Aanjager voor veel maatschappelijke veranderingen zijn technische innovaties. Technologie wordt steeds complexer en de ontwikkeling van nieuwe technologie gaat steeds sneller. Het voorspellen van de technologische ontwikkeling langer dan 10 jaar is nauwelijks mogelijk. Door de snelle technologische ontwikkeling zullen de behoeften die een gebruiker stelt aan een gebouw over 10 jaar anders zijn dan nu; laat staan over langere periodes. Voor de vastgoedbranche is dit lastig aangezien de levensduur van een gebouw hoog is. Investeringen in vastgoed worden efficiënter naarmate de duur, waarin een gebouw voldoet aan de behoeften van de gebruiker, toeneemt. Om een qua functionaliteit “tijdloos” gebouw te ontwikkelen is het van belang dat de vastgoedsector technologische en maatschappelijke ontwikkelingen op de voet volgt. Een van de ontwikkelingen die over 10 tot 15 jaar, naar verwachting, een enorme impact gaat hebben op onze samenleving is de komst van autonome voertuigen. In dit artikel zal worden in gegaan op effecten die de komst van autonome voertuigen kunnen hebben op vastgoed in het algemeen en maatschappelijk vastgoed in het bijzonder.
Behoeften aan gebouwen kunnen veranderen. Een duidelijke illustratie hiervan is de behoefte van velen, eind jaren 60, begin jaren 70, om buiten de stad te gaan wonen. Door maatschappelijke verandering (welvaart van de Nederlander) en technologische ontwikkeling (auto bereikbaar voor iedereen), kon deze droom door velen gerealiseerd worden. Met als gevolg een sterke toename van het aantal forenzen met als gevolg een grote behoefte aan woningen en voorzieningen in de dorpen. Dergelijke grote veranderingen kunnen ook ontstaan door de komst van autonome voertuigen.
Een autonoom voertuig is een voertuig dat zich geheel zelfstandig, dus zonder bestuurder, kan voortbewegen door het normale verkeer. Verschillende sensoren zorgen er voor dat het voertuig zich veilig kan voortbewegen. Een goed inzicht in de technologie en de mogelijkheden van deze
technologie is te krijgen op basis van het volgende filmpje: http://www.youtube.com/watch?v=bp9KBrH8H04.
Autonome voertuigen kunnen een evaluatie zijn van de auto zoals wij die nu kennen. Maar het kan ook dienen als een vervanging van het openbaarvervoer (OV). Als geen chauffeur/machinist meer aanwezig hoeft te zijn is er geen reden meer om met grote eenheden te rijden. Er kan dus vervoer op maat worden geboden; voertuigen met slechts enkele zitplaatsen. De voordelen van het OV (niet te hoeven rijden) worden gecombineerd met de voordelen van de auto: vervoer van deur tot deur en beschikbaarheid van 365 dagen per jaar 24 uur per dag.
Als een gebruiker een voertuig (particulier dan wel OV) nodig heeft belt deze het voertuig. Het voertuig komt zelfstandig naar de plaats waar de gebruiker zich bevindt. Nadat de gebruiker is
84
ingestapt geeft de gebruiker aan waar de reis naar toe gaat. Het voertuig rijdt daar zelfstandig naar toe. Onderweg kan de gebruiker zijn tijd nuttig (werken, lezen, uitrusten, etc.) besteden. Op de plaats van bestemming stapt de gebruiker uit. Het voertuig rijdt, in het geval van een particulier voertuig, naar een locatie waar er voldoende ruimte is om te parkeren (b.v. buiten de stad). In het geval van een OV voertuig pikt het voertuig weer een andere gebruiker op met een vervoersbehoefte.
Bij een OV voertuig zullen er gebruikersgroepen te onderscheiden zijn met verschillende behoeften. Sommigen willen in rust alleen reizen, anderen juist met een groep en gehandicapten willen bijvoorbeeld met een rolstoel vervoert kunnen worden. Door de grote omvang van vraag en aanbod kan in de verschillende behoeften worden voorzien. Nieuwe technologie biedt ook nieuwe
gebruikstoepassingen. In het geval van een autonoom voertuig kan hierbij gedacht worden aan een kantoortje op wielen of een rijdend hotelkamertje.
Maar nu terug naar de vraag wat de nieuwe technologie op het gebied van mobiliteit voor gevolgen kan hebben voor (maatschappelijk) vastgoed. Hieronder worden enkele mogelijke gevolgen genoemd.
Ontclustering
Voor (maatschappelijk) vastgoed is het van belang dat het goed bereikbaar is met zowel OV als auto. Hierdoor is het wenselijk om gebouwen te plaatsen bij (bus)stations en knooppunten van belangrijke verbindingswegen. Omdat veel gebruikers van gebouwen deze wens hebben ontstaat er clustering van gebouwen. Deze clustering leidt tot een aantal problemen zoals hoogbouw en filevorming. Bij invoering van autonome voertuigen is er geen noodzaak meer om te clusteren aangezien er geen sprake meer is van een bus of trein netwerk. Een autonoom voertuig kan naar iedere gewenste locatie rijden zonder overstappen. Het zou er zelfs toe kunnen leiden dat gebouwen zich niet per definitie in stedelijk gebied zouden hoeven te bevinden. Populaire locaties van vastgoed nu hoeven dat dus in de toekomst niet meer te zijn.
Aanrijtijd
Voor sommige voorzieningen (bijvoorbeeld in de zorg) is een beperkte reistijd (aanrijtijd) gewenst tussen gebruiker en voorziening. Bij ziekte is het niet wenselijk om lang onderweg te zijn. Daar staat echter tegenover dat het clusteren van voorzieningen kan leiden tot schaalvoordelen. Door de inzet van autonome voertuigen kan de afstand tussen gebruiker en voorziening toenemen bij
gelijkblijvende aanrijtijd waardoor clustering van voorzieningen desgewenst wel mogelijk is.
Afzetplaatsen in plaats van interne parkeergarage
Veel grote kantoorgebouwen hebben een grote parkeergarage. Bij introductie van autonome voertuigen zijn deze parkeergarages niet meer nodig. Een autonoom voertuig zet iemand af en parkeert zich waar niemand last van het voertuig heeft. In het geval van een OV autonoom voertuig wordt de gebruiker afgezet en wordt vervolgens weer een vervoersbehoeftige in de nabijheid opgepikt. Gebouwen zullen dus behoefte krijgen aan een mogelijkheid waar mensen afgezet kunnen worden; het liefst in het gebouw zelf.
85
Decentraal wonen
Er is een tendens waarneembaar dat dun bevolkte gebieden steeds verder ontvolken (krimp). Een van de redenen hiervan is dat het voorzieningen niveau terugloopt zoals: buslijnen, winkels, sport- en zorgvoorzieningen. Autonome voertuigen kunnen deze spiraal omlaag keren. Ouderen in de krimp gebieden kunnen langer op zichzelf wonen omdat de voorzieningen beter bereikbaar worden. Tieners zijn door autonome voertuigen niet meer afhankelijk van hun ouders zij kunnen zelf naar de door hen gewenste plek (bijvoorbeeld school). Gevolg hiervan zou kunnen zijn dat dunbevolkte gebieden weer meer mensen gaan aantrekken; en waardoor de vraag naar voorzieningen al daar weer zal stijgen tot een niveau van lucratieve exploitatie.
Rijdend kantoortje
Omdat een autonoom voertuig niet bestuurd hoeft te worden kan de reistijd anders benut worden, bijvoorbeeld aan werken. Een auto zou zoals reeds genoemd kunnen evolueren naar een rijdend kantoortje op wielen. In dat geval is er aangekomen op de werklocatie geen reden om het rijdende kantoor te verlaten. Er is dan behoefte aan een ruimte waar het rijdende kantoor geparkeerd kan worden. Een grote hal waar ook collega’s hun rijdende kantoor kunnen parkeren. Bij deze hal zijn faciliteiten gewenst zoals: vergaderruimtes, kantine, toiletten. Op deze manier kan optimaal invulling worden gegeven aan alle eisen van het nieuwe en het oude werken.
Tot slot
Opgemerkt wordt dat in de hiervoor genoemde beschouwingen autonoom vervoer van goederen buiten beschouwing is gelaten. Ook is er bij de hiervoor genoemde scenario’s geen rekening gehouden met andere technologische ontwikkelingen. Zo zou door de komst van Skype-achtige faciliteiten de behoefte aan vervoer kunnen afnemen met alle gevolgen van dien voor het (maatschappelijk) vastgoed. Ook energie schaarste kan de behoefte aan vervoer negatief beïnvloeden.
De in dit artikel geschetste problematiek zijn slechts gedachten; er ligt geen onderzoek aan ten grondslag. Het lectoraat Smart Mobility zou graag de gedachten in dit artikel nader onderzoeken samen met de andere lectoraten in het kenniscentrum NoorderRuimte: Vastgoed, Maatschappelijk vastgoed, Krimp, Facility Management en Mariene Wetlands.