De indicatoren binnen gemeentelijk vastgoedmanagement kunnen zowel kwantitatief als kwalitatief van aard zijn (tabel 1). Daarnaast zijn verschillende actoren betrokken binnen de gemeente inzake vastgoedbeslissingen, variërend van bijvoorbeeld een technisch medewerker tot een
beleidsmedewerker. Zodoende is de besluitvormingstheorie bij de verdere uitwerking en toetsing van het ‘Model Strategisch sturen met vastgoed’ als uitgangspunt genomen.
Besluitvormingstheorie
Multi Criteria Decision Analysis (MCDA) is ontwikkeld om de manier waarop mensen in het dagelijkse leven beslissingen nemen te ondersteunen. De indicatoren (zie voorbeelden tabel 1) maken
inzichtelijk welke informatie van belang is voor het creëren van inzicht in de gemeentelijke vastgoedportefeuille, om te achterhalen of de gemeentelijke vastgoedportefeuille bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen. Gemeentelijk vastgoed dient te presteren op zowel kwantitatief (financieel - technisch) als kwalitatief vlak (strategisch - functioneel).
Voorkeursmeting (meten door een persoon) biedt uitkomst voor het ondersteunen van de gemeentelijke vastgoedbeslissingen op meerdere indicatoren (zowel kwalitatief als kwantitatief). Binnen voorkeursmeting wordt namelijk geen onderscheid gemaakt tussen kwalitatieve en
kwantitatieve criteria, aangezien de eenheid waarop wordt gemeten bestaat uit voorkeur. In principe wordt bij deze vorm van voorkeursmeting een relatie gelegd tussen het empirische en het wiskundige systeem. Hiervoor zijn per indicator minimaal twee metingen nodig om de schaal te definiëren, omdat bij voorkeur geen vaste schaal bestaat.
Een voorbeeld hiervan is het meten van temperatuur. 100 graden Celsius is het kookpunt van water en 0 graden is het vriespunt. Het kookpunt en vriespunt betreffen waarnemingen uit het empirische systeem; de 0 en 100 graden Celsius betreffen waardes uit het wiskundige systeem. Deze twee
191
uiteinden creëren een meetschaal waarmee alternatieven ten opzichte van elkaar vergleken kunnen worden, waardoor bijvoorbeeld lichaamstemperatuur gemeten kan worden. Op een soortgelijke wijze kan ook voorkeur gemeten worden.
Barzilai heeft een wiskundig correcte methode ontwikkeld voor het meten van voorkeur: Preference Function Modelling (PFM).Tetra betreft een softwareprogramma dat de PFM methodologie implementeert en wordt gebruikt als ondersteuning bij beslissingen die worden genomen op basis van meerdere criteria (=indicatoren). Dit softwareprogramma (naast het model ‘Strategisch sturen met vastgoed’) is gebruikt voor het bepalen of een selectie van een gemeentelijke
vastgoedportefeuille bijdraagt aan de organisatiedoelstellingen. Daarnaast biedt het mogelijkheden om een gewogen eindoordeel te berekenen vanuit het perspectief van verschillende
beslissingsmakers.
Praktijk
Aan de hand van ca. 20 interviews bij een gemeente is gekeken of het model strategischer sturen met gemeentelijk vastgoed mogelijk maakt. De opzet van een interview bestond uit drie onderdelen:
1. In het eerste onderdeel is gevraagd welke criteria aan het vastgoed worden gesteld (incl. weging) en welke doelen met het vastgoed worden nagestreefd.
2. Bij het tweede onderdeel zijn middels het Model ‘Strategisch sturen met vastgoed’, verschillende vastgoedstrategieën benoemd die van toepassing zijn. Ook is gekeken naar de overige onderdelen (indicatoren en
doelstellingen), om te bepalen of er nog aanvullende eisen aan het vastgoed kunnen worden gesteld.
3. Bij het laatste onderdeel is gekeken in welke mate een selectie van de gemeentelijke portefeuille momenteel aan de geste lde eisen voldoet (de criteria die bij het eerste en tweede onderdeel naar voren zijn gekomen). Door middel van voorkeuren van de geïnterviewden is aan tien
vastgoedobjecten een score gegeven. De objecten die geen of een beperkte bijdrage leveren aan de gemeentelijke organisatiedoelstellingen, kunnen zo kenbaar worden gemaakt. Daarnaast biedt het mogelijkheden om een gewogen eindoordeel te berekenen vanuit het perspectief van verschillende beslissingsmakers. De tetra score representeert een rangschikking va n de objecten waar prioriteit aan wordt gegeven om actie te kunnen ondernemen. Vastgoedobjecten die als slechtste scoren (van de 10 vastgoedobjecten), worden geadviseerd middels een afwegingsmodel (figuur 3) om tot een vastgoedadvies te komen van: behouden, afstoten of verbeteren. Indien de gemeente besluit om het object te verbeteren, kan aan de hand van het model ‘Strategisch sturen met vastgoed’ verschillende operationele beslissingen worden geadviseerd. Aan de hand van deze eindresultaten kan
192
worden gekeken of de gemeentelijke vastgoedportefeuille (meer) zou kunnen bijdragen aan de doelstellingen van de gemeente.
Conclusie
Professioneel vastgoedmanagement betekent strategisch sturen met het vastgoed: het realiseren van een optimale balans tussen de technische, financiële, functionele en strategische belangen. Het inventariseren en classificeren van de gemeentelijke vastgoedportefeuille verschaft duidelijkheid in de doelen die met bepaalde objecten worden behaald en waar eventuele verbeterpunten liggen.
In het model ‘Strategisch sturen met vastgoed’ is een relatie gelegd tussen de gemeentelijke organisatiedoelstellingen en gemeentelijke vastgoedstrategieën. Ook geeft het model inzicht in indicatoren die de technische, functionele, financiële en strategische score van het vastgoed kunnen meten. Op basis van de interviews kan geconcludeerd worden dat het model houvast biedt bij het formuleren, aanvullen en specifiek benoemen van de gemeentelijke organisatiedoelstellingen, vastgoedstrategieën, operationele beslissingen en indicatoren. Bepaalde strategieën, operationele beslissingen en indicatoren zouden niet specifiek naar voren zijn gekomen zonder het model.
193
Door enkele geïnterviewden is geconcludeerd dat de organisatiedoelstellingen momenteel niet zodanig zijn omschreven dat deze geldend zijn voor de gemeentelijke context. De vastgoedstrategie
verhogen gebruikerstevredenheid werd het meeste gekozen. De strategie het verbeteren van de flexibiliteit en indicator flexibiliteit (sub indicatoren: aanpasbaarheid, uitbreidbaarheid en bruikbaarheid) werden als belangrijk beschouwd. Flexibiliteit werd echter niet benoemd door de
geïnterviewden zelf, maar herkend in het model: ‘Strategisch sturen met vastgoed’. Het managen van
risico’s wordt als een onderliggende vastgoedstrategie beschouwd die ten grondslag ligt aan
verschillende vastgoedstrategieën.
De operationele beslissingen gebruikerstevredenheid, financieel en flexibiliteit werden het meeste aangewezen. Financieel is van groot belang omdat dit de randvoorwaarden van het gemeentelijk vastgoed schetst. Dankzij het model ‘Strategisch sturen met vastgoed’ werd inzicht verkregen in de deelaspecten die invloed hebben op de gebruikerstevredenheid en functionaliteit van een gebouw:
visuele kwaliteit, flexibiliteit, locatie, milieuaspecten en kwantiteit. Door de operationele beslissingen
en indicatoren in het model worden deze meer specifiek omschreven.
In de Tetra pilotstudy is inzichtelijk gemaakt in hoeverre de gemeentelijke vastgoedportefeuille een bijdrage levert aan de gemeentelijke organisatiedoelstellingen. Het presenteert de score van het vastgoed op de zelf gekozen (kwalitatieve en kwantitatieve) indicatoren. Met de ‘proof of concept’ is aangetoond dat het softwareprogramma Tetra methodisch toepasbaar is voor gemeentelijk
vastgoedmanagement. Het softwareprogramma rekent uit in hoeverre de alternatieven bijdragen aan de gestelde criteria van de geïnterviewden. Daarnaast biedt het mogelijkheden om een gewogen eindoordeel te berekenen vanuit het perspectief van verschillende beslissingsmakers. De Tetra score representeert een rangschikking van de objecten waar prioriteit aan wordt gegeven om actie te kunnen ondernemen. Aan de hand van een afwegingsmodel worden vervolgens verschillende overwegingen in kaart gebracht om tot een vastgoedadvies te komen.
Bronnen
Appel-Meulenbroek, R., Maussen, S. J. E., Bis, de, N., Verkerk, B. G. (2005). Municipal Real Estate deployed as a capital asset. 11th Annual European Real Estate Society Conference. Milano, ERES: 8. Arkesteijn, M., Bankers, B., Schootbrugge, van de, S. (2010). Centralisatie vastgoedbeheer alleen leidt niet tot
strategisch handelen. Real Estate Magazine: 70: 29.
Bakker, M. (2011). Maatschappelijk vastgoed op maat - Model voor afstemming van vraag en aanbod. Masterthesis TiasNimbas MRE 10.
Bankers, L. A. D. M. (2009). Regie over besluitvorming bij gemeentelijk vastgoed. Tilburg, TiasNimbas Business School.
Bankers, B. Keeris, W. (2010). Gemeentelijk vastgoed: wie voert de regie bij besluitvorming? Tias Nimbas: 2 – 2010. Bergh, van den, W.F. (2011). Gemeentelijk strategisch vastgoedmanagement – Een onderzoek naar de
toegevoegde waarde van vastgoed voor de gemeentelijke strategie. Amsterdam, School of Real Estate.
194
Binnekamp, R., (2010). Preference-based design in architecture. Amsterdam: IOS press.
Brackertz, N., Kenly, R. (2002). A service delivery approach to facility performance for local governments. Deuten, J. (2007). SEV praktijkboek maatschappelijk rendement, Quattro, Utrecht.
Deuten, J., Kam, G. d. (2005). Weten van renderen, Eindhoven/Glimmen: SEV.
Bis, de, N., Verkerk, B. G. (2003). Gemeentelijk vastgoed als bedrijfsmiddel? : gemeentelijk georganiseerd volgens het CREM-principe. Eindhoven, Technische Universiteit Eindhoven. Master: 81.
Bis, de, N., Verkerk, B. G., Maussen, S. J. E. (2003). Gemeentelijk vastgoed ingezet als bedrijfsmiddel. Real Estate Research Quarterly. 4: 15-24.
Heijer, den, A. (2011). Managing the university campus. Information to support real estate decisions. Delft, Eburon. Dekker, A. (2010). Een Amsterdams beslismodel voor strategische aankopen.
Deuten, J. (2007). Praktijkboek maatschappelijk rendement; deel 1 methoden. Utrecht, SEV.
Goorden, R. (2008). Sturen met Maatschappelijk vastgoed; maatschappelijke doelstellingen zijn leidend, niet het vastgoed. B&G. Mei/Juni 2008: 14-17.
Jonge, de, H., Arkesteijn, M.H., Heijer, den, A.C., Putte, van de, H.J.M., Vries, de, J.C., Zwart, van der, J. (2009). Corporate Real Estate Management – Designing an Accommodation Strategy (DAS Frame). TU Delft: Department of Real Estate & Housing.
Kaganova, O., R. Nayyar-Stone (2000). Municipal Real Property Asset Management: An Overview of World Experience, Trends and Financial Implications. Journal of Real Estate Portfolio Management 6(4): 20.
Kanning, P. V., S. (2008). Determinants of the implementation of facility management in German communes. Emerald Group Publishing Limited 26(9): 418-425.
Kappers, J. (2009). Alternatieven voor eigendom van beleidsondersteunend vastgoed. Master of Real Estate. Deventer, Amsterdam School of Real Estate. Master: 71.
Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte (2008). Barometer Maatschappelijk vastgoed 2008. Hanzehogeschool Groningen.
Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte (2010). Barometer Maatschappelijk vastgoed. Hanzehogeschool Groningen.
Kluitmans, N. (2010). Gemeenten verspillen miljoenen met vastgoed. Weekblad facilitair. Nr. 204 – 2010. Kort, de, P. (2007). Beheermonitor gemeentelijk vastgoed; tool voor professionalisering vastgoedbeheer
gemeenten. Master of Real Estate, Master. Geraadpleegd bij:
http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/06/Kort.pdf. [geraadpleegd op 30-05-2011]. Leent, van, M. (2008). Waarom hebben gemeente vastgoed. Real Estate Magazine. 60: 19-21.
Leent, van, M., I. Moel, et al. (2009). Maatschappelijk ondernemen met maatschappelijk vastgoed. Rotterdam, De Kopgroep: 63.
LOVGM, Bouwstenen voor sociaal (2010). Onderontwikkeld vastgoedmanagement. Geraadpleegd bij:
http://www.bouwstenenvoorsociaal.nl/?q=landelijk%20onderzoek%20gemeentelijk%20vastgoedm anagement [geraadpleegd op 30-05-2011].
Mac Gillavry, S. D. G. (2006). Verantwoord vastgoedbezit door gemeenten. Master of Real Estate. Amersfoort, Amsterdam School of Real Estate. Master: 68.
McShane, I. (2006). Community facilities, community building and local government – an Australian perspective. Facilities 24(7/8): 11.
Meijer, J.P. (2011). Organizational performance and Real estate – An evaluation research of the Dutch method NTA 8021, Performance measurement of real estate. Delft, Technische Universiteit.
Middendorp, M., Moll, van, B. (2010). Zicht op vastgoed is eveneens grip op vastgoed. Real Estate Magazine. 70: 34.
195
Pellikaan, R. P. J. (2003). De maatschappelijke vastgoedvoorraad tactisch bekeken! : het opstellen van tactisch beleid op basis van een koppeling tussen een vastgoed performancemeting en het gemeentelijk beleid ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen. Eindhoven, Technische Universiteit. Schootbrugge, van de, S. (2010). Steering to align a public real estate portfolio – A systematic approach for process
and
Sikma, E. D. (2005). Gemeentelijk strategisch voorraadbeheer. Service Magazine. Maart 2005: 25-27. Simons, R. A. (1993). Public Real Estate Management - Adapting Corporate Practice to the Public Sector: The
Experience in Cleveland, Ohio.
Simons, R. A. (1994). Public Real Estate Management and the Planner's Role. Journal of the American Planning Association 60(3): 333 — 343.
Tazelaar, J. and W. Schonau (2010). Professioneel gemeentelijk vastgoed; stand van professionalisering bij gemeenten. Amersfoort. Twynstra Gudde: 28.
Teuben, B. (2008). ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Real Estate Magazine: 6. Teuben, B. (2011). De stille vastgoedreserves van Nederlandse gemeenten. ESB: 3.
Teuben, B. J. J. and v. L. Leeuwen (2009). Strategisch sturen van bestaand gemeentelijk vastgoed. Vastgoedmarkt (2011) Consortium presenteert barometer gemeentelijk vastgoed 2011 – gemeenten zien in
corporatie partner voor beheer vastgoed, Vastgoedmarkt, september 2011.
Vijverberg, G. (1994). Huisvestingsmanagement en technisch beheer – verkenning Bank en verzekeringswezen. Delftse Universitaire Pers, Delft 1994.
Vijverberg, G. (1995). Huisvestingsbeleid basis voor bouwkundig onderhoud – kantoorgebouwen in eigendom. Delftse Universitaire Pers, Delft 1995.
Vries, de, J.C. (2007). Presteren door vastgoed – Onderzoek naar de gevolgen van vastgoedingrepen voor de prestatie van hogescholen. Delft.
Wagenberg, van, A. F. (2003). The Netherlands: Facility Management in Dutch Municipalities: 9.
Wilson, C., Hagarty, D., Gauthier, J. (2003). Results using the balanced scorecard in the public sector. Journal of Corporate Real Estate 6(1): 11.
196
‘Mijn verwachting is dat de rol van de corporaties op het terrein van het realiseren de komende jaren
marginaal
zal worden.’‘Voor de sector is van belang dat corporaties duidelijke taken krijgen en niemand meer twijfelt aan de meerwaarde en hun
bestaansrecht
.’‘Uitkomst van onderzoek was dat zowel de
ervaren leefbaarheid
als de objectieve maat voor leefbaarheid het hoogste was in de kleinste dorpen zonder voorzieningen.’‘In plaats van de
opbouw
van een vastgoedbedrijf pleit ik voor het zoveel mogelijk doorontwikkelen naar een situatie dat de maatschappelijke organisatie scherp formuleert wat zij wil bieden en hoe zij dat in principe denkt te gaan doen.’‘Wij moeten ons
bewust zijn
van de bril van de verzorgingsstaat waar veel bestuurders, beleidsmakers en professionals gewend zijn door te kijken. We moetenperspectief
kunnen bieden en een visie hebben op hoe we met grijze gebieden willen omgaan.’‘In de eerste plaats is er een vlotte en grondige
herbezinning
van de opgave, visie, financiering en samenwerking nodig. Waar doen we het ook al weer voor?’‘Met het
afwegingsmodel
kunnen gemeenten accommodaties object op waarde schatten, gerichter sturen op maatschappelijke effectiviteit en op een heldere wijze verantwoording afleggen over de mate waarin de activiteiten in de accommodaties bijdragen aan het realiseren van de gemeentelijke doelstellingen.’‘Vastgoed terug naar een
dienstbare rol
.’‘Vastgoed is niet meer de in beton gegoten financiële