EN WAAR HEEFT ‘IE HET ALLEMAAL VANDAAN?
WOONEISEN, HUIDIGE BEHOEFTEN EN VERWACHTINGEN
De vereisten van een student of toekomstige huurder zijn natuurlijk erg persoonlijk. Ook in de interviews worden verschillende voorkeuren aangegeven. In het Klantonderzoek (2014) is eveneens aandacht besteed aan dit onderwerp. Gezien het aantal respondenten (het bereik) van het onderzoek is het interessant om te kijken welke resultaten daar uit voortkwamen. Waar mogelijk wordt een diepere, onderliggende betekenis toegevoegd die voortkwam uit het waarde-onderzoek.
Welke eisen waren voor jou doorslaggevend om voor je huidige woonruimte te kiezen?
De prijs/kwaliteit(grootte)-verhouding is een gewichtige vereiste voor de studenten. De student vindt het belangrijk dat de grootte evenredig is aan de prijs en visa versa. Dit resultaat komt uit de interviews en wordt bevestigd in het Klantonderzoek (2014). Echter wijst datzelfde onderzoek uit dat juist de locatie een grotere rol speelt in de besluitvorming. Daarna volgen pas de vereisten ‘huurprijs’ en ‘oppervlakte’. Of een
evenwichtige verhouding tussen de vereisten een belangrijke graadmeter is, is verder niet onderzocht. Op basis van de interview-resultaten en het Klantonderzoek is het realistisch om aan te nemen dat de prijs/ kwaliteit-verhouding als meest - dan wel zeer - belangrijk wordt beschouwd.
Belangrijke kanttekening
Wat betreft de vereisten in het algemeen, deze per persoon per situatie sterk variëren qua belangrijkheid. In principe een logisch inzicht aangezien ieder individu waarde kan hechten aan andere zaken. Dit is ook tijdens de interviews naar voren gekomen.
Behoeften veranderen na verloop van tijd
Hoe dan ook zijn er opvallende zaken, zoals het feit dat uit beide onderzoeken blijkt dat het soort
huisgenoten van ondergeschikt belang is. In de interviews werd onder andere duidelijk dat dit te maken kan hebben met het feit dat studenten vaker later in hun wooncarrière bij Vestide huren. En dus met andere behoeftes naar het aanbod van Vestide kijken. Een student die later in zijn of haar studie bij Vestide terechtkomt, heeft vaak het leven in studentenhuizen achter de rug. Dan, zo wordt aangegeven, is er behoefte aan een ‘echt plekje voor zichzelf’. Dit geldt overigens niet voor elke student. Maar het is zonder meer een belangrijk inzicht om rekening mee te houden. Verder in dit plan wordt hier meer aandacht aan besteed.
Waarom komen studenten pas later in hun studie bij Vestide terecht?
Door de huidige spelregels komen studenten vaak later in hun studie in aanmerking voor een woning van Vestide. Dit heeft alles te maken met de inschrijftijd-drempel en de vaak hoge inschrijfduur waar aan moet worden voldaan. Althans, wil de student kans maken en gemotiveerd blijven. Vaak wijkt een student eerst uit naar particuliere verhuurders omdat deze toegankelijker* zijn (via een makelaar, kijkavonden, via vrienden/ medestudenten, …).
Klantonderzoek 2014 Waardeonderzoek 2015 (Huidig)
Locatie 67.67% Prijs/grootte-verhouding
Huurprijs 61.47% Kwaliteit
Oppervlakte 56.11% Soort woning
Soort woning 45.06% Huisgenoten
Beschikbaarheid 41.54% Faciliteiten
Bereikbaarheid 29.98% Ligging/omgeving
Huisgenoten 18.76%
Soort verhuurder 13.07%
*Toegankelijk moet binnen de context verstaan worden als een organisatie of partij waarbij een makkelijke
constructie geldt wat betreft het vinden van woning/kamer. Er is vaak geen inschrijftijd. Er geldt een vraag- en-aanbod-constructie.
Huidige behoeften en verwachtingen
Hoewel behoeften kunnen veranderen, loont het qua inzicht om de huidige behoeften in kaart te brengen. Deze komen voort uit de interviews onder huidige huurders. Tijdens deze gesprekken is gevraagd hoe hun woonproces is verlopen, welke behoeftes speelden/momenteel spelen en of zij speciale verwachtingen hadden/hebben. In het kader van data-triangulatie is ook gekeken naar een mogelijke match tussen behoeften die uit het Klantonderzoek 2014 zijn gekomen.
Behoeften | regulier
NU: Visualisatie van de kamers
Tijdens de interviews werd kenbaar gemaakt dat bij het bezichtigen van de kamers te weinig te zien is van de kamers. Voor de beeldvorming is er wel een plattegrond met afmetingen toegevoegd maar dat is in de optiek van de studenten te weinig. Dit is overigens ook een behoefte die terugkomt in het klantonderzoek van 4RENT, een afstudeerprojectgroep waar ik deel van uit heb gemaakt. (Hoofdstuk Behoeften, pg. 13, par. Kijken). Graag zien de huurders dit veranderd.
Verwachtingen | regulier NU: Service
Reguliere studenten verwachten in principe continu een goede service. Dat wil zeggen dat wanneer een probleem zich voordoet, een servicedesk beschikbaar is om (tenminste) een melding te maken. Vervolgens verwachten ze dat het zo snel en adequaat mogelijk opgelost wordt. Wat betreft de kwaliteit van de huidige servicelening valt weinig tot niks op aan te merken. De geïnterviewden zijn over het algemeen tevreden. Behoeften | short stayer
Begeleiding
De short stayers die voor dit onderzoek zijn geïnterviewd zeggen behoefte te hebben aan begeleiding. Dit uit zich echter niet specifiek in begeleiding qua wonen maar wel in extra informatie over de stad. De meerderheid van de geïnterviewden geeft te kennen totaal onbekend te zijn met Eindhoven. Informatie over onmisbare nuttige plaatsen zoals een supermarkt, restaurants, etc. is handig. Tijdens een quickscan van de advertenties op de website is te zien dat een aantal nuttige plaatsen in de omgeving genoemd worden. Blijkbaar is dit niet duidelijk genoeg.
Transparantie servicekosten
Een andere behoefte die uit de interviews naar voren is gekomen is het wensen van transparantie als het gaat om huur/servicekosten. Er zijn buitenlandse studenten die zicht hebben op de kosten van reguliere studenten. Aangegeven wordt dat deze verschillend zijn. Dit hoeft echter niet per se veranderd te worden, maar wel is duidelijk dat short stayers graag de kosten willen kunnen inzien.
Visualisatie van de kamers
Ook voor de short stayer speelt de behoefte om de kamer online te kunnen ‘bezichtigen’. Short stayers komen in principe voor een verrassing te staan. Tot op het moment dat zij daadwerkelijk in Eindhoven arriveren hebben ze vrijwel geen idee hoe hun kamer eruit zal zien. Daarentegen geven zij wel aan te vertrouwen op de professionaliteit van Vestide omdat zij gelieerd zijn aan de TU/e.
Verwachtingen | short stayer
Service
Short stayers verwachten net als de reguliere student een bepaalde kwaliteit en service van Vestide. Wat benadrukt wordt is dat zij hopen dat dat niet verandert.
BIJLAGEN 3.2.1
Bijlagen: The Student Hotel
The Student Hotel biedt een totaalbeleving aan en hanteert een luxueuze all in service. Er worden
verschillende soorten kamers verhuurd: de standaard kamer, de junior suit, de suite, de studio, de executive, en de super suite. Dit is echter afhankelijk per stad. Qua huur is het mogelijk om per semester, per twee weken of zelfs per dag kamers te boeken. Daarnaast richten zij op een luxesegment door het verlenen van een hotelservice.
Doelgroep
The Student Hotel richt zich op studenten, short stayers, Hoe positioneert The Student Hotel zich?
Als een verhuurder van tijdelijke kamers of woningen voorzien van een uitstekende service en faciliteert in luxecomfort.
Pay-off
Home away from home Zwaktepunt
The Student Hotel biedt in principe geen permanente bewoning van haar kamers. De student huurt in feite voor maximaal een jaar een kamer. Het is onduidelijk of de optie bestaat om het contract tijdens je verblijf te verlengen.
Sterktepunt
Dit zijn de vijf redenen volgens The Student Hotel waarom een student bij hun zou moeten huren.
1. Gemeubileerde kamers
De kamers in het Hotel zijn afhankelijk van het soort kamer voorzien van de broodnodige faciliteiten en meubilair. Zo heeft elke kamer toegang tot het internet, is er een WiFi-netwerk in de gedeelde ruimtes, is er een tweepersoonsbed, een bureau met stoel, flatscreen-TV en heeft elke kamer een eigen badkamer en toilet. Enkel de keukens kunnen of zelfstandig aanwezig zijn of dient gedeeld te worden met 6-12 personen. Dat hangt af van het soort kamer dat een student huurt.
2. Alle gemakken voor een all-inclusive prijs
The Student Hotel hanteert inclusieve prijzen en de volgende constructie: hoe langer je blijft, hoe goedkoper de huur zal zijn. Daarvoor krijg je toegang tot heel wat faciliteiten en een hotel-achtige service. Het is
onduidelijk om zicht te hebben op de prijzen die voor Eindhoven gehanteerd zullen worden. Op basis van de huurprijzen van The Student Hotel in verschillende steden, lijken de huurprijzen te worden aangepast aan de marktprijs. Hierbij een overzicht van de huurprijzen per stad: z.o.z.
3. Het faciliteren van een levendige community
The Student Hotel biedt verschillende faciliteiten die bijdragen aan het gemak en de beleving van studenten. Er is een café, een restaurant-bar, een loungebar, een fitnesszaal, een game room (pingpong & biljart), een bibliotheek en studieruimtes. Daarnaast organiseert The Student Hotel doorgaans het jaar diverse sociale activiteiten zoals feesten en in de zomer grote ‘Summer Barbeques’. The Student Hotel ziet dit als een onderdeel van haar service omdat het studenten over de hele wereld met elkaar wil verbinden. De focus ligt, naast de service, dan ook sterk op het sociale aspect.
4. A-locatie
The Student Hotel Eindhoven zit midden in het centrum en ligt pal naast het centraal station. 5. Veiligheid
The Student Hotel wordt bewaakt door een veiligheidsteam om ervoor te zorgen dat er altijd iemand is mocht een huurder hulp nodig hebben. Daarnaast beschikken ze over de ‘beste’ technologie wat betreft beveiliging en brandveiligheid.
Afbeelding
Social media stats • Facebook 8920 likes
• YouTube Gemiddeld 2000 views per filmpje • Twitter 802 volgers
• Flickr 64 inspiratiefoto’s van hun panden • LinkedIn 1152 volgers
Amsterdam City Amsterdam West Den Haag Rotterdam Luik
Standard Plus 10 maanden € 780 Budget 5 maanden € 725 Budget 5 maanden € 685 Executive 5, 10, 12 maanden € 750 - € 825 p.m. Standard 5 maanden € 600 p.m. Panorama 10 maanden € 815 Standard 5, 10 maanden € 665 - € 765 Standard 5, 10, 11 maanden € 660 - € 745 Junior Suite 5, 10 maanden € 780 - € 855 Corner 10 maanden € 825 Standard Plus 5, 10 maanden € 725 - € 800 Executive 5, 10, 11, 12 mnd. € 695 - € 800 Suite 5, 10, 11, 12 mnd. € 795 - € 915 Panorama Corner 10 maanden € 865 Executive 5, 10 maanden € 775 - € 865 Suite 5, 10, 12 maanden € 795 - € 935 Studio 10 maanden € 950 p.m. Executive 10 maanden € 875 Suite 10 maanden € 885 Super Suite 5,10, 11 maanden € 865 - € 995 p.m. Panorama Executive 10 maanden € 915
*Voor de prijzen is gekeken naar het aanbod van beschikbare kamers. Prijzen kunnen dus variëren.
Kamernet
Kamernet reageert op de woonbehoefte van zoekende studenten door op een eenvoudige manier kamers aan te bieden. De website is een feite een interactief platform van vraag en woonaanbod. Daarbij zijn de studenten die een kamer verhuren zelf verantwoordelijk voor het organiseren van kijkavonden, foto’s en informatie. Kamernet moet dan ook gezien worden als een facilitator en kan vergeleken worden met een Marktplaats. Daarnaast sluit Kamernet aan op het leven de student door haar diensten aan te passen aan bijvoorbeeld het mediagebruik van jongeren/studenten.
Social media stats
• Facebook 21.000 likes • Twitter ca. 1500 volgers Pay-off
“Het grootste kamernetwerk.”
Sterktepunt(en)
Beleving en beeldvorming
Op Kamernet staat een student in direct contact met andere studenten en toekomstige huisgenoten. Bij het bekijken van het woonaanbod krijgt een student de kans een totaalbeeld te scheppen. Meestal, niet altijd, zijn er foto’s beschikbaar van de huidige huurders, de gedeelde ruimtes en uiteindelijk de kamer. Zo heeft de student meteen zicht op wat hem of haar te wachten staat. Ook is het mogelijk om direct contact op te nemen met de huidige huurders.
Matching
Het is de nieuwe zoekmethode bij Kamernet. Aan de hand van een profiel en opgegeven wensen word een student gematcht met kamers. De verhuurders van deze kamers (ook wel mensen die een huisgenoot zoeken) kunnen het profiel ook zien en hebben de mogelijkheid om via Kamernet contact op te nemen.
Kamernet App (3/5 Google Play, 10.000 downloads)
Kamernet focust zich sterk op het leven van studenten en heeft ook een Kamernet App ontwikkeld waardoor een student altijd toegang heeft tot zijn of haar account. Wat is allemaal mogelijk?
• Uitgebreid zoeken in het kameraanbod van Kamernet; • Je match opslaan;
• Kamer details bekijken; • Verhuurder details bekijken; • Reageren op kamers;
• Reageren op ontvangen berichten; • Je profiel bewerken;
• Push notificaties ontvangen van nieuwe kamers; • Push notificaties ontvangen van nieuwe berichten; • Je sociale connecties bekijken;
• Advertentie plaatsen van je kamer, appartement en studio; • Je advertenties wijzigen;
• Advertenties beheren. Zwaktepunt
Wanneer een student wil reageren op een kamer dient eerst een tegoed te worden aangeschaft. • 19 euro voor 15 dagen (incl. BTW)
• 30 euro voor 30 dagen (incl. BTW)
Kamers.nl
Kamers.nl is een online platform die als doel heeft een zo volledig mogelijk overzicht aan studentenkamers en appartementen te huur aan te bieden.
Pay-off
“ - “ Sterktepunt
• Vraag en aanbod-principe; • Gratis onbeperkt reageren;
• Goede zichtbaarheid van de kamers ;
• Suggestie-functie door de website aan op basis van oproep, profiel en wensen; • Integratie Google Maps (bezichtigen van de buurt);
Zwaktepunt
• Weinig beleving Kamertje.nl
Kamertje is een online platform dat evenals Kamernet(.nl) of Kamers(.nl) het doel heeft om een zo groot en volledig mogelijk aanbod aan studentenkamers aan te bieden.
Pay-off
“Al meer dan 142.000 studenten aan een kamer geholpen!” Sterktepunt
• Vraag en aanbod-principe; • Groot aanbod.
Zwaktepunt
• Verouderde website qua look & feel • Te informatief
• Weinig beleving Rooming
Rooming is een initiatief van StudentenWerk (een vacaturewebsite) en Stuvia (een marktplaats voor studiemateriaal). Beide partijen richten zich op studenten en Young Professionals.
Pay-off
“(Ver)huren met een gezicht!” Sterktepunt
• Handig profiel (Dashboard), centraal communicatiepunt; • Zicht op verhuurder of makelaar (en contactpersoon);
• Op basis van het profiel dat een student aanmaakt worden mogelijke kamers uitgekozen; • Koppeling met Facebook;
• Kiesfunctie tussen particulier of bemiddelaar.
Zwaktepunt
• Geen zicht op huisgenoten; • Weinig beleving;
• Weinig aanbod.
Kansrijkwonen
Dit initiatief is een samenwerking tussen WoonInc. en Trudo. Beide huisvesters bundelen de krachten om via een lotingssysteem huizen te verhuren aan jongeren, starters, gezinnen en ouderen.
Pay-off
Dé manier om aan een huurwoning te komen.” Verdeelsleutel
“Wie het eerst komt, wie het eerst maalt.” Sterktepunt
• Studenten komen per direct in aanmerking voor een woning (mits zij de gelukkigen zijn);
• Studenten kunnen voordelige wonen vinden zonder te hoeven voldoen aan een minimale inschrijftijd; • Kansrijkwonen biedt zelfstandige huurwoningen aan voor studenten die iets voor zichzelf willen
(nieuwe stap in hun wooncarrière) Zwaktepunt
• Door de verdeelsleutel is het nooit zeker wanneer een student iets vindt; • Niet overzichtelijk, geen foto’s behalve een plattegrond.
• Weinig beleving