Type ontwikkelaar

Voor deze paragraaf is door middel van een grafiek een beeld geschetst van de typen ontwikkelaars die bij projecten/ontwikkelingen betrokken waren in Parkstad. De specifieke grafieken van de gemeenten zijn te vinden in bijlage 2.

Allereerst heeft het grote aandeel eindgebruikers in 2007 en 2009 te maken met een aantal zelfstandige verbouwingen in Simpelveld. Het is daarom wellicht beter om voor die periode een stukje aandeel eindgebruikers weg te denken, omdat het niet altijd nieuwbouw in Simpelveld betreft. Het valt op, in figuur 5.8., dat de verdeling van de typen ontwikkelaars over de gehele periode gezien, grotendeels uit hetzelfde percentage is opgebouwd. In het begin van de periode was het aandeel eindgebruikers groot, omdat mensen voor de

crisisperiode meer vertrouwen hadden en eerder zelfstandig een project oppakten. Voor de rest blijft het aandeel eindgebruikers ieder jaar relatief gezien hetzelfde, met het minste aandeel in 2015. Ook het aandeel van de gemeente als type ontwikkelaar is over de gehele periode redelijk hetzelfde gebleven. Er is wel een kleine stijging te bekennen in de

betrokkenheid van de gemeente sinds 2011. Dat zou kunnen komen doordat de

marktpartijen minder ontwikkelingen oppakten als gevolg van de crisis, waardoor overheden zich meer gedwongen voelden om actiever te zijn (A. Derks, p.c., 6 september 2017). Bij sommige projecten hebben de gemeenten de neiging om het voortouw te nemen. Als het bijvoorbeeld gaat om leegstand dan neemt gemeente Kerkrade samen met Parkstad een vrij actieve rol daarin. Dat is ook afhankelijk van de politieke agenda. De gemeente durft

ontwikkelingen wel los te laten aan initiatiefnemers, maar dan gaat het met name over kleinere – of burgerinitiatieven. In het algemeen wordt er liever meer aan de markt overgelaten, maar soms moet de gemeente risicodragend optreden in financiële zin. Dat hangt af van de bereidheid van de externe partij om een financieel risico te lopen en dat is ook afhankelijk van de locatie. Binnenstedelijke projecten zijn altijd of bijna altijd projecten met een negatief saldo. Dan kan de gemeente wel wachten op marktpartijen, maar als die niet komen dan komt er ook niks van de grond. Dus marktpartijen zijn bereid om risico’s te lopen als de gemeente ook financieel een bijdrage levert.

Woningcorporaties leken het minst actief te zijn in 2009 en ze waren in 2013 en 2014 ook minder actief dan in andere jaren. Dat heeft te maken met de transformatieopgave van de woningvoorraad. Ook kregen de corporaties door de Woningwet van 2015 meer regels opgelegd en hebben zij qua investeringen minder ruimte. Plannen worden meer over de jaren heen uitgesmeerd en sommige herstructureringsplannen worden getemporiseerd. De Woningwet heeft volgens Eurlings (p.c., 5 september 2017) vooral invloed gehad op de snelheid van een ontwikkeling en de efficiëntie van de corporatie. Wauben (p.c., 8 september 2017) merkt nog geen duidelijk groot effect, omdat de Woningwet vrij recent is. De trend is dat woningcorporaties niet zozeer kijken naar alleen sloop en vervangende nieuwbouw, maar ze kijken ook naar het bestaand vastgoed en wat daarmee gedaan kan worden. De mindere betrokkenheid van woningcorporaties rond 2013 heeft volgens Eurlings (p.c., 5 september 2017) ook te maken met het toewijzingsbeleid. De stijging van betrokken

corporaties in 2010 kwam bijvoorbeeld doordat het bestuur in Voerendaal een omslag heeft gemaakt en werden woningcorporaties meer gevraagd om samen met de gemeente

herstructureringsvraagstukken in te vullen. Het grotere aandeel van woningcorporaties als type ontwikkelaar van 2010 tot 2012 heeft volgens Wauben (p.c., 8 september 2017) te maken met het transformatiefonds. Door het transformatiefonds, ofwel de wijkenaanpak van de provincie, zijn er financiële middelen in de regio gestoken die via de corporatie in de wijken terecht zijn gekomen. Wauben verwacht dat de ontwikkelingen die de corporatie initieert gaan toenemen de komende jaren. De rol van de corporatie wordt groter omdat zij door gemeentes nu worden aangesproken op de opgave in de koopsector, waardoor corporaties ook actief gaan worden bij het opkopen van koopwoningen en het verder doorverhuren van een koopwoning.

Daarnaast is te zien dat projectontwikkelaars aan het begin van de periode qua aantallen het meest actief zijn en daarna wat passiever zijn geworden. De reden hiervoor is dat projectontwikkelaars voorzichtiger zijn geworden doordat risico’s groter zijn geworden. De afgelopen twee jaren lijken er weer meer projectontwikkelaars bij ontwikkelingen

betrokken te zijn geweest. Volgens de respondenten komt dit voornamelijk doordat de markt weer langzaam aantrekt en ontwikkelaars daarom hun plannen weer oppakken. Veel locaties waar ontwikkelingen plaatsvinden zijn oude locaties die jarenlang als gevolg van de crisis braak lagen en die nu als gevolg van de aantrekkende markt weer ontwikkeld worden. In Landgraaf is het aantal projectontwikkelaars toegenomen in 2016 omdat er ook meer PPS projecten zijn opgestart (zie ook figuur 5.10). Graus ( p.c., 8 september 2017) vindt dat de projectontwikkelingbranche de afgelopen jaren is beïnvloed door diverse

marktontwikkelingen en trends. Ontwikkelaars zijn gewend om samen met gemeenten aan de voorkant plannen te maken van hoe een gebied ontwikkeld wordt. In toenemende mate blijkt nu dat het nodig is om diegenen die in het gebied gaan wonen, leven, ondernemen of werken, steeds verder in het traject naar voren gehaald moeten worden om samen naar het plan te kijken. Dus vraag en aanbod worden dichter bij elkaar gebracht en wordt er gekeken waar op het moment behoefte aan is. Dat vergt voor zowel de ontwikkelaar als voor de gemeente om een andere aanpak. Ze moeten zich kwetsbaarder opstellen. Het kan ook niet meer met een blauwdruk voor de komende tien jaar, want de markt is heel grillig. “De vraag is klein, dus het is meer het faciliteren van kleine niche markten waar we naar op zoek moeten gaan.(G. Graus, p.c., 8 september 2017).

In figuur 5.8. is te zien dat er nauwelijks investeerders bij ontwikkelingen betrokken zijn geweest. Nu is het wellicht lastiger te achterhalen of er een belegger bij een ontwikkeling betrokken is geweest, maar iedere respondent bevestigt de afwezigheid van investeerders en commerciële beleggers. In het verleden waren er wel meer investeerders. Het aantal investeerders is in de loop der jaren echter gedaald. Als er dan een investeerder is, dan is dat vaak een kleine particulier. Dit heeft te maken met het feit dat de regio Parkstad een risicovol gebied is door de demografische ontwikkelingen. Een investeerder handelt doelrationeel en vanuit eigenbelang en hij gaat dan liever naar de Randstad toe waar het rendement hoog is en waar minder risico’s zijn. Bovendien zijn er weinig mogelijkheden voor nieuwbouw door het krimpbeleid in Parkstad. Gezien dit feit, en het lage rendement in krimpregio’s, zullen investeerders zich eerder vestigen in de Randstad waardoor men in krimpgebieden meer gedwongen wordt om naar andere samenwerkingsvormen en oplossingen te kijken om ontwikkelingen op te starten. Nog een factor die meespeelt is dat in Parkstad geen behoefte is aan vastgoed, terwijl dit in Den Haag bijvoorbeeld wel het geval is. In figuur 5.9 is dan ook te zien dat het aantal investeerders in Den Haag is gestegen de afgelopen jaren.

Object 15

Het bovenstaande figuur laat een duidelijk verschil zien met figuur 5.8. Het eerste verschil is dat in Den Haag het aantal ontwikkelingen is toegenomen. Wat dat betreft lijken beide grafieken precies omgekeerd te zijn. Hoewel het aantal ontwikkelingen in Den Haag is gestegen, is de schaalgrootte juist kleiner geworden. In Den Haag zijn bovendien meer opmerkelijke veranderingen te zien. Zo is het aandeel eindgebruikers in 2014 en 2015 flink gestegen. Dat zou komen door de verandering van een aanbodgerichte – naar een

vraaggerichte markt en het feit dat mensen meer focussen op hun eigen behoeften (Buitelaar, Gromen & van der Krabben, 2016). Zowel het aantal investeerders als projectontwikkelaars is gestegen. Daarnaast is de gemeente ook zelf meer betrokken geweest bij projecten. Alleen de woningcorporaties zijn veel passiever geworden wat zou komen door strengere regels omtrent woningcorporaties (Buitelaar, Grommen & van der Krabben, 2016). De conclusie die uit beide grafieken getrokken kan worden is dat de

veranderingen in typen ontwikkelaars in Den Haag veel opvallender en dynamisch zijn dan in Parkstad. Daaruit blijkt dat de markt in beide gebieden heel verschillend werkt. In Den Haag is de markt veel dynamischer van aard en in Parkstad lijkt dit in een periode van 10 jaar redelijk hetzelfde te zijn gebleven en weinig te bewegen. Als je beiden figuren qua aandeel type ontwikkelaar met elkaar vergelijkt dan zie je dat het aandeel eindgebruikers in Parkstad Limburg over het algemeen veel hoger is dan in Den Haag. Daarentegen is het aandeel investeerders en ontwikkelaars in Den Haag groter dan in Parkstad.