Overzicht van de resultaten

De resultaten van de grondexploitaties en de KEA-resultaten van de verstedelijkingsvarianten staan weergegeven in tabel 4.1.

Tabel 4.1 KEA-resultaten verstedelijkingsalternatieven (NCW, pp 2008): stap 1a

Basisscenario: 50 dzd arbeidsplaatsen Verschil t.o.v. Stad W&G

Waterstad (1) Stad W&G (2) Polderstad (3) Waterstad (1-2) Polderstad (3-2) mln euro Totaal vastgoedopbrengsten 2 460 2 560 2 460 − 110 − 90

Woningen (i.e. residuele grondwaarde) 1 920 2 000 1 900 − 90 − 100

Voorzieningen/bedrijventerreinen/kantoren (idem) 410 430 430 − 20 10

Extra grex-opbrengst v.w. btw-voordeel 130 130 130 0 0

Totaal vastgoedkosten − 2 730 − 2 580 − 2 690 − 150 − 120

Grondverwerving (excl. grootschalig groen/water) − 330 − 350 − 370 20 − 20

Grondproductiekosten (incl. parkeren) − 2 250 − 2 080 − 2 080 − 170 − 10

Grootschalig groen en water (incl. verwerving) − 150 − 150 − 240 0 − 90

Financieel saldo grondexploitatie (excl. btw) − 270 − 10 − 220 − 260 − 210

Correcties

Correctie btw-voordeel − 130 − 130 − 130 0 0

Correctie grex-saldo naar 'marktprijzen (incl. btw)' − 70 − 20 − 60 − 40 − 40

Overwinst 'oude' grondeigenaar 440 450 540 − 20 80

Marktprijscorrectie sociale woningbouw 220 300 240 − 80 − 60

Correctie baten van infra (uit stap 2) − 90 − 50 0 − 40 50

Bereikbaarheid

Kosten infrastructuur binnen Almere (VSBA) − 1 180 − 930 − 990 − 240 − 60

Beheer, onderhoud en ov-exploitatie − 40 − 10

Reisbaten* − 60 40

Indirecte effecten van reisbaten − 20 10

57

financiële grondexploitatiesaldi van respectievelijk minus 270 en minus 220 mln euro.16 Het

KEA-saldo van Waterstad is bijna 1 mld euro slechter dan Stad W&G. Het KEA-saldo van Polderstad is 200 mln minder dan Stad W&G.

Tabel 4.2 laat zien dat, als wordt uitgegaan van een werkgelegenheidsgroei van 100 dzd arbeidsplaatsen, de KEA-resultaten voor Waterstad in grote lijnen hetzelfde zijn als voor 50 dzd arbeidsplaatsen. Het financiële grondexploitatiesaldo is 280 mln euro NCW slechter dan dat van Stad W&G. Het KEA-saldo is wederom bijna 1 mld euro slechter dan dat van Stad W&G. Polderstad scoort beter bij 100 dzd arbeidsplaatsen. Het grondexploitatiesaldo is dan maar 30 mln NCW slechter dan dat van Stad W&G. Het KEA-saldo is 40 mln NCW slechter dan dat van

Stad W&G. Ook Stad W&G scoort beter. Het financiële grondexploitatiesaldo17 wordt zelfs

positief: 60 mln euro NCW. Uitgebreide KEA-tabellen van de varianten 50 dzd als 100 dzd arbeidsplaatsen staan in bijlage E.

Tabel 4.2 Samenvatting KEA-resultaten verstedelijkingsalternatieven (NCW, pp 2008)

Verschil t.o.v. Stad W&G Variant: 100 dzd arbeidsplaatsen Waterstad (1) Stad W&G (2) Polderstad (3) Waterstad (1-2) Polderstad (3-2) mln euro

Financieel saldo grondexploitatie (excl. btw) − 210 60 30 − 280 − 30

Maatschappelijk KEA-saldo (marktprijzen) − 940 − 40

4.1.1 Vastgoed

De posten vastgoedopbrengsten en -kosten spreken voor zich. Bijlage C bevat een nadere toelichting op de veronderstelde woningprijzen en welke kosten zijn meegenomen. Dit leidt tot een financieel saldo grondexploitatie. Het effect ‘Correctie btw-voordeel’ corrigeert de in de vastgoedopbrengsten opgenomen ‘extra grex-opbrengst vanwege btw-voordeel’. Dit btw- voordeel heeft betrekking op enkele deelplannen (Hout-Noord en Poort) waarvan de (eerste) grondverkopen volgens een oude inpolderingswet niet btw-plichtig zijn. De gemeente kan het btw-voordeel dus houden: een voordeel dat wel in een grondexploitatie hoort, maar niet in een

16

Tabel 4.1 rapporteert de netto contante waarde. Deze kan sterk afwijken van de nominale bedragen. Dit verschil ontstaat doordat de kosten en baten optreden in de jaren 2010 tot en met 2030. De netto contante waarde berekeningen rekenen alle toekomstige bedragen om in een equivalent bedrag in 2010. Hierbij is gerekend met een discontovoet van 5,5%. Het nominale grondexploitatie-saldo van Waterstad (excl. prijssprongen) is − 810 mln euro, dus veel negatiever dan − 270 mln euro NCW (incl. reële prijssprongen).

17

De plannen die ten grondslag liggen aan de grondexploitaties zijn door de gemeente Almere gemaakt op basis van de aanname dat er 100 dzd extra arbeidsplaatsen zouden komen. Deze plannen zijn aan externe reviews en optimalisaties onderworpen. Op verzoek van het CPB/PBL zijn deze plannen − in enkele dagen − aangepast aan de volgens het CPB/PBL meer realistische prognose van 50 dzd arbeidsplaatsen. Het feit dat de grex-saldi bij 50 dzd arbeidsplaatsen wat lager zijn dan de grex-saldi bij 100 dzd arbeidsplaatsen, komt mogelijk (mede) door deze snel uitgevoerde aanpassing. Indien meer tijd beschikbaar was geweest voor deze aanpassing, dan zouden de grex-saldi bij 50 dzd arbeidsplaatsen mogelijk vergelijkbaar zijn geweest met de grex-saldi bij 100 dzd arbeidsplaatsen.

KEA/KBA. Het is immers een even groot nadeel voor het rijk dat dientengevolge minder btw- ontvangsten zal hebben.

4.1.2 Correcties

De grondexploitaties zijn opgesteld in prijzen exclusief btw. Deze KEA/KBA rekent echter in marktprijzen. De ‘Correctie grex-saldo naar marktprijzen (incl. btw)’ bevat het verschil. Dit verschil betreft onder meer de btw, maar is breder en betreft een ander btw-gerelateerd aspect dan de hierboven besproken ‘correctie btw-voordeel’. Zie Zwaneveld en Eijgenraam (2009) voor een nadere uitleg.

In de grondexploitatie van de deelplannen is een verwervingsprijs voor (landbouw)grond opgenomen van tussen de 15 en 30 euro per m2. Aangezien we de echte economische waarde van deze landbouwgrond schatten op 3 euro per m2, is het verschil (dus zo’n 12 à 27 euro per m2) overwinst voor de 'oude' grondeigenaren: een positief welvaartseffect voor hen.

De ‘Marktprijscorrectie sociale woningbouw’ heeft betrekking op de lage residuele grondwaarde van sociale woningbouw die in de vastgoedopbrengsten verwerkt is. Als deze woningen zouden zijn verkocht tegen marktconforme prijzen zou er een aanzienlijk hogere grondwaarde kunnen worden gerealiseerd. Het verschil tussen de opbrengsten die men had kunnen krijgen en in de grondexploitatie opgenomen opbrengsten betreft de subsidie van de grondexploitant aan de huurders van deze woningen. Het is dus een inschatting in hoeverre de grondexploitatie verbeterd kan worden indien er geen sociale woningbouw zou plaatsvinden en kan tevens worden gezien als een (maximum) schatting van het consumentensurplus dat de huurders van deze −relatief goedkope− huurwoningen zullen ervaren.

Ten slotte het effect ‘Correctie baten van infra (uit stap 2)’. De gemeente Almere heeft in samenwerking met het GOB ingeschat hoeveel extra woningopbrengsten er kunnen worden gerealiseerd indien de OV-IJmeerlijn wordt aangelegd. Deze extra opbrengsten zijn verwerkt in de vastgoedopbrengsten en zitten in de weergegeven grondexploitatiesaldi voor Waterstad en Stad van W&G. Omdat de baten van de OV-IJmeerverbinding in stap 2 worden bepaald,

59

onder andere verklaard worden door de hogere kosten aan bruggen in het waterrijke Pampus buitendijks.

Deze nieuwe lokale infrastructuur moet worden beheerd en onderhouden. Daarnaast zullen de verstedelijkingsalternatieven leiden tot meer of minder trein- en bus-, tram- en metrogebruik. Dit kan weer leiden tot een verbeterd of verslechterd exploitatiesaldo voor zowel de trein als bus, tram en metro. Het totaal van deze effecten wordt weergegeven onder het effect ‘Beheer, onderhoud en ov-exploitatie’. Het kostbaardere pakket van Waterstad leidt ook tot hogere onderhoudskosten hetgeen de belangrijkste verklaring is voor het minder gunstige resultaat van Waterstad ten opzichte van Stad W&G op dit punt.

De verstedelijkingsalternatieven kunnen meer of minder congestie veroorzaken op de weg. Ook het nieuwe ov dat wordt aangelegd naar de nieuwe gebieden kan voordelig of onvoordelig zijn voor de bestaande inwoners van Almere (en omgeving). Het netto effect (t.o.v. Stad van W&G) staat weergegeven onder het effect ‘Reisbaten’. Hoewel de effecten beperkt zijn, is duidelijk dat bestaande inwoners van Almere met de voor Waterstad voorziene stedelijke ov- voorzieningen wat minder goed bediend worden dan met het voor Stad W&G voorziene stedelijke ov. Bestaande inwoners van Almere profiteren het meeste van het stedelijk ov van Polderstad. Deze reistijdbaten kunnen leiden op hun beurt tot indirecte effecten die apart staan weergegeven (zie de bespreking daarvan in paragraaf 5.1).

4.1.4 Externe en indirecte effecten

De weergegeven externe en indirecte effecten van de verstedelijkingsvarianten worden in paragrafen 4.3, 4.4 en 4.5 uitgebreid besproken. De belangrijkste conclusie is dat voor de meeste van deze effecten geldt dat ze of niet goed economisch te waarderen zijn of dat de verstedelijkingsvarianten nauwelijks onderscheidend zijn met betrekking tot de omvang van de meeste van deze effecten. Uitzondering is de invloed op waternatuur waar zich alleen bij Waterstad een significant negatief effect voordoet. Ook kan er een tussen verstedelijkings- varianten onderscheidend effect zijn van de typen woonmilieus op de bevolkingssamenstelling en op het rendement van ov-verbindingen. Dit betreft met name het in Pampus nagestreefde concept dat gericht is op het aantrekken van hoog opgeleide stedelingen. In de

gevoeligheidsanalyse komen we hierop terug.