Ideeën voor wetswijzigingen om de wettelijke regeling te verbeteren 1 Afwezigheid of het uitblijven van een reactie van een appartementseigenaar

Wanneer er één of meerdere appartementseigenaars zijn die niet reageren op het verzoek om mee te werken aan de wijziging van de akte van splitsing, is wijziging via het eerste spoor van artikel 5:139 BW onmogelijk. Daarvoor is immers de medewerking van iedere eigenaar vereist. Er zal dan, overeenkomstig het tweede spoor, een besluit moeten worden genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen van alle appartementseigenaars tezamen. Zoals in paragraaf 4.2.1 al genoemd, werkt dit als een verkapte quorumeis. Het besluit kan namelijk niet worden genomen als minder dan vier vijfde van de beschikbare stemmen vertegenwoordigd is in de vergadering. Zelfs als hier wel aan wordt voldaan, kan de afwezigheid van appartementseigenaars het veel lastiger maken om de benodigde meerderheid te behalen. De procedure is hierdoor nog te strak, ondanks de poging van de wetgever om het geheel flexibeler te laten verlopen.162 Ik denk dat een aantal kleine aanpassingen in de wettelijke regeling ervoor zal zorgen dat het gemakkelijker wordt om de splitsingsakte te wijzigen, waardoor de procedure minder kostbaar en tijdrovend wordt.

Ten eerste stel ik voor om de vereiste meerderheid voor het besluit tot wijziging van de splitsingsakte te verlagen naar drie vierde. De wetgever heeft de meerderheid van vier vijfde min of meer willekeurig gekozen, waardoor er geen goede reden te bedenken is om hier koste wat kost aan vast te houden.163 Door deze wijziging wordt het gemakkelijker om de splitsingsakte te wijzigen, terwijl de meerderheid nog groot genoeg is om de belangen van eigenaars die het niet eens zijn met de wijziging te beschermen. Ook wordt het zo voor appartementseigenaars in een splitsing waarin slechts vier

162 _{Kamerstukken II 2002/03, 28614, 3, p. 1.}

stemmen zijn uit te brengen mogelijk om gebruik te maken van het tweede spoor. In het huidige systeem kan dat pas bij vijf te verdelen stemmen. Een meerderheid van twee derde is mijns inziens te klein om het eigendomsbelang voldoende te beschermen, zeker in het licht van de wijziging die in de volgende alinea wordt voorgesteld.

Verder is het een goed idee om de vereiste meerderheid niet te laten afhangen van het totaal door de VvE uit te brengen stemmen, maar van het aantal stemmen dat vertegenwoordigd is in de vergadering. Hierdoor wordt de verkapte quorumeis weggenomen. De belangen van de appartementseigenaars worden door deze aanpassing niet geschaad, zij kunnen er immers zelf voor zorgen dat zij aanwezig zijn in de vergadering en dat zij hun stem kunnen laten horen. Dit is hun eigen verantwoordelijkheid en niet komen opdagen in de vergadering is voor hun eigen risico.164 Zelfs als een eigenaar door overmacht niet bij de vergadering aanwezig kan zijn, kan hij een volmacht verlenen aan een andere eigenaar zodat zijn stem toch gehoord wordt. Appartementseigenaars die niet geïnteresseerd zijn in de gang van zaken binnen de VvE zullen er zo ook geen invloed op kunnen uitoefenen.

Nu het zo belangrijk wordt om aanwezig te zijn in de vergadering of een stemvolmacht af te geven, is het uiteraard wel vereist om een goede oproepingsprocedure in acht te nemen. Voor de wijziging van de splitsingsakte is bepaald dat de termijn voor oproeping ten minste vijftien dagen bedraagt.165 Ook is artikel 2:42 BW gedeeltelijk van toepassing verklaard, waardoor het besluit tot wijziging slechts kan worden genomen als dit is aangekondigd bij de oproeping en er een afschrift van het wijzigingsvoorstel ter inzage is gelegd voor de appartementseigenaars. Ik zou aan de oproepingsprocedure nog enkele extra waarborgen willen toevoegen. Ten eerste zal de oproeping moeten geschieden door middel van een aangetekende brief aan alle appartementseigenaars. Daarnaast wordt de wettelijke verplichting ingevoerd om een ledenregister bij te houden. De appartementseigenaars dragen zelf de verantwoordelijkheid om het bestuur van de VvE tijdig op de hoogte te stellen van gewijzigde contactgegevens. Door deze twee maatregelen zal het vrijwel nooit meer voorkomen dat een appartementseigenaar niet op

164 _{Heemstra (interview), bijlage 2 p. 4.} 165 _{Artikel 5:139 lid 2 laatste zin BW.}

de hoogte was van de vergadering waar het wijzigingsbesluit wordt genomen, tenzij dit hem zelf te wijten is.

Om de hierboven beschreven aanpassingen in te voeren, doe ik het volgende tekstvoorstel.

Aan artikel 5:125 BW wordt een nieuw derde lid toegevoegd, dat komt te luiden als volgt:

3. Het bestuur van de vereniging van eigenaars houdt een register waarin de namen en adressen van alle leden zijn opgenomen, met vermelding van de datum waarop zij lid zijn geworden van de vereniging van eigenaars. Het register wordt regelmatig bijgehouden. Appartementseigenaars verschaffen aan het bestuur tijdig de nodige gegevens.

Het huidige lid 3 van artikel 5:125 BW wordt vernummerd tot lid 4. Artikel 5:139 lid 2 BW komt te luiden als volgt:

2. De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste drie vierden van de uitgebrachte stemmen of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. De oproeping geschiedt bij aangetekende brief. Artikel 42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 van Boek 2 is van overeenkomstige toepassing.

5.3.2 De vereiste toestemming van hypotheekhouders

Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben.166 In de praktijk zal op bijna elk appartementsrecht een hypotheek rusten. Er is dus bij vrijwel alle wijzigingen toestemming nodig van een heleboel hypotheekhouders. Zoals in paragraaf 4.4.1 besproken is de gedachte achter deze bepaling goed, maar kunnen er bij het praktisch nut ervan vraagtekens geplaatst worden. Het verkrijgen van de toestemmingen is voor VvE’s en de juristen die hen

bijstaan een grote administratieve last. Ik denk dat de wetgever er goed aan zou doen om deze last te verlichten.

Er zou voor gekozen kunnen worden om het toestemmingsvereiste van hypotheekhouders geheel af te schaffen. Dit zou echter een te ver gaande inbreuk op hun recht zijn. Hoewel het niet vaak voorkomt, is het natuurlijk wel mogelijk dat een wijziging van de splitsingsakte een waardevermindering van het appartementencomplex met zich meebrengt. Het hypotheekrecht wordt dan minder waard, zonder dat de hypotheekhouder daar iets over te zeggen heeft. Er moet een oplossing komen die ervoor zorgt dat er minder vertraging ontstaat in de procedure, terwijl tegelijkertijd de belangen van de hypotheekhouders voldoende beschermd worden.

Naar mijn mening is het een goed compromis om hypotheekhouders gelijk te stellen met gerechtigden tot een erfdienstbaarheid.167 Volgens de laatste zin van artikel 5:139 lid 3 BW is hun toestemming slechts vereist indien hun recht door de wijziging wordt verkort. Dit zou tot gevolg hebben dat de toestemming van hypotheekhouders in de meeste gevallen niet vereist zou zijn, omdat de waarde van het onderpand meestal stijgt door de wijziging van de splitsingsakte. Zij hebben in dat geval dan ook geen belang bij het recht om toestemming te geven. In het geval dat het onderpand minder waard zou worden, geldt het toestemmingsvereiste wel en hebben hypotheekhouders de mogelijkheid om hun toestemming te weigeren of pas te verlenen op het moment dat er een compensatieregeling is overeengekomen.

Voor deze wetswijziging doe ik het volgende tekstvoorstel.

Artikel 5:139 lid 3 BW komt te luiden als volgt:

3. Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Toestemming van de houders van een hypotheekrecht en de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid is slechts nodig indien hun recht door de wijziging wordt verkort.

5.3.3 Wijziging van de splitsingsakte in combinatie met een goederenrechtelijke handeling

Als de wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten samen gaat met de aan- of verkoop van een stuk grond, is er een notariële leveringsakte nodig waarbij elke appartementseigenaar partij moet zijn. Zijn er appartementseigenaars die niet willen meewerken aan het wijzigen van de splitsingsakte, dan is het goed mogelijk dat zij ook geen medewerking zullen verlenen aan de levering van de grond. Ook de rechter heeft geen bevoegdheid om voor de levering een vervangende machtiging te geven. Dit is een ingewikkeld goederenrechtelijk technisch probleem, waarvoor het moeilijk is een sluitende oplossing te bedenken.168 Ik denk dat het antwoord moet worden gezocht in een uitbreiding van het laatste redmiddel, namelijk de gang naar de rechter.

In de praktijk wordt wel gebruik gemaakt van de vervangende machtiging van de rechter voor de levering, ook al bestaat daar strikt genomen geen bevoegdheid voor.169 Ik denk dat de minst ingrijpende en meest praktijkgerichte oplossing is om de rechter deze bevoegdheid te geven. In het geval dat een appartementseigenaar helemaal geen medewerking wil verlenen, is het vaak toch al nodig dat de rechter om hulp gevraagd wordt. In het kader van de rechtszekerheid is het belangrijk om te zorgen dat de rechter de zaak volledig kan afsluiten, zonder losse eindjes. Om te voorkomen dat de rechter te veel zeggenschap krijgt over het verkrijgen en vervreemden van goederen door appartementseigenaars, geldt de extra bevoegdheid natuurlijk uitsluitend in het kader van de wijziging van de splitsingsakte.

Ik doe het volgende tekstvoorstel.

Aan artikel 5:140 BW wordt een nieuw vijfde lid toegevoegd, dat komt te luiden als volgt:

5. Indien bij de wijziging van de akte van splitsing de overdracht van een onroerende zaak vereist is, kan de machtiging als bedoeld in het eerste lid ook de medewerking bij de voor deze overdracht vereiste levering vervangen.

168 _{Van Velten (interview), bijlage 1 p. 1 en 6.} 169 _{Heemstra (interview), bijlage 2 p. 2.}

5.4 Tussenconclusie

In dit onderzoek is naar voren gekomen dat er zes belangrijke problemen zijn die spelen bij de wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten. Voor drie van de zes problemen heb ik in dit hoofdstuk oplossingen aangedragen die kunnen worden gerealiseerd in een nieuwe wettelijke regeling. Voor de overige drie problemen is een wetswijziging niet noodzakelijk.

Appartementseigenaars die tegen de wijziging van de splitsingsakte stemmen of die een voorwaarde stellen aan hun medewerking of hun positieve stem, hebben het recht om dit te doen. Zij mogen voor hun eigen belangen opkomen. Er zijn bovendien in de wet voldoende mogelijkheden om een eigenaar die ten onrechte tegenwerkt te omzeilen. Verder is het van belang dat de Minister van Veiligheid en Justitie een verklaring geeft over hoe de procedure moet worden voortgezet als er gedurende de wijzigingsprocedure wisselingen voorkomen in de groep van appartementseigenaars en beperkt gerechtigden.

Om de wijzigingsprocedure te versnellen en versoepelen is het een goed idee om de vereiste meerderheid voor het besluit tot wijziging te verlagen tot drie vierde. Het zal bovendien niet meer gaan over het totaal aantal stemmen in de VvE, maar over de stemmen die ter vergadering vertegenwoordigd zijn. Het besluit is daardoor gemakkelijker te nemen. Om te voorkomen dat appartementseigenaars door deze wijziging in hun belangen worden geschaad, wordt de oproepingsprocedure aangescherpt. Het wordt wettelijk verplicht om een ledenregister bij te houden en de oproeping geschiedt per aangetekende brief. Ook zal de toestemming van hypotheekhouders nog slechts vereist zijn in het geval dat hun recht wordt verkort door de voorgenomen wijziging. Ten slotte krijgt de rechter de bevoegdheid om vervangende machtiging te geven voor de levering van grond, als dit vereist is om de wijziging van de splitsing te bewerkstelligen.

In het zesde en laatste hoofdstuk geef ik een conclusie van het gehele onderzoek en beantwoord ik de centrale onderzoeksvraag. Ik geef hierbij ook aan wat de beperkingen zijn van deze scriptie en waar vervolgonderzoek op zijn plaats is.