5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een algemene casusbeschrijving van het ‘Ihme Zentrum’ geschetst. Er wordt ingegaan op de casus ‘Ihme Zentrum’ en wat de belangrijkste aspecten van het complex zijn door de tijd heen, vanaf 1971 tot heden. Verder wordt er ingegaan op de verschillende periodes die getypeerd konden worden door de tijd heen. Het zijn in totaal vijf periodes. In deze periodes wordt kort aangegeven wat er speelde en welke actoren betrokken waren. Verder wordt kort de uitkomst geschetst. 5.2 Het ‘Ihme Zentrum’
Met een oppervlak van 51.000 m2 is het ‘Ihme Zentrum’ een van de grootste woon-en werkcomplexen van Europa (HAZ, 1997). Het ‘Ihme Zentrum’ zou een van de 4 geplande complexen in Hannover worden, waar verschillende functies (wonen, werken, recreëren) samen kwamen. Het complex ligt dicht bij het centrum van Hannover, in het stadsdeel Linden-Limmer, en is in de jaren 60 gebouwd om het centrum van Hannover te ontlasten en veel woonruimte te creëren dicht bij het centrum. Het ‘Ihme Zentrum’ is echter het enige complex dat van de vier geplande complexen gebouwd werd (Interview Runge, Bijlage 1). Het idee achter het complex was om een ‘stad in een stad’ te bouwen. De planners hadden het complex zo
ontworpen dat alle dagelijkse activiteiten binnen het ‘Ihme Zentrum’ mogelijk waren. Aan de noord- en zuidkant van het complex staan twee flatgebouwen met woningen van 22 etages. Tussen de twee flatgebouwen in liggen twee vijf- en zesverdiepings flatgebouwen ook met appartementen en met een integreerde winkelgalerij door deze flatgebouwen heen (Adrian, 1998).
Figuur 7. Ligging ‘Ihme Zentrum’ Bron: google, 2016
Verder is onder het gehele ‘Ihme Zentrum’ een ondergrondse parkeergarage aangelegd voor bewoners en klanten van de winkels. Het Ihme Zentrum is op een voormalige Spinnerij gebouwd (Interview Runge, Bijlage 1). Nog voordat de laatste gebouwen van de oude spinnerij waren afgebroken begon de bouw van het ‘Ihme Zentrum ‘ in 1971. Het gehele complex werd in een deel gebouwd en had
winkelruimtes van 60.000m2 en 50.000m2 aan woonruimte. Het gehele complex was zo gepland dat er later nog een metrotunnel zou kunnen gebouwd worden onder het complex (Adrian, 1998).
Het Ihme Zentrum heeft verschillende periodes doorlopen onder andere tot heden de leegstand van de winkelruimte en delen van kantoorruimtes. In het begin vestigden zich veel gerenommeerde Duitse warenhuizen, zoals HUMA en Kaufhof en ontstond een complex waar wonen, werken en winkelen samen mogelijk was. Echter was deze functiemening niet van lange duur, nadat een van de grote warenhuizen het complex verliet (Wörner et al., 2000). Hierdoor werd de aantrekkingskracht van het ‘Ihme Zentrum’ duidelijk kleiner en verlieten steeds meer winkeliers het complex.
Het bijzondere aan dit complex is dat de woningen en de bedrijfs- en winkelruimtes los van elkaar staan. Op de ene kant wonen nog 2500 mensen in het ‘Ihme Zentrum’ en op de andere kant vervallen de kantoor-en winkelruimtes door de immense
leegstand. Er zijn meerder pogingen gedaan tot nieuwe ontwikkelingen van het ‘Ihme Zentrum’ maar tot nu toe is de transformatie van het complex nog niet gelukt.
Om een duidelijker beeld te kunnen schetsen met betrekking tot de onderzoeksvraag worden in de volgende paragraaf de ontwikkeling van het ‘Ihme Zentrum’ in vijf periodes ingedeeld.
5.3 Transformatie en besluitvormingsproces binnen vijf periodes
De vijf periodes die in deze paragraaf geschetst worden zijn door de onderzoeker zelf bepaald aan de hand van de verschillende besluitvormingsprocessen en de posities van de actoren met betrekking tot de onderzoeksvraag. De verschillende actoren zullen al kort genoemd worden in deze beschrijving en er zal gedetailleerder op in gegaan worden tijdens de actoranalyse in het volgende hoofdstuk.
5.2.1 Periode 1. 1971-‐2000: Van oplevering naar gedeeltelijke leegstand
Figuur 8. Bouwfase van het ‘Ihme Zentrum’
Bron: digital.haz, (http://digital.haz.de/ihmezentrum/)
Begonnen werd met de bouw van het Ihme Zentrum in het jaar 1971 onder de leiding van Carl Schaetzle, de toenmalige investeerder. 1969 werd er al reclame gemaakt voor de koop van woningen en in 1971 aren al meer dan 50% van de woningen verkocht (Interview Runge, Bijlage 1). Vanaf de opening werd het Ihme Zentrum verbonden met een negatieve connotatie. De meningen verschillenden erg over de bouw van het complex (Interview Winger, Bijlage 1). In het begin waren nog bekende Duitse warenhuizen in het complex vertegenwoordigt, zoals HUMA en Kaufhof. Maar met de loop der tijd en verdwenen steeds meer winkels nadat HUMA, door een tragisch vliegtuigongeluk van de eigenaren, uit het complex verdween. Ook de opvolger van HUMA, Allkauf, bleef niet lang in het complex. In 1996 stond de gedeeltelijke winkelpassage leeg en ook de kantoorruimtes kampten met leegstand. De Landeshauptstadt Hannover besloot in 1998 om enkele kantoorpanden in het noordwestelijke deel van het complex (5000m2) te huren om tegen de leegstand in te gaan (Interview Kastning, Bijlage 1).
Dus de eerste periode kan getypeerd worden als een periode van de oplevering van een groot functie mengend complex (wonen, werken en recreëren) naar een halve leegstand van het complex.
5.2.2 Periode 2. 2000-2006: De nieuwe investeerder Engel en volledige leegstand
In het jaar 2000 kocht een Duitse Investeerder Frank Michael Engel een groot deel van de bedrijfs- en winkelruimtes. Deze investeerder had eerder al andere grote projecten in Duitsland opgekocht en met succes weer gesaneerd, zoals het
NordWestZentrum in Frankfurt am Main (Interview Runge, Bijlage 1). Er werden nieuwe huurders voor de bedrijfsruimtes en winkels gezocht en er werd begonnen met saneren van het complex, echter zonder succes. Er werden geen huurders gevonden voor de laagstaande panden en in 2006 verkocht de investeerder Engel zijn aandelen aan een Amerikaans bedrijf Carlyle Group Real Estate Partners.
Deze periode kan getypeerd worden als een periode van het opkopen van het complex door een nieuwe Investeerder Frank Michael Engel en verdwijnen van de laatste retailers in het complex.
5.2.3 Periode 3. 2006-‐2009: Engel verkoopt aan Amerikaanse investeerder Carlyle Group
De Carlyle Group Real Estate Partners kocht samen met de Landesbank Berlin de aandelen van Engel op. Echter heeft de Carlyle Group met behulp van een krediet van de Berliner Landesbank de aandelen (wonen, werken en winkels) gekocht. Hierdoor kreeg de Bank rechte voor de eigendomsaandelen (Hypotheek).
Het vastgoedbedrijf koos ervoor om de sanering van het complex voor te zetten. Door de bankencrisis in 2007 ging de Landesbank Berlin failliet en konden zij en het bedrijf de bouwkosten niet meer betalen. De Landesbank Berlin moest door de staat gesaneerd worden en de aandelen van de Carlyle Group Real Estate Partners werd tot openbaar verkoop aangeboden (Interview Geffers, Bijlage 1). Deze periode typeert de koop van het complex door de Carlyle Group Real Estate Partners en de Landesbank Berlin AG.
5.2.4 Periode 4. 2009-‐2015: Geen investeerder meer en leegstand en verval
De Landesbank Berlin als een investeerder en dus belangrijkste schuldeiser van het failliete project was geïnteresseerd in een oplossing voor hun schuld (Interview Geffers, Bijlage 1). De Bank had in 2010 een Amerikaanse projectontwikkelaar opdracht gegeven om een conceptueel ontwerp te maken van het complex om het te kunnen transformeren. Er vond een veiling plaats om de aandelen van de winkel en
kantoorruimtes van de Carlyle Group Real Estate Partners te verkopen en zo de
schuld als bank af te lossen. Echter werd geen bod gedaan, doordat het minimum bod bij 25 miljoen lag en dit tijdens de crisis geen investeerders aantrok, waardoor het complex door een curator werd onderhouden en verder gezocht werd naar een nieuwe investeerder (Adrian, 1998). Al had de stad Hannover ook geen bod gedaan, zij bleef echter wel huurder van 5000 m2 kantoorruimte.
Verder werd er geprobeerd om de woon- en winkel/kantoorruimtes rechtelijk van elkaar te scheiden, zodat ze los van elkaar gezien konden worden en ook los van
elkaar konden verkocht worden. Dit was echter allen mogelijk als alle 543 eigenaren
van de woningen zouden toestemmen. De uitkomst van de stemming over deze scheiding tijdens een ledenvergadering was 84% van de stemmen van de bewoners en zo bleven de functies aan elkaar gekoppeld en kon men de winkel- en kantoorruimtes niet afzonderlijk van de woningen verkopen, maar alleen als een geheel (Kaune, 2011).
De curator die het complex in de tijd van 2009-2015 heeft onderhouden is Thorsten
Jaskulski en is zelf eigenaar van een Real Estate bedrijf (Cardea Immobilien GmbH),
(Interview Jaskulski, Bijlage 1).
2015 werd opnieuw een veiling gehouden en werden de aandelen van de Carlyle Group Real Estate Partners samen met de aandelen van de Landesbank Berlin AG voor 16,5 miljoen euro verkocht aan een Israëlisch investeerder, Intown (HAZ, 2015). Tijdens de gehele periode is het complex nauwelijks onderhouden en erg vervallen. Hierdoor kwam het complex in een erg negatief beeld te staan en werd vermeden (Interview Kastning, Bijlage 1).Deze vierde periode typeert dus de veiling van het complex, de stemming van de vereniging van eigenaren van woningen en de verdere verval van het complex en het onderhouden van het complex door een curator die zelf een Vastgoedfirma bezit.
5.2.5 Periode 5. 2015 tot heden: De nieuwe investeerder Intown
Na de koop van het complex door de Intown in februari 2015 werd in december 2015 bekendgemaakt dat het complex en nieuwe, uniforme gevel zou krijgen (HAZ, 2015). Verder worden nog steeds huurders voor de leegstaande winkelruimtes gezocht
(HAZ, 2015). Bewoners van het Ihme Zentrum werden op de hoogte gebracht van de nieuwe investeerder maar hebben hem tot nu toe nog op geen vergadering van de
vereniging van eigenaren aangetroffen. De curator Thorsten Jaskulski is de
aangewezen woordvoerder van Intown en geeft tot nu toe niet duidelijk aan wat de plannen zijn voor het transformeren van het complex (Interview Runge, Bijlage 1). Verder zijn er andere actoren bijgekomen of hebben actoren hun positie verandert in deze periode. De curator Jaskulski werkt met zijn eigen vastgoedfirma
(Cardea Immobilien GmbH) samen met de Intown. De Intown is verantwoordelijk voor het Asset-management (de geldgever en eigenaar) en de
Cardea Immobilien GmbH voor het onderhouden van het complex. Verder heeft de Bond van de Duitse architecten (BDA) een plan geschetst voor de toekomst van het ‘Ihme Zentrum’. Hun belangen zijn vooral dat het complex meer in het stadsdeel word geïntegreerd (Interview Runge, Bijlage 1). Ook engageert zich een politicoloog bij het transformatieproces van het ‘Ihme Zentrum’. Hij is in het complex zelf gaan wonen en maakt een filmdocumentaire over het complex (rottenplaces, 2016).
Deze laatste periode kan dus getypeerd worden door de koop van het complex door de nieuwe investeerder en het optreden van nieuwe actoren binnen het
transformatieproces. 5.3 Deelconclusie
De ontwikkeling van het ‘Ihme Zentrum’ kan in vijf verschillende periodes ingedeeld worden. Alle vijf periodes verschillen van elkaar als men kijkt naar het de uitkomsten van het besluitvormingsproces.
De eerste periode wordt getypeerd door de bouw van het complex de toenemende leegstand na het vertrek van de twee grootste warenhuizen binnen het complex. Daarop volgt de tweede periode waar de investeerder de aandelen van de winkel- en kantoorruimtes koopt met het idee weer nieuwe huurders te vinden en het complex te transformeren. Echter verkoopt Engel de aandelen verder aan de Carlyle Group en de Landesbank Berlin, een nieuwe Amerikaanse investeerder en een Duitse bank. De derde periode wordt getypeerd door de koop van de aandelen door de Amerikaanse Carlyle Group en het failliet gaan van het ondernemen. In de vierde periode wordt naar een nieuwe investeerder gezocht door de Landesbank Berlin maar niemand biedt op het complex bij een openbare veiling. Zo staan de winkel– en kantoorruimtes deels zes jaar leeg. De bewoners van het complex wonen er echter wel nog. De laatste periode wordt getypeerd door de een nieuwe investeerder Intown die het complex koopt en het wil transformeren (HAZ, 2016).