Het tweede spoor

De wijziging van de splitsingsakte kan ook door het bestuur geschieden, mits daar een besluit van de vergadering van eigenaars aan ten grondslag ligt dat is genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen dat aan alle appartementseigenaars toekomt.110 In de splitsingsakte mag hiervoor een grotere vereiste meerderheid worden bepaald. De wetgever heeft de mogelijkheid tot het wijzigen van de akte van splitsing door middel van een meerderheidsbesluit in de wet opgenomen om de regeling flexibeler te maken.111 Het is het gemakkelijker geworden om de wijziging te bewerkstelligen nu niet elke appartementseigenaar het ermee eens hoeft te zijn en zijn medewerking hoeft te verlenen.

Van Velten constateert dat de wetgever in de memorie van toelichting niet theoretisch onderbouwt waarom het geoorloofd is om af te wijken van het beginsel van unanimiteit.112 Hij is van mening dat dit besloten ligt in de aard van de gemeenschap in het Nederlandse recht. Iemand die een aandeel in een gemeenschap verwerft, weet van tevoren dat hij gebonden zal zijn aan de wettelijke regels die voor deze gemeenschap gelden. In bepaalde gevallen voorziet de wet in een mogelijkheid waardoor de eigendomsverhoudingen binnen een gemeenschap kunnen veranderen. Denk hierbij aan het vorderen van verdeling van een eenvoudige gemeenschap (artikel 3:178 BW) of de verplichte aankoop door mede-eigenaars van een aandeel in een mandelige onroerende zaak (artikel 5:66 lid 2 BW).

109 _{Artikel 5:140 BW; Van Velten (interview), bijlage 1 p. 3.} 110 _{Artikel 5:139 lid 2 BW.}

111 _{Kamerstukken II 2002/03, 28614, 3, p. 9.} 112 _{Van Velten 2012, par. 10.12.}

Een appartementseigenaar die in de vergadering van eigenaars tegen de wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd of zich niet heeft verklaard terwijl wel de vereiste meerderheid behaald is, staat niet met lege handen. Hij heeft de mogelijkheid om binnen drie maanden na de vergadering bij de rechter vernietiging van het besluit te vorderen.113 De rechter wijst de vordering af indien de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden waarvoor tevens voldoende zekerheid is gesteld.114 Als de vordering wordt toegewezen dan krijgt het bestuur van de VvE niet de bevoegdheid om de splitsingsakte te wijzigen.

Volgens de Rechtbank ’s-Gravenhage kan overigens ook bij een appartementssplitsing van minder dan vijf appartementsrechten het tweede spoor worden gevolgd.115 In deze zaak waren er slechts twee appartementsrechten, maar in de splitsingsakte was de stemverdeling vastgesteld op 9:1. Nu de eigenaar met negen van de tien stemmen heeft gestemd voor wijziging van de akte van splitsing, is de gekwalificeerde meerderheid van vier vijfde van de stemmen behaald. Derhalve is niet het aantal appartementsrechten bepalend bij de toepassing van het tweede spoor, maar het aantal stemmen dat kan worden uitgeoefend.

In de praktijk moet er voor het nemen van een besluit tot wijziging een vergadering worden opgeroepen. De oproepingstermijn voor deze vergadering is ten minste vijftien dagen en bij de oproeping moet worden vermeld dat het voornemen bestaat de splitsingsakte te wijzigen.116 Het is belangrijk dat deze vergadering goed wordt voorbereid. Vaak wordt de notaris er al in dit stadium van de procedure bij betrokken, voornamelijk om ervoor te zorgen dat de oproeping correct verloopt en dat er een conceptakte klaar ligt.117 _{Hierdoor is het voor iedereen duidelijk wanneer de vergadering}

zal plaatsvinden en waarover er precies besloten zal worden, en kunnen hier geen geschillen over ontstaan. Bij zeer omvangrijke splitsingen waarbij een ingewikkelde wijziging voorgesteld wordt, komt het ook voor dat er meerdere vergaderingen moeten

113 _{Artikel 5:140b BW; zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2013,}

ECLI:NL:GHARL:2013:4467, RN 2014/15.

114 _{Volgens lid 3 van artikel 5:140b BW. Het gaat hier om een limitatieve opsomming van}

afwijzingsgronden, zie Kamerstukken II 2002/03, 28614, 3, p. 11.

115 _{Rechtbank ’s-Gravenhage 22 augustus 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX6585, NJF 2012/452.} 116 _{Artikel 5:139 lid 2 BW.}

worden gehouden.118 _{Het organiseren, voorbereiden en houden van deze vergaderingen}

totdat alle neuzen min of meer dezelfde kant op staan, kan meerdere jaren in beslag nemen.

3.3.3 Samenloop

Uit de jurisprudentie is gebleken dat de procedures van de twee sporen niet door elkaar heen gebruikt kunnen worden. In een uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden op 8 december 2011 is bepaald dat als de VvE heeft gekozen om gebruik te maken van het tweede spoor, het niet meer mogelijk is om de rechter machtiging te vragen op grond van artikel 5:140 BW.119 Dit is om te voorkomen dat er gerechtelijke procedures door elkaar heen gaan lopen.

Buiten het tweesporenbeleid om is er nog een derde mogelijkheid om de akte van splitsing gewijzigd te krijgen. Als de bouw, inrichting of aanduiding van het gebouw of de grond niet meer beantwoordt aan de omschrijving daarvan in de akte van splitsing, kan de kantonrechter worden verzocht om te bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd.120

3.4 Tussenconclusie

Bij de wetswijziging van 2005 zijn veel artikelen aangepast om het appartementsrecht beter te laten aansluiten op de praktijk. Het grootste knelpunt was de starre regeling omtrent de wijziging van de akte van splitsing. Er werd een aantal ideeën voor mogelijke oplossingen geopperd, maar uiteindelijk is gekozen voor het tweesporenbeleid.

De eerste mogelijkheid is dat elke appartementseigenaar medewerking verleent aan de wijziging van de splitsingsakte. Indien deze medewerking wordt geweigerd kan er vervangende machtiging worden verkregen. Bij tweede mogelijkheid krijgt het bestuur van de VvE de bevoegdheid om de akte zelf te wijzigen volgend op een besluit van de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen. Een protesterende eigenaar kan vernietiging van dit meerderheidsbesluit vorderen bij de rechter. Tussen deze twee procedures moet een keuze worden gemaakt, ze kunnen niet tegelijk gevolgd worden.

118 _{Van Velten (interview), bijlage 1 p. 4-5.}

119 _{Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BU7520, RN 2012/38.} 120 _{Artikel 5:144 lid 1 sub c BW.}

Nu duidelijk is hoe de procedures van artikel 5:139 BW in hun werk gaan, zal ik in het volgende hoofdstuk de praktische problemen hiermee en de kritiek hierop bespreken.

4

Wat zijn de praktische problemen die optreden als gevolg