De centrale vraag in dit onderzoek is de volgende:
• In hoeverre sluit de huidige wettelijke regeling met betrekking tot wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten in verband met een goederenrechtelijk relevante wijziging aan op de praktijk en indien die aansluiting onvoldoende is, hoe zou deze dan verbeterd kunnen worden?
Bij de ontwikkeling van de huidige wettelijke regeling met betrekking tot de wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten is onvoldoende rekening gehouden met de praktische uitwerking ervan. De aanpassing van de regeling in 2005 is een goede stap geweest richting meer flexibiliteit, maar er is te veel vastgehouden aan de bescherming van de belangen van eigenaars en beperkt gerechtigden. Hierdoor is de procedure nog steeds onnodig kostbaar en tijdrovend en is de aansluiting op de praktijk onvoldoende.
Er is gebleken dat er in elk geval een zestal belangrijke problemen is waar men in de praktijk tegenaan loopt, waarvan er drie relatief eenvoudig kunnen worden ondervangen zonder te veel inbreuk te maken op de rechten van de betrokken personen. De vereiste meerderheid om een besluit tot wijziging te nemen wordt verminderd en appartementseigenaars die niet op de vergadering verschijnen en geen stemvolmacht geven, zullen geen invloed meer hebben op de besluitvorming. Om de regeling in balans te houden wordt de oproepingsprocedure aangescherpt. Daarnaast hebben hypotheekhouders nog slechts een toestemmingsrecht als hun recht door de wijziging van de splitsingsakte wordt verkort, zoals bij de vermindering van de waarde van het onderpand. Ook wordt de bevoegdheid van de rechter om vervangende machtiging te geven verruimd. Door deze wijzigingen door te voeren sluit de wettelijke regeling beter aan op de praktijk en worden onnodig kostbare en tijdrovende procedures voorkomen.
Ik wijs erop dat de in dit onderzoek voorgestelde wetswijzigingen slechts een denkrichting proberen aan te geven. Er is niet van elke wijziging uitgebreid en vanuit verschillende invalshoeken onderzocht welke consequenties deze zal hebben in het grotere geheel. Toch denk ik dat het nuttig is om mijn ideeën voor mogelijke oplossingen serieus te overwegen. Deze kunnen aanleiding geven tot opvolgend onderzoek.
In een vervolgonderzoek is het ook van belang om meer juristen en wetenschappers te interviewen over hun ervaring met de regeling van de wijziging van de
splitsingsakte en hun ideeën over oplossingen voor de problematiek. Ook kan het nuttig zijn om mensen uit andere sectoren te bevragen, zoals werknemers van VvE- beheerkantoren of banken en de appartementseigenaars zelf.
Dit in acht nemende denk ik dat de uitkomsten van dit onderzoek een waardevolle en nuttige bijdrage kunnen leveren aan het perfectioneren van de wettelijke regeling en daarmee de praktische werking van het appartementsrecht in Nederland.
Literatuurlijst
Deze literatuurlijst is een compleet overzicht van alle literatuur die is geraadpleegd voor dit onderzoek.
Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5*
A.A. van Velten, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5*. Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Kluwer 2008.
Asser/Hijma 7-I*
J. Hijma, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 7-I*. Koop en ruil, Deventer: Kluwer 2013.
Van Ballegooijen 2014
Y.H. van Ballegooijen, ‘Beoordeling vordering tot vernietiging besluit tot wijziging van de akte van splitsing ex art. 5:140b BW’, VvErecht.nl 17 maart 2014 (online).
Bosman 2003
H.A. Bosman, ‘Het eigenaardige van het appartementsrecht’, JBN 2003/27.
Broekhuijsen-Molenaar, Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek
A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, ‘Commentaar op artikel 139 Boek 5 BW’, in: B. Krans, C. Stolker & L. Valk (red.), Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Kluwer 2015 (ook online, bijgewerkt tot 15-02-2015).
CBS 2016
Centraal Bureau voor de Statistiek, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren. Een verkennend onderzoek, Den Haag: CBS 2016.
Dijkman-Derkman 2014
A. Dijkman-Derkman, ‘Wijziging splitsing in appartementsrechten en toedeling’, JBN 2014/2.
Dutmer 2011
E.M. Dutmer, ‘Juridische instrumenten bij parkbeheer’, Vastgoedrecht 2011/1.
Heemstra 2004
J.R.B. Heemstra, ‘Wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten, het blijft een drama’, JBN 2004/16.
Heemstra 2010
J.R.B. Heemstra, ‘Reactie op “Ondersplitsing en stemverhouding. Welke meerderheid is in de vergadering van onderappartementseigenaars vereist bij het voorstel tot wijziging van de hoofdsplitsing?” van prof. mr. L.C.A. Verstappen, WPNR (2010) 6854’, WPNR 2010/6864.
Van Huffelen 2014
A.H. van Huffelen, ‘Wijziging splitsing op bevel van de kantonrechter’, VvErecht.nl 19 mei 2014 (online).
Huijgen 2011
W.G. Huijgen, ‘Inwerkingtreden van de Wet tot wijziging van het appartementsrecht per 1 juli 2011’, JBN 2011/47.
Kleyn 1996
W.M. Kleyn, ‘Prijst het recht op appartementen zichzelf uit de markt?’, JBN 1996/46.
Kraan 1998
C.A. Kraan, ‘Boekbespreking. Naar een vernieuwd appartementsrecht, pre-advies Koninklijke Notariële Broederschap/Beroepsorganisatie 1997, pre-adviseurs mrs. R.F.H. Mertens, C. Venemans en G. Verdoes Kleijn, met bijdragen van Trevor M. Aldridge Q.C., dr. J. Buchholz en mr. B. van Opstal, ingeleid door prof. mr. A.A. van Velten, Koninklijke Vermande 1997, pp. 1-237’, BR 1998/3.
Louwman 2002
W. Louwman, ‘De grenzen van grondstukken en gebruiksruimten van appartementsrechten’, JBN 2002/4.
Van Maanen 1997
G.E. van Maanen, ‘Appartementsrecht en Broederschap’, WPNR 1997/6280.
Meijer & Philipsen 1998
F.M. Meijer & E. Philipsen (red.), Nieuwe perspectieven voor Verenigingen van Eigenaren, Delft: Delft University Press 1998.
Mertens, Venemans & Verdoes Kleijn 1997
R.F.H. Mertens, C. Venemans & G. Verdoes Kleijn, Naar een nieuw appartementsrecht: preadvies KNB, Lelystad: Koninklijke Vermande 1997.
Mertens 2003
R.F.H. Mertens, ‘Veranderende regels in het appartementsrecht’, in: J. Struiksma e.a. (red.), Vast en goed, Deventer: Kluwer 2003, p. 147-159.
Mertens 2006
R.F.H. Mertens, Appartementen (Monografieën BW, deel B29), Deventer: Kluwer 2006.
Mertens & Tummers 2012
R.F.H. Mertens & J.B.C. Tummers, ‘Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing’, NTBR 2012/11.
Nijholt 2000
H. Nijholt, ‘HR 7 april 2000, RvdW 2000, 101, JOL 2000, 216’, NTBR 2000/7.
Pleysier 2008
A.J.H. Pleysier, ‘Moet een appartementseigenaar voor het bouwen van een serre in ‘eigen’ tuin de splitsingsakte laten wijzigen?’, JBN 2008/56.
Van Rhee, SDU Commentaar Vermogensrecht
A.A. van Rhee, ‘Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 5 art. 139’, in: I.A.M. van Mierlo e.a. (red.), SDU Commentaar Vermogensrecht, Den Haag: SDU Uitgevers (online, laatst bijgewerkt op 05-11-2014).
Robbers 2002
M.M. Robbers, ‘Wijzigen van de akte van splitsing in appartementsrechten’, JBN 2002/56.
Robbers 2004
M.M. Robbers, ‘Wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten, vervolg’, JBN 2004/3.
Robbers 2005
M.M. Robbers, ‘Eindelijk … een nieuw appartementsrecht’, JBN 2005/5.
Straatsma 1999
E. Straatsma, ‘Leiderdorpers eisen bouwstop Winkelhof’, Leidsch Dagblad 20 januari 1999.
R. Timmermans, ‘De hoofdlijnen van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Nederland (II, slot)’, WPNR 2003/6539.
Vegter 2012
N. Vegter, De vereniging van eigenaars, Groningen: Boom Juridische uitgevers 2012.
Van Velten 1994
A.A. van Velten, ‘Het eigen-aardige van het appartementsrecht (II)’, WPNR 1994/6153.
Van Velten 1997
A.A. van Velten, ‘Van verleden naar heden, de evolutie van het Nederlands appartementsrecht’, in: R.F.H. Mertens, C. Venemans & G. Verdoes Kleijn, Naar een nieuw appartementsrecht: preadvies KNB, Lelystad: Koninklijke Vermande 1997, p. 7- 14.
Van Velten 2000
A.A. van Velten, ‘Het onderscheid tussen beheer en beschikking in het appartementsrecht’, WPNR 2000/6407.
Van Velten 2001
A.A. van Velten, 'Naar een vernieuwd appartementsrecht!', WPNR 2001/6468.
Van Velten 2002
A.A. van Velten, ‘Voorstellen tot wetswijziging in het Nederlandse appartementsrecht’, JBN 2002/9.
Van Velten 2004
A.A. van Velten, ‘De indiening en voortgang van het wetsvoorstel tot herziening van het appartementsrecht’, WPNR 2004/6585.
Van Velten 2005
A.A. van Velten, ‘Rechtsvragenrubriek. Is voor de uitbreiding van een privé-gedeelte een wijziging van de splitsingsakte vereist?’, WPNR 2005/6606.
Van Velten 2011
A.A. van Velten, ‘Recente rechtspraak met betrekking tot appartementsrecht’, JBN 2011/33.
A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Ars Notariatus CXX, Deventer: Kluwer 2015.
Van Velten 2013
A.A. van Velten, ‘Ontwikkelingen: Goederenrecht (I)’, WPNR 2013/6981.
Van Velten 2016
A.A. van Velten, ‘KNB-preadviezen 2016. Onderdelen VI en VII. Erfpacht en opstal. Appartementsrecht’, WPNR 2016/7095.
Venemans 1997
C. Venemans, ‘De gemeenschap als rechtspersoon?’, in: R.F.H. Mertens, C. Venemans & G. Verdoes Kleijn, Naar een nieuw appartementsrecht: preadvies KNB, Lelystad: Koninklijke Vermande 1997, p. 15-28.
Verdoes Kleijn, GS Zakelijke rechten
G.G.J.D. Verdoes Kleijn, ‘Artikel 139. Wijziging van de akte van splitsing’, in: F.-J. Beekhoven van den Boezem & A. van Velten (red.), Groene Serie Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer (losbladig en online, laatst bijgewerkt op 20-10-2014).
Verstappen 2010 (1)
L.C.A. Verstappen, ‘Ondersplitsing en stemverhouding. Welke meerderheid is in de vergadering van onderappartementseigenaars vereist bij het voorstel tot wijziging van de hoofdsplitsing?’, WPNR 2010/6853.
Verstappen 2010 (2)
L.C.A. Verstappen, ‘De toestemming van beperkt gerechtigden in geval van wijziging van een splitsing bij meerderheidsbesluit’, WPNR 2010/6854.
Verstappen 2010 (3)
L.C.A. Verstappen, ‘Naschrift: Ondersplitsing en stemverhouding. Welke meerderheid is in de vergadering van onderappartementseigenaars vereist bij het voorstel tot wijziging van de hoofdsplitsing?’, WPNR 2010/6864.
Van der Vleuten 2013
M.C.E. van der Vleuten, ‘Boekbespreking: N. Vegter, De vereniging van eigenaars, diss.’, Rechtsgeleerd Magazijn Themis 2013/3, p. 129-134.
Jurisprudentielijst
Hoge Raad
HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405, NJ 2000, 638 m. nt. W.M. Kleijn. HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619, NJ 2004, 1 m. nt. W.M. Kleijn.
Gerechtshoven
Hof Leeuwarden 26 maart 1976, ECLI:NL:GHLEE:1976:AX3542, LJN AX3542. Hof ’s-Gravenhage 22 augustus 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AN7400, NJF 2004, 60. Hof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947, RN 2008/30. Hof Amsterdam 21 oktober 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG5943, NJF 2008, 500. Hof Amsterdam 15 maart 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP8878, RN 2011/59. Hof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:4467, RN 2014/15.
Rechtbanken
Rechtbank Alkmaar (ktr.) 1 oktober 2008, RVR 2008, 3.
Rechtbank Breda 15 januari 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BG9939, LJN BG9939. Rechtbank Amsterdam 28 oktober 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL3540, BR 2010/100 m. nt. M.I. Jaarsma.
Rechtbank ’s-Hertogenbosch 16 juni 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BN2276.
Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BU7520, RN 2012/38. Rechtbank ’s-Gravenhage 22 augustus 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX6585, NJF 2012/452.
Rechtbank Haarlem (ktr.) 16 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ5587, RVR 2013/66.