn veranderd. De omschrijving van organische gebiedsontwikkeling volgens het PBL & Urhahn Urban Design (2012) luidt als volgt:

‘Organische gebiedsontwikkeling vatten we in dit boek op als een optelsom van relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen, met een open-eindeproces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de overheid’ (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.8).

Binnen organische gebiedsontwikkeling gaat het om hoe flexibeler omgegaan kan worden met de ruimtelijke (her)inrichting van een gebied (Suntjens, 2011). Aan de andere kant wordt integrale gebiedsontwikkeling genoemd, ofwel traditionele gebiedsontwikkeling. Figuur 1.1. toont aan hoe organische gebiedsontwikkeling verschilt ten opzichte van integrale

gebiedsontwikkeling op een zevental variabelen. Integrale gebiedsontwikkeling gaat juist om grootschalige (her)ontwikkelingen waarbij een beperkt aantal partijen betrokken zijn.

Typerend voor integrale gebiedsontwikkeling is de projectmatige werkwijze en het actief gemeentelijk grondbeleid. Bij organische gebiedsontwikkeling verschuift deze werkwijze echter meer naar een procesmatige manier en is er vaak sprake van faciliterend grondbeleid. Al met al worden integrale – en organische gebiedsontwikkeling afgebeeld als twee uitersten op een continuüm (PBL & Urhahn Urban Design, 2012; Van Dongen, 2016).

Figuur 1.1: Organische gebiedsontwikkeling ten opzichte van integrale gebiedsontwikkeling. (Bron: PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.43).

In de praktijk zijn al een aantal voorbeelden van organische gebiedsontwikkeling te vinden. Zoals het recente experiment in Oosterwold; het grensgebied tussen Almere en Zeewolde dat zich de komende decennia geleidelijk zal ontwikkelen. Zo kunnen initiatiefnemers zelf de vorm, de omvang en de plek van een kavel kiezen. Hoe het gebied er in de toekomst uit zal zien, wordt overgelaten aan de initiatieven van inwoners, bedrijven en instellingen.

(Lekkerkerker, 2016). In Nijmegen is ook een soortgelijk project gerealiseerd onder de naam van ‘Plantjevlag’ waarbij initiatiefnemers veel vrijheid kregen in het gebied. De wensen en ideeën van mensen vormen de basis voor de ontwikkelingsvisie en kunnen de mensen zelf hun eigen woning bouwen. Wanneer deze experimenten en discoursen ‘mainstream’ worden en geïnstitutionaliseerd raken, dan zou dit kunnen leiden tot een ‘shift’ in de Nederlandse planningcultuur.

Echter is het onduidelijk in hoeverre organische gebiedsontwikkeling in Nederland is geïnstitutionaliseerd en hoe men omgaat met de transitie naar een andere manier van gebiedsontwikkeling. Organische gebiedsontwikkeling lijkt niet makkelijk van de grond te komen, want daarvoor is ook een cultuuromslag nodig (Crooy, 2015; Heurkens, Daamen & Pol, 2015; Helleman, 2016). Of organische gebiedsontwikkeling tijdelijk is en of een

cultuuromslag optreedt, valt nog te bezien. De enkele grote partijen die voor de crisis dominant waren, zoals gemeenten, grote vastgoedontwikkelaars en woningcorporaties hebben veel winst gemaakt vóór de crisis en willen graag weer veel geld verdienen. Maar als machtsverhoudingen verschuiven, de grote dominante partijen ingeruild worden door

meerdere kleinere partijen en stagnatie of trage groei blijft zich voortzetten, dan is het niet organische gebiedsontwikkeling dat tijdelijk was, maar juist de geprezen uitgebreide, geïntegreerde aanpak (Buitelaar & Bregman, 2016).

Vooralsnog is het onduidelijk in hoeverre organische gebiedsontwikkeling

geïnstitutionaliseerd is en hoe verschillende partijen met deze veranderingen omgaan. Tot op heden is één onderzoek verricht naar de institutionalisering van organische

gebiedsontwikkeling in Nederland. Het onderzoek betreft de case Den Haag en is

geschreven door Buitelaar, Grommen en Van der Krabben (2016), dat gebaseerd is op de masterthesis van Grommen (2015). Deze studie wees uit dat er een verschuiving in de ontwikkelingspraktijk heeft plaatsgevonden naar een meer ‘organische’ manier met onder andere meer kleinschalige projecten en een actievere rol voor eindgebruikers. De gemeente Den Haag heeft echter nog steeds een prominente rol. Buitelaar, Grommen en Van der Krabben (2016) concluderen dat de veranderingen die in het stedelijke ontwikkelingsproces in Den Haag zijn opgetreden, niet veel zouden verschillen in andere Nederlandse steden. Deze conclusie wordt onderbouwd met het feit dat veel steden voor een nieuw soort grondbeleid hebben gekozen dat niet meer conform het klassieke ontwikkelingsmodel is. Gemeenten zouden kiezen voor actief – of faciliterend grondbeleid afhankelijk van de situatie. Daarnaast bezitten veel gemeenten en grote private partijen nog veel grond en zullen die gebieden hoogstwaarschijnlijk op een integrale manier ontwikkeld worden zodra de markt weer aantrekt (Buitelaar, Grommen & van der Krabben, 2016, p.15). Integrale gebiedsontwikkeling wordt nu ook niet als passé beschouwd, want er blijven gebieden waar een integrale aanpak de voorkeur heeft, zoals centrumstedelijke gebieden waar veel vraag naar woningen en vastgoed is, of gebieden met een dominante infrastructuuropgave (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.8).

Echter zijn er ook gebieden waar dit niet zo vanzelfsprekend is, namelijk

krimpgebieden. De context in krimpgebieden verschilt natuurlijk sterk ten opzichte van een groeiende stad zoals Den Haag. Te bedenken is het investeringsklimaat dat veel anders is in een krimpregio. Dit wordt mede veroorzaakt door een verschil in demografische

ontwikkelingen. Den Haag heeft natuurlijk ook de gevolgen gevoeld van de economische crisis, maar deze gevolgen zijn nog meer voelbaar in een krimpregio (P.Bertholet,

persoonlijke communicatie (p.c.), 1 november 2016). Daarnaast is er door krimp al een achterstand, waardoor de urgentie ontstaat dat er iets moet gebeuren of veranderen.

Krimpgebieden zijn, vaak noodgedwongen, voorlopers in het uitproberen van nieuwe ideeën en perspectieven. Buitelaar, Grommen en Van der Krabben (2016) veronderstellen dat er mogelijk regionale verschillen zijn in het gebruik van het klassieke ontwikkelingsmodel. In gebieden waar de vraag naar woningen hoog blijft, zoals in Den Haag, zullen grote partijen nog steeds het klassieke ontwikkelingsmodel waarderen en eerder in oude patronen

terugvallen. In een regio, waar de vraag naar woningen of vastgoed in het algemeen laag is of waar bevolkingskrimp optreedt, is het gebruik van het klassieke ontwikkelingsmodel onwaarschijnlijk. Daarom wordt onderzocht in hoeverre nu sprake is van organische

gebiedsontwikkeling in een krimpregio en hoe dit verschilt ten opzichte van een totaal andere context zoals Den Haag. Binnen dit onderzoek staat de krimpregio Parkstad Limburg

1.2. Doel – en vraagstelling

Door middel van de doel – en vraagstelling wordt inzichtelijk gemaakt waar het onderzoek zich op richt. Het doel van dit onderzoek is voortgekomen uit het probleem dat in het projectkader is geschetst. De doelstelling luidt als volgt:

Inzicht verkrijgen in de mate waarin organische gebiedsontwikkeling in Parkstad Limburg is geïnstitutionaliseerd en dit vergelijken met de case Den Haag.

Om de hierboven geformuleerde doelstelling te kunnen verwezenlijken, is de volgende hoofdvraag van dit onderzoek geformuleerd:

In welke mate is organische gebiedsontwikkeling geïnstitutionaliseerd in Parkstad Limburg en hoe verschilt dit ten opzichte van Den Haag?

Hierbij wordt afgevraagd of de gebiedsontwikkelingspraktijk in Parkstad meer organisch is ingericht of dat er sprake is van ontwikkelen op de klassieke manier. Het kan ook blijken dat er wellicht een tussenvorm daarvan is. Daarnaast kan het onderzoek nagaan tegen welke belemmeringen men aanloopt om tot een meer organische aanpak te komen.

De volgende deelvragen zijn in dit onderzoek opgesteld:

1: Wat houdt organische gebiedsontwikkeling in en hoe kan dit onderzocht worden? 2: Hoe kunnen instituties veranderen en wanneer kan gesproken worden van de institutionalisatie van organische gebiedsontwikkeling?

3: Welke belemmeringen doen zich voor om naar een meer organische aanpak van gebiedsontwikkeling te gaan?

4: Hoe verloopt de interactie tussen bottom-up initiatieven en de gemeentelijke organisaties in Parkstad?

5: Welke verschillen of overeenkomsten zijn er te vinden tussen de Parkstad gemeenten? 6: Welke verschillen zijn er te vinden in de mate van organische gebiedsontwikkeling tussen een dynamisch groeiende gemeente zoals Den Haag en een krimpregio zoals Parkstad Limburg en hoe zijn de verschillen te verklaren?

Met de eerste deelvraag wordt getracht om de context duidelijk in beeld te brengen zodat een basis wordt neergezet voor dit onderzoek. Door meer inzicht te krijgen in organische gebiedsontwikkeling is het mogelijk om de bevindingen beter te begrijpen en te kunnen analyseren. Om de eerste deelvraag te kunnen beantwoorden, zal informatie verzameld worden uit wetenschappelijke literatuur, documenten, rapporten enzovoorts. Ditzelfde geldt voor de tweede deelvraag waarbij hoofdzakelijk gebruik zal worden gemaakt van

wetenschappelijke literatuur. In het theoretisch kader wordt dieper ingegaan op het concept rondom instituties en institutionalisering. De derde deelvraag zal beantwoord worden via empirisch onderzoek om na te gaan welke belemmeringen zich voordoen in de praktijk om naar een meer organische aanpak te gaan.

Organische gebiedsontwikkeling hangt samen met bottom-up initiatieven omdat hierbij meer wordt verwacht van de samenwerking tussen partijen en bewoners die steeds meer naar de voorkant van het proces worden gehaald om mee te denken over de invulling van plannen. Daarom wordt ook onderzocht hoe de interactie verloopt tussen bottom-up initiatieven en de gemeentelijke organisaties in Parkstad.

De vijfde deelvraag is gericht op de vergelijking tussen de bestudeerde cases, oftewel de acht Parkstad gemeenten. Door de verschillende gemeenten te analyseren kunnen meerdere inzichten opgedaan worden met betrekking tot de mate van organische

gebiedsontwikkeling. Door alle Parkstad gemeenten te analyseren kan er bovendien een uitspraak gedaan worden over de hele regio, waardoor geen vertekend beeld van Parkstad wordt geschetst. Deze deelvraag heeft puur betrekking op het empirisch gedeelte van het onderzoek en daarin zullen de antwoorden voor deze vraag, en de hoofdvraag, verkregen worden middels het analyseren van data en het uitvoeren van interviews.

De zesde en laatste deelvraag is toegespitst op de vergelijking tussen Parkstad Limburg en Den Haag. Op basis van deze vergelijking kan een meer algemene uitspraak gedaan worden over in hoeverre organische gebiedsontwikkeling in Nederland is

geïnstitutionaliseerd. Daarnaast kan door mogelijke verschillen blijken in welk soort gebieden organische ontwikkelingen zich eerder lijken te manifesteren en waarom dat zo is.

Tot slot is een hypothese opgesteld op basis van de conclusie van het onderzoek naar Den Haag. Deze hypothese van dit onderzoek is:

Veranderingen in de manier van gebiedsontwikkeling die in Den Haag hebben opgetreden zullen niet veel verschillen ten opzichte van Parkstad Limburg. Echter zullen de

gebiedsontwikkelingen in Parkstad meer organisch zijn ingericht dan in Den Haag. Zoals Buitelaar, Grommen en Van der Krabben (2016) concluderen, hebben veel Nederlandse steden de gevolgen van de crisis gevoeld. Veel gemeenten passen het klassieke ontwikkelingsmodel niet meer zoveel toe en zijn gemeenten overgestapt naar faciliterend grondbeleid. Het feit dat Parkstad Limburg een krimpregio is, zal hier naar verwachting niet veel aan veranderen. Wat wel verschillend kan zijn, is dat

gebiedsontwikkeling in een groeiende gemeente zoals Den Haag eerder terugvalt in het klassieke ontwikkelingsmodel. Dit komt doordat vergelijkbare gemeenten nog veel grond hebben en daar willen grote ontwikkelaars en investeerders op een traditionele manier weer graag mee aan de slag zodra het economisch weer beter gaat (Buitelaar, Grommen & Van der Krabben, 2016). De kans dat men in een krimpregio weer terugvalt in de oude stijl is naar waarschijnlijkheid miniem. Vandaar dat verwacht wordt dat gebiedsontwikkelingen in

krimpregio’s meer organisch zijn ingericht dan in groeisteden.

Maar wat ook belangrijk is om de (gebiedsontwikkeling)context beter te begrijpen van beide gebieden, is door te kijken naar de ‘structure of building provision’ (Ball, 1986). In het Nederlands kan dit het beste vertaald worden als de structuur of samenstelling van de bouwmarkt. Het gaat daarbij vooral om de processen rondom gebieds– en

vastgoedontwikkeling. Dit wordt in hoofdstuk 2 verder behandeld.

1.3. Wetenschappelijke relevantie

gebiedsontwikkelingen aangedragen en wordt dit onderwerp door velen onderzoekers bediscussieerd (PBL & Urhahn Urban Design, 2012; Holleman, de Kort & Lindemann, 2012; Buitelaar et al., 2013; Buitelaar & Bregman, 2016). Zo schrijven Sorel, Tennekes & Galle (2014) en Peek & Van Remmen (2012) bijvoorbeeld over de financiering van organische gebiedsontwikkeling. Ook worden een aantal experimenten van organische

gebiedsontwikkelingen genoemd in florerende steden zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht. Waar het in de literatuur echter aan schort, is de relatie tussen organische

gebiedsontwikkeling en krimpregio’s. Het PBL & Urhahn Urban Design (2012) en Fontein, Breman, Kuindersma & Westerink, (2012) vermelden alleen kort dat organische

gebiedsontwikkeling, gelet op de lage ruimtedruk, ook relevant kan zijn en een goed perspectief kan bieden voor krimpgebieden. Echter wordt hier verder niet op ingegaan. Organische gebiedsontwikkeling in krimpgebieden blijft onderbelicht. Daarnaast is het beeld van de organische gebiedsontwikkelingspraktijk nog onduidelijk geschetst. Af en toe komen er voorbeelden, meestal als experimenten, van organische gebiedsontwikkeling voorbij. De vraag die daaruit rijst is in hoeverre organische gebiedsontwikkeling nu geïnstitutionaliseerd is. Met andere woorden gaat het erom in welke mate de manier van ontwikkelen in de praktijk overeenkomt met de karakteristieken van organische gebiedsontwikkeling. Hieruit zal af te leiden zijn of er inderdaad verondersteld kan worden dat een verandering heeft

plaatsgevonden naar een meer organische stijl van ontwikkelen of dat het gaat om uitzonderingen.

Op dit aspect bestaat een kennisleemte, want er is nog nauwelijks kennis over de institutionalisering van organische gebiedsontwikkeling in Nederland. Op dit gebied is pas één onderzoek naar uitgevoerd in Den Haag (Buitelaar, Grommen & Van der Krabben, 2016). Op basis daarvan is het onmogelijk om generaliserende uitspraken te doen. Verder onderzoek naar de institutionalisering hiervan in Nederland zou een beter beeld kunnen schetsen van de discours betreffende organische gebiedsontwikkeling. De overgang naar een meer organische vorm van gebiedsontwikkeling is pas enkele jaren geleden in gang gezet en de overgang is daarmee in de huidige tijd nog steeds bezig (PBL & Urhahn Urban Design, 2012; Niederer, 2016). Bovendien wordt met dit onderzoek gepoogd om een

bijdrage te leveren aan de theorievorming rondom institutionele verandering in het kader van organische gebiedsontwikkeling en of er een verschil in verklaringen zit voor institutionele verandering tussen een groeiende gemeente en een krimpregio. Om dit te onderzoeken zullen de verschillende stromingen van institutionalisme, die verklaringen geven voor institutionele verandering, getoetst worden.

In de studie naar Den Haag werd tevens geconcludeerd dat de uitkomsten van het onderzoek niet veel zouden verschillen in andere gebieden. Dit onderzoek borduurt voort op de studie naar Den Haag en wordt daarom met dit onderzoek getracht om na te gaan of opvallende verschillen waar te nemen zijn in de mate van organische gebiedsontwikkeling tussen een groeiende stad en een krimpregio. De veronderstelling is dat in gebieden waar de vraag naar vastgoed hoog is, het klassieke ontwikkelingsmodel meer geapprecieerd zou worden dan waar minder vraag naar vastgoed is (Buitelaar, Grommen & Van der Krabben, 2016). De noodzaak voor organische gebiedsontwikkeling is in een krimpgebied wellicht groter dan in groeisteden.

Als het om krimp gaat dan kan het boek ‘Krimp, het nieuwe denken’, geschreven door Hospers & Neverda (2012), gezien worden als de kernliteratuur. Echter is er redelijk veel

geschreven over het beleid en leefbaarheid in krimpregio’s (Verwest & Van Dam, 2010; Leidelmeijer & Marlet, 2011; Hospers & Neverda, 2012), maar niet zozeer over de

gebiedsontwikkelingspraktijk in dergelijke gebieden. Over organische gebiedsontwikkeling is veel geschreven. Echter blijft het onduidelijk in hoeverre organische gebiedsontwikkeling zich nu heeft vastgeworteld in de praktijk. Dit is vooral onduidelijk in verband met krimpgebieden, aangezien de gebiedsontwikkelingspraktijk in krimpregio’s onderbelicht is. Dit onderzoek poogt daarom om deze kennisleemte te vullen en om bij te dragen aan het inzichtelijk maken van de institutionalisatie van organische gebiedsontwikkeling.

1.4. Maatschappelijke relevantie

Dit onderzoek zal zich deels richten op de vraag hoe gemeenten omgaan met de transitie naar organische gebiedsontwikkeling. De Parkstad gemeenten worden met elkaar

vergeleken om erachter te komen welke gemeenten bijvoorbeeld minder moeite hebben met de transitie dan anderen. Bovendien als het blijkt dat organische gebiedsontwikkeling bij bepaalde actoren niet wenselijk lijkt te zijn, dan zou het transparanter kunnen worden wat men prefereert qua gebiedsontwikkeling om zodanig een betere strategie te kunnen kiezen. Daarom kan het maatschappelijk relevant zijn om verschillende partijen te interviewen en om erachter te komen hoe zij die transitie ervaren en of daarin knelpunten zitten. Deze kennis kan waardevolle informatie zijn voor Parkstad Limburg zodat men weet waar ze bijvoorbeeld op moeten letten in het kader van gebiedsontwikkeling en waar partijen tegenaan kunnen lopen. Daarnaast wordt ook meer inzichtelijk gemaakt hoe de gebiedsontwikkelingspraktijk per Parkstad gemeente eruit ziet en of daar veel verschillen tussen zitten, zodat daar rekening mee gehouden kan worden. Bovendien kan door middel van interviews nagegaan worden wat het proces van organische gebiedsontwikkeling belemmert of juist bevordert. Met deze verzamelde informatie kan in het vervolg rekening worden gehouden.

Ook wordt er een kwantitatieve analyse gemaakt van een aantal indicatoren voor de Parkstad gemeenten, zoals is af te leiden uit figuur 1.1. Zo’n overzicht kan bruikbaar zijn voor beleidsmakers in Parkstad Limburg en die informatie kan bijdragen aan meer transparantie en duidelijkheid over de gesteldheid van de gebiedsontwikkeling in de desbetreffende gemeente over de loop der jaren.

Het onderzoek wordt uitgevoerd in een krimpregio en kan gekeken worden of

organische gebiedsontwikkeling een perspectief biedt als alternatieve ontwikkelingsmethode. Gemeenten geven aan dat de traditionele manier van ontwikkelen niet meer voldoende resultaten oplevert (PBL & Urhahn Urban Design, 2012). Maar levert het anders ontwikkelen door middel van organische gebiedsontwikkeling wel resultaten op? Het onderzoek kan dus relevant zijn om bij te dragen aan de evaluatie van organische gebiedsontwikkeling in een krimpregio.

1.5. Onderzoeksmodel

Om de opbouw van het onderzoek te verduidelijken is een onderzoeksmodel opgesteld. Het onderstaande onderzoeksmodel is een schematische weergave van de globale stappen die gezet moeten worden om het doel van dit onderzoek te bereiken.

Figuur 1.2: Onderzoeksmodel.

Toelichting

Ad (a)

Als eerste is een literatuurstudie uitgevoerd naar de verandering van integrale – naar

organische gebiedsontwikkeling om meer inzicht te krijgen in de aanleiding voor deze nieuwe aanpak en om de implicaties daarvan duidelijk te maken. Dit beeld is aangescherpt door dieper in te gaan op de literatuur van organische gebiedsontwikkeling. Het

onderzoeksgebied betreft een krimpregio waardoor het noodzakelijk wordt geacht om de context van krimp te schetsen. Daarnaast wordt organische gebiedsontwikkeling gerelateerd aan krimpgebieden. Mede door de bestudering van relevante theorieën en theoretische concepten over instituties en institutionele verandering, is een analysekader ontwikkeld om inzicht te kunnen verschaffen in hoeverre organische gebiedsontwikkeling is

geïnstitutionaliseerd in Parkstad Limburg.

Ad (b)

Vervolgens zal de casus Parkstad Limburg geanalyseerd worden door een combinatie van een kwantitatieve – en kwalitatieve analyse. Het kwantitatieve onderzoeksgedeelte behelst een analyse van data over een aantal variabelen uit figuur 1.1. om na te kunnen gaan in hoeverre een bepaald thema kenmerken vertoont van organische gebiedsontwikkeling. Andere variabelen uit figuur 1.1. worden achterhaald middels interviews waardoor ook een kwalitatieve analyse van belang is.

Ad (c)

De derde fase in het onderzoek heeft als doel om de verkregen data uit het kwantitatieve – en kwalitatieve gedeelte kritisch te analyseren en de resultaten daaruit te beschrijven. De resultaten per Parkstad gemeente worden met elkaar vergeleken om te achterhalen in hoeverre een bepaald gedrag optreedt. Is er bijvoorbeeld sprake van eenzelfde soort gedrag onder de Parkstad gemeenten of is er sprake van gedrag dat sporadisch optreedt? Op deze manier kan een uitspraak gedaan worden over de gehele regio wat beter te vergelijken is met het onderzoek in Den Haag.

Ad (d)

Tot slot wordt op basis van de analyseresultaten een antwoord worden gegeven op de hoofdvraag en de daarbij opgestelde deelvragen van dit onderzoek.

1.6. Leeswijzer

Dit onderzoek bestaat uit zeven hoofdstukken. In het volgende hoofdstuk zal de benodigde achtergrondinformatie over organische gebiedsontwikkeling en krimp gegeven worden om bekend te raken met de context van dit onderzoek. Hoofdstuk 3 staat in het teken van de gebruikte theorieën en theoretische concepten om vooral de notie rondom institutionalisatie te beschrijven. In hoofdstuk 4 komt de methodologie van het onderzoek aan bod. Hierbij wordt duidelijk beschreven en onderbouwd welke onderzoeksstrategieën en methoden het beste passen bij de uitvoering van dit onderzoek. Daarnaast wordt in hoofdstuk 4 aandacht besteed aan de operationalisatie van het onderzoek. Vervolgens zullen de bevindingen uit de empirie in hoofdstuk 5 besproken worden. In hoofdstuk 6 is de conclusie opgesteld ter beantwoording van de vraagstelling in dit onderzoek. Tot slot zal met hoofdstuk 7 het onderzoek afgesloten worden met een reflectie op het onderzoek en zullen aanbevelingen voor vervolgonderzoek worden gegeven.

2. Context

In dit hoofdstuk zal contextuele informatie gegeven worden over organische

gebiedsontwikkeling en krimp. Om het onderzoek begrijpelijk te maken is het van belang om organische gebiedsontwikkeling en de implicaties daarvan duidelijk toe te lichten, aangezien het geen alledaags begrip is. Tevens betreft het onderzoeksgebied een krimpregio, waardoor het ook van belang wordt geacht om een goed beeld te schetsen van de context van dit onderzoek. Tot slot wordt kort aandacht besteed aan de structuur van de bouwmarkt en organische gebiedsontwikkeling in relatie tot krimpgebieden. Om de structuur van de bouwmarkt (paragraaf 2.2) in Parkstad Limburg beter te leren begrijpen is er een gesprek gevoerd met Jan Rademaker, programmamedewerker bij stadsregio Parkstad Limburg.

2.1. Aanleiding en debat organische gebiedsontwikkeling

In de inleiding is geschetst dat organische gebiedsontwikkeling, als alternatief voor

stagnerende gebiedsontwikkelingen, deels is voortgekomen uit de crisis. Vaak wordt het ook ingegeven door de crisis (Suntjens, 2011; PBL & Urhahn Urban Design, 2012), maar het is ook belangrijk om te beseffen dat de redenen voor de noodzaak van organische

gebiedsontwikkeling dieper liggen. Nieuwe opvattingen met betrekking tot planning en gebiedsontwikkeling zijn niet alleen nodig om oplossingen te vinden voor actuele problemen op de korte termijn, maar het gaat vooral om het leggen van een nieuwe basis voor een planningscultuur die om kan gaan met de uitdaging om onze steden veerkrachtig te maken voor een veranderende (economische) wereld (Holleman, de Kort & Lindemann, 2012). Zo stellen Buitelaar en Bregman (2016) dat de economische crisis heeft laten zien dat

grootschalige en traditionele gebiedsontwikkelingen een ‘hecht gekoppeld systeem’ gevormd hebben waarin een schok in een bepaald onderdeel van het systeem voelbaar is in andere delen waardoor het hele systeem schudt of instort. Daarom pleiten zij voor een organische aanpak van gebiedsontwikkeling omdat deze vorm beter om kan gaan met veranderende omstandigheden. Daarnaast worden de overvloed aan regels en de grote omvang van plannen aangewezen als redenen voor het stagneren van gebiedsontwikkelingen, waardoor er naar organische oplossingen gezocht wordt (Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling, 2013). Organische gebiedsontwikkeling aanhalen als een middel om ons door de crisis heen te helpen is te kort door de bocht. Het bleek namelijk ook een antwoord op een

veranderende context in gebiedsontwikkeling waarin steeds meer aandacht wordt besteed aan de eindgebruiker, de menselijke maat, flexibiliteit en ruimtelijke opgaven die complex zijn of complexer worden (Van de Wiel, 2016).

Zo is er dus kritiek op het feit dat organische gebiedsontwikkeling alleen wordt opgehangen aan de crisis. Zo zou er een diepere verschuiving plaatsvinden en dat is de omslag van ‘stad maken’ naar ‘stad zijn’. Die omslag kan omschreven worden als ‘het bijstellen van de heersende ideeën over de maakbaarheid van de stad en wie daar verantwoordelijk voor zijn’ (Nirov & Platform31, 2012, p.63). De grote opgave voor de toekomst is om bestaande structuren voortdurend te herontwikkelen (Niederer, 2016). Soeterbroek (2012) noemt de economische recessie een ‘blessing in disguise’ omdat dit heeft geleid tot een herbezinning op de huidige praktijken en op de onderliggende waarden. Die herbezinning ligt in het verlengde van de omslag van stad maken naar stad zijn.

Organische gebiedsontwikkeling moet niet gezien worden als een middel wanneer het geld op is. Zo werd er bijvoorbeeld eerst op de klassieke manier 100 miljoen geïnvesteerd in een gebied, maar besloot men over te schakelen naar organische gebiedsontwikkeling omdat het geld op was (Soeterbroek, 2012).

Dit is logisch niet de bedoeling van organische gebiedsontwikkeling, want het moet gezien worden als een manier waarbij de gebruiker weer centraal wordt gesteld om samen met de gemeente, die het mogelijk maakt, de stad te ontwikkelen.

Het is duidelijk geworden dat de crisis een katalysator is geweest voor een aantal processen binnen de gebiedsontwikkeling waarbinnen andere manieren van samenwerking centraal komen te staan en dat men af moet stappen van de maakbaarheidsgedachte. Tevens heeft de crisis men laten nadenken over de manier waarop gebiedsontwikkeling bedreven wordt en of dat wel de juiste manier is. Op het eerste gezicht lijkt de economische crisis dus de impasse te hebben veroorzaakt, maar het is het gangbare model voor

ruimtelijke ontwikkeling zelf dat in een crisis verkeert (Bergevoet & Tuijl, 2013, p.9).

Binnen het vakgebied planologie is de laatste jaren daarom een stevig debat gaande (zie o.a. Bentvelsen, 2014; De Willigen, 2014; Ten Have, 2016; Soeterbroek, 2016). Kleinere stappen, bottom-up initiatieven en flexibeler omgaan met ruimtelijke opgaven zouden van meer realiteitszin getuigen. Echter betoogt Niemans (2014) dat het nieuwe denken nog steeds geen echt alternatief vormt voor het traditionele model. De organische aanpak is voor vele mensen nog nieuw en het is de vraag of deze aanpak succesvol is. De kanttekening die bij organische gebiedsontwikkeling geplaatst wordt, is dat er in Nederland nog steeds

grootschalige (woon)opgaven liggen (Van den Berg, 2014). In een tijd waar nog steeds (binnenstedelijke) urgente grote opgaven zijn, passen geen kleine plannen, maar daarvoor is visie en regie nodig. Deze discussie lijkt zich dan ook voornamelijk te betrekken op de grotere steden in Nederland. Maar welk perspectief organische gebiedsontwikkeling dan biedt voor regio’s waar veel nieuwe grote opgaven in de zin van nieuwbouw uitblijven, zoals in krimpregio’s, blijft onderbelicht. Opmerking verdient dat het ook niet óf organisch óf integraal moet. Het kan naast elkaar bestaan. De Nederlandse ruimtelijke ordening zou zich meer moet ontwikkelen in een wisselwerking tussen bottom-up en top-down (Majoor, 2016).

Grotere steden vinden het echter nog steeds moeilijk om over te schakelen naar een meer organische aanpak. Dit komt omdat zij nog grootschalige opgaven tegemoet zien komen. Maar hoe zit het dan met krimpgebieden waar zo’n grootschalige opgaven niet evident zijn? Zou organische gebiedsontwikkeling dan juist een goed perspectief kunnen bieden in dit soort regio’s? In het debat wordt helaas weinig aandacht geschonken voor organische gebiedsontwikkeling in krimpgebieden. In paragraaf 2.2.1. wordt daarom nog kort stilgestaan bij organische gebiedsontwikkeling in relatie tot krimpgebieden.

2.1.1. Van integraal naar organisch

De ruimtelijke planning in Nederland wordt dikwijls gekarakteriseerd als grootschalig en integraal en wordt zelfs gezien als een schoolvoorbeeld van de ‘comprehensive integrated approach’, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen zoveel mogelijk verschillende

belangen (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.41). De wortels van de grootschaligheid van de Nederlandse ruimtelijke planning gaan ver terug. De impuls tot schaalvergroting ontstond als gevolg van de economische crisis tijdens en na de Eerste Wereldoorlog. Particuliere productie viel weg waardoor gemeenten en woningcorporaties, met veel staatssteun, actiever gingen optreden. Het gevolg daarvan is dat de band tussen de bouw en de

eindgebruiker werd doorgesneden en dat de positie van gemeenten in stedelijke ontwikkeling sterker werd (De Klerk, 2011, p.398). Na de Tweede Wereldoorlog kreeg de schaalvergroting een verdere impuls, mede door de woningnood, en kende integrale gebiedsontwikkeling zijn hoogtijdagen in het laatste kwart van de twintigste eeuw en in het begin van de 21e _eeuw. In deze tijd was het bouwen van huizen het voornaamste publieke doel, waardoor de

en bestuurders en planologen wisten wel wat goed was voor het algemeen belang. Ze zaten in de zogenaamde ‘ivoren toren’ (Needham, 2014, p.21). De schaalvergroting is vooral zichtbaar in de naoorlogse wederopbouw en de Vinex-locaties in de jaren negentig (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.42). De integrale aanpak kenmerkte zich, naast de

grootschalige plannen, door grote ambities en verdienmodellen die gedreven werden door de aanbodgestuurde markt. Gemeenten werden dus actiever en wilden bij voorkeur zaken doen met relatief grote, professionele ontwikkelaars. Bij de traditionele gebiedsontwikkeling start de gemeente vaak aan een gebiedsontwikkelingsproject. Zo niet, dan was er wel een grote partij die het initiatief nam en medewerking van de gemeente trachtte te verkrijgen. Daardoor zijn gebieden veelal ontwikkeld op basis van vast omlijnde eindproductplannen zoals een masterplan of blauwdruk. Dit verloopt via een lineair proces en de ontwikkeling kent een top-down benadering. Overheden zijn sinds de invoering van de Woningwet in 1901 steeds sterker en meer gaan sturen in de ruimtelijke ordening (Van Rooy, 2011, p.38). Ongeveer na 1935 ontstond de wens om sterker te gaan sturen en kwam daarmee de

toelatingsplanologie. De rol van overheden is hierbij vooral toetsend en handhavend van aard (Needham, 2003). De kritiek op deze aanpak is dat de strikte omgang met regels als een zwakte wordt beschouwd. Dat zou namelijk afbreuk doen op de contextspecifieke oplossingen en flexibiliteit waar het hedendaags om draait. Daarnaast staan overheden onvoldoende open voor initiatieven (Van Rooy, 2011, p.40). In de jaren van de

hoogconjunctuur is de rol van de gemeente in het begin van de 21e _{eeuw veranderd. Private} partijen gingen zich met gebiedsontwikkeling bemoeien en de rol van de overheid was dat zij een actief grondbeleid uit ging voeren en samen met de private partijen risicodragend deelnam aan bouwprojecten (Bomhof & Oosterkamp, 2013, p.12).

Deze traditionele manier van gebiedsontwikkeling is echter niet crisisbestendig gebleken. De crisis heeft de systeemfouten in de ruimtelijke ordening pijnlijk blootgelegd. Onder andere verouderde wet- en regelgeving, hoge bestuurlijke dichtheid, een overmatige bescherming van deelbelangen en sturen op groei zijn voorbeelden daarvan.

De systeemfouten in de ruimtelijke ordening komen daarbij nog eens aan het licht tegen de achtergrond van een snel vergrijzende bevolking en krimp in regio’s buiten de Randstad (Buiter & Verschoor, 2014, p.9). Volgens Buiter en Verschoor (2014) betekent dit een einde van een cultuur van gebiedsontwikkeling waarbij voornamelijk gefocust werd op het bouwen van zoveel mogelijk vierkante meters woningen en commercieel vastgoed op zo weinig mogelijk grondoppervlak. Zo stellen Buiter en Verschoor (2014) dat de crisis ook een opluchting en een natuurlijke correctie is op de overspannen ambities, overmoed en grootheidswaanzin in het maken van plannen. Nederland staat nu voor een ongekende ruimtelijke opgave en deze opgave vraagt om een transitie in de ruimtelijke planning en een nieuwe visie op gebiedsontwikkeling. Deze visie probeert men te vinden onder de noemer van organische gebiedsontwikkeling. Hier zal nu dieper op worden ingegaan.

Organische gebiedsontwikkeling vraagt van alle partijen in de stad een verandering in hun manier van denken en handelen (Heurkens, Daamen & Pol, 2015, p.30). Het verloop van de processen rondom gebiedsontwikkeling verandert en er is sprake van een groeiende

diversiteit aan betrokken partijen binnen het planproces (Platform31, 2017). De

veranderingen hebben hoe dan ook effect op de samenwerking en de daarbij behorende kaders waarin de betrokken partijen handelen. Het inzichtelijk maken van de belangen en rollen van betrokken partijen aan het begin van het proces is daarom cruciaal.

De partijen die bij gebiedsontwikkeling betrokken zijn kunnen ingedeeld worden in drie groepen. Partijen die voor het gebied werken (overheden), partijen die in het gebied werken

(VVE’s, ondernemers, private/particuliere initiatieven) en partijen die aan het gebied werken (projectontwikkelaars, woningcorporaties). Partijen die in het gebied werken krijgen bij organische gebiedsontwikkeling een grotere rol. De rol van de andere twee partijen verandert daardoor in een meer faciliterende rol (Platform31, 2017).

Figuur 2.1: Betrokken partijen in gebiedsontwikkeling. (Bron: Platform31, 2017).

Met een organische aanpak worden gebieden niet in één keer ontwikkeld maar juist geleidelijk. Dit betekent dat er in de toekomst ook een in de tijd uitgesmeerde

transformatieopgave is. Bovendien bestaat er onzekerheid ten aanzien van demografische en economische ontwikkelingen. Een meer geleidelijke ontwikkelingsvorm biedt de

mogelijkheid om flexibeler en sneller in te spelen op veranderingen in behoeften (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.44). Door in kleine stappen te ontwikkelen krijgt een ontwikkeling geleidelijk vorm vanuit de bestaande kwaliteiten, neemt de invloed van gebruikers en andere stakeholders toe en kan er beter gereageerd worden op onbekende maatschappelijke dynamiek. Dit is minder goed mogelijk wanneer alles in één keer

ontwikkeld wordt (Bergevoet & Tuijl, 2013, p.41).

Ruimtelijke ontwikkelingen worden vaak als project aangepakt, gemeenten zijn er immers aan gewend geraakt. Een projectmatige aanpak verondersteld een duidelijk begin – en eindpunt. In het geval van organische gebiedsontwikkeling is juist meer sprake van een proces waarbij geen duidelijk eindpunt of eindbeeld is. Dit heeft gevolgen voor de rol van de overheid en de relatie met andere partijen (PBL & Urhahn Urban design, 2012, p.84).

Het is onduidelijk wanneer initiatieven plaatsvinden, welke vorm ze aannemen en óf ze plaatsvinden. Die afhankelijkheid en onzekerheid vergt een andere manier van werken en stelt andere eisen aan de gemeentelijke organisatie. Bij organische gebiedsontwikkeling wordt vooral de nadruk gelegd op bewoners, (eind)gebruikers en ondernemers als type initiatiefnemers (Suntjens, 2011, p.7). Maar ook eigenaren van grond en vastgoed zoals woningcorporaties en beleggers kunnen verstaan worden onder initiatiefnemers (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.51).

Bij procesmanagement gaat het eigenlijk om het begeleiden en sturen van een traject naar een gesteld doel, waarbij de oplossingen een gedragen resultaat is en tot stand komt door samenwerking van betrokken partijen (Atos, z.j.). Het is duidelijk dat de overheid veel opener en meer naar buiten gericht moet zijn in de rol van procesmanager. Uit bevindingen blijkt dat gemeenten nog niet altijd volledig ingericht zijn op het managen van processen waar ze niet zelf hoofdzakelijk aan zet zijn (Nirov & Platform31, 2012, 9). Belangrijk is dat initiatiefnemers vroegtijdig in het proces moeten worden betrokken. Daarnaast is verwachtingsmanagement heel belangrijk. Dat betekent dat gemeenten aan de voorkant van het proces duidelijk moeten aangegeven hoe het proces zal verlopen, waar de ruimte zit en waar ruimte gegeven wordt. Zo krijgen initiatiefnemers meer duidelijkheid en zekerheid waarbij communicatie een belangrijke rol speelt (Rheiter, 2016).

Een meer organische aanpak sluit aan bij de wens om minder in blauwdrukken van bovenaf te denken. Er is geen exact vastgelegd eindbeeld, maar er is wel een

ontwikkelrichting op basis van een visie voor het gebied. Organische gebiedsontwikkeling pretendeert niet alle ontwikkelinitiatieven te kunnen voorzien, maar het is een planvorm waarbij verschillende invullingen, inrichtingen en uitvoeringen mogelijk worden gemaakt. Daarbij past een juiste balans tussen de behoefte aan (rechts)zekerheid en voorspelbaarheid aan de ene kant en het bieden van vrijheid en flexibiliteit aan de andere kant (Kamerstukken II 2013/14, p.45).

Maar de meest ingrijpende en belangrijkste verandering om organische

gebiedsontwikkeling in goede banen te leiden is de rol van de gemeente. In figuur 1.1. is te zien dat de rol van de gemeente verschuift van actief naar faciliterend. Blijven werken vanuit bestaande instituties is belemmerend om de rolverschuiving mogelijk te kunnen maken. Vaak wordt faciliteren geassocieerd met ‘op de handen zitten’ of het opgeven van gemeentelijke regie. Maar faciliteren betekent niet alleen kaders opstellen en vervolgens wachten op initiatieven. Faciliteren kan juist leiden tot zeer actief publiek ingrijpen (Heurkens, Daamen & Pol, 2015, p.32). Initiatiefnemers weten namelijk niet altijd precies wat ze willen en zij beschikken niet altijd over volledige informatie. Zij zijn er dan bij gebaat als gemeenten mogelijkheden tonen en meedenken in het proces (PBL & Urhahn Urban Design, 2012, p.11). De paradox is dat organische gebiedsontwikkeling juist tot leven komt door een actieve rol van de gemeente. Hierbij gaat het om een andere manier van actief optreden, maar niet in de zin van het actief opkopen en ontwikkelen van grond. De overheid speelt zelf een beperkte inhoudelijke rol als zij opereert in een netwerk. De aandacht verschuift

geleidelijk van de inhoud van het uit te voeren beleid naar het beleidsproces, waarin partijen gezamenlijk naar een oplossing zoeken. Actief meewerken met initiatiefnemers en mogelijk ruimte bieden buiten de kaders is van belang om initiatieven van onderop niet bij voorbaat te laten stranden (De Bruijn & Hoogland, 2016, p.252). Opmerking verdient dat in het kader van de rol van de gemeente uitnodigingsplanologie vaak gerelateerd wordt aan organische gebiedsontwikkeling. De gemeente kan organische gebiedsontwikkeling in een aantal situaties stimuleren via uitnodigingsplanologie (Kamerstukken II 2013/14, p.276). Volgens Baardewijk en Bouterse (2015) spreekt men van uitnodigingplanologisch beleid als het gemeentelijk beleid een uitnodiging of stimulans tot (organische) ontwikkeling inhoudt. De rol verschuift naar de rol van netwerker/gebiedsregisseur door mogelijkheden te bieden, partijen te interesseren en partijen met elkaar te verbinden (Bomhof & Oosterkamp, 2013, p.19). Bij uitnodigingsplanologie, een meer organische manier van organiseren, nemen overheden een actieve rol in om initiatieven uit te lokken, te stimuleren, te ondersteunen en waar nodig is nemen ze de regie.

Kortom gaat het erom dat gemeenten minder het voortouw nemen en meer meedenken met initiatiefnemers, waarbij loslaten en vertrouwen zonder in de steek te laten het principe is. Planning is volgens Hemel (2011) ook in essentie 80% communicatie en 20% wetgeving, regulering, geld en ontwerp. Het gaat om de omgang en samenwerking met elkaar en hoe er samen aan de leefomgeving gesleuteld kan worden (Lekkerkerker, 2011). Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie vragen dus om andere en aanvullende competenties van beleidsmakers. Zo stond het toetsen van initiatieven centraal bij toelatingsplanologie en een actieve ontwikkeling bij ontwikkelingsplanologie. Dergelijke activiteiten zijn minder aan de orde bij het huidige planningsparadigma, maar hierbij passen meer communicatieve vaardigheden. Een duidelijk aanspreekpunt binnen de gemeente, zoals een gebiedsmakelaar of gebiedsmanager, is vereist binnen deze aanpak (PBL & Urhahn Urban Design, 2012; Meijer & Theijsse, 2015). Uitnodigingsplanologie en organische gebiedsontwikkeling vergen dus niet minder inspanning van de overheid. Het gaat niet om minder handelen, maar anders handelen.

Dus in kader van organische gebiedsontwikkeling is een belangrijke rol besteed voor gemeenten om netwerken actief te bevorderen waarin partijen elkaar kunnen ontmoeten, kennis en ideeën kunnen uitwisselen en gezamenlijk tot nieuwe initiatieven kunnen komen (De Bruijn & Hoogland, 2016, p.252). Kaders en een bepaalde visie zijn ook belangrijk bij organische gebiedsontwikkeling (Baardewijk, de Haan & Hijmans, 2013; Provincie Utrecht, 2014). Een goed voorbeeld waarom leiderschap nodig is in het kader van organische gebiedsontwikkeling, kan gegeven worden door te kijken naar een interactieve workshop in de Binckhorst (Holleman, de Kort & Lindemann, 2012). Verschillende actoren zoals:

projectontwikkelaars, planners, ondernemers en bewoners konden met elkaar de dialoog aangaan om een gebied organisch te ontwikkelen. Echter wat bleek, is dat er wel mooie initiatieven en ontwikkelingen tot stand kwamen, maar deze waren niet duurzaam, er waren geen sociale voorzieningen en bovendien was het compleet illegaal. Dit voorbeeld illustreert waarom leiderschap en een duidelijke visie van de gemeente onmisbaar is. Concluderend kan gesteld worden dat de aanduiding ‘faciliterend’ in tabel 2.1. verkeerd begrepen kan worden en is de aanduiding ‘actief faciliterend’ beter op zijn plaats (Heurkens, Daamen & Pol, 2015; Platform31, 2017).

Kortom, organische gebiedsontwikkeling gaat met name om initiatieven vanuit de markt en niet om ontwikkelingen als gevolg van de planning van gemeenten (Baardewijk, de Haan & Nijmans, 2013, p.319). Op basis van gewenste ontwikkelrichtingen en opgestelde kaders kan de gemeente besluiten om deze initiatieven te faciliteren. Hierbij is het essentieel dat de gemeente open staat voor initiatieven van onderop en niet alles probeert dicht te timmeren. De focus komt meer op het proces te liggen en de gemeente krijgt meer een netwerkrol. Samenwerking kan draagvlak creëren, effectiviteit van beleid bevorderen, extra kennis inbrengen en financiële mogelijkheden bieden. Experimenten uitvoeren met organische gebiedsontwikkeling of uitnodigingsplanologie blijken te helpen om veranderingen door te voeren bij de overheid. Zo hebben overheden veranderingen doorgevoerd in hun systemen, processen en soms zelfs in hun organisaties. Dat is nodig om een andere manier van ontwikkelen en organiseren mogelijk te maken (Meijer & Theijsse, 2015, p.40). Organische gebiedsontwikkeling wordt momenteel ook eerder gedefinieerd als het variabel omgaan met de wijze en mate van sturing in gebiedsontwikkeling. Daarbij kan een ontwikkeling of een bepaald thema in bepaalde mate kenmerken van organische gebiedsontwikkeling hebben, of in een bepaalde ontwikkelingsfase organisch zijn ingericht. (Boonstra, Vogel & Slob, 2014; Platform31, 2017).

2.2. De context van Parkstad Limburg en de structuur van de bouwmarkt

Bevolkingsdaling, ontgroening en vergrijzing zijn al jarenlang discussiepunten in Nederland. Steeds meer (jonge) mensen trekken naar steden toe, terwijl in andere gebieden de

bevolking juist afneemt en vergrijst waardoor voorzieningen en bedrijvigheid ook teruglopen. De aandacht voor deze verschijnselen en de bijkomende gevolgen heeft weinig aan

actualiteit en urgentie verloren (Engbersen, Slegh & Lupi, 2017). In het jaar 2009 kwamen de eerste signalen van een (nationale) aanpak tegen krimp, toen het eerste (Interbestuurlijk) Actieplan Bevolkingsdaling werd opgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Zeven jaar later, met de opstelling van de meest recente Actieplan Bevolkingsdaling, zijn krimp en de gevolgen daarvan nog steeds urgente problemen waar veel aandacht aan wordt besteed. Het rapport ‘Grenzen aan de Krimp’ (2014) door het Team Midterm Review bevolkingsdaling (TMRB) bevestigt deze urgentie en pleit voor een

beleidsintensivering voor krimpgebieden (TMRB, 2014, p.5). Anno 2017 is er een zekere voortgang geboekt als het gaat over de bewustwording van krimp, het vormen van vitale coalities, het doen van experimenten, het zoeken en vinden van oplossingsrichtingen en het delen van kennis (BZK, 2016, p.5). Het is zichtbaar dat door de acceptatie van

bevolkingsdaling ruimte komt voor nieuwe ideeën en perspectieven. Krimpgebieden zijn (noodgedwongen) voorlopers hierin (Fontein et al., 2012; Crooy, 2015). Voordat organische gebiedsontwikkeling in relatie tot krimpgebieden wordt behandeld, is het belangrijk om eerst de context van Parkstad Limburg en de structuur van de bouwmarkt te schetsen.

Parkstad Limburg is de enige verstedelijkte krimpregio in Nederland en wordt om die reden vaak als voorloper gezien voor andere stedelijke gebieden in Nederland die in de toekomst ook met een afnemend inwoneraantal te maken gaan krijgen (Rademaker & Van der Straten, 2015). Krimp is al jarenlang een verschijnsel in Parkstad Limburg. Tussen 2002 en 2009 is de populatie van Parkstad gedaald van 267.000 naar 254.000 inwoners. Volgens de meest recente prognoses zal de bevolkingskrimp stabiliseren rondom een inwoneraantal van 210.000 duizend inwoners. Deze stabilisatie zal rondom het jaar 2040 plaatsvinden (Parkstad Limburg, 2011). In de onderstaande grafiek is aangegeven hoe deze krimp is verdeeld over verschillende leeftijdsgroepen. Hieruit blijkt dat er sprake is van sterke vergrijzing en ontgroening. Uit figuur 2.2. blijkt dat het aantal 65 plussers tussen 2010 en 2030 met ongeveer 60.000 zal groeien. Hiertegenover staat een uitvlucht van de andere leeftijdsgroepen. Met name de inwoners tussen de 45 en 64 jaar oud zullen uit de regio vertrekken (Parkstad Limburg, 2011). Hieruit is af te leiden dat de samenstelling van de bevolking verandert en de potentiële beroepsbevolking afneemt.

Een manier om de context van gebiedsontwikkeling beter te begrijpen is door te kijken naar de structuur van de bouwmarkt. Hierbij gaat het om de processen rondom gebieds – en vastgoedontwikkeling en de daarbij betrokken actoren (Ball, 1986). In principe zijn er drie algemene partijen of rollen in de arena van gebiedsontwikkeling te onderscheiden (Adams & Tiesdell, 2013). Dit zijn de (vastgoed)ontwikkelaars, grond – en vastgoedeigenaren en investeerders. Denk hierbij aan partijen zoals gemeenten, woningcorporaties,

projectontwikkelaars en ondernemers. Zo concentreren private individuen of bouwbedrijven zich vooral op een afzonderlijk project en kijken overheidsinstanties naar de ontwikkeling in een breder perspectief. De publieke sector heeft in Nederland ook een grote rol gespeeld in het leveren van grond (Needham, 2014). Gebiedsontwikkeling speelt namelijk een

belangrijke rol in de Nederlandse economie. Zo vormen de opbrengsten van nieuwbouw en gronduitgifte een aanzienlijke inkomstenbron voor gemeenten. Binnen deze context is een private sector ontstaan van aannemers, bouwers, architecten, projectontwikkelaars en dergelijke. In de grootstedelijke gebieden lijkt het systeem weer aan te trekken, waardoor oude plannen weer gerealiseerd kunnen worden en gebiedsontwikkelingen aanzwengelen. Aan de andere kant trekken marktpartijen zich terug uit krimpgebieden (Jonker-Verkaart & Lupi, 2017, p.30). Marktpartijen blijven in krimpgebieden ook nog gewoon van belang, echter is in die context weinig sprake van marktdruk en is de markt niet dynamisch. In Den Haag bijvoorbeeld zijn veel actieve marktspelers en naast de actieve en risicodragende rol van de gemeente in het stedelijke ontwikkelingsproces, bemoeien veel andere partijen zich ook met gebiedsontwikkeling.

De geschetste ontwikkelingen hebben op hun beurt weer effect op de vastgoedmarkt in Parkstad Limburg, want krimp kan ook gezien worden als een afnemende vraag naar ruimte (Bergevoet & Tuijl, 2013, p.18). Zo heeft de vraagstructuur, zoals te zien in figuur 2.2., invloed op het draagvlak voor retailvoorzieningen binnen de regio (Parkstad Limburg, 2011, p.10). De effecten van bevolkingsdaling zijn ook het meest zichtbaar door een toenemende leegstand in vastgoedsectoren zoals winkels en woningen (Rademaker & Van der Straten, 2015, p.24). De ontwikkelingen in de woningmarkt in krimpgebieden onderscheidt zich van andere delen van Nederland doordat de balans tussen vraag en aanbod structureel is verstoord en een alternatieve aanwending van locaties vaak niet mogelijk is (TMRB, 2014, p.19).

Voor de woningmarkt heeft Stadsregio Parkstad Limburg een analyse gemaakt in het document ‘Regionale Woonstrategie 2012-2020’. In dit rapport wordt onder andere

geconcludeerd dat de woningmarkt in Parkstad zich in een periode van onzekerheid bevindt. In de regio zijn veel bewegingen gaande die invloed hebben op de woningmarkt, waardoor woonconsumenten erg voorzichtig zijn. Een van de belangrijkste redenen voor die

onzekerheid is de economische crisis. Hierdoor kreeg de regio, naast een afnemende bevolking, nog eens te maken met een andere klap. De woonconsument kiest dus voor een voorzichtige houding wat op zijn beurt weer zorgt voor minder dynamiek. Uit het landelijke woononderzoek wordt verwacht dat de verhuisgeneigdheid zal halveren (Parkstad Limburg, 2012, p.29). Huishoudens zijn tevreden met hun huidige woonsituatie en zullen dus blijven wonen waar ze wonen. Er is steeds minder vraag naar luxe - en koopwoningen terwijl de vraag naar de huursector en degelijke kwaliteit (in het middensegment) in stand blijft.

Woningcorporaties hebben in Parkstad de afgelopen jaren het bezit verbeterd of uit de markt genomen (Parkstad Limburg, 2012, p.29). Daarnaast is er sprake van een prijsdaling in de koopsector. Dit wordt veroorzaakt door de afnemende koopkracht in combinatie met

overwaarderingen in het verleden. Maar een prijsdaling en ook dalende grondprijzen hoeven niet altijd negatief te zijn.

Zo kunnen dalende grondprijzen en een potentieel aan arbeidskrachten in Parkstad een aanzuigende werking hebben op bedrijven. Zo blijken er jongeren terug te keren naar Zuid-Limburg om een bedrijfje op te starten (Van Dongen, 2015).

Zoals te zien in figuur 2.3., zal het aantal particuliere huishoudens steeds verder afnemen, waardoor de woningbehoefte ook afneemt. Toekomstige woningvoorraden dienen daarom beperkt te worden. De verwachting is dat er ongeveer duizend particuliere

huishoudens zullen afnemen tussen de periode van 2013-2019 (E,til & Progneff, 2014, p.24). Daarom worden binnen projecten minder woningen gerealiseerd of wordt het aantal

projecten teruggebracht. In de afgelopen jaren zijn ook veel woningen gesloopt door woningcorporaties, omdat het overgrote deel van de sloopopgave in de huursector plaatsvond (Senden, 2015). Over het algemeen geldt dat in Parkstad meer vastgoed dan programma is, wat impliceert dat er meer aanbod is dan vraag: een ‘ontspannen’ markt dus. Naast dit kwantitatieve vraagstuk is er sprake van een verschuiving van de kwalitatieve vraag waarbij aspecten zoals duurzaamheid en betaalbaarheid naar voren schuiven (Rademaker & Van der Straten, 2015, p.24). Een kritische noot echter bij de geschetste ontwikkelingen is dat het prognoses blijven en deze worden vaak bijgesteld. Als de rapporten van de bevolkings – en huishoudensprognose provincie Limburg met elkaar vergeleken worden, dan zwakken de dalingen in de meest recente prognoses iets meer af dan de voorgaande geschetste prognoses. De toekomst is immers onvoorspelbaar en 2050 is nog ver weg. Er zouden zich nog allerlei ontwikkelingen kunnen voordoen die het tij kunnen keren. Verder wordt opgemerkt dat de krimp is vertraagd, omdat er van en naar Parkstad minder wordt verhuisd dan verwacht werd. Dit heeft onder andere te maken met de voorheen genoemde onzekerheid op de woningmarkt.

Figuur 2.3: Ontwikkeling van het aantal particuliere huishoudens in Parkstad Limburg. (Bron: Bewerkte versie uit E,til & Progneff, 2014, p.22).

E,til heeft in opdracht van Stadsregio Parkstad Limburg in 2008 de transformatieopgave voor de periode tot 2020 berekend voor de regio (E,til & Stadsregio Parkstad Limburg, 2013). De herstructureringsvisie werd voor het eerst in 2008 opgesteld in de vorm van een ‘envelop’. Door de jaren heen zijn deze ‘enveloppen’ geactualiseerd en functioneren ze als een regionaal kader voor de transformatieopgave. De regio heeft dus te maken met een onttrekkingsopgave, dat wil zeggen dat er veel woningen en winkels van de voorraad

onttrokken moeten worden om structurele leegstand tegen te gaan. Er geldt ook de regel dat voor elke nieuwe toegevoegde woning weer een woning van voorraad onttrokken moet worden, zodat er per saldo geen woning bij komt.

Verouderde en niet levensloopbestendige woningen worden van de voorraad onttrokken en daar komen kwalitatief betere woningen voor in de plaats. In Parkstad Limburg is dus sprake van terugbouw. Daarnaast worden wijken in de Parkstad gemeenten her en der aangepakt en kan dit proces omschreven worden als ‘wijkacupunctuur’. In Den Haag zijn echter nog forse binnenstedelijke opgaven (NLB, 2017).

De NVM (2017), een makelaarsorganisatie, heeft de regionale verschillen in de dynamiek van de woningmarkt geanalyseerd. Om die verschillen aan te duiden heeft de NVM (2017) de woningmarktregio’s op een aantal kenmerken afgezet zoals: ontwikkeling van prijzen, aantal transacties, vraag, looptijden en dergelijke. In Den Haag en de Randstad bleek er sprake te zijn van zeer dynamische verkopersmarkten, terwijl deze in Zuid-Limburg veel minder dynamisch zijn. In de Randstad bevinden zich ook veel meer investeerders dan in Zuid-Limburg. Veelal worden ontwikkelingen, tot een substantiële hoeveelheid, door externe partijen gefinancierd. Denk bijvoorbeeld aan banken, beleggers of zelfs aan de Rijksoverheid. Beleggers zijn echter weinig aanwezig in Zuid-Limburg. In krimpgebieden is het rendement laag en daarmee ook het economisch opbrengend vermogen. Investeerders of beleggers vinden het daarom te risicovol om in een krimpgebied te investeren en vestigen zich eerder in groeisteden zoals Den Haag waar het rendement juist hoog is. Door dit hoge rendement gaan meer partijen zich met gebiedsontwikkeling bemoeien en zal de

samenstelling van de bouwmarkt in Den Haag er dynamischer uitzien dan in Parkstad. In Parkstad waren het vooral de woningcorporaties die de ontwikkelactiviteiten aangingen (Gerrichhauzen & Dogterom, 2007, p.37). Daarnaast zijn het vooral de (kleinere) projectontwikkelaars en bouwbedrijven die ontwikkelen in Parkstad. De gemeenten in Parkstad daarentegen nemen niet vaak de rol als ontwikkelaar op zich. In een groeiperiode ontstaan er veel ideeën vanuit de markt en komt men met veel vragen waardoor de overheid kan kiezen. Maar als dit zich niet evident voordoet dan zijn woningcorporaties wellicht de belangrijkste partners hierin. Zij hebben naast een commercieel belang ook

maatschappelijke betrokkenheid en zijn spelers met nog enige bereidheid om te investeren in krimpgebieden (Crooy, 2015, p.15). Rademaker (p.c., 21 april, 2017) merkt wel op dat de overheid steeds meer een investeerder wordt in Parkstad, want op het moment dat er weinig investeerders of beleggers zijn die ontwikkelingen starten en woningcorporaties die steeds minder mogen doen, dan is het de vraag wie dan wel investeert als marktpartijen het niet doen. De reden hiervoor is dat investeren in vastgoed in krimpgebieden maar weinig loont, zeker in tegenstelling tot gebieden met een grote druk op de markt. Marktpartijen durven minder makkelijk in het gat te springen aangezien ze het risicovol vinden om te investeren in krimpgebieden (Engbersen, Slegh & Lupi, 2017, p.15). De ondernemerskracht van bedrijven en bewoners is dan ook echt nodig, omdat er bijna geen andere investeerders meer over zijn in krimpgebieden (Vissers, Lupi & Dorenbos, 2016). Het gebeurt wel steeds meer dat er een financieel arrangement wordt gemaakt tussen verschillende partijen. Dat wil zeggen dat meerdere partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de financiering voor een ontwikkeling.

Samenvattend kan er worden gesteld dat de woningmarkt in Parkstad zich kenmerkt door onzekerheden en een beperkte dynamiek. Een teruggevallen dynamiek betekent tevens dat problemen iets minder snel worden verergerd, maar dat is zeker geen reden om op de handen te zitten (Parkstad Limburg, 2012, p.35). Om een aantal contrasten tussen Den Haag en Parkstad Limburg aan te duiden is de onderstaande tabel gemaakt, waardoor de context in beiden gebieden ook duidelijker wordt.