Het is voor Nederlandse gemeenten op dit moment moeilijk om een geschikte financieringsvorm te vinden voor het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. Het financieren van
energiebesparende maatregelen vormt dus een struikelblok bij het verduurzamen van de
gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit artikel bevat de resultaten van het onderzoek van de vraag met welke financieringsvorm het split-incentive vraagstuk voor gemeenten in Nederland oplosbaar is, waardoor de gemeentelijke vastgoedportefeuille verduurzaamd kan worden.
Uit onderzoek van Duijff (2011) blijkt dat gemeenten in Nederland gezamenlijk 45 miljoen m2 vastgoed bezitten, dat in aanmerking komt voor verduurzaming. Het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuilles gaat gepaard met investeringen, waar slechts 5% van de Nederlandse gemeenten budget voor vrij kan maken. Uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) is in 2011 al naar voren gekomen dat slechts 12% van de gemeenten in Nederland actief bezig zijn met het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. Ondanks de inactiviteit van gemeenten op het gebied van duurzaamheid, bestaat er een groot potentieel aan energiebesparingen op gemeentelijk vastgoed. Deze potentiële energiebesparing kan er toe leiden dat de regering haar duurzaamheiddoelstellingen kan realiseren.
Ondanks de inactiviteit van Nederlandse gemeenten op het gebied van duurzaamheid, willen gemeenten weldegelijk de vastgoedportefeuilles verduurzamen. Echter, gemeenten ervaren het als lastig om een geschikte financieringsvorm te vinden voor het verduurzamen van de
vastgoedportefeuille. Bij het financieren van energiebesparende maatregelen kan ook een split- incentive model worden gebruikt, waarbij de gemeente haar investering kan terugverdienen en de huurder de energiebesparing incasseert.
Beleggers en eigenaren van vastgoed willen wel inspelenop de wens van gemeenten om de
gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen. Het onderzoek Financiering van verduurzaming van Duijff is gericht op een mogelijke oplossing voor het financieren van energiebesparende
maatregelen. In dit onderzoek worden verschillende financieringsvormen met elkaar vergeleken en is een afweging hiertussen gemaakt. Om in te kunnen spelen op de wensen van gemeenten is specifieke informatie nodig over de mogelijke oplossingen voor de financiering van het verduurzamen. Hierbij is gekeken naar schaalvoordelen, wijze van financiering en terugverdienmogelijkheden.
Het split-incentive vraagstuk
Uit onderzoek van Bosma (2011) is naar voren gekomen dat gemeenten niet goed weten hoe om te gaan met de wijze van financiering van het verduurzamingtraject: het split-incentive vraagstuk. Gemeenten weten over het algemeen niet hoe zij kunnen investeren in het verduurzamen van
116
vastgoed, zonder de investering terug te zien. Daarnaast is het voor gemeenten vaak onduidelijk welke maatregelen genomen kunnen worden om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen.
Het proces van verduurzamen gaat gepaard met investeringen waar een groot aantal gemeenten op dit moment geen middelen voor heeft. Veel gemeenten willen echter wel verduurzamen, maar zien graag de investering (gedeeltelijk) terug, zodat er een win-win-situatie ontstaat voor de gemeente en gebruiker. Bij het terugverdienmodel van de investering zal dan een split-incentive kunnen ontstaan. Het split-incentive vraagstuk is specifiek gericht op wie de investering voor haar rekening neemt en vervolgenswie daaruit de baten heeft. Wanneer een gemeente zelf de investering doet, wil zij uiteraard niet dat de gebruiker het totale voordeel van de energiebesparing heeft. Om dit te compenseren kan de gemeente eenmalig een huurverhoging toepassen.
Het split-incentive vraagstuk is in Nederland een probleem, want de centrale overheid heeft duurzaamheiddoelstellingen opgesteld en deze moeten worden gerealiseerd door provincies en gemeenten. Echter provincies en gemeenten hebben niet of nauwelijks budget om deze investeringen voor verduurzaming van vastgoed te doen. Indien een gemeente wel budget heeft om te investeren in verduurzamen, dan zal zij ook de investering willen terug verdienen. De vraag hoe dit te
bewerkstelligen is, is tot nu toe niet beantwoord.
Voordelen financieringsvormen
In de volgende figuur is een vergelijking gegeven van verschillende onderzochte financieringsvormen. Deze vergelijking beantwoord vragen als: Wie is verantwoordelijk voor de investering? Wie heeft het risico? Welke partij heeft het rendement? Is er voldoende kennis aanwezig? In welke mate is er sprake van een gegarandeerde energiebesparing? In welke mate is nieuwe contractvorming noodzakelijk? Treedt er een imagoverbetering op voor gemeenten bij deze financieringsvorm? Is de realisatie van duurzaamheiddoelstellingen haalbaar? Wordt het split-incentive opgeheven?
Financieringsvorm / Factor
Budgetgebonden Energy Service Company
Grootste voordeel
Investering Gemeente ESCo ESCo
Risico Gemeente ESCo ESCo
Rendement Gemeente ESCo Gemeente
Kennis Onvoldoende Specialist ESCo
Energiebesparing Budgettair afhankelijk Hoge mate ESCo Contractvorming Noodzakelijk Noodzakelijk Gelijk
Imagoverbetering Ja Ja Gelijk
Doelstellingen Haalbaar Gegarandeerd ESCo
Spit-incentive Mogelijk Ja ESCo
117
In de laatste kolom van tabel 1 is de financieringsvorm met het grootste voordeel per factor worden weergegeven
Uit het voorgaande figuur is op te maken dat de inmenging van een Energy Service Company duidelijk de meeste voordelen heeft. Slechts wanneer gekeken wordt wie het rendement van de investering naar zich toe trekt, blijkt een gemeentelijke investering de meeste voordelen te bieden. Daarnaast is het met beide financieringsvormen noodzakelijk om nieuwe contracten op te stellen, waarbij wordt uitgegaan van een all-in huur.
De opheffing van het split-incentive vraagstuk bij budget gebonden financieren kan alleen geschieden wanneer er wordt over gegaan op nieuwe all-in contracten. Pas wanneer dat het geval is, zal ook bij deze financieringsvorm het split-incentive worden opgeheven. De overige factoren, die van invloed zijn voor de keuze van een financieringsvorm, vallen in het voordeel uit van een ESCo. Een Energy Service Company neemt het financiële risico weg bij de gemeente en draagt tegelijkertijd zorg voor het onderhoud van de installaties. Hierdoor kunnen duurzaamheiddoelstellingen gegarandeerd worden gehaald en wordt het split-incentive vraagstuk zeker opgelost.
Conclusies uit onderzoek
Gemeenten in Nederland zijn op dit moment slechts op kleine schaal bezig met het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. De noodzaak van het verduurzamen op korte termijn wordt door gemeenten nauwelijks ingezien. Wanneer er wordt gekeken naar verduurzaming van de vastgoedportefeuille op langere termijn, valt op dat gemeenten er open voor staan, maar geen raad weten met de aanpak van dit proces.
Er wordt door gemeenten veelal gewezen op de investering die gedaan moet worden voor de realisatie van energiebesparing, waarbij mogelijk een split-incentive ontstaat. Dit split-incentive kan door gemeenten als excuus gebruikt om niet te hoeven verduurzamen. De gedachtegang van de Nederlandse gemeenten kan veranderen, omdat dit split-incentive opgeheven kan worden door nieuwe financieringsvormen en terugverdienmodellen te hanteren. Hierbij is nieuwe contractvorming tussen eigenaar en gebruiker van essentieel belang. Er zal niet langer worden uitgegaan van
energielasten en huurlasten, maar van een all-in contract waarbij wordt gesproken over gebruikerslasten. Zodra er een mind-switch ontstaat bij gemeenten, waarbij zij verduurzaming benaderen vanuit de positieve en winstgevende aspecten ervan, zal verduurzaming van de vastgoedportefeuille veel gemakkelijker op gang komen.
Ondanks de minimale activiteit op het gebied van energie besparen binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille, hebben gemeenten wel degelijk baat bij het verduurzamen. Zodra een gemeente kiest voor verduurzamen, zal de vastgoedportefeuille ook overzichtelijk worden gemaakt. Daarnaast kan de waarde van de gemeentelijke vastgoedportefeuille vergroot worden, omdat de restwaarde van de gebouwen hoger kan uitvallen en de levensduur wordt verlengd. Ook het realiseren van duurzaamheiddoelstellingen is uiteraard een gemeentelijk belang, omdat op deze manier het imago van de gemeente verbetert. Door dit onderzoek zijn er in Nederland grofweg twee
118
financieringsvormen mogelijk voor het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, waarbij het split-incentive wordt opgeheven en de gemeentelijke belangen worden gerealiseerd.
Gemeenten in Nederland kunnen ervoor kiezen om zelf budget vrij te maken voor het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. Op deze wijze kan een gemeente budgetgebonden investeren in energiebesparing binnen de huidige vastgoedportefeuille. Het split-incentive wordt bij deze
financieringsvorm opgeheven wanneer een nieuw contract tussen eigenaar en gebruiker haar intrede doet. Daarnaast kan een gemeente een aanbestedingsprocedure starten voor een externe
financiering van het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. De intrede van een Energy Service Company is hierbij een feit. De ESCo zal de financiering en onderhoud van het project voor haar rekening nemen, waardoor een gemeente in dit concept volledig budgetneutraal blijft. Door de intrede van een ESCo, wordt het split-incentive direct opgelost. De energiebesparing als resultaat van de investering zal ten gunste komen van de ESCo, waardoor de investering door de gemeente wordt terugverdiend.
Uit onderzoek van Duijff blijkt dat Energy Service Companies de meest geschikte financieringsvorm voor het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille kunnen leveren. Het is daarom belangrijk dat er op korte termijn meer business cases op de markt komen of vertaald worden uit het buitenland, zodat de scepsis en het wantrouwen ten aanzien van deze financieringsvorm bij
gemeenten kan worden weggenomen. Daarnaast is gebleken dat het noodzakelijk is om op korte termijn nieuwe contracten op te stellen voor deze vorm van financiering. Echter, het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt alleen een succes wanneer het geloof en
vertrouwen in energiebesparing wordt gerealiseerd. Nederlandse gemeenten zoeken veelal excuses om niet te hoeven starten met verduurzaming. De onervarenheid, gebrek aan kennis en financiering zijn vaak het excuus voor gemeenten.
De terughoudende opstelling van gemeenten zorgt voor een grote vertraging voor de
energiebesparing binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het is daarom noodzakelijk dat er op korte termijn bij gemeenten een mind-switch plaatsvindtop het gebied van duurzaamheid. De visie van gemeenten zal gericht moeten zijn op de positieve en renderende aspecten van duurzaamheid.
Aanbevelingen
Een mind-switch bij gemeenten
Op korte termijn zien gemeenten niet de noodzaak om de vastgoedportefeuille ter verduurzamen, maar kijkend naar de lange termijn willen de gemeenten wel verduurzamen. Door de onderzochte gemeenten wordt aangegeven dat de financiering van een project voor verduurzaming van vastgoed niet haalbaar is en dat er dus geen budget beschikbaar is. Daarnaast wijzen gemeenten veelal op een mogelijke split-incentive. Gemeenten willen wel investeren, maar willen niet dat de gebruiker alleen het voordeel heeft van de baten van energiebesparing. Echter investeren in duurzaamheid is rendabel gebleken en gemeenten kunnen zich juist op die rendabele aspecten gaan focussen.
119
Als gemeenten een mind-switch maken, zal verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille eenvoudiger op gang komen.
Kennis en expertise aanwenden
Het financieren van energiebesparende maatregelen kan op verschillende manieren, maar het terugverdienen van de investering kan problemen geven. Een huurder heeft geen belang bij hogere huurlasten en de investeerder wil geen desinvesteringen doen. Deze problematiek wordt gezien als het split-incentive. Om het split-incentive vraagstuk op te heffen, is het noodzakelijk dat er nieuwe huurcontracten worden opgesteld waar huurlasten en energielasten worden inbegrepen. Deze zogenaamde all-in contracten of Green-lease contracten, zullen duidelijk maken dat de gebruikerslasten niet zullen stijgen, maar dat de investering wel wordt terugverdiend.
Een platform voor ESCo’s
Doordat er op dit moment erg weinig kennis en ervaring is met ESCo-dienstverlening, zijn gemeenten vaak terughoudend in het aangaan van externe financiering voor verduurzaming. Het is daarom wenselijk dat er in Nederland een platform wordt opgericht waar verschillende binnenlandse en buitenlandse business cases worden uitgewerkt en als voorbeeld kunnen worden gegeven. Daarnaast zal dit platform kunnen fungeren als informatiecentrum voor geïnteresseerde partijen. Hierdoor kan scepsis verdwijnen en kan deze nieuwe vorm van dienstverlening zich verder ontwikkelen. Naast de functie van informatiecentrum voor geïnteresseerden is het noodzakelijk om binnen dit platform ervaringen en kennis te delen. De ESCo-markt wordt op deze wijze transparant en er zullen onduidelijkheden verdwijnen.
Bronnen
Berkhout, G (2010), De meerwaarde van duurzaam vastgoed. In: Real Estate Quaterly Research. Amsterdam: VOGON.
Berg, W. van der (2011), Energy performance contracting for existing office building. Development and testing a business case model. Delft: University Delft.
Bijl, P. van der (2010), Duurzame Deals. Contractvorming bij duurzame kantoorruimte. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.
Boer, S. de (2011), Views on the emerging Dutch ESCO market: can it became successful. Utrecht:University Utrecht.
Bosma, M. (2011), Een kijkje in de duurzame keuken. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum NoorderRuimte. Groningen: Hanzehogeschool Groningen.
BuildDesk (2011). Marktstudie CO2‐besparingspotentieel ESCo’s in utiliteitsbouw: Makkelijk besparen in een moeilijke markt? [Online]
Schneider, H., P.J. Steenbergen, S. Hardenbol and M. Logemann by order of Agentschap NL. Publication is available at
http://www.builddesk.nl/files/BuildDesk/About%20BuildDesk/NLpublications/110124_eindrapport%20Es co%20Ubouw.pdf.
120
Duijff, F. (2011), Duurzaam verdienen. Onderzoek naar de meest passende financieringsvorm voor het
verduurzamen van gemeentelijk vastgoed. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
Kenniscentrum NoorderRuimte. Groningen: Hanzehogeschool Groningen.
Jones Lang Lasalle (2010), Gebruikersvisie op duurzame huisvesting. Resultaten onderzoek duurzame
huisvesting bij kantoorgebruikers 2010. Amsterdam: Jones Lang LaSalle.
Kok, N. en P. Eichholtz (2008). Green Buildings make cents. In: property Research Quarterly nr. 5. Liebrand, T.G. (2009). Duurzaamheid tot aan de portefeuille. Amsterdam: Amsterdam School of Real
Estate.
Menkveld, M., B. Daniels, Y. Boerakkers, H. Jeeninga, P. Kroon, A. Seebregts en H. de Wilde (2008).
Het onbenut rendabel potentieel voor energiebesparing. Energy Research Centre of the
Netherlands. Den Haag: Ministerie van Economisch Zaken
Ministerie VROM (2008). Zichtbaarheid energielabels. Den Haag: Ministerie van VROM. Senternovem (2008), Handleiding Modelovereenkomst bij energiebesparing (ESCo’s). Utrecht:
122
‘
Waardefactoren
zijn een sleutel voor eindwaarde.’‘De
dienstverlening
van corporaties richting de huurders en gebruikers vanmaatschappelijk vastgoed staat nog steeds op een hoog niveau.’
‘Er is een groeiende groep gemeenten en marktpartijen die ’
markt evidence
’opbouwt.’
‘Vastgesteld is dat vanuit de items uit de
verantwoordingsinformatie
weinig verklaring te geven is voor de aandelen maatschappelijk vastgoed in de portefeuilles van woningcorporaties.’‘Het verdient
aandacht
om meer inzicht te krijgen in de manier waarop woningcorporaties beslissingen nemen over acquisitie, bouw en exploitatie van maatschappelijk vastgoed.’‘De belangrijkste
trend
waar het gaat om maatschappelijkvastgoedmanagement bij gemeenten is het streven naar professionalisering en kostenreductie.’
‘Het is aan te bevelen om eerst over
fundamentele vragen
na te denken dan over hoe in de Pellennabije toekomst om te gaan met het vastgoed dat in bezit is.’‘Publicaties, data of onderzoeken naar aard en omvang van
waterschappen
ontbreken vrijwel.’‘Het