Bijlage 1
Interview met Aart van Velten (AV) door Marloes Bakker (MB) Boekel te Amsterdam, 1 september 2016
10:00-10:45
MB: Kunt u iets vertellen over uw ervaring met situaties waarin de akte van splitsing gewijzigd wordt?
AV: We worden daar regelmatig mee geconfronteerd. Er is een hele eenvoudige manier van wijziging. Wat we regelmatig zien dat is dat een woningcorporatie of een belegger een pand in het verleden heeft gesplitst, maar nog niets heeft overgedragen, en dat hij dan de splitsing wil wijzigen. Dan doen we het heel simpel, we heffen dan de splitsing op en gaan opnieuw splitsen. Dat doen we alleen maar als er maar één eigenaar is die uiteindelijk verder gaat uitponden. Bij de kleinere gebouwtjes moeten we nog de oude regel volgen, maar dat zijn dan meestal maar drie eigenaren dus dat loopt ook wel. Dat is geen probleem eigenlijk. Drie eigenaren, dat is te overzien. Als het grote splitsingen zijn dan gebruiken we tegenwoordig de 80%-regeling. Deze regeling is natuurlijk heel mooi, het werkt heel soepel in de praktijk.
Als er echter een goederenrechtelijke handeling nodig is rond de wijziging, zoals een stukje grond dat er af of erbij moet, dan kan je deze methode niet gebruiken. Dan moet je weer terugvallen op unanimiteit, omdat iedereen de grond met z’n allen moet verkopen, overdragen of aannemen in eigendom. Dan werkt het dus niet. Waar er echte goederenrechtelijke handelingen bijkomen, naast de wijziging sec, zit je weer op het oude systeem. Daar weet ik ook zo gauw geen oplossing voor.
MB: Komt dat vaak voor?
AV: Dat komt wel voor ja. En wat in de praktijk ook ontzettend onhandig is, is dat je toestemming nodig hebt van alle hypotheekhouders. Dat is vervelend en dat zou ik eigenlijk willen wijzigen, want voor de rechthebbende op erfdienstbaarheden staat er in
de wet dat je alleen maar de mensen hoeft te raadplegen waarbij hun belang verkort wordt. Dat zou je met hypotheekhouders ook kunnen doen. Als het een hele simpele wijziging is dan maakt dat voor de hypotheekhouders niets uit. Bij een geval als Winkelhof, waarbij de woningen niet veranderen maar slechts het winkelgedeelte, dan maakt de wijziging voor de hypotheekhouders op de woningen natuurlijk ook niets uit. Maar wél voor de hypotheekhouder op het winkelgedeelte. Die wijziging die zou ik dus nog graag willen hebben.
MB: Zou je dan voor die bewoners niet kunnen zeggen dat toch de waarde van het hele complex verandert waardoor de hypotheekhouders op de woning toch een belang hebben?
AV: Ja, dat zou je kunnen zeggen, als echt de waarde van het pand verandert en het zou heel lelijk worden, maar je mag er vanuit gaan dat het alleen maar mooier wordt. Dan heb je natuurlijk een andere zaak, maar bij de verbouwing van zo’n winkelgedeelte wordt het meestal alleen maar mooier. Er wordt ook flink veel geld tegenaan gegooid. Dan wordt het recht van de hypotheekhouder dus niet verkort, maar alleen maar verbeterd.
Het is een enorme rompslomp om alle hypotheekhouders te benaderen. De meeste hypotheekhouders hebben tegenwoordig helemaal geen goede juridische afdeling meer dus die begrijpen nauwelijks waar het over gaat. Het is dus alleen maar gedoe om die toestemming te krijgen. Dat zou ik eigenlijk willen veranderen.
MB: Ik richt mijn onderzoek vooral op de situatie dat er een verplichte wijziging nodig is. Dat is dus niet in het geval dat er bijvoorbeeld twee eigenaars zeggen: ‘ik wil wel iets wijzigen’, maar de andere tien die zeggen: ‘nee dat willen wij niet’, dan is het gewoon jammer. Het gaat er meer om dat als er bijvoorbeeld zoals bij Winkelhof al begonnen is met het verbouwen, dus dat de feitelijke situatie al veranderd is waardoor de akte daarop aangepast moet worden.
AV: Dan kun je naar de rechter stappen, en een rechterlijke machtiging vragen.
MB: Ja dat klopt, volgens artikel 5:144 BW, maar naar mijn idee is dit toch wel de situatie die de meeste problemen oplevert.
AV: Nou, dat valt eigenlijk wel mee. We komen dat in de praktijk heel weinig tegen. Er zit iets heel leuks bij, je hebt in artikel 3:300 BW het vonnis in plaats van de akte. Als iemand bijvoorbeeld een huis gekocht heeft en één van de twee partijen werkt niet mee, dan kon je vroeger hooguit werken met vonnissen, maar tegenwoordig kun je het vonnis in plaats van de akte zetten. De rechter zegt dan: ‘Ik gelast u om de akte binnen veertien dagen te wijzigen, en zo niet dan komt mijn vonnis in plaats van de akte’. Dat heb ik wel een heel enkele keer meegemaakt. Dit vonnis wordt dan ingeschreven in de openbare registers. Die regeling bestaat sinds 1992. Het is algemeen gesteld, maar ook toepasbaar bij appartementenwijzigingen. Dat is ontzettend handig. We hebben weleens gehad dat er mensen in het buitenland wonen en niets van zich laten horen, dat soort gevallen.
MB: Hadden ze dat in de zaak van Winkelhof ook niet kunnen doen?
AV: Dat weet ik niet, want bij Winkelhof was er een groot aantal mensen tegen. Ik weet ook niet hoe die uitspraak uiteindelijk afgelopen is. Toen gold nog slechts de 100%- regeling en de rechter geeft in die gevallen niet zo snel een machtiging af. Hij mag dan alleen een machtiging afgeven als iemand onredelijk tegen stemt of niets van zich laat horen. Ik neem aan dat die mensen gezegd hebben dat het lelijker zou worden of dat het vervelend voor ze werd. Dan hebben ze dus niet onredelijk tegen gestemd en mag de rechter ook geen machtiging afgeven. Daar hebben we in het verleden wel mee geworsteld. Bijna niemand stemt onredelijk tegen. Ze hebben altijd wel een reden om tegen te stemmen. Dus dat was het grote probleem in het verleden met de 100%-regeling, als er één iemand dwars lag en die had daar een redelijke reden voor, dan was het niet zo makkelijk om die rechterlijke machtiging te krijgen.
MB: Maar dat geldt nu ook nog wel, want de meerderheid van 80% is nog best groot. AV: We zitten nu met die 80%-regeling, en dan kan iemand vernietiging vragen van het besluit. Daar zijn de redenen voor de rechter om dat te weigeren iets ruimer gesteld. Er kan bijvoorbeeld een financiële vergoeding tegenover gesteld worden. Iemand kan dan wel terecht hebben tegen gestemd en daar vanuit zijn oogpunt gelijk in hebben, maar daar een financiële vergoeding voor aangeboden krijgen. Dus dat is iets ruimer. Het is belangrijk om die twee dingen goed uit elkaar te houden. Het is allemaal nog vrij nieuw
hoor, het is pas van 2005 en er zijn maar heel weinig uitspraken over. Het is wel leuk om die twee dingen tegenover elkaar te zetten. We hebben hier op kantoor een geval gehad met een gebouw waar je ziet dat de mensen op twee sporen zitten. Ze willen dan zowel de ene methode als de andere methode volgen. Dat mocht toen niet van de rechter.
MB: Wordt er nu vaker gebruik gemaakt van de unanimiteit of van het meerderheidsbesluit?
AV: Van het meerderheidsbesluit. Behalve als er een goederenrechtelijke handeling bij komt kijken. Dan hebben we geen keuze. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een gebouw in de provincie Utrecht, dat is een winkelcentrum met daarboven woningen en daar wordt het winkelcentrum uitgebreid. Er moet grond bij komen, dus je moet dan met z’n allen meewerken want je moet de grond in de gemeenschap gebracht worden. In de praktijk lossen we dat ook wel op door de aanbouw van het winkelcentrum niet bij de splitsing te betrekken, we vragen slechts toestemming voor aanbouw. Maar als het gebouw niet tot aan de grens loopt moet je de grond waarschijnlijk toch wel bij de splitsing trekken. Het hangt van de omstandigheden af. We proberen bij aanbouwen te voorkomen om de grond in de splitsing te betrekken maar gewoon apart te laten.
MB: Wie is dan de eigenaar van die grond?
AV: Dat blijft dan de winkelier. Die heeft dan twee eigendommen, het appartementsrecht en de grond die ernaast ligt. Je kunt dat met erfdienstbaarheden of met toestemmingen wel regelen. Deze truc kan echter niet altijd, niet als het gebouw niet tegen de erfgrens aan staat.
MB: Hoe gaan de wijzigingsprocedures meestal in hun werk?
AV: Door middel van vergaderingen. De vergadering moet goed zijn voorbereid. Het is verstandig om de notaris die de wijziging gaat doen er gelijk bij te betrekken, bij de voorbereiding van de vergadering al. Er moet een goed commentaar kunnen worden gegeven. Als het kan dan gaat er altijd iemand van ons naar die vergadering toe.
AV: Bijvoorbeeld slechte convocatie (oproeping). Als er niet goed geconvoceerd is, kan er geen besluit genomen worden. Verder moet er een goede beschrijving gemaakt worden van de situatie die moet gaan komen. Het beste is het om een vergadering te houden met daarbij een conceptakte en een tekening. Dat is wat wij altijd proberen. Vaak is er al een voorbereidend besluit geweest.
Wat je hier in Amsterdam heel veel ziet is het gedoe met dakterrassen. Als ze er een dakterras bij willen dan moet de akte aangepast worden. Als de vergadering dan voor stemt, ben je klaar. Vaak doen we dit met de vier vijfde meerderheid, maar als de gehele vergadering aanwezig is en ze stemmen allemaal voor, doen we het ook wel eens met unanimiteit.
MB: Gaat dat ook zo bij hele grote splitsingen?
AV: Ja. Er zijn dan meestal een paar vergaderingen. Dit zijn de probleemgevallen zoals de Winkelhof. We hebben ook zo’n geval meegemaakt waar zo’n groot winkelcentrum met woningen erboven staat. We zijn daar geloof ik wel vijf jaar mee bezig geweest, met vijf vergaderingen. Het vervelende bij dit soort dingen is dat als er een wijziging moet komen waarbij een van de appartementseigenaars iets voor elkaar wil krijgen, zoals een dakterras, dan gaan de andere eigenaars ook allemaal iets roepen. Vervolgens gaat er ook vaak nog iemand roepen dat er nog geld betaald moet worden. Dat moet dus allemaal heel goed voorbereid worden. Dat is vaak lastig, vooral bij grote winkelcomplexen met woningen, de Winkelhof is daar een prachtig voorbeeld van.
MB: U geeft aan dat het best goed loopt met de 80%-regeling. Kunt u toch nog wat voorbeelden geven van problemen waar u nog tegenaan loopt hierbij?
AV: Ja, als er een goederenrechtelijke handeling nodig is. Daar is ook een artikel over geschreven in een tijdschrift, ik denk JBN. De toestemming van de hypotheekhouders is in de praktijk geen probleem, maar het is wel lastig. Het is een administratieve rompslomp.
Wat ook natuurlijk vervelend is, en daar weet ik ook zo gauw geen oplossing voor, is dat je, als de procedure lang duurt, weer met nieuwe eigenaren en nieuwe hypotheekhouders te maken krijgt. Daar weet ik geen oplossing voor. De vraag is bij de
vier vijfde regeling of je het besluit kunt uitvoeren wanneer er nadat het besluit genomen is iets verandert, zoals een nieuwe eigenaar of een nieuwe hypotheekhouder. Hier wordt verschillend over gedacht.
MB: Hangt het er dan niet vanaf of dit goed is gecommuniceerd bij de aankoop van het appartementsrecht?
AV: Dat hoop je dan maar. Er is een keer een rechtsvraag over geweest in het WPNR. Verstappen heeft daar gezegd dat als er in de tussentijd een nieuwe hypotheekhouder is, er opnieuw toestemming verkregen moet worden. Maar als er dan in de tussentijd een nieuwe eigenaar is gekomen, moet deze er dan ook bij betrokken worden of niet? Ik ben nogal ruim en ik vind dat als er een besluit genomen is dit gewoon kan worden uitgevoerd. Verstappen vindt dat de nieuwe situatie dan weer bekeken moet worden. Dit zou je nog even moeten belichten, want het komt wel eens voor.
MB: Ik denk dat als bekend is bij de koper van een appartementsrecht dat zo’n besluit genomen is, dat het dan tegen hem zou moeten gelden.
AV: Ik vergelijk dit altijd met het verenigingsrecht. Stel dat er bijvoorbeeld binnen een sportvereniging een besluit is genomen om het clubgebouw te veranderen met een meerderheid van stemmen en dat iedereen daar een bepaald bedrag voor moet bijstorten. Als er dan vervolgens nieuwe leden komen, dan zijn deze toch gebonden aan het besluit, ongeacht of dit ze is meegedeeld of niet. Ook als ze er niet van op de hoogte waren, zullen ze moeten meebetalen aan de verbouwing. Wellicht zouden ze dat nog kunnen verhalen op een vorig lid, maar bij een sportvereniging is dat er meestal niet. Ik denk dus dat als het besluit in de vereniging van eigenaars eenmaal genomen is, het ook kan worden uitgevoerd.
MB: Wat zouden volgens u mogelijke oplossingen zijn voor de besproken problemen? AV: Het toestemmingsvereiste van hypotheekhouders zou je gewoon in de wet kunnen wijzigen, dat is geen probleem. Die kun je dan gelijk stellen met de mensen die een erfdienstbaarheid hebben. Dit is dus een eenvoudige oplossing.
Verder zou er duidelijkheid moeten komen over de kwestie dat als er een besluit genomen is met vier vijfde van de stemmen, of het dan kan worden uitgevoerd ondanks latere goederenrechtelijke wisselingen. Ik zou zeggen dat dit gewoon moet kunnen worden uitgevoerd, anders moet je weer een nieuw besluit nemen.
Voor de wijziging van de splitsing in combinatie met een goederenrechtelijke handeling weet ik zou gauw geen oplossing. Er zijn wel foefjes, zoals de grond waarop de aanbouw komt te staan niet in de splitsing te betrekken. Iets anders wat we weleens doen als er een stuk grond voor gemeenschappelijk gebruik bij moet komen, is dat we dat overdragen aan de vereniging van eigenaars. Dan hoeft de splitsing niet gewijzigd te worden.
MB: Kunt u nog iets meer vertellen over het feitencomplex rondom een bepaalde zaak waar u mee te maken gehad heeft?
AV: Als je met grote winkelcentra met woningen erboven geconfronteerd wordt, dan moet je eindeloos geduld hebben. Je moet de vergadering heel goed voorbereiden, je moet een goede beheerder hebben en je moet zorgen dat je op de vergadering aanwezig bent en deze kunt sturen. Alleen als de beheerder heel goed is hoeft dat niet, dan stuurt hij wel. Toch moet je dan ook zorgen dat alles wat de deur uit gaat van tevoren door jou bekeken wordt, zoals convocaties en bijbehorende stukken. Je moet zorgen dat alles compleet is. Je kunt niet als notaris er aan het eind van de rit ergens instappen. Nou ja, dat kan wel, maar bij die grote gebouwen lukt dat niet. De Winkelhof is daar een prachtig voorbeeld van. Dit soort zaken zijn tijdrovend, moeilijk en ingewikkeld. Ik geloof dat dat in elk land wel het geval is. Ik heb ook wel eens in het buitenland daarnaar gevraagd, het is daar ook meestal vrij ingewikkeld. Het gaat om een ingreep in eigendom, dat is het probleem.
Wat we bijvoorbeeld ook in de praktijk zien, zijn de serviceflats. In de jaren ’60- ‘70 zijn er heel veel serviceflatgebouwen gebouwd, dat zijn appartementengebouwen met beneden restaurants of andere voorzieningen. Deze moeten in de loop van de jaren bouwkundig worden aangepast. De restaurants worden vaak gesloten omdat ze overgaan op catering van buitenaf en vaak moeten er dan verpleegruimtes in komen. Het hangt er vanaf of de splitsing dan gewijzigd moet worden. Als de restaurants worden gesloten en
er worden flatwoningen van gemaakt, dan moet de splitsing sowieso gewijzigd worden. Dat zijn bewerkelijke zaken. Vaak heb je dan een vergadering met honderd bejaarden, ik kan je vertellen dat dat een heel gedoe is. Er zitten altijd wel een paar zeer eigenwijze mensen bij. Sommigen willen dat alles bij het oude blijft en anderen willen wel wijzigen maar zijn het met de inhoud van de wijziging niet eens. Dat is een heel probleem, en daarvoor is de 80%-regeling een zegen. Vroeger kon die splitsingsakte niet gewijzigd worden, dat was onmogelijk. Er zijn denk ik niet veel notarissen die blij zijn met de wijziging van een serviceflatgebouw, het is ongelooflijk ingewikkeld.
MB: Ik heb gehoord dat het voorkomt dat een grote ontwikkelaar een deel van een appartementengebouw opkoopt en vervolgens direct begint met verbouwen, zonder dat de splitsingsakte gewijzigd is. De ontwikkelaar zegt tegen de andere appartementseigenaars dat ze maar naar de rechter moeten stappen als ze er iets aan willen doen. Op het verzoek van de juridisch adviseur om toch eerst de splitsingsakte aan te passen gaat de ontwikkelaar niet in, omdat er uit het verleden is gebleken dat er nog nooit een rechter is geweest die in zo’n geval heeft gezegd dat het gebouw weer in de oorspronkelijke staat hersteld moet worden. Herkent u dat?
AV: Wereldhave heeft met de Winkelhof natuurlijk wel ontdekt dat je niet al te gekke dingen moet doen. We moeten nog maar zien dat het niet kan worden tegengehouden. Er is een geval geweest van een winkelcentrum waarbij de vergadering besloot met een gewone meerderheid om de gehele winkelpassage te voegen bij het appartementsrecht van een grote winkelier. Dat hebben we toen wel kunnen tegenhouden. Bestuursrechtelijk kan het misschien niet worden tegengehouden, maar privaatrechtelijk kan dat wel degelijk.
Een ander voorbeeld, dat niet gaat over appartementsrechten maar over het verschil tussen bestuursrecht en privaatrecht, is de uitbouw van patiowoningen die geschakeld waren. Iemand wilde zijn patio verhogen en de buurman maakte bezwaar tegen de bouwvergunning. Deze wordt toch verleend, maar vervolgens doet de buurman een beroep op het algemene begrip ‘hinder’ uit het Burgerlijk Wetboek. Bij de burgerlijke rechter krijgt hij gelijk, en de verhoging moet worden afgebroken. Het is dus niet waar dat een gebouw nooit in de oude staat hersteld moet worden. Misschien is het in het geval
van de wijziging van de splitsingsakte nog nooit voorgekomen, maar er is over dit onderwerp ook niet zoveel rechtspraak. We hebben die notaris gehad in het noorden van het land, de heer Wortelboer, en vervolgens de Winkelhof, maar dat zijn de enige twee uitspraken van de Hoge Raad. Er zijn natuurlijk wel wat lagere uitspraken geweest.
MB: Dus u heeft niet de ervaring dat ontwikkelaars gewoon beginnen met verbouwen en dan wel zien hoe dat juridisch uitpakt?
AV: Het gebeurt wel, dat ben ik met je eens, maar dan zitten ze toch vaak behoorlijk in de problemen. Als het bestuur van de VvE snel optreedt, kunnen ze in kort geding vragen