Bijlage 1: Informatie over database
Bijlage 2: Diagrammen Parkstad gemeenten
Bijlage 3: Schema’s variabelen organische en integrale gebiedsontwikkeling
Bijlage 4: Respondentenlijst
Bijlage 1: Informatie over database
Volgens Buitelaar, Grommen & van der Krabben (2016) is de onderzoeksmethode die zij gebruikt hebben om instituties, institutionele verandering en geïnstitutionaliseerd gedrag te analyseren ook toepasselijk voor andere onderzoeken. Vandaar dat in dit onderzoek eenzelfde onderzoeksmethode is gehanteerd om de institutionalisering van organische gebiedsontwikkeling te meten. Daarnaast is het makkelijker om resultaten te vergelijken tussen dit onderzoek en dat van Den Haag als eenzelfde onderzoeksmethode is gebruikt. Dit vergroot bovendien de validiteit van het onderzoek. Een groot deel van dit onderzoek, met name de kwantitatieve analyse, is sterk afhankelijk van het vastleggen van
(nauwkeurige) informatie en data door de gemeenten of andere partijen. In eerste instantie is daarom geprobeerd om databases of dergelijke informatie op te vragen bij de gemeente. Het werd al snel duidelijk dat de gemeenten in Parkstad niet over de data beschikken om de kwantitatieve analyse uit te voeren. Om die reden is gekeken naar een alternatieve manier om aan de data te komen. Uiteindelijk heeft het Gegevenshuis, een overheidsorganisatie die zich richt op het inwinnen, beheren en leveren van informatie uit (basis)registraties, een goede database kunnen aanleveren. De uitvoering van deze genoemde taken is voor de afzonderlijke gemeenten vaak een zware belasting. Daarom is er contact opgenomen met het Gegevenshuis. Uiteindelijk werd er een database, via P. Meijers, aangeleverd van de nieuwbouw in Parkstad Limburg sinds 2007. De lijst is als volgt tot stand gekomen: - Uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) is een selectie gemaakt van alle panden met een bouwjaar 2007 of later. Volgens het Gegevenshuis is deze lijst compleet en kunnen er hoogstens incidenteel panden ontbreken door bijvoorbeeld een verkeerd
ingevoerd bouwjaar (P.Meijers, p.c., 31 maart 2017);
- Hieraan zijn de actuele verblijfsobjecten/adressen gekoppeld met het momenteel
geregistreerde gebruiksdoel. Dat gebruiksdoel hoeft niet in alle gevallen met de werkelijke situatie over een te stemmen, omdat het gebruiksdoel volgens de BAG in principe alleen op basis van een officieel besluit gewijzigd mag worden. De BAG wijkt hierin af van de WOZ, waarin het feitelijk gebruik geregistreerd wordt. Er kan in ieder geval van uitgegaan worden dat de gegevens voor meer dan 95% overeenstemmen met de werkelijke situatie (P.Meijers, p.c., 3 mei 2017);
- Tenslotte is op basis van een gis-analyse de actuele eigenaar van het grondperceel toegevoegd. Uit de namen van de eigenaar valt op te maken of het project ontwikkeld is ten behoeve van woningcorporaties, particuliere woningverkoop of verhuur door institutionele beleggers etc.
De database onderscheid de volgende variabelen: Gemeente, Buurtcode, Buurtnaam, Postcode, Pand_Key, Status (Bouwvergunning verleend, Bouw gestart of Pand in gebruik), Openbare ruimte, Huisletter, Huisnummer, Toevoeging, Gebruiksdoelen, Vloeropppervlakte, Perceelnummer en Naam. Om de lijst beter te laten aansluiten op dit onderzoek zijn er drie kolommen aan de database toegevoegd te weten: aantal toegevoegde woningen, type ontwikkelaar en rol gemeente. Van deze laatste twee variabelen is onvoldoende data beschikbaar en zijn deze twee kolommen ingevuld aan de hand van gesprekken bij de gemeenten met aanvullingen van medewerkers bij Stadsregio Parkstad Limburg.
De nauwkeurigheid van deze twee categorieën is daarom afhankelijk van de kennis van de gemeentelijke medewerkers en wordt er vanuit gegaan dat de lijst zo nauwkeurig mogelijk is ingevuld.
Stappen in dataverwerking
- Alle data met het bouwjaar 2017 zijn verwijderd, deze worden niet geanalyseerd aangezien dit het huidige jaar is en daar nog geen compleet beeld van gegeven kan worden.
- Ook data met als gebruiksdoel ‘overige gebruiksfunctie’ zijn verwijderd aangezien dit een soort restcategorie is, waaronder bijvoorbeeld officieel genummerde garageboxen,
transformatorhuisjes of opslagloodsen vallen. Data met deze gebruiksdoel hebben ook geen postcode. Overige gebruiksfunctie zegt tevens niks over het gebruiksdoel, dus inhoudelijk zegt het niks of het bijvoorbeeld commercieel – of maatschappelijk vastgoed betreft. Deze informatie is dus niet relevant voor dit onderzoek. Daarentegen kunnen sommige panden met een gemengde functie vallen onder overige gebruiksfunctie. Vandaar dat dit soort typen panden moeilijk te analyseren zijn, dit kwam echter niet heel vaak voor.
- Alle projecten/ontwikkelingen met de status ‘Bouwvergunning verleend’ zijn met rood aangegeven, aangezien hier geen ontwikkelingen zijn opgetreden en dus niet relevant zijn voor dit onderzoek. Het aantal van dit soort data entrees is wel gemeten, maar die worden verder niet geanalyseerd.
- Hierna zijn de projecten geclusterd. Er is zorgvuldig gekeken naar variabelen zoals
ontwikkelingen met dezelfde postcode, bouwjaar, buurtnaam/openbare ruimte, huisnummer en perceelnummer. Op basis van deze informatie is gekeken of ontwikkelingen onder een ‘project’ geschaard konden worden of als het beschouwd kon worden als een éénpitter. Bij sommige ontwikkelingen zijn er bijvoorbeeld naast 10 woningen ook 3 winkels gerealiseerd. Dit wordt als een gezamenlijke ontwikkeling beschouwd en is aangegeven met hetzelfde nummer. De projecten zijn op alfabetische volgorde geclusterd op basis van de variabel ‘Openbare ruimte’. Op deze manier werd het duidelijk of ontwikkelingen op dezelfde locatie plaatsvonden in hetzelfde bouwjaar. Een project wordt gedefinieerd als er 2 of meer
woningen zijn gerealiseerd. Een éénpitter is als er maar één woning is gerealiseerd. Dit betreft dan alleen ontwikkelingen met woningen en geen ontwikkelingen met een industrie - of kantoorfunctie bijvoorbeeld.
- Soms zijn er ontwikkelingen met meer dan één functie. Mocht de tweede functie wonen zijn, dan is dit niet meegenomen bij het aantal woningen omdat dat onduidelijk is hoeveel het er zijn. Grote ontwikkelingen zijn een uitzondering zoals de ontwikkeling van het Schaesberg Centrum te Landgraaf in 2010. Zo zijn er 94 woningen gerealiseerd, ook wonen boven winkels. Dit soort dingen zijn lastig te zien in de database en zijn deze ontwikkelingen daarom opgezocht.
- Voor een overzichtelijkere tabel zijn de variabelen buurtcode, pand_key, postcode,
huisnummer, huisletter, toevoeging en perceelnummer verwijderd. Sommige hielpen bij het analyseren van de data maar zijn verder niet interessant voor de verdere gesprekken bij de gemeenten.
samenhangende gebiedsontwikkelingen te kunnen identificeren.
- Met deze lijst is naar de gemeenten gegaan om de ontbrekende variabelen type
ontwikkelaar en rol gemeente in te vullen. Tijdens het gesprek is de lijst met ontwikkelingen ook zorgvuldig besproken
- Uiteindelijk is er een complete en overzichtelijke datalijst gecreëerd voor dit onderzoek en zijn er tabellen en grafieken van gemaakt. De nummers in de lijst onder de kolom
project/ontwikkeling is een hulpmiddel voor de onderzoeker en heeft geen verdere betekenis. Opmerkingen
Een project wordt gedefinieerd als er bij een ontwikkeling ten minste 2 panden of kavels zijn gerealiseerd of ontwikkeld. Zo niet, dan is er sprake van een éénpitter en deze worden ook meegenomen in de analyse. Data met als gebruiksdoel ‘bouwvergunning verleend’, wordt niet meegenomen omdat zich daarvoor nog geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden.
Een opmerking bij de database en vooral bij de tabellen in paragraaf 5.3. is dat bepaalde ontwikkelingen een dubbele functie kennen. Stel dat een ontwikkeling van 500 vierkante meter in 2013 de volgende functies kende: bijeenkomstfunctie – kantoorfunctie. Bij de tabel van commercieel vastgoed wordt dan 500 vierkante meter in 2013 erbij geteld. Hetzelfde geldt voor de tabel over maatschappelijk vastgoed. Dus het kan soms zijn dat eenzelfde ontwikkeling onder de tabel van commercieel vastgoed zowel als maatschappelijk vastgoed geschaard wordt, dankzij de dubbele gebruiksfunctie. Hetzelfde geldt voor andere combinaties van functies zoals kantoorfunctie en woonfunctie. Dit betreft dan voornamelijk kleinere of middelgrote initiatieven. Bij grote projecten was er wel een duidelijk onderscheid in functies.
Met de variabel ‘Vloeroppervlakte’ wordt de gebruiksoppervlakte bedoeld. Dit betekent het volgende:
‘De meetinstructie is gericht op het meten van de gebruiksoppervlakte per individuele woning (de oppervlakte "achter de voordeur") en de bij de woning behorende externe bergruimte.’ (Waarderingskamer, 2016, p.1). ‘In de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) is van iedere woning (verblijfsobject) de gebruiksoppervlakte vastgelegd. De in de BAG
vastgelegde oppervlakte moet voldoen aan hetgeen is gedefinieerd in NEN 2580 omtrent de gebruiksoppervlakte. Deze oppervlakte bestaat uit de optelling van de, in deze meetinstructie gedefinieerde, gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Externe bergruimte en de gebouwgebonden buitenruimte worden niet gerekend tot de oppervlakte van het verblijfsobject. Externe bergruimten zijn in de BAG afzonderlijke panden’ (Waarderingskamer, 2016, p.1).
In de praktijk kunnen projecten/ontwikkelingen over meerdere jaren uitlopen. Daarom is zorgvuldig gekeken of ontwikkelingen of een project, door te kijken naar een aantal variabelen, over meerdere jaren liep. Dat is gecontroleerd bij de gemeente. Het eerste bouwjaar wordt als uitgangspunt genomen voor de gehele ontwikkeling. Dus stel een project in de praktijk van 70 woningen liep over 3 jaar, waarvan er 40 in 2014, 20 in 2015 en 10 in 2016, dan wordt er voor deze ontwikkeling 70 woningen bij 2014 neergezet.
genomen. Het is niet altijd duidelijk of een ontwikkeling een gemengde functie kent.
Voorbeeld: Er zit een kapsalon in een verpleeghuis in Landgraaf (2014). Zo’n kleinere dingen kan de database niet onderscheiden. Dit gebeurt niet vaak, maar 100% nauwkeurig over verschillende functies is de database niet. Wel kan uitgegaan worden van 95%. In de praktijk kunnen panden dus meerdere functies vervullen dan dat de database laat zien.
Volgens Meijers zijn er de volgende beperkingen:
- ‘Over infrastructuur, parkeervoorzieningen en openbare ruimte is op basis van deze lijst geen enkele informatie beschikbaar’.
Deze informatie is tevens niet zo interessant voor het onderzoek.
- ‘Er ligt geen relatie tussen een individueel adres en een mogelijk project. Postcode,
huisnummer en mogelijke andere variabelen geven wel een indicatie dat sommige adressen samen een project kunnen vormen, maar natuurlijk geen zekerheid’.
Daarom is de lijst met projecten/ontwikkelingen zorgvuldig met de medewerkers van de Parkstad gemeenten en Stadsregio Parkstad Limburg gecontroleerd.
Bijlage 2a: Diagrammen gemeente Brunssum
Figuur B.1: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Brunssum, 2007-2016
Bij sommige ontwikkelingen zijn meerdere ontwikkelaars betrokken. Vandaar dat het totaal aantal projecten/ontwikkelingen niet altijd overeenstemt met het aantal
projecten/ontwikkelingen in tabel 5.1. Wat in eerste instantie opvalt is dat er maar 1
investeerder in een periode van 10 jaar bij een ontwikkeling betrokken was. Daarnaast is te zien dat de woningcorporatie vooral vóór 2013 actief optrad. De gemeente is na 2011 juist wat actiever opgetreden. Voor het grootste deel in de periode van 2007-2016 was de type ontwikkelaar de eindgebruiker. Alleen in 2007 was de eindgebruiker verhoudingenwijs minder aanwezig. Dit is sinds 2008 gegroeid en in dit jaar waren ook de meeste projecten.
Figuur B.2: Rol van de gemeente Brunssum bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016
Wat uit het bovenste figuur duidelijk wordt, is dat de gemeente vooral faciliterend grondbeleid voert en dan vooral passief faciliterend. Ieder jaar is er wel een PPS constructie geweest, dit gold per jaar voor 1 of 2 projecten. Tot slot was er in het begin van de periode meer sprake van actief faciliteren en aan het einde van de periode juist actief grondbeleid.
Bijlage 2b: Diagrammen gemeente Onderbanken
Figuur B.3: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Onderbanken, 2007-2016
Wat meteen opvalt is de hoeveelheid van eindgebruikers als type ontwikkelaar. Dit komt omdat er in Onderbanken nagenoeg geen projectbouw is, maar bijna alleen maar zelfbouw. De gemeente had een bouwplan gemaakt voor een aantal woningen, waarvan een paar kavels overgeleverd werden aan een ontwikkelaar. Dit komt terug in de staaf van 2007. Ook in Onderbanken zijn geen investeerders betrokken geweest. Concluderend kan er gesteld worden dat de type ontwikkelaar in Onderbanken in de meeste gevallen een eindgebruiker betreft en dit is in de loop der jaren weinig veranderd. Tot slot valt te zien dat er geen een woningcorporatie te pas is gekomen als type ontwikkelaar in de periode 2007-2016. De samenwerking wordt wel opgezocht met de woningcorporatie als de kans zich voordoet, maar dat was vooral vóór 2007 het geval. In deze gemeente is bijna alles ontwikkeld door particulieren. De ontwikkelingen bestaan dus vooral uit zelfbouw en nagenoeg geen
projectbouw. De enige grotere ontwikkeling vindt plaats in de buurt Schinveld. Dat betrof een bouwplan voor 41 woningen waarvan 4 kavels zijn overgeleverd aan een
projectontwikkelaar. Dit is de enige projectbouw geweest. De resterende kavels zijn in bezit van de gemeente die vervolgens verkocht worden aan particulieren.
Uit het onderste figuur wordt duidelijk dat de gemeente vooral faciliterend grondbeleid hanteert en dan overwegend passief faciliterend. Meestal komen particulieren met het initiatief om zelf iets te realiseren, dus actieve medewerking van de gemeente is niet nodig. De ontwikkelingen zijn ook overwegend solitair en vinden plaats op inbreidingslocaties. Zij krijgen goedkeuring en een vergunning van de gemeente. In deze periode van 10 jaar zijn geen PPS constructies geweest aangezien de aard van de initiatieven zich daar niet aan ontleent.
Figuur B.4: Rol van de gemeente Onderbanken bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016
Bijna elke ontwikkeling vanaf 2007 tot 2016 vond plaats op inbreidingslocaties. Er zijn in Onderbanken amper gebiedsontwikkelingen geweest van 2007 tot 2016. De meeste ontwikkelingen zijn solitair en is het vooral zelfbouw. Vandaar dat de ontwikkelingen in Onderbanken niet echt projecten genoemd kunnen worden.
Bijlage 2c: Diagrammen gemeente Simpelveld
Figuur B.5: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Simpelveld, 2007-2016
Wat meteen opvalt aan beide grafieken is de hoeveelheid ontwikkelingen in 2007, 2008 en 2009. Daarna is het aantal enorm gedaald. In 2013 is er zelfs niks gebeurt. Vanaf 2011 komt het aantal projecten/ontwikkelingen niet meer boven de vier. De ontwikkelingen die in
Simpelveld door de jaren heen plaatsvonden betreffen overwegend herontwikkelingen en verbouw. Op een aantal uitzonderingen na was er nieuwbouw. Bovendien zijn er in
Simpelveld veel solitaire ontwikkelingen geweest, vandaar het hoge aantal ontwikkelingen van 2007 tot 2009. Dit is ook te zien aan het overgrote aandeel eindgebruikers. Ook is te zien dat de woningcorporatie aan het begin van de periode actief was, maar na de
economische crisis niet meer. De woningcorporatie lijkt weer actiever te worden aangezien deze partij in 2015 en 2016 in totaal 16 woningen hebben gerealiseerd.
De gemeente heeft nauwelijks actief grondbeleid gevoerd in 10 jaar en er zijn ook weinig
ontwikkelaars te bekennen. Ook in deze gemeente zijn geen investeerders bij ontwikkelingen betrokken.
Figuur B.6: Rol van de gemeente Simpelveld bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016
Uit deze grafiek is af te lezen dat gemeente Simpelveld in 10 jaar niet is afgeweken van faciliterend grondbeleid. Omdat veel ontwikkelingen éénpitters waren, was de rol van de gemeente niet meer dan passief faciliteren en dus het houden van toezicht en het verlenen van vergunningen. Bij de ontwikkelingen waarbij een woningcorporatie of
vastgoed/projectontwikkelaar is betrokken, was de rol van de gemeente actief faciliterend. De gemeente Simpelveld lijkt op een heel goed voorbeeld van welk effect de economische crisis heeft gehad op het aantal ruimtelijke ontwikkelingen. Ook in Simpelveld is geen PPS constructie geweest. Als een projectontwikkelaar de initiatiefnemer was, dan is de rol van de gemeente zo goed als altijd actief faciliterend geweest. De gemeente denkt mee en helpt, maar het risico ligt niet bij de gemeente. Er wordt wel regie gevoerd, maar de gemeente treedt niet risicodragend op.
In het algemeen zijn de ontwikkelingen in Simpelveld van 2007 tot 2016 veel herontwikkelingen en verbouwingen geweest. Er zijn een aantal uitzonderingen die nieuwbouw betreffen. Vanaf de jaren ’70 kon de gebiedsontwikkelingspraktijk in Parkstad getypeerd worden als vooral de klassieke, integrale gebiedsontwikkeling. Echter begon dit te veranderen na de mijnsluiting. Het werd steeds meer organisch, en die kentering is dus gekomen in de laatste 20-30 jaar (L. de Vor, p.c., 28 juni 2017).
Bijlage 2d: Diagrammen gemeente Voerendaal
Figuur B.7: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Voerendaal, 2007-2016
Ook in gemeente Voerendaal zijn het de eindgebruikers die een dominante rol spelen bij ontwikkelingen. In de loop der jaren zijn er een paar ontwikkelaars geweest die iets hebben gerealiseerd. Opmerking verdient dat het vooral kleine, lokale ontwikkelaars waren. Net zoals in andere Parkstad gemeenten zijn investeerders niet aanwezig. Het lijkt erop dat woningcorporaties in Voerendaal in de tweede helft van de periode wat actiever zijn. De gemeente heeft amper actief grondbeleid gevoerd in 10 jaar.
Figuur B.8: Rol van de gemeente Voerendaal bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016
Het is duidelijk dat gemeente Voerendaal faciliterend grondbeleid uitvoert, met een paar uitzonderingen. Daarbij is vooral sprake van passief faciliteren, dus vooral toezicht houden. In de vorige grafiek was te zien dat er bijna in elk jaar wel een project/vastgoed ontwikkelaar aanwezig was. In de bovenste grafiek is te zien dat er in Voerendaal geen een publiekprivate samenwerking is geweest. De reden hiervoor is dat zo’n dergelijke constructie te juridisch complex is voor een kleine gemeente zoals Voerendaal en dat de soort ontwikkelingen daar niet zozeer geschikt voor zijn.
Bijlage 2e: Diagrammen gemeente Nuth
Figuur B.9: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Nuth, 2007-2016
In tegenstelling tot de andere vier kleinere gemeenten, is in Nuth een redelijk aantal project/vastgoedontwikkelaars de initiatiefnemer. Dit had volgens Sijstermans (p.c., 15 juni 2017) te maken met de goede bereikbaarheid van Nuth. De gemeente is goed verbonden met een aantal snelwegen en er stopt een trein in Nuth. De nabijheid van Heerlen en de redelijke centrale ligging in Zuid-Limburg zouden daarom wellicht invloed hebben op het aantrekken van ontwikkelaars. Uit de grafiek is af te lezen dat de eindgebruikers nog steeds het merendeel vormen. Er is een daling te zien van het aantal ontwikkelingen en in 2016 is dit weer iets gestegen. De woningcorporatie was het meest actief aan het begin van de geanalyseerde periode. De laatste paar jaren is de woningcorporatie niet meer betrokken geweest bij ontwikkelingen. De gemeente heeft af en toe iets gerealiseerd en ook hier zijn investeerders niet te bekennen.
Figuur B.10: Rol van de gemeente Nuth bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016
Gemeente Nuth heeft maar drie keer in 10 jaar actief grondbeleid gevoerd. Het grondbeleid is dus dominant faciliterend. Het verschil met Nuth en de andere vier kleinere gemeente is dat in Nuth de gemeente vaker actief faciliterend heeft opgetreden. De reden hiervoor is dat de gemeente haar beleid probeert aan te passen op een dergelijke manier zodat
vastgelopen projecten worden vlotgetrokken.
Bijlage 2f: Diagrammen gemeente Landgraaf
Figuur B.11: Typen ontwikkelaars bij projecten/ontwikkelingen in Landgraaf, 2007-2016
Om te beginnen lijkt het erop dat de gemeente ieder jaar wel deel uitmaakt bij een ontwikkeling. Maar dat hoeft niet te betekenen dat de gemeente actief grondbeleid voert, want dat valt op zich wel mee. Vaak was er ook sprake van een PPS constructie of een soort PPS light versie waarbij de gemeente risicodragend heeft opgetreden, maar de ontwikkeling overliet aan een andere partij. Dit was niet te verdelen onder actief grondbeleid. Aan de andere kant was het meer dan alleen actief faciliteren, dus hebben een private partij en een publieke partij beide gewerkt aan een gebied. In de bovenste grafiek is verder te zien dat de woningcorporatie ook steeds actiever is geworden. In tegenstelling tot veel andere Parkstad gemeenten is het aandeel eindgebruikers als type ontwikkelaar in Landgraaf relatief laag. In Landgraaf zijn veel verschillende type ontwikkelaars betrokken geweest en is er dus veel diversiteit in de ontwikkelingspraktijk.
Het lijkt erop dat de rol van de gemeente sinds 2007 en 2008 steeds actiever in de
gebiedsontwikkelingspraktijk is geworden. In 2007 en 2008 is het aandeel passief faciliteren