Problemen waarvoor een wetswijziging niet de oplossing is 1 Voorwaardelijke medewerking

Een appartementseigenaar kan er in het eerste spoor voor kiezen om zijn medewerking slechts onder een bepaalde voorwaarde te verlenen. Dit is niet per definitie onredelijk. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat het privégedeelte van zijn appartementsrecht wordt verkleind waardoor het appartement minder waard wordt en de eigenaar daarvoor een vergoeding wil krijgen. Ook kan het zijn dat er voor één eigenaar een dakterras gerealiseerd gaat worden en een andere eigenaar zijn medewerking daartoe slechts wil verlenen als hij ook een dakterras mag maken. Door goed met elkaar te overleggen over de wensen en mogelijkheden van iedere eigenaar kunnen er een heleboel problemen voorkomen worden.

Voor het geval dat er toch een eigenaar is die een onredelijke voorwaarde stelt en goed overleg niet mogelijk is, heeft de wetswijziging van 2005 de situatie al een stuk makkelijker gemaakt. Door gebruik te maken van het tweede spoor kan de wijziging van de splitsingsakte alsnog gerealiseerd worden door een meerderheid van minimaal vier vijfde van de stemmen in de vergadering van eigenaars. De dwarsliggende eigenaar hoeft daarmee niet in te stemmen, laat staan dat hij medewerking moet verlenen. Op deze manier kan de VvE voorkomen dat de onredelijke voorwaarde vervuld hoeft te worden. Ik ben daarom van mening dat de komst van artikel 5:139 lid 2 BW dit probleem al

voldoende heeft opgelost en dat er geen aanvullende maatregelen nodig zijn om te voorkomen dat appartementseigenaars voorwaardelijk hun medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte verlenen.

5.2.2 Een tegenstemmende appartementseigenaar

Een logisch gevolg van het invoeren van het tweede spoor, is dat er appartementseigenaars zullen zijn die tegen een wijziging van de splitsingsakte stemmen in de vergadering van eigenaars. Dit is dan ook niet te voorkomen. Een enkele tegenstemmende appartementseigenaar is doorgaans geen groot probleem, omdat vaak ook zonder hem de vereiste meerderheid gehaald kan worden. Het wordt lastiger als deze eigenaar ervoor kiest om vernietiging van het besluit tot wijziging te vorderen bij de rechter.155 De rechter heeft echter een vrij ruime mogelijkheid om deze vordering af te wijzen. Dit kan hij doen als de eigenaar geen schade lijdt, of als hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.156 Zelfs als de eigenaar dus wel een goede reden heeft om tegen te stemmen maar de schade die hij lijdt vergoedt wordt door de VvE, kan hij het besluit niet vernietigen.157

Zoals in paragraaf 4.3.1 al genoemd, is er ook voor het geval dat meer dan één vijfde van de appartementseigenaars tegen stemt in de vergadering een oplossing te vinden in de wet. Wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing, kan de kantonrechter bevelen dat de splitsingsakte gewijzigd wordt.158 Is de wijziging van de akte strikt noodzakelijk maar werken er teveel eigenaars tegen, kan de rechter dus altijd nog uitkomst bieden.

Uit het voorgaande blijkt dat voor zowel de situatie dat een enkele appartementseigenaar tegen stemt, als de situatie dat meer dan één vijfde van de eigenaars tegen stemt, een goede oplossing voorhanden is. Ik denk daarom dat een wetswijziging om het probleem van tegenstemmende appartementseigenaars op te lossen niet noodzakelijk is.

155 _{Artikel 5:140b BW.} 156 _{Artikel 5:140b lid 3 BW.}

157 _{Van Velten (interview), bijlage 1 p. 3.} 158 _{Artikel 5:144 lid 1 sub c BW.}

5.2.3 Goederenrechtelijke wisselingen van eigenaars of beperkt gerechtigden

Bij gebruik van het tweede spoor is het onduidelijk wat het peilmoment is waarop moet worden bekeken wie de beperkt gerechtigden zijn die hun toestemming moeten verlenen voor het wijzigen van de akte van splitsing. Is dit het nemen van het besluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW of het wijzigen van de akte bij de notaris? In de literatuur zijn schrijvers het er niet over eens.159 Waar zij het wel over eens zijn, is dat het peilmoment voor appartementseigenaars het moment van het nemen van het besluit zou moeten zijn.160 Zo hoeven nieuwe appartementseigenaars die hun recht hebben verkregen nadat het besluit genomen is, niet meer in de besluitvorming betrokken te worden.

Het is belangrijk dat de hierboven beschreven onduidelijkheid wordt weggenomen. Ik denk echter niet dat een wetswijziging hier het juiste middel voor is. Duidelijkheid zou wel gegeven kunnen worden door de Hoge Raad, of in iets mindere mate door een gerechtshof. Het probleem is echter dat deze specifieke vraag vaak niet het onderwerp is van procedures over de wijziging van de splitsingsakte. Bovendien zijn er in het algemeen over de wijziging van de splitsingsakte door de hogere rechtspraak weinig uitspraken gedaan.161 _{Een dergelijke uitspraak kan dus nog wel erg lang op zich laten}

wachten.

Ik vind dat de Minister van Veiligheid en Justitie in een officiële brief zijn mening zou moeten geven over de beide peilmomenten. Door dat te doen geeft hij uitsluitsel over de precies te volgen procedure. Het maakt immers veel uit of na een overdracht van een appartementsrecht of het overlijden van een appartementseigenaar de wijzigingsakte conform het besluit gewijzigd kan worden, of dat de nieuwe appartementseigenaars en beperkt gerechtigden daar ook hun medewerking of toestemming voor moeten verlenen. Als hij ervoor kiest om als peilmoment het nemen van het besluit tot wijziging aan te wijzen, komt dit de flexibiliteit en soepelheid van de wijzigingsprocedure ten goede. Kiest hij er daarentegen voor om het daadwerkelijke wijzigen van de notariële akte als peilmoment aan te wijzen maakt dit de procedure weliswaar trager en duurder, maar

159 _{Van Velten (interview), bijlage 1 p. 5.} 160 _{Verstappen 2010 (1), p. 635.}

161 _{In deze eeuw zijn er slechts twee uitspraken over dit onderwerp gedaan door de Hoge Raad, namelijk}

HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405, NJ 2000, 638 en HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619, NJ 2004, 1.

beschermt dit wel de rechtspositie van nieuwe appartementseigenaars en beperkt gerechtigden. Mijn voorkeur gaat uit naar de eerste optie, omdat het voor appartementseigenaars in het algemeen gunstig is als de wijzigingsprocedure flexibeler en sneller verloopt.

5.3 Ideeën voor wetswijzigingen om de wettelijke regeling te verbeteren