Grondbeleid

2.7.1. Algemeen

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de realisatie van beleidsvoornemens op het terrein van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer en de economische structuur.

Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Grondbeleid richt zich in de gemeente op twee afzonderlijke hoofditems, namelijk:

a. grondbeleid in het kader van exploitatiegebieden voor het bouwen van woningen en bedrijven;

b. grondbeleid in het kader van cultuurgronden en natuurgronden.

Deze paragraaf geeft hoofdzakelijk de stand van zaken en (toekomstige) ontwikkelingen weer van de bouw-grondexploitaties en pachtgronden.

In de ‘Nota Grondbeleid 2013’ welke op 11 juni 2013 door de raad is vastgesteld, zijn de beleidsuitgangspunten voor het te voeren grondbeleid binnen de gemeente Reusel-De Mierden geformuleerd. Deze uitgangspunten vormen samen een integraal beleidskader voor een verbetering van de beheersing en onderlinge afstemming van de verschillende binnen het grondexploitatieproces te onderkennen uitvoeringstrajecten. De gemeente bepaalt middels haar beleid wat, wanneer en waar gebouwd wordt. De gemeente wil regie op ontwikkeling voeren om haar ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De gemeente kan op verschillende manieren invulling geven aan deze rol. Denk hierbij aan actief grondbeleid, passief grondbeleid en vele tussenvormen hierin. Afhankelijk van de economische uitvoerbaarheid van een ontwikkeling en de mogelijke risico’s, maakt de gemeente per locatie / deelgebied een keuze voor het type grondbeleid.

In alle woonkernen zijn de afgelopen jaren volop bouwmogelijkheden gecreëerd. De interesse in bouwkavels voor woningbouw neemt toe. Op dit moment zien we dat ons huidige aanbod aan woningbouwkavels niet meer overeenstemt met de huidige behoefte. De huidige vraag is: meer kleinere kavels en minder grotere kavels voor woningbouw. Om beter aan te sluiten op de huidige vraag worden alle vier de uitbreidingslocaties (Molen Akkers, De Leeuwerik, De Hasselt II en Kerkekkers) opnieuw beoordeeld en herontwikkeld.

2.7.2. Beleidskaders grondbeleid

De ruimte voor het voeren van een daar waar mogelijk actief grondbeleid wordt bepaald door een aantal wetten en beleidskaders. De belangrijkste wetten zijn:

 de Wet ruimtelijke ordening (Wro);

 de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg);

 de Onteigeningswet;

 de Pachtwet.

De belangrijkste beleidskaders worden gevormd door:

 Verordening Ruimte Noord-Brabant 2014;

 de Structuurvisie ruimtelijke ordening van de Provincie Noord-Brabant;

 het regionaal Woningbouwprogramma 2013-2022;

 de door de gemeenteraad op 19 juli 2004 vastgestelde Structuurvisie Plus. Hierin is de ruimtelijke ontwikkeling van onze gemeente voor de periode tot 2020 beschreven;

 de op 9 juli 2013 vastgestelde gemeentelijke woonvisie 2013-2018;

 de Nota Grondbeleid 2013, vastgesteld door de raad op 11 juni 2013;

 de regionale visie detailhandel De Kempen (2015);

 de Kempische Visie Bedrijventerreinen (2012).

2.7.3. Financieel kader

Het financiële kader wordt gevormd door de richtlijnen die door het Rijk en de provincie zijn opgelegd en de eigen kaders van de gemeente. De door het Rijk opgelegde richtlijnen zijn gebaseerd op het Bbv. Per 1 januari 2016 zijn de bepalingen en richtlijnen met betrekking tot grondexploitatie in werking getreden. Een belangrijke wijziging die is doorgevoerd is de administratieve scheiding tussen actief en faciliterend grondbeleid. De ‘niet in exploitatie genomen grondexploitaties (Niegg’s)’ zijn komen te vervallen. De richtlijnen per 1-1-2016 gaan uit van een driedeling:

1. bouwgronden in exploitatie;

2. materiële vaste activa;

3. faciliterend grondbeleid.

ad. 1: Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voortaan is het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

ad. 2: Materiële vaste activa

Gronden die in de toekomst getransformeerd gaan worden naar bouwrijpe grond maar waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is vastgesteld, zal als materieel vast actief worden aangemerkt en verantwoord.

ad. 3: Faciliterend grondbeleid

Bij gronden die in bezit zijn van een private partij waarbij deze grond wordt ontwikkeld door deze private partij is er sprake van faciliterend grondbeleid. De gemeente treedt in deze gevallen op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

Bouwgrondexploitaties

Jaarlijks geven wij in het kader van de jaarrekening een toelichting op de financiële positie van de

‘grondexploitatie-activiteiten’ per 31 december van het afgesloten boekjaar. Dit gebeurt op basis van de meest actuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum

gerealiseerde inkomsten en uitgaven. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de regelgeving. De belangrijkste wijzigingen met betrekking tot de BIE’s zijn:

 Om de risico’s op de voorraadpositie met zeer langlopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex in beginsel maximaal 10 jaar bedragen.

 Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden.

 Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingskosten wordt

aangesloten op de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

 De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE.

De wijzigen in het Bbv zijn verwerkt in de cijfers van de grondexploitaties 2016. Het financiële kader is van belang voor:

 jaarlijkse prognoses grondexploitatie;

 winstnemingen grondexploitaties;

 het afdekken van de financiële risico’s.

Voor tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties hanteren we al jaren het volgende beleid:

‘Bij projecten waarvoor positieve resultaten worden geraamd, wordt 75% winst genomen van het geraamde resultaat wanneer minimaal 75% van de verkoopopbrengsten gerealiseerd is³. Bij het afsluiten van het plan wordt het restant van het resultaat genomen. Door deze methode worden risico’s als gevolg van bijvoorbeeld marktomstandigheden zoveel mogelijk voorkomen. Voor bestemmingsplannen, waarvoor een negatief resultaat geraamd wordt, moet direct een voorziening gevormd worden ter grootte van het verwachte negatieve resultaat. Jaarlijks bij de jaarverantwoording wordt bezien of een correctie plaats moet vinden.’

3Uitzondering hierop is het Kempisch Bedrijvenpark, waarvan de winst pas genomen wordt wanneer minstens 90% is verkocht.

Voor de grondexploitaties 2016 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Parameter Gehanteerd

Inflatiecorrectie Voor de kosten hanteren we een inflatiecorrectie van 1% per jaar voor woningbouwlocaties. Voor Kleine Hoeven wordt vanuit het

voorzichtigheidsprincipe gerekend met 2% kostenstijging. Voor de opbrengsten hanteren we, vanuit het voorzichtigheidsprincipe, geen inflatiecorrectie.

Rente Voor 2016 en verder 1,00% van de boekwaarde.

Fasering Er is rekening gehouden met een reële fasering in tijd op basis van de woningbouwbehoefte per kern gebaseerd op migratiesaldo 0.

Resultaat Gebaseerd op eindwaarde.

Kosten Alle kosten zijn gebaseerd op geactualiseerde kostenramingen per maart 2017 met als prijspeil 1-1-2017. Voor het bepalen van de kosten in de grondexploitatie zijn er door de vakafdeling kostenramingen gemaakt. Deze kostenramingen zijn gebaseerd op de hoeveelheden die voortvloeien uit inrichtingstekeningen behorende bij de desbetreffende grondexploitatie. De fasering van de

werkzaamheden en de kosten in de verschillende jaarschijven zijn gekoppeld aan de verwachte uitgifte van grond per fase.

Opbrengsten gronduitgifte woningbouw

Ten aanzien van de geraamde nog te realiseren opbrengsten heeft het college de volgende uitgangspunten gehanteerd:

De basisgrondprijs bedraagt € 292 per m². De uitgifte in de verschillende jaarschijven vloeit voort uit het woningbouwprogramma welke door het college is vastgesteld. Hierbij wordt ook rekening gehouden met afspraken welke

voortvloeien uit uitgiftecontracten. Bij kavels groter dan 500 m² wordt rekening gehouden met een grondopbrengst van € 262 per m² voor de m² boven de 500 m².

Opbrengsten bedrijventerrein

Voor de opbrengst van de gronden voor het bedrijventerrein Kleine Hoeven fase 1 worden de volgende grondprijzen aangehouden:

 € 202,50 per m² voor de kavels aan de rotonde;

 € 180 per m² voor de percelen aan de Hoeven;

 € 162 per m² voor de percelen aan de Hamelendijk;

 € 157,50 per m² voor percelen die grenzen aan de percelen op de zichtlocaties aan de Hamelendijk en de Hoeven;

 € 148,50 per m² voor percelen die aan bovenstaande percelen grenzen;

 € 135 per m2 voor percelen gelegen in het meest oostelijke gelegen deel van fase 1.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet die is gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve

grondexploitaties is voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van het Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (voor 2016: 2,0%).

Vennootschapsbelasting voor grondexploitatie

Op 18 december 2014 is het wetsvoorstel modernisering vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen aangenomen door de Tweede Kamer. Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is, mede onder druk van de Europese Commissie, het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. De behandeling in de Eerste Kamer heeft begin 2015 plaats gevonden.

Voor het onderdeel grondexploitatie is gebleken dat bij de uitwerking van de Vennootschapsbelasting (Vpb)-plicht voor gemeenten er op fiscaal gebied een sterke behoefte bestaat aan de afbakening van het begrip grondexploitaties en de kosten die hieraan worden toegerekend. Er bestaat nog veel onduidelijkheid over de Vpb-plicht en grondexploitatie. De commissie Bbv heeft daarom een

werkgroep opgericht die met de nadere uitwerking hiervan bezig is. Uitgangspunt hierbij is om zoveel mogelijk uniformiteit te creëren in de definitie met als uitgangspunt de Wet ruimtelijke ordening, waar fiscaal- en Bbv-technisch op zal worden aangesloten. Op dit moment is dus nog niet exact aan te geven hoe de Vpb-plicht gaat uitpakken voor de grondexploitaties. Tevens is de gemeente samen met een belastingadviseur (EY) en de Belastingdienst in overleg over dit onderwerp. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat de gemeente geen Vpb zal hoeven te betalen.

2.7.4. Bedrijventerreinen

Bedrijventerrein Kleine Hoeven Reusel

Op 22 mei 2012 is het bestemmingsplan Kleine Hoeven 2012 vastgesteld. Op 9 november 2013 kregen we definitief groen licht van de Raad van State om aan de slag te gaan. Kleine Hoeven fase 1 is nagenoeg volledig bouwrijp gemaakt. In 2016 zijn twee koopovereenkomsten gesloten voor kavels.

Deze kavels zijn begin 2017 daadwerkelijk geleverd. In de huidige berekeningen voor Kleine Hoeven hebben wij de grondprijs verlaagd met 10%. Het bedrijventerrein Kleine Hoeven biedt ruimte voor 21 ha aan te verkopen bedrijfskavels (12,7 ha in fase 1 en ruim 8,7 ha in fase 2). De kavels hebben een omvang van tussen de 1.000 en 5.000 m². In de periode vóór 2012 is één kavel uitgegeven. In de periode 2012 tot heden is ca 0,5 hectare uitgegeven.

De actuele stand van zaken van de uitgifte is dat de gemeente voor 2017 (in ieder geval) vier uitgiftes verwacht (0,7 ha), daarnaast zijn er op meerdere kavels opties genomen. Tevens voert de gemeente nog steeds gesprekken met een afnemer die 5 hectare wenst af te nemen.

Zoals in paragraaf 2.7.3 is aangegeven, is per 1-1-2016 de regelgeving met betrekking tot grondexploitaties gewijzigd. Voor Kleine Hoeven fase 2 is de regelgeving ten aanzien van de maximale looptijd van grondexploitatie (10 jaar voortschrijdend) en rente van toepassing.

Om deze reden wordt fase 2 van Kleine Hoeven bij deze herziening uit de actieve exploitatie gehaald en worden deze gronden voorlopig gestald onder de MVA (materiële vaste activa) totdat de realisatie van deze fase aan de orde is (na afronding van fase 1). De resterende looptijd vande grondexploitatie Kleine Hoeven (fase 1) blijft daarmee binnen de 10-jaarstermijn.

Voor het plan Kleine Hoeven is geen sprake van afzetcontracten dan wel herleidbare afspraken voor de realisatie van fase 2. Het enkel niet rekenen met een indexering van de opbrengsten is geen afdoende beheersmaatregel om het risicoprofiel (met name het afzetrisico) voldoende te verlagen in lijn met deze stellige uitspraak van de commissie Bbv. Om deze reden is het noodzakelijk om fase 2

‘uit exploitatie’ te halen en deze gronden te stallen onder de noemer MVA (materiële vaste activa).

Deze gronden zijn dan geen BIE (bouwgrond in exploitatie) meer en op deze gronden zijn andere regels van toepassing conform het Bbv.

Ten aanzien van de gronden binnen fase 2 is het volgende relevant. De gemeente heeft in deze fase reeds 67.925 m² in eigendom, waarmee de boekwaarde € 62,08 per m² bedraagt.

Ten behoeve van de balanswaardering dient deze boekwaarde te worden afgezet tegen de

marktwaarde van deze gronden in de huidige bestemming.Om de marktwaarde te bepalen, heeft de gemeente een taxatie laten uitvoeren. Conclusie is dat de marktwaarde in huidige bestemming

€ 12,51 per m² bedraagt. Aangezien demarktwaarde in huidige bestemming lager ligt dan de boekwaarde, dient ter grootte van het verschil een afwaardering plaats te vinden.

In onderstaande tabel is de afwaardering samengevat. Een andere consequentie is dat de gemeente op deze gronden geen rente en/of andere kosten meer mag bijschrijven op de boekwaarde.

Toelichting afwaardering fase 2

Onderdeel Boekwaarde Marktwaarde Af te waarderen

Gronden in eigendom fase 2 4.216.578 850.000 3.366.578

Waar de afwaardering van fase 2 een negatief effect geeft van € 3.366.578. treedt er tegelijkertijd een positief effect op van € 2.344.095 vanwege de veranderde rentesystematiek (verlaging van de

verliesvoorziening). Per saldo is dus sprake van een negatief resultaat van € 1.022.483.

Kempisch Bedrijven Park

In 2011 is een start gemaakt met de uitgifte van de bedrijfskavels. Inmiddels is ruim 50% van de bedrijfskavels verkocht. Gezien het uitgiftetempo, dat de afgelopen jaren gemiddeld 6,7 ha per jaar bedroeg, kan gesteld worden dat de uitgifte goed verloopt. Het exploitatieresultaat is op basis van actuele calculaties positief, óók indien een ‘worst case scenario’ zou worden gehanteerd. De

gemeenschappelijke regeling verviel per 1 januari 2016. De oude regeling is met goedkeuring van de raad verlengd tot 2024.

2.7.5. Woningbouw

Voor de komende jaren zijn er voldoende bouwplannen zodat in elke kern kan worden gebouwd.

Wel zien we dat het aanbod van kavels niet aansluit bij de huidige vraag. Er is meer vraag naar kleinere kavels. Om aan deze vraag tegemoet te komen worden de vier gemeentelijke plannen voor woningbouwkavels opnieuw beoordeeld en aangepast.

Hart van Reusel

In oktober 2016 is het plan van aanpak ‘Zuidzijde Wilhelminalaan’ vastgesteld. Dit als onderdeel van de door uw raad vastgestelde centrumvisie. Momenteel zijn we druk doende met de verdere

uitwerking van het plan ‘Hart van Reusel’, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat het reeds vastgestelde bestemmingsplan leidend is. In 2015 is er een voorziening gevormd van € 387.242. De herziene grondexploitatie laat een tekort zien van € 446.813 tegen netto contante waarde. Het bedrag wat aanvullend als verlies moet worden genomen bedraagt € 59.514.

Kerkekkers Hulsel

Het plan Kerkekkers is grotendeels gerealiseerd. Een ontwikkelende partij heeft in 2016 vier kavels afgenomen en een optie genomen op nog twee kavels. Daarna zijn er nog vijf kavels voor de verkoop over. We hebben ervoor gekozen om het woonrijp maken uit te stellen tot het moment dat de

woningen waarover we afspraken hebben, gebouwd zijn.

Op basis van de onder 2.7.3. beschreven regels inzake winstneming op grondexploitaties is in 2016 voor het plan Kerkekkers tussentijds winst genomen ten bedrage van 75% van de geraamde eindwinst. Deze winstneming ad € 564.552 is in deze jaarrekening verwerkt.

De Hasselt II Lage Mierde

Het bestemmingsplan De Hasselt II is in 2013 onherroepelijk geworden. In 2016 zijn er 10 kavels verkocht met een opbrengst van €892.358. Dat is € 255.508 meer dan we begroot hadden. In 2016 zijn er kosten gemaakt voor het bouwrijp maken en plankosten voor in totaal van € 229.000.

De Leeuwerik Hooge Mierde

In het plan De Leeuwerik is de afgelopen jaren ruim de helft van de te bouwen woningen gebouwd. In 2016 is gefaseerd verder gegaan met de uitgifte van kavels en zijn er vier kavels verkocht (totaal 1.618 m²) voor een bedrag van € 256.522. (Dit is uitsluitend het gemeentelijke aandeel in de verkoopopbrengst; de particuliere participant in De Leeuwerik ontvangt zijn aandeel in de opbrengst rechtstreeks).

In het plan Leeuwerik was een opbrengst begroot voor te ontvangen exploitatiebijdragen van

€ 313.840. Het Bbv geeft aan dat faciliterende kosten en opbrengsten welke in een grondexploitatie zijn opgenomen, hieruit geëlimineerd moeten worden. De overeenkomsten voor de

exploitatiebijdragen zijn gesloten in 2007. De exploitatiebijdrage moet door de exploitanten voldaan worden op het moment dat de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd. Als gemeente zijn we dus afhankelijk van de aanvraag van de omgevingsvergunning door de exploitant.

Omdat het onzeker is of de exploitant ooit nog een omgevingsvergunning gaat aanvragen (de mogelijkheid bestaat immers al sinds 2007) zijn de inkomsten onzeker. Vanuit het

voorzichtigheidsprincipe laten we de reeds gemaakte kosten in de grondexploitatie zitten en halen we de begrote opbrengsten ter grootte van € 313.840 voor deze overeenkomsten uit de grondexploitatie.

De verliesvoorziening bedroeg € 280.000. Op basis van een actuele berekening en rekening houdend met het vorenstaande is het noodzakelijk om een aanvullende verliesvoorziening te nemen van

€ 78.311. De verliesvoorziening komt daarmee in totaal uit op afgerond € 359.000.

Molen Akkers Reusel

In 2016 zijn er slechts drie kavels verkocht. In het plan resteren met name grotere en diepere kavels;

de meeste kleine kavels zijn inmiddels uitgegeven. Vandaar dat we bezig zijn met een herontwikkeling van de resterende kavels in Molen Akkers. De grondexploitatie voorziet in een winst van € 4.991.548 op einde looptijd.

2.7.6. Exploitatie en ontwikkelingen

Ten behoeve van deze jaarrekening zijn nieuwe calculaties gemaakt voor de grondexploitaties. De desbetreffende rapportage liggen vertrouwelijk voor uw raad ter inzage. In de calculaties wordt een prognose gemaakt van de te verwachten resultaten.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de boekwaarde van de diverse plannen per 31 december 2016, de gecalculeerde resultaten (in netto contante waarde) van de diverse plannen die door de gemeente worden ontwikkeld en de geplande einddatum (op basis van de meest recent

geactualiseerde calculaties).

Kerkekkers Hulsel 90.910 260.588 511.000 0 -159.502 -147.355

Bedrijventerrein

Totaal 29.550.136 10.422.931 28.502.401 17.526.591 -6.055.924 -5.179.893

2.7.7. Reserves en voorzieningen

Ten aanzien van risicomanagement staat in de Grondnota 2013 het volgende geschreven:

Het maken van grondexploitaties is geen exacte wetenschap. Het is op basis van (markt)kennis zo goed mogelijk inschatten van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie en wanneer in de tijd gezien deze kosten en opbrengsten worden gemaakt. Deze inschatting is het resultaat van de grondexploitatie. Naast het resultaat van de grondexploitatie zullen er zich ongetwijfeld risico’s en kansen voordoen. Het is van belang een goede analyse van de risico’s en kansen te maken en deze financieel te vertalen. Ook dient te worden bezien of het nemen van beheersmaatregelen tot de mogelijkheden behoort en wat hiervan de financiële gevolgen zijn.

In de nota ‘Methode bepalen weerstandsvermogen grondexploitatie’ is beschreven hoe de gemeente wenst om te gaan met weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen betreft de verhouding tussen de aanwezige en de benodigde weerstandscapaciteit. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door het risicoprofiel van de projecten en de beschikbare weerstandscapaciteit wordt gevormd door de vrij beschikbare middelen in de algemene reserve.

Zowel ten aanzien van het bedrag, als ten aanzien van de kans op voordoen zijn, inschattingen gemaakte voor:

 vertraging in de uitgifte;

 verlaging van de gronduitgifteprijs;

 verhoging van de inflatie.

Daarbij zijn kleine risico’s (grens € 50.000) niet meegenomen omdat deze wegvallen binnen normaal te achten schommelingen in het resultaat (zowel positief als negatief).

Op basis van deze inschattingen is het weerstandsvermogen bepaald, dat deze risico’s moet

afdekken. De bedragen voor de geraamde risico’s zijn in bijna alle gevallen lager dan het resultaat van het plan. Bij het optreden van deze risico’s kunnen deze binnen het resultaat van het project worden opgevangen.

Dat geldt niet voor het plan De Leeuwerik en Kleine Hoeven. Door de al negatieve resultaten van deze plannen kunnen geen risico’s binnen de exploitatie worden opgevangen.

Op grond van de ‘Methode bepalen weerstandsvermogen grondexploitaties gemeente Reusel-De Mierden’, dient een weerstandsvermogen te worden aangehouden voor de grondexploitaties. De grootte hiervan is op basis van de actuele calculaties bepaald op:

De Leeuwerik € 171.000

Kleine Hoeven € 235.000

Totaal € 406.000

In document Datum 11 juli Bezoekadres Gemeente Reusel-De Mierden Kerkplein KB Reusel. Postadres Postbus AA Reusel (pagina 34-40)