Ontstaan en gevolgen VAB’s binnen de gemeente Oss

In deze paragraaf wordt deelvraag 1 beantwoord: Onder welke omstandigheden stopt een agrarisch bedrijf en wat zijn de maatschappelijke en bedrijfstechnische gevolgen? De inhoud beschrijft de kenmerken en het ontstaan van VAB’s en de bouwperiode. Ook worden de maatschappelijke en bedrijfstechnische gevolgen en de problematiek omtrent VAB’s toegelicht. Tenslotte wordt een toekomstbeeld geschetst over de bestemming van VAB’s.

2.1.1 Kenmerken en bouwperiodes VAB

In Nederland ontstaan steeds meer VAB’s. In 1950 waren er ongeveer 410.000 agrarische bedrijven in Nederland (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016). Dit is in 2017 gedaald naar 54840 (Landbouw; gewassen, dieren en grondgebruik naar hoofdbedrijfstype, regio, 2018). Ook in de gemeente Oss neemt de hoeveelheid agrarische bedrijven af en de hoeveelheid VAB’s toe. Het gaat bij de term VAB niet enkel om, vaak wat oudere, charmante locaties, maar ook over locaties die gebouwd zijn in de periode tussen 1965 en 1994. Dit zijn de vaak wat grotere bedrijven met een zakelijkere uitstraling. Tot 1994 werd gebruik gemaakt van asbest bij de bouw. In deze periode nam ook de schaalvergroting van agrarische bedrijven toe.

Zoals hierboven gemeld hebben de VAB’s verschillende kenmerken en bouwperiodes. Dit is in te delen in de volgende vier perioden (Magielsen, 2017):

- tot 1940 (6%);

- 1940 – 1965 (10%);

- 1965 – 1993 (50%);

- na 1993 (34%).

De percentages achter de perioden geven een weergave van de agrarische bebouwing in de gemeente Oss naar bouwperiode.

Tot 1940

Dit zijn de agrarische bedrijven die in de periode van vooroorlogse bouw zijn gebouwd. Vaak zijn dit kleinere locaties die veel charme en uitstraling hebben.

1940 – 1965

In deze periode, de wederopbouw, begonnen de agrarische bedrijven te groeien. De panden uit deze periode worden ook gezien als locaties met veel charme en uitstraling.

1965 – 1993

Hier begon de schaalvergrotingsperiode, ook wel de industrialisatie van de landbouw genoemd. In deze periode werd veelvuldig met asbest gewerkt. Veel van de bedrijfsgebouwen die gebouwd zijn in deze periode zijn nog steeds bedekt met asbest.

11 Na 1993

Na 1993 werd een verbod van kracht op het gebruik van asbest. De schaalvergroting bleef echter doorgaan. De bedrijven uit deze periode zijn veruit de meest moderne boerenbedrijven.

2.1.2 Ontstaan VAB’s

Het ontstaan van VAB’s is geen nieuwe ontwikkeling, dit gebeurt sinds de Tweede Wereldoorlog. De agrarische bedrijven zijn door de jaren heen vergroot, waardoor de hoeveelheid vierkante meters per locatie toeneemt. De meeste agrariërs waarvan verwacht wordt dat zij stoppen zijn 50 jaar of ouder. Wegens de hogere leeftijd wordt op termijn gekeken naar het stoppen met de agrarische bedrijvigheid. Dit kan een oorzaak zijn voor het ontstaan van VAB’s. Een VAB kan ook ontstaan wanneer het bedrijf geen opvolger heeft, of als iemand de grond overkoopt voor andere

bedrijvigheid. Ook kan de bedrijfseconomische situatie zodanig drukken op een agrarisch bedrijf, waardoor de ondernemer genoodzaakt is te stoppen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het niet kunnen opboksen tegen concurrerende grootschalige bedrijven of noodzakelijke investeringen om te blijven voldoen aan regelgeving. Hierbij komen zowel maatschappelijke ontwikkelingen als

bedrijfstechnische gevolgen kijken. Deze worden hieronder beschreven.

2.1.3 Maatschappelijke ontwikkelingen

In de structuurvisie van de provincie Noord-Brabant wordt aangegeven dat de veehouderijsector meedoet in de top van de wereld (Provincie Noord-Brabant, 2014). Het is een belangrijk aandeel in de regionale economie, echter heeft de grootte van deze sector voor de provincie Noord-Brabant zijn maximale omvang bereikt. De verhouding mens, dier en ruimte neemt voor de provincie ongewenste vorm aan. Het productieproces belast het milieu en de leefomgeving, onder andere wordt de

luchtkwaliteit en geur negatief beïnvloed. Naast risico’s voor leefomgeving en gezondheid, wordt in een onderzoek van Alterra naar leegstand van agrarisch vastgoed het verdienmodel binnen de veeteelt dat gebaseerd is op kostenbesparing door schaalvergroting ongeveer als failliet betiteld (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016).

Een transitie van het buitengebied staat voor de deur, hier wordt ook over gesproken in het

document van de provinciale staten ‘De transitie van stad en platteland, een nieuwe koers’ (Provincie Noord-Brabant, 2011). Het buitengebied dient naast natuur en landbouw ook cultuur en

economische afwisseling te bieden. Volgens de provincie Noord-Brabant vormen stad en landelijk gebied in de provincie samen de fysieke, economische en culturele basis voor een innovatieve topregio (Provincie Noord-Brabant, 2011).

In het buitengebied is er een grote hoeveelheid agrarisch ondernemers die willen of dienen te stoppen met de huidige bedrijfsvoering. Vanuit het provincie- en gemeentebeleid wordt de schaalvergroting op locaties van veeteeltbedrijven beperkt (Provincie Noord-Brabant, 2014) (Gemeente Oss, 2017). Dit maakt dat agrariërs in bepaalde gebieden minder kans zien voor de voortzetting van de onderneming. Uit onderzoek van Alterra (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016) blijkt dat er vaak geen opvolging is, of dat de bedrijfsvoering niet meer rendabel blijkt. In de afgelopen jaren is waargenomen dat ondernemers die stoppen op de locatie blijven wonen maar de grond die bij het bedrijf hoort verkopen. Formeel is het wonen in een bedrijfswoning zonder bedrijf niet toegestaan, tenzij de ondernemer zijn grond en woning niet verkoopt.

De maatschappelijke opgave omtrent VAB’s - denk hierbij aan asbest, ruimtelijke kwaliteit, sociale vraagstukken en ondermijnende criminaliteit - is een actueel punt binnen de transitie van het buitengebied. Het is zaak om hier op een constructieve manier mee om te gaan en proberen andere

12 uitdagingen te combineren. Zo kan de koppeling naar zonne-energie worden gemaakt, dit wordt later in dit rapport uitgewerkt.

2.1.4 Bedrijfstechnische gevolgen Directe gevolgen bedrijfsbeëindiging

Wanneer een bedrijfsbeëindiging plaatsvindt, dient eerst afgerekend te worden met de

belastingdienst. Uit onderzoek van Alterra (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016) blijkt dat in sommige situaties de ondernemer weinig tot niets overhoudt of zelfs blijft zitten met een restschuld.

Als eerste zal de stakingswinst worden berekend. De stakingswinst is het verschil tussen de boekwaarde van een bedrijf en de reële waarde op het moment van bedrijfsbeëindiging. Deze boekwinst wordt bij het inkomen van de boer opgeteld in het jaar van staking en daarover dient de agrariër inkomstenbelasting te betalen. Verder dient (indien aanwezig) afgerekend te worden over de oudedagsreserve, de desinvesteringsbijtelling en dient overdrachtsbelasting betaald te worden over alle onroerende zaken die worden verkocht of naar privé gaan. Als de boer nog stallen heeft en deze overzet naar privé, dient de agrariër bovenop de stakingswinst inkomensbelasting te betalen over het verschil tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde (Belastingsdienst, sd).

Het komt regelmatig voor dat intensieve veehouderijen niet kapitaalkrachtig zijn, dit omdat zij over het algemeen relatief weinig grond in bezit hebben. Hierdoor kan het dat hokdierhouders tegen beter weten in te lang door blijven gaan met hun bedrijf. Dit resulteert in dat de bedrijfsvoering op papier wordt voortgezet zodat niet hoeft worden afgerekend met de fiscus (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016). De schuren worden in sommige gevallen nog verhuurd of hobbymatig gebruikt en vaak blijft de ondernemer nog als agrarisch bedrijf geregistreerd staan (Magielsen, 2017).

De woning van de boer is vrijwel altijd een agrarische woning en daar mag officieel alleen een agrarisch ondernemer wonen. Als de agrariër na het stoppen nog op dezelfde plek wil blijven wonen, dient de ondernemer nog een bedrijf te hebben (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016). Dit heeft, naast fiscale redenen, te maken met een aantal andere zaken waarvan de belangrijkste hieronder worden beschreven.

Bedrijfsbeëindiging is een lang traject

Veel boeren die stoppen of overwegen te stoppen zitten in de ‘wachtmodus’. Vaak is er niet direct een ander bedrijf dat het erf en de gebouwen wil overnemen en daarom wachten agrariërs vaak op een kans om de stallen te verhuren, verkopen of af te breken in combinatie met subsidie of de ruimte-voor-ruimte regeling (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016). Een gevolg is dat agrariërs bedrijfsbebouwing laten staan om de bouwrechten op deze kavel te behouden (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016). Het herbestemmen van VAB’s blijkt lastig te zijn, omdat gewenste activiteiten vaak niet overeenkomen met de huidige bestemming en het huidige beleid voor het buitengebied en een langdurige kostbare bestemminsplanprocedure nodig is.

Slopen of herbestemmen Sloop

Het slopen van oude stallen kost geld en daar komen mogelijk nog kosten voor asbestsanering bij.

Door de afrekening met de belastingdienst kan het voorkomen dat de ondernemer geen geld overheeft om de stallen af te breken, deze blijven dan staan. Een andere mogelijkheid om op de bedrijfslocatie te blijven wonen is om de bestemming van de woning te veranderen van agrarische woning naar burgerwoning, daarvoor dient wel de bedrijfsvoering te zijn beëindigd en de

bijbehorende gronden te zijn verkocht. Veranderen van bedrijfswoning naar burgerwoning kan,

13 hiervoor dienen alle stallen afgebroken te worden. Daardoor kan een voormalig agrariër zijn woning ook verkopen aan een burger. Hoewel het niet standaard is, is er soms de mogelijkheid om bij bedrijfsbeëindiging een nieuwe woning te bouwen op het perceel. Dit is alleen mogelijk als het bedrijf volledig is gesaneerd. Daarbij wordt de bestemming veranderd van bedrijfswoning naar burgerwoning (Magielsen, 2017). Dit is een relatief dure optie omdat het bedrijf afgebroken dient te worden. Tevens dient er belasting te worden betaald over de meerwaarde van de woning.

Sloopkosten

Voor het afbreken en saneren van stallen worden verschillende bedragen gerekend. Als indicatie wordt het volgende aangehouden; €15 per m² (Bouwkosten Kompas, sd) voor de sloop (inclusief afvoer afvalstoffen), en €15 per m² voor het saneren van asbestdaken. Daarvoor kan gebruik gemaakt worden van de subsidieregeling Verwijderen Asbestdaken. Hierbij kan €4,50 per m² aan saneringskosten vergoed worden, tot een maximum van €25.000 per adres. Voor 2018 is er een budget van 11,3 miljoen euro beschikbaar gesteld. Subsidie kan aangevraagd worden tot en met 31 december 2019 (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, sd).

Ruimte voor ruimte

De provincie hanteert een ruimte-voor-ruimte regeling, waarbij de agrariër zijn fosfaatrechten inlevert en in ruil daarvoor een vergoeding krijgt voor de sloop van zijn gebouwen. Dit wordt gecoördineerd door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte-voor-Ruimte. Voor 1000 m² gesloopte stallen en bijbehorende fosfaatrechten mag 1 kavel worden ontwikkeld voor woningbouw op een planologisch geschikte locatie. De boer kan daarnaast kiezen om zelf een bouwtitel te verkrijgen op een ander stuk grond (Provincie Noord-Brabant, sd).

Staldering

In de provincie Noord-Brabant geldt sinds kort een stalderingsregeling. Deze regeling richt zich op het terugdringen van dieraantallen. Alleen stallen die in gebruik zijn voor het houden van hokdieren komen hiervoor in aanmerking. De boer kan de vierkante meters stal die gesloopt worden, verkopen aan een andere boer die wil uitbreiden via het stalderingsloket. De oppervlakte van de gesloopte stal dient minstens 110 procent te bedragen van de oppervlakte die de andere boer nieuw wil gaan bouwen. Zo wordt het aantal hokdieren in Noord-Brabant uiteindelijk teruggedrongen

(Stalderingsloket, sd).

Herbestemmen

Indien in de gemeente Oss een VAB herbestemd wordt, gaat het beleid ervan uit dat in principe maximaal 1000 m² mag worden hergebruikt voor een nieuwe bestemming. Het is mogelijk dat de nieuwe bedrijvigheid een oppervlakte van meer dan 1000 m² nodig heeft om te kunnen

functioneren. Mocht dit het geval zijn, dan biedt het gemeentelijk beleid in een enkel geval ruimere mogelijkheden om meer dan 1000 m² aan her te gebruiken bedrijfsruimte toe te staan.

Wanneer minder dan 1000 m² aan bebouwing van de VAB in zijn huidige situatie aanwezig is,

betekent dit dat de volgende eigenaar slechts evenveel of minder vierkante meter hiervan in gebruik mag nemen. Dit geldt ook wanneer de huidige bebouwing (gedeeltelijk) herbouwd wordt. Er mag dus niet uitgebreid worden tot 1000 m² (Magielsen, 2017).

Een VAB (of gedeelte hiervan) zou mogelijk een nieuwe bestemming kunnen krijgen als

burgerwoning. Wanneer een nieuwe burgerwoning gebouwd wordt op de locatie, dient de eigenaar de VAB volledig te saneren op het gebied van asbest. Er mag dan ook enkel een nieuwe woning

14 gebouwd worden ten dienste van het beëindigen en saneren van het huidige agrarische bedrijf (Magielsen, 2017).

2.1.5 Problematiek

Rondom VAB’s bestaat problematiek. Zo hebben VAB’s (en actieve agrarische bedrijven) die tussen 1965 en 1993 gebouwd vaak asbestdaken. Asbestdaken zijn vanaf 2024 verboden in Nederland en dienen gesaneerd te worden (Asbestdaken verboden in 2024, 2015). Hierdoor worden eigenaren van panden met asbestdaken gedwongen tot een grote investering. Door deze sanering mogelijk te combineren met de aanleg van zonnepanelen, krijgen deze VAB’s een nieuw doel en wordt

bijgedragen aan de doelstelling van de gemeente Oss om voor 2050 een kwart van de energievraag van de gehele gemeente, op een duurzame manier lokaal op te wekken. Een zonneboerderij kan hieraan bijdragen. Ook kan een oplossing voor de bestaande en toekomstige VAB’s bijdragen aan het tegengaan van leegstand en verrommeling in het buitengebied. Deze verrommeling kan zorgen voor sociale overlast richting omwonenden en de gemeente. Een volgende opgave is de ondermijnende criminaliteit, hieronder wordt het volgende verstaan: De misdaad die maatschappelijke structuren of het vertrouwen daarin schaadt (Ondermijnende criminaliteit, sd). VAB’s zijn aantrekkelijk voor ondermijnde criminaliteit wegens weinig (sociale) beveiliging. Stallen die leeg staan zijn aantrekkelijk voor criminele doeleinden. Door deze VAB’s een andere bestemming te geven, kan bovenstaande problematiek aangepakt worden. Leegstand hoeft echter niet per definitie een probleem te zijn.

2.1.6 Toekomstbeeld

Door VAB’s te herbestemmen krijgen deze locaties een mogelijkheid om bij te blijven dragen aan de huidige maatschappij. Echter is het niet mogelijk om iedere VAB te herbestemmen. De algemene verwachting is dat slechts 25 procent van de VAB’s in Nederland herbestemd kan worden (Magielsen, 2017). Dit sluit aan bij de gegevens van gemeente Oss. Zo zijn in de periode van 2000 – 2012 119 VAB’s ontstaan waarvan 35 locaties een niet-agrarische functie hebben gekregen. Dit betekent dat 29 procent van de VAB’s binnen de gemeente Oss een niet-agrarische functie hebben gekregen. De schatting is dat er tussen de periode van 2012 – 2030 in de gemeente Oss 138 VAB’s zullen ontstaan (Gies, Nieuwenhuizen, Naeff, & van Och, 2016).

Er zijn verschillende mogelijkheden voor VAB’s, voorbeelden hiervan zijn woningbouw, agrarisch hergebruik, niet-agrarisch hergebruik en energy farming. Met energy farming wordt het volgende bedoeld: Het opwekken van duurzame energie, of het opleveren van grondstoffen voor het

opwekken van duurzame energie. Bijvoorbeeld door zonne- of windenergie of biomassa (Magielsen, 2017). In dit onderzoek wordt gekeken naar een dergelijke energy farm, namelijk de zonneboerderij.

Hierbij krijgen VAB’s een toekomstperspectief door een nieuw verdienmodel gebaseerd op de productie van zonne-energie (Roosmalen, 2017). In volgende hoofdstukken zullen de

randvoorwaarden, kansen en belemmeringen van een zonneboerderij als verdienmodel nader toegelicht worden.