Enige jaren geleden was maatschappelijk vastgoed in de wereld van de woningcorporaties zoiets als melk in de reclame: Het is goed en het moet. Het begrip ‘zoemde’ rond en tal van
corporatiebestuurders keken rond in hun werkgebied of er gebouwen leeg stonden waarmee ze iets voor de maatschappij zouden kunnen betekenen. Woningbouwvereniging ‘Het Oosten’ was trendsetter met de overname van het spiritueel centrum ‘Oibibio’, een acquisitie waarvoor het ministerie speciaal toestemming gaf. Ook door nieuwbouw zijn woningcorporaties eigenaar en verhuurder van maatschappelijk vastgoed geworden. Bekend is de bouw van ‘brede scholen’ in het kader van de wijkaanpak en complexen waarin huisartsen onder een dak (HOED) gehuisvest worden. Deze activiteiten paste in een verbreding van het werkveld van woningcorporaties, waarmee ze ondermeer gestalte gegeven hebben aan het prestatieveld leefbaarheid.
We zitten intussen in een andere tijd. Waarover de discussies nu gaan wil ik laten rusten. Wel is het opvallend om te lezen (Daling, 2013) dat de Nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed (BOEi) een aantal complexen van woningcorporaties overgenomen heeft. Bij nader inzien blijken de corporaties daarvoor geen goede bestemming gevonden te hebben. Maatschappelijk vastgoed zit in een andere sfeer dan gewoon bedrijfsonroerend goed. Toch spelen ook bij maatschappelijk vastgoed afwegingen over de verhouding tussen kosten en baten en risicoverdeling. Maatschappelijke initiatieven kunnen ondersteund worden door er gebouwen voor beschikbaar te stellen. Zodra de huren de kosten niet dekken, dan subsidiëren corporaties de gebruikers indirect. Het is de vraag waarom corporaties dit zouden doen, vooral in de gevallen waarin andere (maatschappelijke) instellingen de gebruikers zijn. Ook kleven er risico’s aan de aankoop en de bouw van incourante gebouwen en objecten, risico’s die corporaties naar zich toe getrokken hebben.
De exploitatie van maatschappelijk vastgoed is nog een tamelijk onontgonnen terrein. Er is weinig literatuur beschikbaar die inzicht geeft in hoe instellingen, en in het bijzonder woningcorporaties met maatschappelijk vastgoed omgaan. Het is onderwerp van een lopend promotieonderzoek (Veuger, 2012).
Met dit artikel wil ik bijdrage aan inzicht in de materie van het maatschappelijk vastgoed van woningcorporaties. Ik zal dat doen door middel van een statistische analyse van de
verantwoordingsgegevens van alle woningcorporaties (CorpoData) over de jaren 2007-2010. De vraag bij de analyse luidt: Wat bepaalt het aandeel maatschappelijk vastgoed van woningcorporaties? Het is natuurlijk een beperkt deel van het vraagstuk. Ik ga voorbij aan de resultaten met de exploitatie en aan de maatschappelijke effecten van dit bijzondere vastgoed.
158
Op basis van mijn promotieonderzoek (Koolma, 2008) heb ik een aantal variabelen geselecteerd die van invloed zouden kunnen zijn op de beslissing om maatschappelijk vastgoed aan te kopen. Een dominante variabele was de grootte van de corporatie, gemeten in het aantal eenheden. Deze variabele is omgezet naar een natuurlijk logaritme waarmee gemakkelijker een lineair verband gevonden kan worden. Dit houdt verband met de ervaring dat het verschil tussen corporaties van 1.000 en 4.000 eenheden veel groter is dan het verschil bijvoorbeeld tussen corporaties van 21.000 en 23.000 eenheden.
Deze variabelen bleken eerder (verantwoordingsjaar 2002) van belang voor acquisitie- en
investeringsbeslissingen van corporaties. Dit was in de periode waarin corporaties zich begonnen te profileren als vastgoedondernemer en corporaties met een uitgesproken aandacht voor de sociale huisvestingstaak bepaald niet tot de koplopers gerekend werden.
Zo rond 2005 is er veel discussie losgekomen over het functioneren van woningcorporaties. Ze zouden te weinig doen met hun vermogen, in een krant geïllustreerd met een cartoon van slapende huisjes. De discussie over een eventuele onderbesteding van het vermogen van woningcorporaties is geagendeerd door het Centraal Fonds (CFV, 2003). Het is naderhand onderdeel geworden van de financiële beoordeling door het CFV en het ministerie, de zogenaamde C-status (“vermogen hoog ten opzichte van activiteiten”). De C-status is overigens vervallen in 2010. De status is als variabelen toegevoegd aan de analyse, in de veronderstelling dat als corporaties met vermogensovermaat eerder geneigd zouden zijn om te investeren in maatschappelijk vastgoed.
De discussie over de vermogensovermaat en het functioneren van de woningcorporaties (Conijn, 2005) vormen een achtergrond van de wijkaanpak. Sommige corporaties waren daarmee al bezig voordat Kabinet Balkenende IV en minister Vogelaar in het bijzonder de krachtwijken in het leven riepen. In de analyse wordt bezien of er een verband is tussen de aanwezigheid in krachtwijken en de acquisitie van maatschappelijk vastgoed. In de wijkaanpak werd onderscheid gemaakt tussen sociale en fysieke leefbaarheidsmaatregelen. Hiervoor zijn in de jaarlijkse verantwoording posten
opgenomen, naast de registratie van het aantal nieuwe eenheden maatschappelijk vastgoed en de oppervlakte van het totaal. Sinds 2008 koppelt het Waarborg Fonds Sociale woningbouw de borging aan een beoordeling van de kasstroom van woningcorporaties. Er ontstond in die periode ook bij woningcorporaties meer besef dat kasstromen belangrijk zijn. Als financiële variabele is daarom behalve de solvabiliteit (CFV berekening op basis van weerstandsvermogen) de kasstroom in verhouding tot het balanstotaal opgenomen.
In de toelichting op zijn promotieonderzoek benadrukt Veuger het belang van professionalisering. Dit is hier uitgewerkt met de veronderstelling dat corporaties die al ervaring hebben met de exploitatie van bedrijfsonroerend goed eerder geneigd zijn om ook maatschappelijk vastgoed te gaan
exploiteren.
Als eerste is gekeken naar de ontwikkeling met de leefbaarheidsprestatie van de woningcorporaties in de periode 2007-2010.
159
Leefbaarheidsposten 2007 2008 2009 2010 Leefbaarheidsuitgaven totaal 50.236 268.523 296.961 289.674 Leefbaarheidsuitgaven sociaal 26.270 139.113 166.380 160.621 Leefbaarheidsuitgaven fysiek 23.966 129.410 130.581 129.053 Aantal eenheden maatschappelijk vastgoed 2.153 3.046 3.837 5.494 Totaal oppervlakte maatschappelijk vastgoed 366.891 608.714 823.368 1.180.768Tabel1: Leefbaarheidsprestaties 2007-2010 sector totaal (bron CorpoData)
Er is per jaar een toename te zien van het totaal oppervlakte maatschappelijk vastgoed, vrijwel rechtlijnig vanaf 2007. Gerekend in aantal eenheden vastgoed springt 2010 eruit. Bij de andere posten is te zien dat in 2008 op een niveau gekomen dat daarna vastgehouden werd.
De statistische analyses zijn uitgevoerd in twee stappen. Eerst zijn alle variabelen paarsgewijs gemeten door middel van de bi-variate Pearson correlatie. Variabelen die een significant verband vertonen met de leefbaarheidsposten zijn vervolgens geselecteerd voor multiple lineaire regressieanalyses.
Opvallend genoeg zijn er geen variabelen in de multiple regressie analyse een significante correlatie hebben met het aantal eenheden maatschappelijk vastgoed. Noch stedelijkheid noch de
aanwezigheid in Vogelaarwijken vormt een steekhoudend verklaring. Er is ook geen verband gevonden met de nieuwbouw van koop- en huurwoningen of de verkoop van bestaande
huurwoningen. Ook de veronderstelling dat ervaring met bedrijfsonroerend goed een rol speelt blijkt niet te kloppen. Er is in ieder geval geen verklaringsmodel gevonden dat opweegt tegen de kans op toeval. De vermoedelijke reden hiervan is dat de beslissing om maatschappelijk vastgoed te verwerven afhankelijk zal zijn van wat er beschikbaar komt en mogelijk van verschillen in gedrag tussen corporatiebestuurders.
Voortgang in de tijd vertoont een duidelijk verband met de oppervlakte van het maatschappelijk vastgoed, zoals tabel 1 laat zien. Het jaar is als variabele weggelaten om beter te kunnen vaststellen welke variabelen een verband hebben met de omvang van het maatschappelijk vastgoed. Die blijken de stedelijkheid en in mindere mate de personeelslasten per wooneenheid te zijn. Andere variabelen vertonen geen significant verband. Stedelijkheid als verklaring is aannemelijk. Het inhoudelijke verband met personeelslasten is ingewikkelder. Als we aannemen dat het aantal eenheden maatschappelijk vastgoed verwaarloosbaar is ten opzichte van de 2.3 miljoen huurwoningen die woningcorporaties beheren, dan kan er gesteld worden dat corporaties met een naar verhouding duurder werkapparaat eerder een omvangrijk bestand maatschappelijk vastgoed hebben. Dit zou kunnen doordat corporaties voor de ontwikkeling van de wijkaanpak extra mensen in dienst genomen hebben. Opvallend is dat de aanwezigheid in Vogelaarwijken geen effect meer sorteert als de stedelijkheid als variabele geselecteerd is. Ook wat betreft de omvang van het maatschappelijk vastgoed speelt de ervaring met bedrijfsonroerend goed geen rol.
160
Geen significant verband
Opvallend is ook dat geen van de financiële variabelen een significant verband heeft met de aandelen maatschappelijke vastgoed die woningcorporaties hebben. Deze uitkomst is overigens consistent met een analyse van de portefeuille aanpassingen van woningcorporaties (Koolma, 2013). De kasstroom, de solvabiliteit noch de vermogensstatus heeft invloed. Dit laatste is opmerkelijk, aangezien de verwachting zou zijn dat vermogensovermaat corporaties zou aanzetten tot investeringen in maatschappelijk vastgoed. Ongetwijfeld zal de discussie over de vermogensovermaat invloed hebben gehad op beslissingen van woningcorporaties in het kader van de leefbaarheid. De regering en ook gemeentebesturen hebben druk gezet op corporaties om meer te investeren. Er is echter niet vast te stellen dat er een verband bestaat tussen de vermogensstatus van woningcorporaties en
investeringen in maatschappelijk vastgoed of de leefbaarheidsuitgaven. Vermoedelijk heeft de beeldvorming van ‘het geld dat tegen de plinten klotst’ voor druk gezorgd ongeacht de feitelijke vermogenspositie van woningcorporaties.
De analyses leveren maar in bescheiden mate significante correlaties op. Voor het aantal eenheden maatschappelijk vastgoed is geen significant model gevonden, terwijl het gevonden model bij de oppervlakte van het vastgoed maar 6,7% van de variantie verklaart. Daarom is de vraag gesteld of geringe significantie voor de leefbaarheidsposten in het algemeen geldt. Leefbaarheidsuitgaven totaal zijn voor 27% te verklaren met de geselecteerde variabelen stedelijkheid, grootte, bezitsaandeel in Vogelaarwijken en bezitsaandeel in de werkgemeenten. Overigens heeft het bezitsaandeel
Vogelaarwijk voornamelijk invloed op de fysieke leefbaarheidsuitgaven. De geringe significantie is dus kenmerkend voor de leefbaarheidsposten die betrekking hebben op maatschappelijk vastgoed.
Weinig verklaringen en niet gevonden verbanden
In het algemeen geldt dat gevonden statistische verband een verklaring kunnen geven voor het gedrag van een populatie, maar dat niet wil zeggen dat de gevonden verbanden ook op individueel niveau van toepassing zijn. Met dit onderzoek is vastgesteld dat er vanuit de items uit de
verantwoordingsinformatie weinig verklaring te geven is voor de aandelen maatschappelijk vastgoed in de portefeuilles van woningcorporaties. Ook verwachte verbanden, zoals de vermogenspositie, de ervaring met bedrijfsonroerend goed en de grootte van de corporatie zijn niet gevonden. Het verdient daarom aanbeveling om met behulp van casus- en survey-onderzoek bij woningcorporaties meer inzicht te krijgen in de manier waarop woningcorporaties beslissingen nemen over de acquisitie, bouw en exploitatie van maatschappelijk vastgoed.
161
Bronnen
CFV. (2003). Investeren uit steen - Vermogensovermaat woningcorporaties. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Conijn, J. B. (2005). Woningcorporaties - naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing. Amsterdam: RIGO.
Daling, T. (2013, april 15). Non-profitontwikkelaar zoekt nieuw leven voor verlaten fabrieken en monumenten. Het Financieele Dagblad.
Koolma, H. M. (2013). Information and adaptation in a public service sector: The case of the Dutch public housing sector. CCISE. Porto: CCISE.
Koolma, H. M. (2008). Verhalen en prestaties - een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties. Rotterdam: Rik Koolma VH&RO.