Behandeling - RUP Jan Yperman en omgeving stad Ieper

I.II Adviezen

I.II.II Behandeling

A1– HET DEPARTEMENT OMGEVING

Onderdeel Samenvatting Antwoord

1 De startnota maakt een gedegen en diepgaande evaluatie van het plangebied. Op pg. 38 van de startnota wordt gesteld dat het de bedoeling is om in een verdere fase van het RUP meer in detail te treden inzake programma en alternatieven en dit na het voeren van ontwerpend onderzoek. Dit maakt het moeilijk om op heden een gedegen ruimtelijke beoordeling te maken. Het ontwerpend onderzoek, waarbij vertrokken wordt vanuit de ruimtelijke potenties van het gebied, zal bijgevolg heel belangrijk zijn in het kader van het verdere verloop en de beoordeling van het planproces.

Er wordt hiervan kennisgenomen.

2 Uitbreiding Jan Yperman ziekenhuis:

In de bindende bepalingen van het GRS van Ieper werd de site van het ziekenhuis Jan Yperman opgenomen. Hierbij wordt gesteld dat er in samenspraak met het ziekenhuis een masterplan kan worden uitgewerkt voor de site met vermelding van een aantal focuspunten. Uit de startnota blijkt niet of er een masterplan werd opgemaakt. Dit moet worden verduidelijkt en lijkt essentieel als vertrekpunt voor het bepalen van de uitbreidingszone van het ziekenhuis in voorliggend RUP.

In de bindende bepalingen van het GRS staat onder de titel ‘stedelijk gebied – strategisch belangrijke projecten – omgeving Jan Yperman ziekenhuis’ het volgende: In samenspraak met het ziekenhuis Jan Yperman kan een masterplan voor de site worden uitgewerkt. Hierbij dient gefocust op: (1) Een lange termijnvisie op de ontwikkeling van de site. (2) Het vrijwaren van een onbebouwde, groene ruimte in aansluiting op de vallei van de Bellewaerdebeek, passend in de visie van het groenlobbenplan. (3) Het in kaart brengen van de mogelijkheden voor een verdere verticalisering van de campusgebouwen t.o.v. de aanpalende woonomgeving en Sint-Jan. (4) Een verbeterde ontsluiting van de campus in relatie tot de nabijgelegen woonomgeving. Momenteel is geen masterplan in opmaak. Het ontwerpend onderzoek van het RUP zal evenwel alle 4 de vermelde punten opnemen en onderzoeken.

Met betrekking tot de uitbreiding van het ziekenhuis zal het onderzoek alle grensstellende elementen aftasten zodoende een uitbreidingszone te kunnen afbakenen en algemene inrichtingsprincipes te kunnen formuleren. Beide worden nadien vertaald in een grafisch plan en stedenbouwkundige voorschriften. Eenmaal concrete plannen voorhanden zijn, kan het ziekenhuis zijn masterplan uitwerken binnen de voorwaarden van het RUP.

3 Inbreiding site Pype:

Voor de site van Pype wenst men beroep te doen op het reconversiekader uit het PRS West- Vlaanderen. Het reconversiekader kan, indien voldaan wordt aan een aantal voorwaarden, worden ingezet voor leegstaande bedrijventerreinen. In de startnota is er op pg. 33 echter sprake van een uitdoofscenario voor de bestaande bedrijvigheid op de site van Pype. Dit spreekt elkaar tegen en moet worden verduidelijkt.

De gevraagde verduidelijking wordt uitgewerkt in de toelichtingsnota van het voorontwerp RUP. In het GRS kan worden aangeven dat het reconversiekader wordt toegepast voor een specifieke zone, op niveau van het RUP wordt dit effectief toegepast. Dit wil zeggen dat de motivering om de bestemming te wijzigen naar een nieuwe bestemming in het RUP moet opgenomen worden. Dit dient aangetoond te worden vanuit de ruimtelijke principes uit het PRS-WV p. 150-151: (1) Opvangen van noden binnen de gemeente, (2) In relatie met de visie binnen het GRS, (3) Functies maximaal verweven, (4) Kwalitatieve invulling staat centraal.

In het PRS-WV op p. 139 wordt de achterliggende gedachte hiervoor beschreven: Bij een reconversie dient in de eerste plaats te worden onderzocht of de benutte gronden niet opnieuw kunnen worden ingezet voor de huidige bestemming. Indien dit niet meer wenselijk

is, is het van belang deze gebieden opnieuw in te zetten voor andere ruimtevragen. Dit kan gaan om zowel wonen, bedrijvigheid, recreatie, gemeenschapsvoorzieningen,…. Het gaat om alle kerngebonden functies. Op die manier wordt op termijn meer open ruimte gevrijwaard omdat er minder nieuwe gebieden voor het opvangen van deze ruimtevragen moeten worden aangesneden. Hiervoor dienen geen behoeftestudies te worden opgemaakt. Bij latere behoeftestudies zal het bijkomend aanbod gecreëerd door het reconversieproject verrekend worden. Dit heeft dan ook gevolgen voor de ruimtebalans.

Het gegeven dat het gewestplan onderliggend wonen intekent, waar nadien het BPA een bedrijfsbestemming vastlegt is enkel van belang voor de ruimtebalans / planbaten, het reconversiekader uit het PRS dient sowieso toegepast te worden.

Een BPA kan ten opzichte van het gewestplan immers een verfijning of een afwijking vormen.

Dit staat in het goedkeuringsbesluit van het betreffende BPA vermeld. Hierdoor kan in de ruimtebalans een bepaalde interpretatie gebruikt worden. Dit staat onder andere verduidelijkt in de FAQ op de website ruimtelijkordening.be:

Welke geografische gegevens kan ik gebruiken als bronbestemming bij het bepalen van mogelijke planbaten of -schade?

Bij het opmaken van het register van percelen waarop de regeling van planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade van toepassing kan zijn wordt als basis (=

zgn. bronbestemmingen) verwezen naar de categorie van gebiedsaanduiding van het vigerende gewestplan, RUP of BPA. Indien het BPA afwijkend is van het gewestplan wordt uitgegaan van de categorie van gebiedsaanduiding die voor het BPA is gebruikt.

Voor het bepalen van de bronbestemmingen kan gebruik gemaakt worden van de lijst met indeling van gewestplan- en gewestelijke RUP-bestemmingen naar planbatencategorie.

Deze lijst werd afgeleid van de categorieën van gebiedsaanduiding gedefinieerd in art.

2.2.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Info-op-maat/Ambtenaar/Planbaten/Veelgestelde-vragen

A2– DE DEPUTATIE VAN DE PROVINCIE WEST-VLAANDEREN

Onderdeel Samenvatting Antwoord

1 Inbreiding site familie Pype (Pype):

Het omvormen van de huidige bedrijfsactiviteiten naar wonen is potentieel strijdig met het GRS aangezien deze bedrijfssite aangeduid werd als bedrijventerrein op de kaart gewenste structuur. Het reconversiekader uit het PRS biedt evenwel een aanknopingspunt. In toepassing van het reconversiekader dient bij een herinvulling van de site een afweging tussen verschillende functies te gebeuren (bedrijvigheid, wonen, kinderopvang, ...). Voordat deze afweging wordt gemaakt, dient nagegaan te worden of een functie als bedrijvigheid wel achterhaald is, zeker gezien de KMO

Zie punt 3 in A1 (departement Omgeving).

functies die vandaag gevestigd zijn op de site. Het is dan ook aangewezen dit verder te onderbouwen.

2 Uitbreiding Jan Yperman ziekenhuis:

De uitbreiding van het Jan Ypermanhospitaal is in overeenstemming met het GRS. Het GRS stelt evenwel (RD, p. 84) dat de open ruimte random het ziekenhuis behouden wordt als uitbreidingsruimte op termijn voor laatstgenoemde. Een deel wordt ingeschakeld in functie van volkstuinen.

De denkoefening dient gemaakt of de onbebouwde ruimte gekoppeld aan de Bellewaerdebeek geen parkachtige inrichting kan krijgen, zonder daarom de ontwikkelingsmogelijkheden van het ziekenhuis te hypothekeren. Hierbij kan voor uitbreidingen van het ziekenhuis verdere verticalisering zeker overwogen worden. Ook stelt het GRS (RD, p. 72) dat er voldoende onbebouwde ruimte gevrijwaard blijft tussen de woningen op de rand en de ziekenhuisinfrastructuur. Deze site moet immers deels als een groene lob voor de stad kunnen fungeren, zonder daarom de ontwikkelingsmoge/ijkheden van het ziekenhuis te hypothekeren. Uit het GRS blijkt dus dat er reeds een aantal randvoorwaarden geschetst worden.

Gelet op deze uitdagingen en de moeilijkheid van deze randvoorwaarden kan ontwerpend onderzoek een grote meerwaarde hebben.

Cfr. wat reeds genoteerd staat in de startnota (zie punt 1.3.3 ‘aandachtspunten voor het ontwerpend onderzoek’) wordt dit onderzocht in het ontwerpend onderzoek.

3 Groenstructuren:

Binnen de tweede open ruimte, ten zuiden van de Brugseweg, staan de open ruimte functies centraal. Dit zijn landbouw, natuur en waterbuffering.

Toch wordt in de startnota (p. 42) ook voorgesteld om te onderzoeken of het parkgebied langs de Brugseweg herbestemd kan worden naar wonen en dit te integreren in het project Pype. Deze optie lijkt strijdig met het GRS en is moeilijk te kaderen binnen de plandoelstellingen.

De vermelding op p. 42 heeft betrekking op het parkgebied in de noordoostelijke hoek van de site Pype, met name het perceel kadastraal gekend met capakey 33302A0182/00R000 en cfr. het BPA Industriezone Ieperleekanaal (MB 09.11.1992) bestemd als parkgebied. De vermelding heeft geenszins betrekking op het tweede open ruimtegebied ten zuiden van de Brugseweg.

4 Mobiliteit:

Hoe zullen de trage verbindingen in het gebied gerealiseerd worden (voornamelijk noordzuidassen)? Zal de stad hierin een actieve rol spelen?

In het ontwerpend onderzoek wordt gezocht naar de geschikte aantakkingspunten voor de trage verbindingen. Na goedkeuring van het RUP zal de stad een actieve rol spelen in de realisatie van de verbindingen.

5 Restruimte:

In de nota wordt melding gemaakt van een onbebouwd perceel langs de Pilkemseweg. Dit perceel ligt volgens het BPA Ieperleekanaal De Brieke in een zone voor industriële, ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven.

Zijn er plannen voor dit perceel?

Het ‘onbebouwd perceel’ waarnaar verweven wordt, betreft vermoedelijk het perceel kadastraal gekend met capakey 33302A0155/00A002 en gelegen tussenin Pilkemseweg 19 en 21. Het gebied staat cfr. het BPA Ieperleekanaal De Brieke (MB 28.06.1983) inderdaad bestemd voor industriële, ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven. Omdat centraal op het perceel de Bellewaerdebeek ingekokerd werd (en hierop een erfdienstbaarheidszone ligt) is het perceel nagenoeg onbebouwbaar. In het ontwerpend onderzoek, met name het onderzoek in functie van waterbuffering, zal nagegaan worden wat de opties voor het perceel zijn. Deze opties zullen verder vertaald worden in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

16 A3– DE GEMEENTELIJKE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORDENING (GECORO)

Onderdeel Samenvatting Antwoord

1 Inhoudelijk volgt de GECORO de visie, het opzet en de keuzes die opgenomen zijn in de startnota. De GECORO vult de startnota aan met elementen, suggesties ... met de bedoeling dat deze meegenomen worden in de scopingsnota en vertaald worden bij de opmaak van het voorontwerp RUP.

Er wordt hiervan kennisgenomen.

2 Algemene opmerkingen: de GECORO verwijst eveneens naar het eerder uitgebracht advies van 03.01.2018 in kader van de plenaire vergadering van het stopgezette RUP Brugseweg-Pilkemseweg (WVI).

Het stopgezette RUP Brugseweg-Pilkemseweg omvat slechts een deel van het plangebied van onderhavig RUP met name de site van de familie Pype en de omliggende percelen langsheen de Pilkemseweg en Brugseweg. Het advies van 03.01.2018 omvat voornamelijk bemerkingen bij het toen gevoerde ontwerpend onderzoek en de uitgewerkte voorschriften. Het advies wordt opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

3 Uitbreiding Jan Yperman ziekenhuis: het ziekenhuis is (1) gelegen in een woonomgeving (Pilkemseweg, Briekestraat, Groenestraat, dorpskern Sint-Jan) welke de nodige ‘versmachtende’ verkeersdruk kent ten gevolge van de activiteiten op de site en (2) omgeven door een te behouden waardevol kleinschalig open ruimtegebied. Ten gevolge van deze ligging heeft de GECORO 5 vragen:

1. De uitbreiding van de activiteiten op de site, al dan niet met een bijkomend en/of vervangend ruimtebeslag, moet in de eerste plaats gebeuren in functie van de huidige sterkte van het ziekenhuis: (1) ter ondersteuning of versterking van het bestaande medisch aanbod en (2) als een verdere medische specialisatie cfr.

de evoluties binnen de gezondheidszorg (specialisaties worden toegekend in een weloverwogen hiërarchie van ziekenhuizen waarin het regionaal ziekenhuis Jan Yperman zijn rol moet opnemen). De gronden zijn te waardevol om ingenomen te worden in functie van bvb. een klassiek woonzorgcentrum waarvan reeds een voldoende aanbod bestaat in de ruimere omgeving.

2. In het RUP dienen verdere richtlijnen opgenomen te worden inzake de uitbreiding (hoogte, oppervlakte, eventueel een afbakeningslijn). Om dit te doen vraagt de GECORO een begroting van de noodzakelijke capaciteitsuitbreiding op middellange en lange termijn: in welke mate is vervangingsbouw mogelijk, in welke mate in bijkomende oppervlakte nodig … 3. De ruimtelijke uitbreiding van de site moet in het noordoosten

begrensd worden door de hoevesite (Groenestraat 39). De

1. De vraag wordt verder onderzocht in functie van de uitwerking van de stedenbouwkundige voorschriften in het RUP.

2. De vraag wordt opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

3. De vraag wordt opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

4. De vraag wordt opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

5. De vraag wordt opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

huidige erfbeplanting en typerende landschapselementen moeten hierbij bewaard blijven en kan de functie van ‘caring environment’

invullen.

4. Bij een invulling van het open ruimtegebied moet een gebruik mogelijk zijn door zowel het ziekenhuis als de omwonenden.

5. Er moet geïnvesteerd worden in een meerlagige parkeer-voorziening (zie foto in advies), de huidige locatie van de dokters-parking lijkt hiervoor geschikt (cfr. spoedafdeling Gasthuisberg).

4 Inbreiding site familie Pype (Pype): de GECORO heeft 5 vragen:

1. In het RUP dienen verdere bepalingen opgelegd te worden inzake de noodzakelijk zichtrelatie tussen de site, het landschap aan de overzijde van de Bellewaerde en dat aan de overzijde van de Brugseweg (bouwhoogte, materiaalgebruik, beplanting …). Een idee ter versterking van de relatie is het werken met gebouwen met verticaal groen, verticale tuinen of gevelgroen (cfr. Bosco Verticale, Milaan) op de hoek van het Bellewaerdepad met de Brugseweg. De boomrijke hoogbouw kan als eyecatcher en

‘poort’ fungeren en als overgang tussen de stadskern en de groene long van het ‘stedelijk open ruimtegebied’. Een (middel)hoogbouwnota zal hierin een belangrijke input geven.

2. Op de site moet voldoende groen aanwezig zijn. Het project op de Gouden Spade is geen goed voorbeeld.

3. Op de site wordt een hogere woondichtheid nagestreefd dan in de naastliggende wijk Potakker. Tussen beide is een

‘overgangsdichtheid’ noodzakelijk. Als streefcijfer naar de gewenste dichtheid wordt de 40 woningen/ha gevraagd, cfr. het GRS.

4. Op de site loopt ten noorden van de bestaande loodsen een ingebuisde gracht die haaks aantakt op de Bellewaerdebeek.

Langs deze ingebuisde gracht staat een populierenrij. De GECORO vraagt in functie van waterhuishouding deze gracht open te legen.

5. Op de site moet onderzocht worden in welke mate bedrijfsverzamelgebouwen (in functie van schrijnwerker, elektricien, loodgieter …) gemengd kunnen worden in het wonen op de site. De vraag naar dergelijke typologie is hoog.

De vragen worden opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

Met de vooropgestelde dichtheid van 40 WE/ha (2,4 ha = 96 WE) dient uitermate omzichtig omgegaan te worden. Een hoge leef- en woonkwaliteit dient vooropgesteld te worden. Met het wonen dient voldoende kwalitatieve groene ruimte een volwaardig samenhangend publiek groenaanbod ontworpen te worden. Dit met de focus op de corridor richting Jan Ypermanpark.

5 Verweving door symbiose – stedelijk open ruimtegebied:

De analyse, aandachtspunten en vragen worden opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP.

Aandachtpunt: dorpspark rond wal ligt deels op private eigendom. Een doorsteek vanaf de kerk richting vergt een verwerving van eigendom. Initieel werd gefocust op de aanleg

en via onderzoek van historisch kaartmateriaal. In haar advies geeft de GECORO 10 elementen inzake de bestaande landschappelijke toestand mee (zie advies) en een eerste analyse van de Ferrariskaart.

2. Op basis van de eerste survey formuleert de GECORO bijkomende aandachtspunten en een aanzet van programma:

(1) Vraag tot bouwvrij karakter van het gebied

(2) Vraag tot indeling in 4 zones (meer detail in advies):

1. Landschapspark inclusief kleinschalige alternatieve voedselproductie

2. Dorpspark rond wal 3. Neerhofpark 4. Volkstuinen

3. In het ontwerpend onderzoek moet nagedacht worden over wat het gebied kan betekenen in functie waterbuffering en/of waterberging door herinrichting van de oeverzones.

van een fietsverbinding vanaf de Bellewaerdebeek, dit blijft de primaire verbinding die het park verbindt met de ‘fietsring’. Actief inzetten op een doorgang richting kerk vereist een verwerving, wat niet gedragen wordt door de Stad Ieper.

In het voorstel van parkinrichting krijgt het ziekenhuis geen uitbreidingsmogelijkheden. Dit plan vertrekt vanuit een eenzjdige benadering waar eerder een evenwicht dient gezocht tussen de uitbreidingsvraag en het omgevende parklandschap. In het ontwerp zouden grensstellende elementen opgezocht worden om de uitbreidingsmogelijkheden af te lijnen.

4. Buiten het RUP adviseert de GECORO om het stuk van de ingebuisde Bellewaerdebeek op het perceel grenzend aan het RUP open te leggen. De GECORO stelt vast dat bij het openleggen van dit stuk beek het perceel nog genoeg bouwpotentieel heeft.

5. Ter hoogte van de verkaveling VK06_035/1 dient onderzocht te worden of een voetverbinding nog haalbaar is via het kerkhof langs de kerk vanaf de Brugseweg. Dit impliceert een grondverwerving ter hoogte van lot 4 via onteigening.

6 Verweving door goed nabuurschap – stedelijk landbouwgebied:

1. Het programma en realisatie van dit alternatief van verweving kan pas slagen als tijdens de verdere opmaak van het RUP en tijdens het ontwerpend onderzoek een grondig survey gebeurt van het gebied via analyse van de bestaande landschappelijke toestand en via onderzoek van historisch kaartmateriaal. In haar advies geeft de GECORO 6 elementen inzake de bestaande landschappelijke toestand mee (zie advies) en een eerste analyse van de Ferrariskaart.

2. Op basis van de eerste survey formuleert de GECORO een aanzet van programma:

(1) Vraag tot bouwvrij karakter van het gebied, ook voor landbouw.

(2) Vraag tot ontwikkeling ‘stedelijk’ landbouwgebied, dit betekent in verweving met andere functies passend in een stedelijke context.

(3) Vraag tot integratie van een waterspaarbekken in functie van bevoorrading van de landbouw in droge periodes.

(4) Door intensieve landbouwvoering is de landschappelijke waarde van het gebied zwaar gedegradeerd. De situatie van voor 2015 moet als referentiepunt genomen worden. De GECORO is van mening dat het heropwaarderen van het gebied gelegen tussen de Ypermanstraat en Schaartjesbeek enkel kan via onteigening.

De analyse, aandachtspunten en vragen worden opgenomen in het ontwerpend onderzoek en de verdere uitwerking ervan in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van het voorontwerp RUP. De vraag tot onteigening wordt eveneens verder onderzocht.

Het definiëren van een bouwvrij karakter voor het zuidelijk openruimtegebied (2.1), houdt geen rekening met de eventuele uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande actieve hoeves. Er wordt aangenomen dat de rechtszekerheid van de landbouwzetels niet kan worden gehypothekeerd (Brugseweg 184 en Zonnebeekseweg 213). In de startnota staat duidelijk gestipuleerd dat het landbouwgebruik in het gebied gerespecteerd dient te worden. Het verweven van dit stedelijk landbouwgebied met stedelijke functies dient de landbouwbedrijfsvoering te respecteren. De degradering van de landschappelijke kwaliteiten door de actieve of aggressieve landbouwexploitatie dient in voorschriften aangepakt.

De voorgestelde verbinding (2.5) staat niet voor de in de partiële herziening van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan beschreven fietsverbinding tussen de Vloei richting Bellewaerdebeekpad (richting regionaal bedrijventerrein). Deze verbinding in functie van de woon-werk verplaatsing voor de huidige woonomgeving en de zoekzone ten oosten van de Vloei dient zich te richten op de Zonnebeekseweg en zo een korte functionele fietsverbinding (bij voorkeur) op de perceelsgrens te realiseren. Ook de kruising van de Bellewaerdebeek dient zich hierbij aan. Een onteigeningsplan (of RVV) is gerechtvaardigd en noodzakelijk om dit te realiseren. De onteigening van het landbouwgebied ten westen van de Schaartjesbeek kan niet gevolgd worden. Dit vanuit het vrijwaren van de landbouwfunctie voor dit aaneengesloten landbouwgebied.

(5) Realisatie van een trage weg tussen De Vloei en het Bellewaerdepad langsheen de binnenzijde van de

In document RUP Jan Yperman en omgeving stad Ieper (pagina 15-35)