Rol van de gemeente

Om de rol van de gemeente in beeld te brengen is een grafiek gepresenteerd. Ook hier wordt de grafiek op regionaal niveau weergeven. De rol van een specifieke gemeente bij projecten/ontwikkelingen is te vinden in bijlage 2.

Ook in deze grafiek komt een deel van de passief faciliterende rol van 2007 tot 2009 door het groot aantal zelfstandige verbouwingen in Simpelveld, dus dat is een aandachtspunt. Het figuur laat zien dat de gemeenten in Parkstad overwegend faciliterend grondbeleid voeren. In 2013 tot 2015 nam het actief grondbeleid lichtelijk toe. De verklaring hiervoor is dat een aantal grotere gemeenten zoals Heerlen en Kerkrade een actieve rol hebben gespeeld bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Bovendien als er actief grondbeleid werd gevoerd, dan had dit vooral betrekking op het realiseren van maatschappelijk vastgoed en hebben de gemeenten verder nauwelijks opgetreden als ontwikkelaar. Het aantal PPS constructies lijkt de afgelopen jaren te zijn toegenomen. Met name in Brunssum, Landgraaf en Heerlen lijkt het aantal PPS constructies toegenomen te zijn. Hanssen (p.c., 20 juli 2017) vindt dat niet vreemd en komt dat volgens hem doordat de gemeente zag dat er te weinig van de grond kwam. De gemeente is tot de conclusie gekomen dat zij ook een financieel risico moet lopen als ze willen dat er überhaupt iets van de grond komt. Dat uit zich dan vooral in PPS

Figuur 5.10: Rol van de gemeenten in regio Parkstad bij projecten/ontwikkelingen, 2007-2016.

Elke gemeente bevestigt dat zij over de periode van 10 jaar overwegend faciliterend

grondbeleid voert. Voerendaal bijvoorbeeld is altijd terughoudend geweest in het voeren van grondbeleid, met name in het verwerven van posities (R. de Jong, p.c. 4 juli 2017).

Opmerking verdient daarbij dat gemeenten soms ook grond bouwrijp hebben gemaakt en dit aan een ontwikkelende partij hebben verkocht die er vervolgens vastgoed op gaat realiseren. Deze rol zit tussen actief faciliteren en actief grondbeleid in. Hanssen (p.c., 20 juli 2017) noemde dit een soort ‘PPS light’. Aangezien de gemeente en een ontwikkelende partij in het gebied betrokken zijn, worden dit soort processen geschaard onder PPS constructies. In Nuth is relatief vaak sprake geweest van een actief faciliterende rol. Die rol houdt in dat de gemeente meekijkt en meedenkt over wat de mogelijkheden zijn op een locatie. De Vor (p.c., 28 juni 2017) vertelt dat de gemeente Simpelveld in het verleden heeft geleerd dat de belangen door elkaar gaan lopen als de overheid te veel zelf in projecten gaat. Hierdoor gaat een marktpartij achterover leunen. De gemeente probeert een marktpartij dus eerder te prikkelen om naar bepaalde aspecten zoals duurzaamheid te kijken. In het algemeen geldt dat de rol van de gemeente actief faciliterend is bij grotere ontwikkelingen. De reden hiervoor is dat de gemeenten op grotere ontwikkelingen graag willen sturen of zelfs moeten sturen. In Parkstad ligt namelijk een opgave van het verminderen van de plan – en bouwcapaciteit. De gemeenten hebben dus minder vrijheid om ontwikkelingen echt volledig los te laten. In grote steden zoals Den Haag is het denkbaar dat de gemeente eerder een ontwikkeling kan los laten omdat daar ook veel meer gebouwd wordt en ze niet alles kunnen overzien. Bovendien gelden er in Den Haag minder strengere regels voor het toevoegen van het aantal woningen of retailmeters dan in Parkstad.In Brunssum was de rol van de gemeente 10 jaar geleden actief en had de gemeente eigenlijk te veel grond. De grondposities die de gemeente nu nog heeft, worden geprobeerd om in te brengen. Er wordt in ieder geval geen nieuwe grond meer verworven. Een knelpunt echter, wat gemeente Heerlen aangeeft, is dat zij dus passiever wil zijn op de grondmarkt en meer wil overlaten aan marktpartijen. Vanaf 2008 is de markt echter ingestort, waardoor de markt minder het initiatief nam dan werd verwacht. De gemeenten hebben nu eigenlijk de keuze gemaakt om bij bepaalde gebieden zoals het centrum en herstructureringsgebieden actiever te zijn dan andere plekken. Vandaar dat het aandeel passief faciliteren is afgenomen in de loop der jaren, omdat er anders dus niet veel van de grond zou komen. De gemeenten lijken dus minder passief te faciliteren en denken en werken meer mee in het proces.

Bijna iedere gemeente is actief bezig om ontwikkelaars of andere partijen uit te nodigen of te stimuleren om met ontwikkelingen te komen. Het probleem is echter dat er gewoon erg weinig initiatiefnemers komen. Ontwikkelaars en investeerders komen nauwelijks door het lage rendement. Daarnaast zijn er ook weinig

ontwikkelingsmogelijkheden omdat er een overschot aan vastgoed is in Parkstad. Dus door het onttrekkingsbeleid dat er in Parkstad ligt, wordt meer gekeken naar het opschonen van bestaande bouwplannen en zijn toevoegingen gelimiteerd. Ook kunnen er knelpunten zitten bij het actief uitnodigen van initiatiefnemers. Als de gemeente zelf moet vragen naar

initiatieven, dan zit de gemeente al in een achterstandspositie. Het is beter als het

economisch goed gaat zodat de projectontwikkelaars zelf komen (R. Wijckmans, p.c., 10 juli 2017). Echter wordt er naar elkaar gekeken en het gaat moeizamer. In een krimpgebied ziet men dat er vaak geen rendement te halen valt op een binnenstadsontwikkeling of

woningbouwlocaties. De gemeente staat dan vaak met de rug tegen de muur, omdat zij graag nieuwe ontwikkelingen van de grond ziet komen. Een projectontwikkelaar is dan bereid geld erin te steken als de gemeente zoveel mogelijk lasten voor rekening neemt (R. Wijckmans, p.c., 10 juli 2017). Dit komt overeen met wat Hanssen (p.c., 20 juli 2017) zei dat

de gemeente financiële risico’s moet lopen als de gemeente wil dat er iets van de grond komt. Vandaar dat er vanaf 2011 een stijging is te zien in de betrokkenheid van de gemeente bij ontwikkelingen en een stijging van het aantal PPS constructies, omdat de markt het dus niet zo op heeft gepakt zoals gehoopt. De laatste jaren lijkt hier echter een kentering in te komen doordat marktpartijen toch iets meer oppakken dan voorheen.

Bijna iedere Parkstad gemeente merkt dat de gemeente tegenwoordig meer een netwerkrol vervult en anders is gaan handelen tegenover partijen. “Vroeger werd er gewoon gebouwd en de gemeente gaf daar vergunning voor af na overleg uiteraard. Maar nu die bouwplannen allemaal stil kwamen te liggen, krijg je toch een andere rol om te kijken samen met andere partijen van hoe gaan we dit aanpakken” (N. Sijstermans, p.c., 17 juli 2017). De gemeente neemt de regie op zich als iets vastloopt of als de gemeente zelf de grond bezit. Sloen (p.c., 4 juli 2017) merkt dat die netwerkrol ook komt door actievere woningcorporaties. Als zij hun handen vol hebben aan andere projecten, dan is de gemeente zo vrij om bij ‘vreemden’ langs te gaan, om te kijken of zij dat niet kunnen realiseren. In het verleden gebeurde dat minder, omdat dat meer het territorium van de corporatie was. De gemeente treedt dus steeds meer naar buiten om met andere partijen in zee te gaan.

Knelpunten in de samenwerking en communicatie tussen partijen zitten vooral in de manier van denken. Het heeft een tijd geduurd voordat iedereen tussen de oren geknoopt kreeg dat iedereen zijn verlies moet pakken. Organische gebiedsontwikkeling vergt ook een andere mindset. Partijen zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars of particulieren moeten anders denken en handelen in vergelijking met vroeger. Volgens Sijstermans (p.c., 17 juli 2017) is dit een grote hobbel die intussen is genomen. Zij merkt dat het gedrag, denken en handelen in de vastgoedwereld veranderd is of aan het veranderen is. Andere respondenten merken deze verandering ook. Sommigen kunnen die overstap echter moeilijk maken omdat ze niet anders gewend zijn en dat zit vooral bij projectontwikkelaars. Eurlings (p.c., 5 september 2017) merkt dat wethouders het belang ervan inzien en zich ook zo willen gedragen, maar de omslag bij ambtenaren gaat wat moeizamer. Ook daar zitten verschillen in want de ene partij is de ander niet. Door bezuinigingen grijpt iedereen ook terug naar hun kerntaken. Dus dan wordt het wat lastiger aangezien dan weer naar de rol van de gemeente wordt gekeken om een ontwikkeling op te pakken. Het is eigenlijk een soort paradox. Bij organisch ontwikkelen zou je zeggen dat er meer vanuit de markt ontstaat, maar tegelijkertijd is zichtbaar dat er meer naar de gemeente wordt toegeschoven en gekeken. Dus eigenlijk is er nog een slag te slaan wat betreft het handelen en denken van partijen (E. Theunissen, p.c., 10 juli 2017). Uit de gesprekken komt naar voren dat woningcorporaties, ontwikkelaars en gemeenten steeds meer naar het organische toe gaan, maar vaak is het ook gewoon niet zo zwart-wit. Uit de interviews blijkt dat men vindt dat projectontwikkelaars nog het meeste moeite hebben met een cultuurverandering teweeg te brengen. Daarbij is meer sprake van padafhankelijkheid. Corporaties gaan daar wat verder in mee en die zijn ook redelijk

experimenteel (J. Daems, 6 september 2017). Door het langzaam aantrekken van de markt, bestaat het gevaar om weer terug te vallen in de traditionele vorm van ontwikkeling. In de Randstad gebeurt dat volgens Wauben (p.c., 8 september 2017) al weer, omdat de gemeentelijke grondbedrijven weer winst zien. Daar trekt de markt ook als eerste aan en daar zijn veel meer ontwikkelpotenties. In Parkstad is volgens Wauben een doorgaande lijn te ontdekken naar meer kleinschaligheid en een gewortelde ontwikkeling daarin. Volgens Wauben is het organische model waarschijnlijk ook meer terug te zien in een krimpregio dan in de Randstad. Hij vindt dat men nu in een soort mengvorm zit in de regio.

De meeste respondenten hebben de aanwezigheid van een mengvorm tussen integrale en organische ontwikkeling ook aangeduid. De

initiatievenkamer in Heerlen is een poging tot de verandering naar meer organische ontwikkelingen en uitnodigingsplanologie. Dat functioneert echter nog niet zo goed zoals men zou willen, omdat men vaak vastzit aan oude contracten (J. Daems, 6 september 2017). Contracten van 2007 en 2008 moeten nog afgemaakt worden, waardoor het complex is om iedere keer weer opnieuw te contracteren. Daardoor blijven plannen boven het hoofd zweven en is er minder ruimte om nieuwe dingen te omarmen. Dus daarin zitten onder andere knelpunten om een nieuwe manier van denken en handelen aan te nemen. Tevens denkt ook Graus (p.c., 8 september 2017) dat de gesprekken die nu tussen

ontwikkelaars en gemeentes worden gevoerd te maken hebben met oude plannen. Dat heeft invloed op het proces wat wordt beoogd. Met andere woorden is het gesprek met de gemeente over een initiatief veel makkelijker te voeren op het moment dat er met een schone lei wordt begonnen in plaats van wanneer een ontwikkelaar op basis van een oud contract bijvoorbeeld nog recht heeft op het bouwen van 300

woningen, waar hij zich vooralsnog aan vasthoudt. In die zin zouden marktpartijen en overheden zich kwetsbaarder moeten durven opstellen.

Object 20

Als je het bovenstaande figuur vergelijkt met figuur 5.10 dan is in Den Haag een duidelijke actievere rol van de gemeente te zien. Relatief gezien is deze actieve rol van de gemeente aan het begin van de periode het grootst, maar het aantal ontwikkelingen waarbij de gemeente de ontwikkelaar is geweest, is gestegen. Hoewel de faciliterende rol van

gemeente Den Haag pas sinds 2012 flink is gestegen, was die faciliterende rol al veel langer aanwezig in Parkstad. In Den Haag is nog steeds vaak sprake van een actieve en

risicodragende rol van de gemeente. In Parkstad Limburg is daar nauwelijks sprake van. Wat daarnaast nog opvallend is, is dat het aantal PPS constructies in Den Haag

verhoudingsgewijs erg laag is en is gedaald, terwijl dit in Parkstad juist is gestegen. Aan de hand van figuur 5.11. lijkt het alsof ontwikkelingen in Den Haag óf door de markt opgepakt worden óf de gemeente is verantwoordelijk voor de ontwikkeling. Die tweedeling tussen organisch en integraal lijkt in Den Haag hier wat meer zwart-wit te zijn.