Motivatie tot realisatie sociaal woonaanbod

Volgens de omzendbrief ‘Sociaal wonen in RUPs’ (04.04.2014) kunnen gemeenten en steden voorschriften gericht op de realisatie van een sociaal woonaanbod verankeren in een RUP. Dit kan enkel opgenomen worden als dit noodzakelijk is om de lokale sociale woonbehoefte op te vangen.

Om de noodzaak aan bijkomend sociaal woonaanbod in Ieper aan te tonen wordt een analyse uitgevoerd van het bestaande sociaal woonaanbod en de sociale woonvraag. Daarmee wordt de noodzaak van bijkomend sociaal woonaanbod in het plangebied van het voorliggend RUP bepaald. Vervolgens wordt bepaald waar dit bijkomend sociaal woonaanbod wordt opgenomen in het RUP.

1.6.1 Sociaal woonaanbod in Ieper

Sinds januari 2017 werd aan elke gemeente in Vlaanderen de opdracht gegeven om voor december 2025 een aantal bijkomende sociale huurwoningen te realiseren, dit is het bindend sociaal objectief (BSO). Het BSO wordt formeel berekend a.d.h.v. een tweejaarlijks voortgangstoets. De voortgangstoets voor het BSO wordt berekend met het aandeel sociaal woonaanbod t.o.v. het aantal huishoudens op 31 december van het voorbije jaar. Dit aandeel wordt dan tegenover het aantal huishoudens in de nulmeting van 01.01.2008 getoond.

Ieper heeft haar BSO van 9% sociaal woonaanbod reeds bij de voortgangstoets van 2018 (met de berekening van het aanbod op 31.12.2017) behaald:

1.353 sociale huurwoningen op 14.511 huishoudens, ofwel 9,32%. Daarmee kreeg Ieper in 2018 geen bijkomend objectief voor sociale huurwoningen voor de periode 2009-2025.

Tussen deze tweejaarlijkse voortgangstoetsen worden eveneens jaarlijkse metingen uitgevoerd. Deze cijfers baseren zich niet op het aantal huishoudens van de nulmeting (2008) maar baseren zich op het huidig aantal huishoudens. In de laatste jaarlijkse meting (31.12.2018-01.01.2019) blijkt het sociaal woonaanbod op 8,75% te liggen, met name 1.353 sociale huurwoningen op 15.455 huishoudens.

Ieper wil minstens zijn 9% sociaal woonaanbod t.o.v. het aantal private huishoudens zo snel mogelijk opnieuw behalen. Dit kan onder meer via verdichting maar ook door ruimtelijk te bepalen waar er nog bijkomend aanbod mogelijk is om een goede sociale mix te bekomen. Een eerste stap in deze richting was de opname van de 9% sociaal woonaanbod in de partiële herziening van het GRS Ieper van 08.03.2018, met name in het onderdeel ‘Locatiebeleid sociaal huisvestiging’:

“Op vandaag wordt voor de geografische spreiding van de sociale huisvesting in Ieper de richtlijn 5/7,5/10 gehanteerd: een aandeel van 5% in de woonkernen en overige dorpen, 7,5% in de hoofddorpen en 10% in het stedelijk gebied. Met het bovenstaande in het achterhoofd verdient het aanbeveling de analyse te voeren richting een alternatieve differentiatie, waarbij de grootste prioriteit gaat naar het stedelijk gebied.”

105 9% sociaal woonaanbod voor Ieper is niet zo gemakkelijk om te bereiken. Gezien de bestaande toestand van de sociale huisvestiging in het centrum van Ieper is het bereiken van minstens 10% sociale huisvestiging in het stedelijk gebied van Ieper nog moeilijker. Eind 2018 beschikte Ons Onderdak over ongeveer 1.030 sociale huurwoongelegenheden in Ieper, waarvan 816 in het centrum van Ieper. De oudste woningen van Ons Onderdak dateren van de jaren ‘30-’50. De oudste appartementen dateren van de jaren ’60-’70. Deze oudste sociale woongelegenheden bevinden zich hoofdzakelijk in het centrum van Ieper. Het is pas later dat Ons Onderdak hun patrimonium in de Ieperse deelgemeenten uitbreidde.

Het gevolg daarvan is dat het grootste deel van het bestaand patrimonium van Ons Onderdak in het centrum van Ieper binnenkort gerenoveerd moet worden. Dit wordt gepland door vervangingsnieuwbouw, totaalrenovaties of deelrenovaties. Daardoor kunnen op korte termijn een groot aantal van de bestaande sociale woongelegenheden in het centrum van Ieper niet bewoond worden. Daarnaast worden binnenkort een 30tal nieuwe sociale woongelegenheden gebouwd in de wijk De Vloei, binnen het stedelijk gebied van Ieper. Ons Onderdak plant eveneens op korte termijn het bouwen van een 10tal sociale huurwoningen in Hollebeke en Brielen. Deze laatste zijn echter geen oplossing voor het aantal sociale woningen of aandeel sociale huisvestiging in het stedelijk gebied van Ieper.

1.6.2 Sociale woonvraag in Ieper

Eind 2017 stonden 905 kandidaat-huurders op de lijst van Ons Onderdak en het OCMW samen voor 1.353 sociale huurwoningen. Eén jaar later zijn er 90 kandidaat-huurders bijgekomen, het aantal sociale huurwoningen is toen echter gelijk gebleven. Uit een actualisatie van de wachtlijsten van oktober 2019 wachten minstens 85,2% van de kandidaat-huurders op een woning in het stedelijk gebied van Ieper. De meerderheid van de kandidaat-huurders zijn tussen 21 en 41 jaar (47,21%) en zijn hoofdzakelijk alleenstaanden (63,98%), wat de vraag naar vnl. appartementen met één en twee slaapkamers doet toenemen, gezien het huidige aanbod vnl. drie- en vierslaapkamerwoningen betreft.

Alleenstaanden kandidaat-huurders kiezen hoofdzakelijk voor kleine woongelegenheden. Dit wordt bevestigd a.d.h.v. de cijfers van het sociaal verhuurkantoor van eind 2019: van de 467 kandidaat-huurders voor het stedelijk gebied van Ieper kiezen minstens 35% kandidaat-huurders voor een woongelegenheid met 1 slaapkamer, minstens 18% kandidaat-huurders voor woongelegenheden met 2 slaapkamers en minstens 20% kandidaat-huurders voor woongelegenheden met 3 slaapkamers.

Figuur 15: Gezinsgrootte van de kandidaat-huurders (Ons Onderdak, 31.12.2018)

106 De cijfers omtrent een grote vraag voor kleine woongelegenheden zijn in dezelfde lijn als de genomen beleidsbepalingen in de partiële herziening van het GRS Ieper van 08.03.2018, met name in het onderdeel ‘Locatiebeleid sociaal huisvestiging’:

“Ook wat betreft woningtypologie zijn er duidelijke aanwijzingen richting enerzijds een schaalverkleining van de wooneenheden (als antwoord op de gezinsverdunning) en anderzijds seniorenhuisvesting. De beide kunnen samen worden aangepakt door het principe van meegroeiwonen sterk te integreren in de ontwerphouding bij toekomstige sociale huisvestingsprojecten. Meegroeiwonen is een duurzame, lange termijnvisie op wonen en bouwen. Het biedt zowel antwoorden op demografische evoluties als op de veranderende noden en wensen van het individuele leven. Het heeft zowel betrekking op het woningniveau als op het wijk- en buurtniveau en het gemeentelijk/stedelijk weefsel.”

1.6.3 Noodzaak bijkomend sociaal woonaanbod

Aan de hand van bovenstaande analyse wordt bewezen dat er op korte termijn nood is aan bijkomend sociaal woonaanbod in Ieper. De volgende elementen zijn van belang:

• Eind 2018 bereikte Ieper een BSO van 8,75% i.p.v. de nodige 9%;

• Volgens het GRS Ieper van 2018 dient in het stedelijk gebied van Ieper een sociaal woonaanbod van minstens 10% voorzien te worden;

• Er worden bijna evenveel sociale nieuwbouwprojecten uitgevoerd in het stedelijk gebied van Ieper (wijk De Vloei) als in de andere deelgemeenten van Ieper.

• Er is een grote vraag naar kleinschalige sociale woongelegenheden in het centrum van Ieper.

• Volgens de Vlaamse prognose zal het aantal huishoudens in Ieper blijven stijgen. Er wordt geschat dat in 2025 Ieper 15.635 huishoudens zal herbergen. Het aantal sociaal huurwoningen zal daarmee evenredig moeten stijgen, zeker in het stedelijk gebied van Ieper.

Het plangebied van het voorliggend RUP bevindt zich in het stedelijk gebied van Ieper, daarom is het wenselijk om binnen het RUP een sociaal woonaanbod van minstens 10% op te nemen.

1.6.4 Verankering van sociaal woonaanbod in het RUP

Een sociaal woonaanbod kan enkel opgelegd worden op woonzones met een redelijke omvang. Het geeft weinig zin om een sociaal woonaanbod op te leggen in de eerste zone voor wonen, die gekenmerkt is door een versnipperd eigendomsstructuur en lintbebouwing. De tweede zone voor woonproject heeft daarentegen een oppervlakte van ongeveer 4,3 ha, die in eigendom is van één private eigenaar.

Binnen het plangebied van het RUP kan een sociaal woonaanbod niet opgelegd worden in een zone in eigendom van een (semi)publieke rechtspersoon, omdat de betrokken bestemmingszones bestemd is voor gemeenschaps- en openbare voorzieningen en niet voor wonen. Daarmee wordt geconcludeerd dat de ‘zone voor woonproject’ de enige bestemmingszone is binnen het voorliggend RUP waar een sociaal woonaanbod opgelegd kan worden.

107 De bestemmingszone ‘zone voor woonproject’ bevindt zich aan de rand van de kern van Ieper en is hoofdzakelijk omgeven door private huishoudens, met name rijwoningen langsheen de N313 (Brugseweg) en alleenstaande woningen in de verkaveling Potakker. Daarom is deze woonzone ideaal gelegen om een inbreidingsproject te voorzien met een gezonde sociale mix.

Deze bestemmingszone wordt met het voorliggend RUP herbestemd van een industriële zone naar een zone voor wonen, dit is een winsituatie voor de private eigenaar. Door het opleggen van een sociaal woonaanbod van minstens 10% voor dit woonproject, wordt dit een winsituatie voor de gemeenschap.

108