Hervormingen van de Nederlandse woningmarkt

1.1.1.1.1.1 i n f o @ d e b o n t e . n u i n f o @ d e b o n t e . n u i n f o @ d e b o n t e . n u i n f o @ d e b o n t e . n u i n f o @ d e b o n t e . n u

Hervormingen van de Nederlandse woningmarkt

Een onderzoek naar producten welke banken kunnen introduceren om bij te

dragen aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt

by

Van Dam, Frank University of Groningen

Faculty of Management and Organization MSc-19 Bedrijfskunde

Juni’14

Inhoudsopgave

2.1 Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt ... 10

2.1.1 Betekenis woningmarkt ... 10

2.1.2 Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt... 10

2.2 Wat is de rol van hypotheken binnen de Nederlandse woningmarkt ... 18

2.2.1 Hypotheekrente ... 18

2.2.2 Hypotheekrenteaftrek en de fiscus ... 21

2.2.3 Hypotheekschuld in perspectief ... 22

2.3 Welke soorten hypotheekverstrekkers zijn er en welke rol hebben deze binnen de woningmarkt ... 25

2.4 Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit en welke rol spelen deze binnen de woningmarkt ... 26

2.4.1 Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit ... 26

2.4.2 Welke rol spelen hypothecaire producten van een bank binnen de woningmarkt... 27

2.5 Woningmarkt in de ons omliggende landen ... 28

2.5.1 België... 28 2.5.2 Denemarken... 29 2.5.3 Duitsland ... 30 2.5.4 Frankrijk ... 32 2.5.5 Italië ... 33 2.5.6 Noorwegen ... 33 2.5.7 Spanje ... 34 2.5.8 Verenigd Koninkrijk... 34 2.5.9 Zweden ... 35

2.6.1 Definitie van hervormen... 37

2.6.2 Waarom hervormen van de Nederlandse woningmarkt ... 37

2.6.3 Redenen om niet te hervormen ... 40

2.6.4 Conclusie ... 41

2.7 Mogelijke hervormingen van de Nederlandse woningmarkt... 42

2.7.1 Conclusie van mogelijke hervormingen van de Nederlandse woningmarkt ... 43

2.8 Conceptueel model ... 43

3 Analyse ... 45

3.1 Kenmerken bestaande Nederlandse woningmarkt... 45

3.2 Banken ... 46

3.3 Overheid... 47

3.3.1 Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek ... 47

3.3.2 Afschaffen van de overdrachtsbelasting... 48

3.3.3 Financiering starters vanuit de Nederlandse staat. ... 48

3.4 Buitenlandse woningmarkt ... 49

3.4.1 De hypotheekrenteaftrek ... 49

3.4.2 Prijsontwikkeling... 49

3.4.3 Hypotheekschuld ... 49

3.4.4 Sterke punten en producten van de Buitenlandse woningmarkt ... 49

3.5 Mogelijke producten ... 50

3.5.1 Mogelijkheden vanuit het buitenland ... 50

3.5.2 Mogelijkheden vanuit de (Nederlandse) woningmarkt ... 52

3.5.3 Mogelijkheden vanuit de experts ... 54

4 Conclusie, aanbevelingen en discussie ... 56

4.1 Conclusies van deze thesis... 56

4.2 Aanbevelingen aan de banken ... 59

4.3 Discussie ... 59

4.3.1 Validiteit en betrouwbaarheid ... 59

4.3.2 Overige kritische aantekeningen ... 60

4.3.3 Vervolgonderzoek ... 60

5 Literatuurlijst ... 61

6 Bijlagen: ... 67

6.1 Bijlage 1: Ontwikkelingen bestaande koopwoningen ... 67

6.2 Bijlage 2: De enquête... 68

Voorwoord

Deze masterthesis vormt het sluitstuk van mijn Master studie Bedrijfskunde aan de

Rijksuniversiteit Groningen. Na jaren in het werkveld gezeten te hebben had ik enkele jaren geleden echt behoefte om kennis tot mij te nemen. Volgens velen biedt ‘de wetenschap’ toegang tot kennis. Om deze reden ben ik weer gaan studeren en ik heb er zeker geen spijt van.

Als eerste wil ik de personen die direct aan deze thesis hebben bijgedragen bedanken. Dit is als eerste mijn professor Peter Zwart die mij met de juiste adviezen de goede richting op heeft gestuurd. Daarnaast mijn woord van dank aan de personen die ik heb geïnterviewd.

Graag zou ik daarnaast de volgende personen willen bedanken. Ten eerste mijn ouders die mij zowel moreel als financieel altijd hebben gesteund. Natuurlijk mijn studievrienden Jeffrey en Jacques, we hebben elkaar geholpen en elkaar er op moeilijke momenten doorheen gesleept. Mijn broer Rob voor het nakijken en geven van tips. Dan gaat mijn dank in het bijzonder uit naar mijn vrouw, zij heeft er jaren lang op heel veel momenten met drie kinderen alleen voor gestaan, bedankt voor je geduld en vertrouwen. Als laatste gaat mijn dank uit naar mijn kinderen, familie en vrienden die ik een beetje heb verwaarloosd de afgelopen jaren en zeker de afgelopen maanden. Sorry, ik maak het snel goed.

Inspiratie voor mijn masterthesis heb ik opgedaan in de meer dan 10 jaar dat ik werkzaam ben in de financiële wereld en door mijn fascinatie voor de woningmarkt. Mijn masterthesis komt voort uit mijn interesse voor wat banken zouden kunnen doen om bij te dragen aan

hervormingen van de woningmarkt en ik hoop dat deze masterthesis een bijdrage aan zou kunnen leveren.

Ik heb er met veel plezier aan gewerkt en heb het ervaren als zeer waardevol en leerzaam. Ik wens u veel plezier bij het lezen.

Met vriendelijke groet,

Samenvatting

Aa nle iding

De Nederlandse woningmarkt functioneert niet goed (SER, 2010). Daarom stellen

verschillende instanties, waaronder de Europese commissie, voor om integrale hervormingen van de woningmarkt door te voeren (EC, 2013). Over de woningmarkt zijn al verschillende thesissen geschreven, maar niet over de invloed en producten van banken in de woningmarkt. Doe l v a n de t he sis

Nieuwe bankproducten voor de Nederlandse woningmarkt identificeren of de huidige bankproducten veranderen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Dit werd bereikt door het analyseren van de woningmarkt in Nederland en omringende landen en door interviews met experts die actief zijn binnen de woningmarkt.

Probleemstelling en deel – vragen

Welke producten kunnen banken introduceren om bij te dragen aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt.

1. Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt?

2. Wat is de rol van hypotheken binnen de woningmarkt?

3. Welke soorten hypotheekverstrekkers zijn er en welke rol hebben deze binnen de woningmarkt?

4. Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit en welke rol spelen deze binnen de woningmarkt?

5. Wat kenmerkt de woningmarkt in de ons omliggende landen?

6. Wat is de definitie van hervormen en waarom hervormen van de Nederlandse woningmarkt?

7. Wat zijn mogelijke hervormingen van de Nederlandse woningmarkt? Re sultate n

De Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich door grote invloed van de overheid. Steeds meer experts zijn voorstander van het terugbrengen van de invloed van de overheid en de

woningmarkt te liberaliseren. De Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich door een hogere hypotheekschuld, slechte doorstroom en de laatste jaren dalende woningprijzen (2008-2013). Hervormingen van de woningmarkt moeten leiden tot een betere match tussen vraag en aanbod, betere doorstroom, minder volatiliteit en een beter evenwicht tussen verkoopprijs en inkomen. Op de vraag: “Welke producten kunnen banken introduceren om bij te dragen aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt”zijn er uit het onderzoek van woningmarkten uit andere landen Bouwsparen, Obligaties en Notarisservice naar voren gekomen. Vanuit de Nederlandse woningmarkt zijn het gebruik van pensioengelden om NHG-Hypotheken te financieren en de verstrekking en inlossing tot 80% van de marktwaarde onderzocht.

De aanbevelingen aan de banken zijn: introduceer Bouwsparen, Hypotheekobligaties en een meer sporen Rentebeleid. Blijf als Bank innoveren, werk samen met andere banken aan oplossingen, zoals het NHI initiatief. Nader onderzoek moet uitwijzen wat de slagingskans en de daadwerkelijke impact op de hervormingen van de woningmarkt zal zijn.

1 Inleiding

In de inleiding zullen de achtergrond en aanzet van het onderzoek, de probleemstelling en de methodologie van deze thesis worden beschreven.

1.1 Achtergrond en aanzet

De Nederlandse woningmarkt functioneert niet goed (SER, 2010). Daarom stellen

verschillende instanties waaronder de Europese commissie voor om integrale hervormingen van de woningmarkt door te voeren (EC, 2013). Deze hervormingen worden voorgesteld om de beoogde huishoudens meer vrijheid in de woningkeuze te bieden, betere prijsvorming tot stand te laten komen, inkomens- en vermogensrisico’s van huishoudens te beperken en de overheidsfinanciën te ontlasten. Een goed functionerende woningmarkt resulteert in een adequaat woningaanbod van huur- en koopwoningen, waarbij een ieder tegen de geldende marktprijs en in elke fase van de levensloop de woning en de eigendomsvorm kan kiezen waar de voorkeur naar uit gaat.

Over de woningmarkt zijn al meerdere adviezen en rapporten geschreven, waaronder die van de Sociaal-Economische Raad (SER) en het Ministerie van Economische Zaken. Deze rapporten gaan over de rol van de overheid en het fiscale regime van de laatste tientallen jaren. Daarnaast is er in februari 2013 een woonakkoord gesloten om de woonmarkt te stimuleren. Alleen blijkt in mei 2013 dat de maatregelen die betrekking hebben op de banken en verzekeraars zoals de “Blokhypotheek” massaal niet worden geadopteerd (FD, 2013). Daarnaast zijn analisten in mei 2013 zeer negatief over de woningmarkt (Moody’s, 2013). Over de woningmarkt zijn al verschillende thesissen geschreven wat betreft de rol van de overheid (Niehof, 2008) de beperkingen van de hypotheekrente aftrek (Munnik, 2010) en wat we in de Nederlandse woningmarkt nog kunnen leren van het buitenland (Canton, 2010). Er zijn nog geen thesissen (te vinden) met betrekking tot de rol die hypotheekverstrekkers en dan specifiek de banken hebben. Welke rol zouden banken in de hervormingen van de

Nederlandse woningmarkt kunnen spelen? Naast nieuwe producten zal er ook naar bestaande producten en de hypotheekrente worden gekeken.

Het onderwerp is zeer actueel zo is er in verschillende media was te lezen dat de Europese Commissie op 3 mei 2013 nog benoemd heeft dat de Nederlandse economie dit jaar nog sterker zal krimpen dan eerder mogelijk gedacht. De reden hiervoor is dat consumenten nauwelijks iets uit geven door onder meer de onzekerheid op de woningmarkt (EC, 2013). Daarnaast is er vanuit Brussel steeds meer kritiek op de Nederlandse hypotheekmarkt. Tot het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 werd het risico van de Nederlandse woningmarkt laag ingeschat dat is nu anders. Banken moeten volgens de Nederlandse bank om deze reden hogere tarieven betalen voor de financiering van hun hypotheekproductie volgens de Nederlandse Bank (DNB, 2013).

1.2 Probleemstelling

Welke producten kunnen banken introduceren om bij te dragen aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt.

1.2.1 Deel- vragen

Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden is het van belang om de volgende deelvragen te onderzoeken welke in het theoretisch kader worden behandeld:

1. Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt?

2. Wat is de rol van hypotheken binnen de woningmarkt?

3. Welke soorten hypotheekverstrekkers zijn er en welke rol hebben deze binnen de woningmarkt?

4. Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit en welke rol spelen deze binnen de woningmarkt?

5. Wat kenmerkt de woningmarkt in de ons omliggende landen?

6. Wat is de definitie van hervormen en waarom hervormen van de Nederlandse woningmarkt?

7. Wat zijn mogelijke hervormingen van de Nederlandse woningmarkt? In de analyse en de conclusie zullen de volgende vragen worden beantwoord: 8. Welke nieuwe producten kunnen banken introduceren?

9. Zouden deze producten bijdragen aan de hervormingen van de Woningmarkt?

1.3 Methodologie

In het hoofdstuk Methodologie wordt de onderzoeksstrategie bepaald aan de hand van

verschillende theorieën. Verschuren en Doorewaard geven een duidelijke beschrijving van de onderzoeksstrategie. De onderzoeksstrategie is het geheel van met elkaar samenhangende beslissingen over de wijze waarop het onderzoek wordt uitgevoerd (Verschuren en

Doorewaard, 2003). De onderzoeksstrategie is vooral gericht op het vergaren van relevant materiaal en de verwerking van deze relevante materialen. Bij de uitvoering van een onderzoek is het van belang om systematisch toe te werken naar een antwoord op de vraagstelling van het onderzoek. Dit is de belangrijkste voorwaarde voor een geslaagd onderzoek (Verschuren en Doorewaard, 2003). Daarnaast beschrijven Verschuren en Doorewaard drie kernbeslissingen, welke de keuze voor een bepaalde onderzoeksstrategie bepalen. Dit zijn:

1. de breedte of diepgang van het onderzoek?

2. de kwantificering of kwalificering van het onderzoek? 3. de keuze tussen empirisch of bureauonderzoek? De drie kernbeslissingen worden kort toegelicht:

Ad 1. Breedte of diepgang

Volgens Verschuren en Doorewaard dient degene die onderzoek pleegt keuzes te maken tussen een breed overzicht van een bepaald terrein of juist de diepte in gaan van een bepaald fenomeen (Verschuren en Doorewaard, 2000).

onderzoek wordt dus meer op de diepte ingegaan dan op de breedte. Centraal staat de aansluiting en diepgaande studie tussen de mogelijke bijdrage aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt. Volgens Verschuren en Doorewaard is een onderzoek verhoudingsgewijs met een meer breed onderzoek minder generaliseerbaar, maar wel diepgaander, gedetailleerder, complexer en er vindt meer onderbouwing met minder onzekerheden plaats (Verschuren en Doorewaard, 2000).

Ad 2. Kwalitatief of kwantitatief

Volgens Swanborn dient er een keuze tussen kwantitatief onderzoek en kwalitatief onderzoek te worden gemaakt (Swanborn, 2002).

Een kwantitatief onderzoek worden de eindresultaten over het algemee n beschreven in tabellen, grafieken en met cijfers onderbouwd. Bij een kwalitatief onderzoek zijn de eindresultaten verbaal en beschouwend van aard (Verschuren en Doorewaard, 2000). Bij deze thesis worden de eindresultaten beschouwend en niet cijfermatig onderbouwd. Hierdoor is er sprake van een kwalitatief onderzoek.

Ad 3.Empirisch of bureauonderzoek

De vier empirische onderzoeksstrategieën zijn de survey, het experiment, de casestudy en de gefundeerde theoriebenadering (theorie afgeleid van data). Daarnaast is het bureauonderzoek geen empirisch onderzoek (Verschuren en Doorewaard, 2000).

Deze thesis zal onderzoeken of er producten zijn die banken kunnen aanbieden welke kunnen bijdragen aan hervormingen van de woningmarkt. De beoordelingscriteria komen uit een analyse van de Nederlandse woningmarkt en de landen om ons heen. Daarnaast een analyse van wat hervormingen zijn en hoe deze kunnen worden gestimuleerd. Er is voor het schrijven van deze thesis niet voldoende tijd om het gehele economische klimaat te beschrijven,

hierdoor is er gekozen om voornamelijk een bureauonderzoek uit te voeren. In dit

bureauonderzoek zal er gewerkt worden met materiaal welke al bestaat, hierdoor is er geen direct contact met het onderzoeksobjecten en materialen welke mogelijk vanuit een andere invalshoek gebruikt zijn (Verschuren en Doorewaard, 2000).

Dit onderzoek legt dus de nadruk op een bureauonderzoek en de interviews zijn een begin van exploraties, dit omdat het aantal van de interviews vrij klein is. Deze interviews zijn

mondelinge semi- gestructureerde interviews welke zijn gevoerd bij de verschillende banken. Er is hier gekozen om 3 interviews af te leggen bij twee van de vier grootste banken van Nederland en één bij een onafhankelijke intermediair die de producten van de desbetreffende banken adviseert. De banken waarvoor zijn gekozen zijn Rabobank en SNS bank. Samen goed voor een marktaandeel van ongeveer 44 % in de hypotheek markt (Jaarverslag 2013, Rabobank & Jaarverslag 2013, SNS Reaal). Diverse studies tonen aan dat de banksector over het algemeen kampt met een relatief lage concurrentie. Nu twee van de vier grote banken in handen zijn van de Nederlandse staat, is deze concurrentie nog verder afgenomen.

Rabobank is veruit de grootste aanbieder van hypotheken binnen Nederland met een marktaandeel in 2013 van 31,1 %. Rabobank is de enige coöperatieve grootbank en is de enige grootbank die geen enkele staatsteun heeft genoten.

SNS bank is de vierde bank van Nederland en per 1 februari 2013 is de Nederlandse Overheid 100% aandeelhouder. SNS bank heeft een Multi- merkenbeleid, met de merken SNS Bank, ASN Bank, Regio Bank en BLG.

Naast de banken zal er ook gesproken worden met een onafhankelijk Intermediair, Topic Partners genaamd. Topic Partners is een Intermediair die hypotheken van verschillende aanbieders adviseert.

Er is voor deze twee banken gekozen door het verschil in eigenaarschap, grootte en marktbenadering. De Intermediair is willekeurig gekozen om een ander perspectief op de woningmarkt en bancaire producten te krijgen. In de interviews zal worden gevraagd naar de haalbaarheid van de verschillende producten voor banken, gebaseerd op de theorie en het conceptuele model in hoofdstuk 2. Naast de haalbaarheid van deze producten zal er aan de experts worden gevraagd of deze producten een bijdrage kunnen leveren aan de hervormingen van de woningmarkt. De enquête zit als bijlage twee bij deze thesis gevoegd.

1.3.1 Gegevensverzameling

Deze thesis zal voor een groot deel worden gebaseerd op bestaande literatuur. Het eerste gedeelte van de thesis zal bestaan uit gegevens vanuit actuele rapporten, welke via het internet op de site van verschillende overheidsinstellingen, brancheverenigingen e.d. zijn

gepubliceerd. Daarnaast zal er veelvuldig gebruik worden gemaakt van wetenschappelijke artikelen, met als bron de bibliotheek van de Rijksuniversiteit Groningen. De selectie van de artikelen zal worden gebaseerd op hun relevantie met betrekking tot de (deel)

onderzoeksvragen. Via de literatuurlijst zal worden gezocht naar verdere verwijzingen en interessante artikelen met betrekking tot het onderwerp. Het raadplegen van artikelen zal uitsluitend plaats vinden bij gerenommeerde universiteiten en instanties en de daaraan verbonden onderzoekers.

1.3.2 Hoofdstukindeling

2 Theoretisch kader

In het theoretisch kader worden de in 1.2.1 geschetste deelvragen uitgewerkt met als doel de probleemstelling van deze thesis zo goed mogelijk te kunnen beantwoorden. De deelvragen hebben betrekking op de kenmerken van de woningmarkt en de rol van banken binnen de Nederlandse woningmarkt. Daarnaast wordt de woningmarkt in de ons omliggende landen onderzocht. Vervolgens wordt er in deze thesis stilgestaan bij wat hervormingen van de woningmarkt zijn, waarom er hervormd dient te worden en wat de mogelijke hervormingen kunnen zijn.

2.1 Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt

In paragraaf 2.1.1 wordt de betekenis van de woningmarkt beschreven en in 2.1.2 worden de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt verder uitgediept.

2.1.1 Betekenis woningmarkt

Een markt is de confrontatie van de vraag en het aanbod van een economisch goed. Hierbij maakt het prijsmechanisme de informatie zichtbaar wat betreft de kosten van een goed aan de aanbodzijde en de behoefte van een goed aan de vraagzijde. Dit wordt ook wel het

marktmechanisme genoemd waarmee de rechtstreekse ruil van exclusieve, geïndividualiseerde eigendomsrechten bedoeld wordt (Hazeu, 2000).

De woningmarkt is een markt van vraag en aanbod van woningen in een bepaald gebied. De woningmarkt is onderdeel van de vastgoedeconomie. De vastgoedeconomie is een deel van een gebied welke demografisch onderdeel uitmaakt van een economische en

sociale samenhang. Per gebied of land kunnen de gegevens van de woningmarkt bekeken en vergeleken worden met de situatie ten opzichte van andere gebieden en landen.

In de woningmarkt zijn institutionele spelers (overheid, woningcorporaties) en grote

marktpartijen zoals banken en woningbezitters actief. In een grote hoeveelheid landen vindt, om speculaties op woningen in te perken, regulatie door de overheid plaats.

Hierbij is een grote afhankelijkheid van het huidige economische klimaat en het mechanisme om te sturen vanuit de overheid. Stimuleringsmaatregelen voor eigenwoningbezit zijn veel zichtbaar in landen waar de overheid voor een stijgend percentage van het eigen woningbezit is. Een veel gebruikte vorm hiervoor is zoals in Nederland de bekende belastingtechnische maatregel, de hypotheekrenteaftrek.

Conclusie betekenis woningmarkt

De woningmarkt is een markt van vraag en aanbod van woningen in een bepaald gebied, maakt onderdeel uit van de vastgoedeconomie en bevat institutionele spelers, grote marktpartijen en woningbezitters.

2.1.2 Wat kenmerkt de (Nederlandse) woningmarkt

De woningmarkt is gedefinieerd als de markt voor koop- en huurwoningen.

2.1.2.1 Vraag en aanbod

In de eerste helft van 2013 wisselden 45.201 woningen van eigenaar. Dat is 22,8 % minder transacties dan in dezelfde periode een jaar eerder (CBS, 2013).

De woningvoorraad (totaal van koop- en huurwoningen in Nederland) steeg in de periode van 2006 tot en met 2012 met ongeveer 350.000 tot een aantal van 7.266.295

Figuur 1 ontwikkeling woningvoorraad over de periode 2006 tot 2012

In de periode van 2006 t/m 2012 is er een trend te zien, waarbij het percentage van het aantal huurwoningen dalend is. Dit is zowel zichtbaar op het particuliere als sociale huursegment, waarbij het particuliere segment het sterkst daalt. Dit gebeurt ten gunste van het percentage koopwoningen welke in die periode steeg van 56,9 % tot een percentage van 60 %.

De tweede indicator is het aantal verkochte woningen (onder voorbehoud), welke een actueel beeld van de meest recent gesloten transacties weergeven. Gezamenlijk bepalen deze

indicatoren de vraag naar particuliere koopwoningen. Doordat er een gecentraliseerde registratie is van de bezichtigingen en transacties is er een juist beeld van de woningmarkt voor koopwoningen. Hierdoor ontstaat er een recenter overzicht dan van de gegevens uit het kadaster, welke de inschrijvingen van alle overdrachten bevat. De cijfers uit het Kadaster bevatten de cijfers van de maanden ervoor.

Figuur 2 ontwikkelingen bezichtigingen en woningverkopen onder voorbehoud 2.1.2.2 Woningprijzen

Zoals beschreven in 2.1.2 zijn een belangrijk onderdeel van de Nederlandse woningmarkt de woningprijzen. De woningprijzen worden beschreven door middel van de recente woningprijzen (1) de ontwikkeling van de prijs (2) het Woningprijsmodel (3) en het prijsevenwicht tussen de verkoopprijs en het inkomen (4).

2.1.2.2.1 Recente woningprijzen

In Nederland zijn de huizenprijzen in 2013 met 6,4 % gedaald. Ook voor 2014 wordt een daling verwacht van 2 % (CBS, 2013), dat zou het zesde jaar op rij van dalende

woningprijzen betekenen. Vooral het duurdere segment van de vrijstaande woningen zijn in verhouding het hardst gedaald zoals in figuur 3 zichtbaar is.

2.1.2.2.2 De prijsontwikkeling

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in juni 2013 op hetzelfde niveau als eind 2002. Ten opzichte van 2000 zijn de woningprijzen in 2008 met 35% gestegen en vanaf dat punt tot en met juni 2013 ongeveer met 21% gedaald (Bron: Kadaster en CBS).

Meer over de ontwikkeling van de woningprijzen van 2000 tot en met medio 2013 zijn te lezen in bijlage 1: hierin is de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen weergegeven.

Figuur 4 Prijzen van bestaande woningen tot en met kwartaal 2 van 2013 2.1.2.2.3 Het Woningprijsmodel

De woningprijzen worden in deze thesis verklaard door middel van het Woningprijsmodel van het Onderzoeksinstituut OTB. Door middel van het Woningprijsmodel zijn in 2001 een aantal fiscale beleidsvarianten doorgerekend voor het Ministerie van Financiën (Boelhouwer et al., 2001). In 2006 is er door de Nederlandse vereniging van banken (NVB) de

koopprijseffecten van de geleidelijke afbouw van hypotheekrente (annuïtaire variant) en in 2007 voor het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en

Milieubeheer (VROM) de afbouw lineair becijfert (Boelhouwer & De Vries, 2007).

Er is internationaal al veel studie gedaan naar de ontwikkeling van de koopprijs in samenhang met de complete woningmarkt. Hierin wordt een onderscheidt gemaakt tussen de prijseffecten op lange en op korte termijn. Op korte termijn spelen, typisch eigenschappen van de markt voor koopwoningen zoals daar zijn, het speculatieve karakter en psychologische kenmerken een rol. Deze korte termijn prijseffecten worden in de ontwikkeling van de prijs vaak met vertraging verklarend opgenomen in de variabelen. Zowel Abraham en Hendershott (1996) en Malpezzi (1999) voor de VS als Hort (1998) voor Zweden beschrijft dit effect onder de noemer “speculatieve” stijgingen en dalingen. Hierbij worden vaak de term ‘Bubble-builder’ en ‘Bubble-burster’ gebruikt. Op lange termijn wordt de verklaring van de ontwikkeling van de prijs verklaard door structurele eigenschappen. Dit zijn vaak het verschil van het

Op basis van deze effecten is er een econometrische (error-correction) model gecreëerd welke een verklaring geeft van de jaren 1978-2011 en een voorspelling doet voor de jaren 2012-2045 over de verandering van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen uitgedrukt in procenten. De jaren die ver voor ons liggen zijn meer indicatief van aard.

Model 1: Woningprijsmodel (variabelen welke invloed hebben op de koopprijsontwikkeling) In model 1 is zichtbaar de variabelen welke invloed op de koopprijsontwikkeling hebben. Dit zijn variabelen zoals daar zijn: huur, demografische kenmerken, niet werkende

beroepsbevolking en de variabelen welke gelieerd zijn aan de nieuwbouwmarkt, deze bleken geen extra verklarende kracht te bezitten en zijn daarom niet vertegenwoordigd zijn in het Woningprijsmodel (OTB, 2001).

2.1.2.2.4 Prijsevenwicht tussen de verkoopprijs en het inkomen

Zoals beschreven in het koopprijsmodel is het prijsevenwicht tussen de verkoopprijs van woningen en het inkomen op de lange termijn een belangrijk structureel kenmerk.

Als de index van de loonontwikkeling en de inflatie wordt afgezet tegen de ontwikkeling van de huizenprijzen zoals in onderstaande grafiek, dan zijn twee bulten zichtbaar: de eerste bult is van de jaren ’80 en tweede bult is de crisis vanaf 2008. De daling in de jaren ’80 was 30 %. Het huidige niveau is nog heftiger en de correctie van de prijzen zou op kunnen lopen tot meer dan 40% dit is gebaseerd op cijfers van het IMF en voorspellingen van de The

Figuur 5: Ontwikkeling inkomen, inflatie en mediane huizenprijzen 1972-2012, (NVM , CPB)

De afgelopen 20 jaar is er door een afwijking van een prijsevenwicht tussen de verkoopprijs en het inkomen de prijsontwikkeling niet meer te verklaren. De verklaring welke het

Woningprijsmodel geeft is dat er een scheefgroei plaats heeft gevonden tussen de relatie van de rentelasten en het inkomen.

Conclusie woningprijzen

Naast de belangrijkste factor van vraag en aanbod is de totstandkoming van de prijs van koopwoningen afhankelijk van de hypotheekrente, het economische klimaat, de

nevenstructuur zoals beslissingen van de politiek en alternatieven zoals huren.

In de eerste helft van 2013 waren er 22,8 % minder transacties dan in dezelfde periode een jaar eerder (CBS, 2013) en is de woningvoorraad verder opgelopen.

In studies onderscheidt men korte en lange termijn prijseffecten. Korte termijn prijseffecten zijn vaak te verklaren door psychologische en speculatieve factoren. Lange termijn

prijseffecten zijn vaak te verklaren door structurele kenmerken tussen prijsevenwicht van de verkoopprijs en het inkomen. Zonder ingrijpen in de woningmarkt zal de correctie heftig kunnen zijn en op kunnen lopen tot een daling van meer dan 40 % dit is gebaseerd op cijfers van het IMF en voorspellingen van de The Economist.

2.1.2.3 Economisch klimaat

De ontwikkeling van de economie is een sterk bepalende factor voor de woningmarkt. Er is een directe relatie tussen de hypotheek rente staat in met de woonlast en de hoeveelheid hypotheek die mensen kunnen krijgen. Een hogere rente van 1 % betekent al gauw dat er 20.000, - euro lagere hypotheek op de woning verkregen kan worden.

De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) voorspelt dat de economie in Nederland in de laatste kwartalen in 2014 op het laagste punt zal zijn. Er zal mogelijk in 2015 herstel in treden (OESO, 2013). In 2014 verwacht de OESO nog een krimp van 0,1 %. Voor 2015 wordt voorlopig gerekend op een groei van 0,9 %. Voor 2013 was de verwachting een min van 1,1 % (OESO, 2013). Deze cijfers zijn begin 2014 door

verschillende partijen naar boven bijgesteld.

Figuur 6: economische ontwikkelingen volgens de OESO

Figuur 7: Cijfers Centraal Bureau van de Statistiek vanaf maart 2005 tot en met maart 2013 Er is veel verwantschap tussen de economische ontwikkelingen en de woningmarkt. Door de economisch betere tijden tot 2008, welke gepaard gingen met steeds uitgebreidere

financieringsmogelijkheden, aftrekmogelijkheden en lage rente, zijn de huizenprijzen fors gestegen. In de economisch mindere tijden zoals de periode van 2008 tot en met 2013, waarin zowel de consument, bank, als de overheid het financieel minder heeft, zijn de gevolgen met betrekking tot de betaalbaarheid en de prijs van de woning zichtbaar. Hierdoor ging de woningmarkt op slot, wat weer verdere gevolgen voor de economische groei heeft gehad. Gelukkig zien partijen als de OESO, CPB en Reuters (2013) vanaf 2015 een voorzichtig herstel van de economie, wat weer een bijdrage kan leveren aan een voorzichtig herstel van de woningmarkt.

Conclusie economische ontwikkelingen

Dalende huizenprijzen zijn een belangrijke factor voor het verklaren van de lagere economische groei (CPB 2013). Meerdere partijen verwachten vanaf 2015 weer een voorzichtig herstel van de economie en de woningmarkt.

2.1.2.4 Politieke invloeden

De politieke invloeden op de woningmarkt richten zich vooral op de stimulering van woningeigendom door de fiscale behandeling van de hypotheek. Door de economisch mindere tijden is het begrotingstekort opgelopen. Het begrotingstekort moet in 2014

teruggedrongen zijn tot onder het Europese limiet van 3 procent (EC, 2013) Mede hierdoor staat de fiscale behandeling van hypotheken in Nederland ter discussie om de

overheidsuitgave op lange termijn te verlagen. De fiscale behandeling staat verder beschreven in paragraaf 2.2 bij: “hypotheekrenteaftrek en de fiscus”

de overheid en bij particuliere huizenkopers een hogere hypotheekrente- aftrek. Deze zorgen beiden voor hogere overheidsuitgaven. De Nederlandse economie heeft een paradoxale en kwetsbare structuur. Het paradoxale is dat Nederland een hoog en ook nog oplopend

overschot op de lopende rekening van de Nederlandse betalingsbalans combineert met grote afhankelijkheid van buitenlandse financierders. Een overschot op de lopende rekening van de betalingsbalans betekent per definitie dat Nederland een spaaroverschot heeft dat in het buitenland wordt belegd. Het paradoxale hiervan is dat de sectoren buiten de overheid en de banken (vooral pensioenfondsen en verzekeraars) per saldo meer in het buitenland beleggen dan het spaarsaldo hoog is. De banken beschikken daardoor over onvoldoende middelen uit eigen land om hun binnenlandse kredietverlening te financieren. Die middelen moeten dus uit het buitenland komen. Dit principe wordt wel het funding gap van het bankwezen genoemd. De dekking van het Nederlandse begrotingstekort komt maar voor een klein gedeelte uit binnenlandse besparingen. Nederland is een land dat relatief veel spaart, maar is voor de financiering van belangrijke binnenlandse activiteiten afhankelijk van het buitenland. Die afhankelijkheid is een kwetsbaarheid, aangezien het gepaard gaat met een relatief hoog systeemrisico. Buitenlandse financierders zullen in vergelijking met binnenlandse financierders eerder geneigd zijn zich terug te trekken bij onzekerheden wat betreft de Nederlandse economie en bij problemen in hun thuismarkt. Door de afhankelijkheid van buitenlandse financierders is het risico van financiële instabiliteit voor de Nederlandse economie groter dan wanneer de Nederlandse activiteiten voor een groter deel met

binnenlandse kapitaal zouden worden gefinancierd. Sinds de financiële crisis van 2008 is het bekend dat de afhankelijkheid van buitenlandse financierders een risico voor de Nederlandse belastingbetaler is en dus een collectief risico is. Door het bestaan van het funding gap betalen Nederlandse banken een relatief hoge rente over de middelen die zij aantrekken. Deze hogere rente wordt doorbelast aan de consumenten door middel van hogere hypotheekrente. De doorberekende hogere hypotheekrente is door hypotheekrenteaftrek een extra kostenpost voor de overheid. Het systeemrisico zou moeten worden teruggebracht, vooral door het beheersen van het funding gap, wat tegelijkertijd bijdraagt aan het verlagen van de funding kosten van het Nederlandse bankwezen. Dat kan vervolgens de rente van Nederlandse hypotheken verlagen, het herstel van de huizenmarkt bevorderen en de overheidsuitgaven beperken. (Hoogduin, 2013)

Conclusie politieke invloeden

De politieke invloeden op de woningmarkt richten zich vooral op de stimulering van

woningeigendom door de fiscale behandeling van de hypotheek. Door economisch mindere tijden is het begrotingstekort opgelopen (EC, 2013). Mede hierdoor staat de fiscale

behandeling van hypotheken ter discussie. De Nederlandse economie heeft een paradoxale en kwetsbare structuur, door een hoog en ook nog oplopend overschot op de lopende rekening van onze betalingsbalans gecombineerd met afhankelijkheid van buitenlandse financierders. Aangezien deze afhankelijkheid kwetsbaar is, dient het systeemrisico te worden teruggebracht door het beheersen van het funding gap. Het beheersen van het funding gap draagt

tegelijkertijd bij aan het verlagen van de funding kosten van het Nederlandse bankwezen, wat de rente op Nederlandse hypotheken kan verlagen, de overheidsuitgaven verminderen en het herstel van de huizenmarkt kan bevorderen. (Hoogduin, 2013)

2.1.2.5 Alternatieven voor het kopen van een woning

Het belangrijkste alternatief van kopen binnen de woningmarkt is om een woning te huren.

jaar is het gemiddeld besteed bedrag met betrekking tot de huurwoning gestegen. Huren is een alternatief voor het kopen van een woning, en daarom zal er bij een negatief effect aan de huurtarieven/ voorwaarden een positief effect voor het kopen van een woning volgen. Als in een stabiele woningmarkt de huurprijzen in Nederland omhoog gaan, dan zal de gemiddelde prijs op de markt voor koopwoningen eveneens stijgen.

In het woonakkoord van februari 2013 zijn de belangrijkste wijzigingen uit het regeerakkoord beschreven. De volgende beslissingen hebben betrekking op de huurmarkt en worden

geciteerd uit het akkoord van de rijksoverheid uit 2013:

 Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de mensen met een inkomen boven de € 43.000 per jaar. Voor de mensen met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog.

 De verhuurderheffing die de woningcorporaties zullen moeten afdragen zal langzamer oplopen. Hij bedraagt in 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 1.7 miljard in 2017. De heffing kan volgens het kabinet in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. (Rijksoverheid, 2013)

Conclusie alternatieven

Het belangrijkste alternatief voor het kopen van een woning is een woning huren. Er zal bij een negatief effect aan de huurtarieven/ voorwaarden een positief effect zichtbaar zijn voor het kopen van een woning. In het woonakkoord van februari 2013 staat een verhoging van maximaal 4% boven inflatie voor de huurder per jaar en een oplopende verhuurderheffing die de woningcorporaties zullen moeten afdragen. De mogelijk lagere verhogingen van de huur uit het Woonakkoord kunnen een mogelijk negatieve prijsinvloed hebben op de

koopwoningmarkt.

2.2 Wat is de rol van hypotheken binnen de Nederlandse woningmarkt

beschreven door te schetsen wat hypotheekrente is, het belang van de hypotheekrente en de hoogte van de hypotheekrente. In 2.2.2 wordt het fiscale aspect belicht. Er wordt in Europees verband veel gesproken over onze hoge hypothecaire schuld. Deze wordt in 2.2.3 verder in perspectief gezet met andere cijfers vanuit de Nederlandse woningmarkt en economie. De hypotheekrente is belangrijk, aangezien het grootste gedeelte van de kopers van huizen een hypotheek nodig heeft om het huis te kunnen kopen.

2.2.1 Hypotheekrente

Figuur 8: Euribor, 5 en 10 jaar vast

In figuur 8 staat een vergelijking van de verschillende looptijden met verschillende rentes van 5 jaar, 10 jaar en de 1 maand Euribor (Euro Interbank Offered Rate) vanaf het jaar 1985 tot en met het jaar 2013 weergegeven. De rente over deze looptijden hebben te maken met een dalende trend, waarbij de Euribor het grootst is. De Euribor is een rente waartegen de primaire bank aan de andere primaire bank geld leent en die mede door steun van de Europese bank erg laag gehouden wordt. Het huidige tarief voor de 1 maand Euribor is 0,217%. ( Euribor 13 -1-2014)

Er zit een groot verschil tussen de Euribor en de Variabele hypotheekrente. De hoogte van de variabele hypotheekrente, welke wordt doorberekend aan de consument, ligt gemiddeld ongeveer 2,5 % hoger dan de Euribor rente.

Het verschil tussen de Euribor rente en de Variabele rente heeft onder andere te maken met het beschreven funding gap. De kosten van dit funding gap worden verwerkt in de

hypotheekrente. Tevens is er een risico opslag, voor afschrijvingen die de bank moet

verwerken en welke voortkomt uit klanten die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Het aantal woningbezitters welke betalingsproblemen hebben, zijn in de periode 2008-2013 flink toegenomen. Hierdoor is er een steeds groter gedeelte van de rente nodig om de risico’s voor de geldverstrekker af te dekken. Daarnaast is er een kostenopslag voor het administratief afhandelen en beheren van de hypothecaire lening en een winstopslag. Geldverstrekkers zijn commerciële bedrijven die uiteraard ook winst moeten maken. Door de toegenomen

concurrentie en efficiencyslagen die banken hebben gemaakt, zijn de opslagen voor de administratie en winst kleiner geworden. De variabele rente is overigens voor de klant wel variabel in te lossen, alleen kan de bank niet van de klant verlangen dat deze direct zijn geleende geld terug betaalt als de bank dit nodig heeft. De dalende rente trend vanaf 1991 uit figuur 8 gaat gepaard met stijgende huizenprijzen. In figuur 5 zijn de stijgende huizenprijzen zichtbaar vanaf 1988. In die periode hebben we in de hypotheekmarkt een steeds verdere verruiming van de financieringsmogelijkheden geconstateerd. Deze verruiming hield in in dat op het hoogtepunt tophypotheken tot 140% van de waarde werden gefinancierd en de

financieringen opliepen tot meer dan 7 keer het gezinsinkomen. Door de lange periode van stijgingen van woningprijzen gingen consumenten alleen nog maar uit van een stijgende woningmarkt. In deze periode van 20 jaar deed de overheid te weinig, wat werd

geconcludeerd in het in 2013 gepresenteerde rapport vanuit de Kamercommissie. Volgens het Woningprijsmodel zijn het vooral de lagere financieringsrente, lage verstrekkingsnormen en het optimisme waardoor er grote prijsstijgingen zijn ontstaan. Dit soort prijsstijgingen

verklaren Abraham en Hendershott (1996) , Malpezzi (1999) voor de VS en Hort (1998) voor Zweden onder de term “speculatieve” prijsstijgingen. In dit kader wordt ook wel gesproken van een ‘Bubble-builder”, welke ook in Nederland tot 2008 zichtbaar was. Vanaf 2008 tot 2013 kent Nederland veel tekenen van een “Bubble-burster’, dit gaat gepaard met grote dalingen in de woningmarkt.

Vanaf 2008 zijn de verstrekkingsnormen voor banken steeds strenger geworden en zijn deze aangepast. Hypotheken dienen nu (annuïtair) te worden afgelost. Vanaf 2013 kan er nog maximaal 105% (in 2018 naar 100%) van de marktwaarde (Loan to Value) aan een

hypothecaire lening vanuit de banken verstrekt worden. In 2008 was het nog mogelijk om tot en met 7 maal het gezinsjaarinkomen (Loan to Income) te verstrekken, in 2013 is dit nog 4,4 maal het gezinsjaarinkomen. Door de veranderende verstrekkingsnormen zijn vooral de duurdere woningen voor een steeds kleinere groep beschikbaar. In figuur 3 is dan ook zichtbaar dat het duurdere segment het hardste daalt.

Conclusie hypotheekrente in Nederland

In verschillende onderzoeken wordt er een aanzienlijke invloed binnen de woningmarkt toegekend aan de hypotheekrente. Lagere hypotheektarieven zorgen voor lagere woonlasten, met als gevolg meer vraag naar woningen. Rentes zijn historisch gezien laag. Het verschil tussen de Euribor rente en de hypotheekrente van de banken is opgebouwd uit kosten voor het het funding gap, de risico-opslag, de administratiekosten en de winst (reserve)opslag.

Tophypotheken werden in het verleden aflossingsvrij tot 140% gefinancierd. Het hypotheekbedrag kon oplopen tot meer dan 7 keer het jaarlijkse gezinsinkomen, wat de financiering erg toegankelijk en goedkoop maakte. Dit heeft mede bijgedragen aan

speculatieve prijsstijgingen, de ‘Bubble-builder”, welke tot 2008 zichtbaar was. Vanaf 2008 is er een duidelijke daling van de woningprijzen, wat veel tekenen heeft van een

verstrekt. Daarnaast dient er een groot gedeelte te worden afgelost en wordt er bij acceptatie strenger naar andere zaken als contractsvormen ed. gekeken.

2.2.2 Hypotheekrenteaftrek en de fiscus

Naast de hoogte van de hypotheekrente houden mensen sterk rekening met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente van de woning. Men kan hypotheekrenteaftrek genieten mits de woning voldoet aan de eisen uit de wet IB 2001. De fiscus merkt een woning als eigen woning aan, als wordt voldaan aan de eisen die de Wet IB 2001 hieraan stelt. Deze eisen hebben betrekking op:

 De aard van de woning;  Het gebruik van de woning;

 De juridische en economische verhouding tussen de belastingplichtige en de woning. Aan deze eisen moet cumulatief worden voldaan.

Zodra is vastgesteld dat er sprake is van een eigen woning, moeten de belastbare inkomsten worden berekend. De belastbare inkomsten uit de eigen woning zijn een saldobegrip. De belastbare inkomsten worden gedefinieerd als:

 De voordelen uit eigen woning;

 Voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning;

 Spaarrekening eigen woning of beleggingsrekening eigen woning verminderd met de op de voordelen drukkende aftrekbare kosten.

De inkomsten uit de eigen woning worden forfaitair vastgesteld op een percentage van de WOZ-waarde van de woning. De rente en inkomsten van de eigenwoningschulden zijn in box 1 aftrekbaar.

Het tarief in box 1 is progressief. Dat wil zeggen dat de belastingdruk hoger wordt naarmate het inkomen stijgt. In de hierop volgende tabellen staat de tarieven box 1 voor 2013

beschreven voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt. Dit is veruit de grootste groep die de meeste aftrek geniet.

Schijf Belastbaar inkomen Percentage

1 t/m € 19.645 37%

2 Vanaf € 19.646 t/m € 33.363 42%

3 Vanaf € 33.364 t/m € 55.991 42%

4 Vanaf € 55.992 en hoger 52%

Door de hypotheekrenteaftrek kan een woningbezitter door lagere woonlast meer lenen, waardoor hij meer voor een koopwoning kan betalen. Omdat in Nederland het woningaanbod beperkt is en er niet heel veel bouwgrond beschikbaar is draagt de aftrek van hypotheekrente bij aan hogere prijzen op de woningmarkt. Door het prijsopdrijvende effect is de

hypotheekrenteaftrek naast steeds uitgebreidere financieringsmogelijkheden en lage rente de oorzaken van stijging van woningprijzen. De begroting van eind 2013 is er uitsluitsel

gekomen wat betreft inperking van de hypotheekrenteaftrek. Dit houdt in dat de betaalde hypotheekrente per 2014 niet meer kan worden afgetrokken tegen 52 %, maar tegen 51,5 %. In de daaropvolgende jaren zal ieder jaar het maximale percentage waar tegen hypotheekrente afgetrokken kan worden met 0,5 % per jaar zakken. In een periode van 28 jaar zal het

hypotheekrenteaftrek maximum vastgelegd worden op 38 %. Conclusie Hypotheekrenteaftrek en de fiscus

Particulieren kunnen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek in box 1 mits de woning voldoet aan de eisen uit de wet IB 2001. Deze eisen betreffen de aard van de woning, het gebruik van de woning en de juridische en economische verhouding tussen de

belastingplichtige en de woning. Het tarief in box 1 is progressief en varieert nu van 37% t/m 52 %. Vanaf 2014 zal jaarlijks het maximale percentage waar tegen de hypotheekrenteaftrek afgetrokken kan worden van de inkomstenbelasting zakken met 0,5 % tot 38% in 2042.

2.2.3 Hypotheekschuld in perspectief

Uit onderzoek van het CPB blijkt dat de omvang van de hypotheekschuld en de

hypotheekrente samenhangen. Een stijging van de hypotheekrente leidt bij een gelijkblijvende markt tot een daling van de huizenprijzen (Kranendonk e.a., 2005).

De totale Nederlandse hypotheekschuld bedroeg eind 2011 bijna 670 miljard euro. Dit is 111 % van het BBP en hoger dan alle andere onderzochte landen. Tegenover deze

hypotheekschuld staat de waarde van alle koopwoningen (1), het spaargeld (2) en de pensioenreserves (3) van de Nederlandse bevolking. Het CBS zet de hypotheekschuld in perspectief met de andere cijfers van de Nederlandse consument, deze zijn hieronder geciteerd.

1. Woningwaarde

Tegenover de grote Nederlandse hypothee kschuld staat de waarde van alle koopwoningen welke tweemaal zo hoog is als de hypotheekschuld.

Het totaal aan langlopende leningen van huishoudens zijn tussen 1996 en 2011 ongeveer 3,8 keer zo groot als voor 1996. Van de koopwoningen werd de waarde tussen 1996 en 2011 van de koopwoningenvoorraad 3,2 keer zo groot. Eind 2011 bedroeg de waarde van alle

Figuur 10: Woning- en grondwaarde van huishoudens in miljard Euro’s 2. Spaargeld tegenover hypotheekschuld

Tegenover de hypotheekschuld van huishoudens staan ook spaartegoeden. Deze

spaartegoeden bevatten ook het aflosbedragen voor de woninghypotheek de zogenaamde belegging- spaarhypotheek. In landen zonder hypotheekrenteaftrek zijn deze producten niet aanwezig. De schuld voor woningen is in Nederland dus hoger, maar hiervoor is dan wel een spaardepot aanwezig. Deze wordt vaak in verschillende onderzoeken niet vermeld.

Al het spaargeld van de Nederlander is gezamenlijk 333 miljard euro (CBS, 2011) Dat bedrag is ongeveer 50 % van de hypotheek schulden van de Nederlander. Tegoeden op de

spaarrekeningen groeien sinds de crises sneller dan de woningschuld. De Nederlandse huishoudens zijn volgens onderzoeksbureau GFK de laatste jaren weer bewuster met sparen bezig.

Uit recent onderzoek van het GFK blijkt dat bijna 70% van de Nederlanders voor de aanschaf van een woning het liefst een zo groot mogelijk eigen bedrag geld in de woning steekt, dit zodat de hypotheek zo laag mogelijk uitvalt. Er is veel onzekerheid geweest de afgelopen jaren en de consument geeft dit dan ook aan als een van de belangrijkste redenen hiervoor. De discussie over de hypotheekrenteaftrek speelt hierbij een belangrijke rol. Van de

ondervraagden is 70 % van mening dat de overheid het sparen voor de eigen woning zou moeten stimuleren. Uit het onderzoek van het GFK blijkt wel dat de theorie en praktijk helaas nog ver uit elkaar liggen: ongeveer 27% van alle ondervraagden heeft de verwachting dat zij binnen tien jaar een huis zullen aanschaffen, hiervan geeft 3% aan nu te sparen voor de aankoop hiervan. De jonge generatie is meer aan het sparen voor een eigen woning: ongeveer 24% (GFK, 2012). Hieruit blijkt dat de jongere generatie meer bereid is om te sparen en dit ook al doen voor een eigen woning.

3. Hoge pensioenreserves

Naast spaartegoeden hebben de Nederlandse huishoudens in verhouding met andere landen een grote pensioenpot. Hier zat aan het einde van 2011 zo’n 1.140 miljard euro in, dit bedrag is bijna twee keer zo hoog als de schuld op hypotheken bij elkaar. In een groot aantal andere landen is de schuld op hypotheken beduidend lager, maar in die landen zijn ook de

Figuur 11: pensioenreserves in Europa in percentage van het BBP Conclusie Hypotheekschuld in perspectief

Tussen 1996 en 2011 is het totaal aan hypothecaire leningen van Nederlandse huishoudens ongeveer 3,8 keer zo groot geworden. Tegenover deze toegenomen Nederlandse

hypotheekschuld staat dat de waarde van alle gekochte woningen tweemaal zo hoog is, de spaar(beleg)depots bijna half zo hoog zijn en de pensioenreserves tweemaal zo hoog zijn. Dus ondanks dat vele andere landen een lagere hypotheekschuld hebben, is daar ook veel minder pensioenreserve. Daarnaast nemen de spaartegoeden sinds 2008 relatief sneller toe dan de hypotheekschuld. Uit het onderzoek van GFK uit 2012, blijkt dat de bereidheid om te sparen voor een eigen woning steeds groter is en dat de jongere generatie dit al steeds meer doet. Het geheel aan waarde, tegoeden en schulden is zichtbaar in figuur 12.

2.3 Welke soorten hypotheekverstrekkers zijn er en welke rol hebben deze

binnen de woningmarkt

Volgens de indeling van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS, 2012) zijn de volgende verschillende typen hypotheekverstrekkers te onderscheiden:

1. Hypotheekbanken en bouwfondsen;

2. Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen; 3. Algemene banken en spaarbanken;

4. Andere rechtspersonen & particulieren.

Hieronder zullen de verstrekkers worden behandeld op basis van de in de Wet op het Financieel toezicht beschreven definities.

1. Hypotheekbanken en Bouwfondsen

Door pandbrieven te plaatsen en aangetrokken onderhandse leningen worden hypotheekbanken gefinancierd. De uitgezette leningen worden zoveel mogelijk gematcht aan de looptijd van de financiering. Bouwfondsen hebben als belangrijkste eigenschap dat ze zelf de ontwikkeling en bouw van de woningen verzorgen. De financiering van bouwfondsen gebeurt door onderhandse leningen op de kapitaalmarkt. De Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG) is een grote

financierders van de bouwfondsen. Bouwfondsen verzorgen de hypotheek voor de kopers van hun woningen.

2. Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen

De verzekeraars hebben bij het verstrekken van leningen voor woningen meerdere voordelen. Verzekeraars gebruiken het voor mogelijke verzekeringen die gekoppeld kunnen worden aan de hypotheek. Daarnaast is het een manier om premiereserves te beleggen. De verzekeringen zijn vaak geen verplichting maar er staat vaak wel een interessanter tarief tegenover als dit wel gebeurt. De pensioenfondsen gebruiken het puur als een doel om te investeren, voor een langere periode. Pensioenfondsen hebben vaak strenge regels voor acceptatie en de rentetarieven voor lange looptijden.

3. Algemene banken en spaarbanken

Het overgrote deel van de verstrekte hypotheken gebeurt door banken. Dit lag aan het einde van 2011 op meer zo’n 70 %. Zowel de producten, voorwaarden als de rentepercentages zijn vrij homogeen. Banken hebben als doel rentemarge behalen tussen het aantrekken van geld en het uitzetten van geld en daarnaast nieuwe klanten aan zich binden.

4. Andere rechtspersonen & particulieren

De overige rechtspersonen zijn maatschappelijke organisaties welke aan leden of werknemers hypothecaire leningen zonder winstoogmerk financieren. Dit gebeurt vaak tegen goede condities dit vanwege de sociale of ideële instelling

Particulieren zijn een kleine groep en hebben het zelfde doel als de overige rechtspersonen.

Conclusie hypotheekverstrekkers

2.4 Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit en

welke rol spelen deze binnen de woningmarkt

De huidige hypothecaire producten van een bank staan beschreven in 2.4.1 en welke rol hypotheken spelen binnen de woningmarkt staat beschreven in 2.4.2

2.4.1 Hoe zien de huidige hypothecaire producten van een bank eruit Het product ‘woninghypotheek’ is de afgelopen jaren ontwikkeld en vernieuwd. De redenen hiervoor waren (Schilder, 2012):

 Grotere concurrentie. Steeds meer financiële instellingen zijn overtuigd geraakt van de voordelen van het verstrekken van woninghypotheken. Om een zo groot mogelijk marktaandeel te verwerven, is steeds meer aan de wensen van de consument tegemoet gekomen;

 Toegenomen consumentisme. De consument is zich steeds bewuster geworden van de voor- en nadelen van producten, mede gevoed door organisaties als de

Consumentenbond. Ook zijn consumenten mondiger geworden en zijn ze hoger opgeleid dan vroeger;

 Grote invloed van de overheid. De overheid is erg gebaat bij een goede economie. Zoals eerder beschreven draagt een betere woningmarkt bij aan een betere economie. Hierdoor is het voor de overheid van groot belang dat er hervormingen komen. Een voorbeeld hiervan is het in februari 2013 gesloten woonakkoord. Daarnaast heeft de Nederlandse overheid een beschermende functie en wil men de cons ument behoeden voor overkreditering e.d.

De ontwikkelingen van de woninghypotheek hebben vorm gekregen in een

consumentvriendelijker product als de annuïtaire dalende hypotheek, netto hypotheek zonder provisie, heldere en betere voorwaarden en transparantere verstrekking van hypotheken. Voorbeelden van gunstigere voorwaarden voor de consument als gevolg van

productontwikkeling zijn: extra (boetevrij) aflossen, mogelijkheden voor tussentijdse aanpassingen zoals verhoging restanthoofdsom of wijziging van de aflossingsvorm, of de keuze in veel rentevarianten en rentevaste perioden. In bijlage 4 is als voorbeeld een productoverzicht van Delta Loyd toegevoegd.

De voorwaarden voor hypotheken zijn steeds belangrijker geworden voor de consument. Om die reden publiceren de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (VEH) regelmatig vergelijkende overzichten van de voorwaarden van geldverstrekkers. De VEH behartigt de belangen van (aspirant-)eigenaren van woningen.

De hoogte van de hypotheekrente blijft echter voor veel klanten het belangrijkste vergelijkingscriterium.

Per 1 januari 2013 is er aan de verruiming van de aflossingsvormen gedeeltelijk een einde gekomen, aangezien het niet meer mogelijk is om de KEW (kapitaalverzekering eigen woning), de SEW (spaarrekening eigen woning) of de BEW (beleggingsrecht eigen woning) nog aan de woningkopers te vertrekken.

In het Woonakkoord van begin 2013 zijn de volgende maatregelen die betrekking hebben op hypothecaire verstrekkers afgesloten:

 Het rijk verhoogd zijn bijdrage aan startersleningen van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. Hiermee is het mogelijk om zo’n 11.000 leningen voor starters te vertrekken.

Overige maatregelen hebben betrekking op de huurmarkt en zijn stimuleringsmaatregelen voor de bouwsector in Nederland (Rijksoverheid, 2013).

Wel is een ander initiatief wat in de markt geïntroduceerd wordt, de Nederlandse investeringsinstelling (NII) en Nationale Hypotheekinstelling (NHI). Hierbij is het de bedoeling dat pensioenfondsen, verzekeraars en banken samen de Nederlandse

Investeringsinstelling (NII) op richten. Dit is een intermediair welke door de bundeling van kennis en expertise, standaardisatie, schaalgrootte en het afstemmen van vraag en aanbod van (lange termijn) financiering bij elkaar brengt. De NII heeft als doel de verbreding van

mogelijkheden tot financiering op investeringen welke rendabele zijn en het ontwikkelen van proposities die door het huidige falen van de markt niet ontstaan. NII heeft als doel bij te dragen aan de maatschappelijke opgaven van Nederland, zoals de zorg, energie,

infrastructuur, schoolgebouwen, wonen en duurzaamheid maar ook initiatieven uit de verschillende regio’s van Nederland.

De overheid wil daarnaast ook de Nationale Hypotheekinstelling (NHI) oprichten, deze zal op den duur onderdeel worden van het NII initiatief. Hierdoor zouden hypotheekverstrekkers de NHG -hypotheken via het NHI initiatief op een stabielere manier kunnen laten financieren door de participatie van (internationale) institutionele beleggers. Een voordeel hiervan is ook dat er meer concurrentie op de markt voor hypotheekvertrekkers zal komen, wat mogelijk bevorderlijk kan zijn voor de markt en de prijs voor woningbezitters. De uitwerking van het NHI initiatief komt erg nauw en dient zorgvuldige te worden aangepakt.

Conclusie hypothecaire producten van de bank

Het product ‘woninghypotheek’ is de afgelopen jaren ontwikkeld en vernieuwd door grotere concurrentie, toegenomen consumentisme en grote invloed van de overheid. Dit heeft geleid tot consumentvriendelijker producten zoals de netto hypotheek zonder provisie en

transparantere verstrekking van hypotheken. De voorwaarden voor hypotheken zijn dan ook steeds belangrijker geworden voor de consument.

Naast de gunstiger voorwaarden voor de consument is het assortiment ook verbreed. Hierdoor zijn er meer mogelijkheden voor rentevaste perioden, aflosvormen en hypotheekconstructies. Vanaf 1 januari 2013 is er aan de verruiming van de aflossingsvormen gedeeltelijk een einde gekomen, aangezien het vanaf dat moment niet meer mogelijk is om een nieuwe KEW, SEW of BEW af te sluiten. Daarnaast zijn er in februari 2013 maatregelen gesloten in het

woonakkoord, zoals de mogelijkheid om naast de annuïtaire hypotheek volledig af te lossen ook nog een tweede lening af te sluiten tot een waarde van 50% van de woning. Andere nieuwe initiatieven zijn de NII en NHI, een samenwerking tussen pensioenfondsen,

verzekeraars en banken met als doel verbreding van de financieringsmogelijkheden. Tevens heeft het Rijk de startersleningen in 2013 verhoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen (Rijksoverheid, 2013).

2.4.2 Welke rol spelen hypothecaire producten van een bank binnen de woningmarkt

Het probleem rondom de hypothecaire kredietverlening is dat de banken onvoldoende

spaargeld tot hun beschikking hebben om de kredietverstrekking te kunnen financieren. Het te kort aan spaargeld wordt vaal als financieringsgat aangeduid Hierdoor zijn de banken

De huidige hypotheekschuld is nu zo groot dat banken zich gedwongen voelen om hun kredietverstrekking verder te beperken. ASRE heeft een model om toekomstige ontwikkeling van de hypotheekschuld te berekenen. Het model van de ASRE laat zien dat een herstel van de koopwoningmarkt gepaard zal gaan met een verdere toename van de schuld op

hypotheken welke in 2011 op 660 miljard euro ligt en dan in 2025 op 911 miljard zal liggen. De grote stijging komt mede doordat bestaande hypotheken amper worden afgelost.

Aangezien er geen ruimte bij de banken ligt om toename van de hypotheekschuld nog te financieren zal het herstel van de koopwoningen op woningmarkt vertraging oplopen (NVM, 2012).

Conclusie rol hypothecaire producten binnen de woningmarkt

Naast het financieringsgat en de risico opslag ligt ook Basel III ruime hypotheekverstrekking in de weg (NVM, 2012). Als er in de toekomst nog steeds weinig wordt afgelost dan stijgt de hypotheekschuld naar 911 miljard euro en blokkeert dit in 2025 het herstel van de

woningmarkt.

2.5 Woningmarkt in de ons omliggende landen

In Nederland is er pas in 2013 een beslissing gemaakt over de hypotheekrenteaftrek. In veel andere landen is de woningmarkt al eerder hervormd. Nederland was daarvoor nog het enige land dat volledig gebruik maakte van de hypotheekrenteaftrek (Grob, 2005). Elk land heeft de hervormingen op een eigen wijze aangepakt. Elk land wordt hieronder beschreven door middel van de woonkarakteristieken en woonproducten (1) en middels een beschrijving van de hypotheekrenteaftrek (2). De landen welke zijn beschreven, zijn België, Denemarken, Duitsland, Frankrijk, Italië, Noorwegen, Spanje, Verenigd Koninkrijk en Zweden. De meeste landen zijn tevens onderzocht door Boelhouwer in 2001 en beschreven in het onderzoek: “integrale hervorming van de woningmarkt “ van het onderzoeksinstituut OTB.

Er is voor deze EU buurlanden van Nederland gekozen aangezien ze op verschillende vlakken goed vergelijkbaar zijn met Nederland. Om het onderzoek breder te trekken zijn in verband met de woningcrisis, enkele Zuid Europese landen toegevoegd. In deze thesis wordt getracht producten uit de verschillende landen te leren kennen, om zo tot adviezen voor de

Nederlandse woningmarkt te komen. Deze adviezen kunnen leiden tot nieuwe producten in Nederland voor banken om de woningmarkt te hervormen.

2.5.1 België

1 Karakteristieken en producten

Op de woningmarkt in België is er de komende jaren geen ruimte voor euforie. Er wordt, volgens het ratingbureau Standard & Poor’s (S&P), een nominale prijsstijging voor

koopwoningen in België verwacht welke beperkt blijft tot een percentage van 1 % voor 2013 en 2014 een percentage van 1,6 %. De verwachte inflatie bedraagt 2 % over het jaar 2013 en 1,8 % over het jaar 2014. Met deze stijgingen zal het niet voldoende zijn om de reële waarde te kunnen behouden. Als de voorspellingen juist zijn zal er een waardeverlies van 1 % over 2013 zijn en 0,2 % over het jaar 2014. De moeilijke economische context en de strenger wordende financiële voorwaarden om te lenen in België hebben hier volgens S&P mee van doen. De woningprijzen zijn in verhouding met het inkomen in België aan de hoge kant. De werkloosheid zou stijgen tot 7,9 % (S&P, 2013).

2 Hypotheekrenteaftrek

In België is de hypotheekrenteaftrek in 2005 aangepast. In die periode is de Woonbonus geïntroduceerd. De Woonbonus is een vermindering van de belasting tegen het progressief rentepercentage. De vermindering van belasting heeft een maximaal plafond bedrag. De basis van de woonbonus bedraagt € 2.080 (2011) op jaarbasis, deze wordt verhoogd met een bedrag van € 690 voor de eerste 10 jaar. Personen met drie kinderen, kunnen een extra verhoging van € 70 krijgen. Voor 2012 bedroeg het progressieve aftrekpercentage maximaal 50 %, vanaf 2012 zou dit aftrekpercentage vast 45 % worden. Dit heeft geen doorgang gevonden, hierdoor blijft voordeel in het oude regime maximaal 50 % van € 2.840.

Per 2014 zal mogelijk de aftrek van hypotheken worden gewijzigd en mogelijk zelfs worden afgeschaft, dit werd begin 2012 door de overheid gecommuniceerd. Deze wijzigingen hebben te maken met het overhevelen van de bevoegdheden naar de deelstaten. De deelstaten hebben dan de mogelijkheid om zelf te bepalen hoe het eigenwoningbezit fiscaal wordt behandeld. De schuld van alle gezinnen samen is 54,7 % van het BPP in juni 2012 ligt dit percentage iets hoger dan het gemiddelde van de eurozone (50 %). Omdat er geen werkelijk overschot aan woningen is en het lage niveau van hypotheek rente worden de fundamenten van de Belgische woningmarkt ondersteund.

Conclusie België

In de meeste andere Europese landen ligt de situatie lastiger dan in België. De reden hiervoor is de lage hypotheekrente en het feit dat België niet over een overschot van woningen

beschikt. België heeft, ondanks dat de hypotheekrenteaftrek (deels) is afgeschaft, weinig pessimisme wat betreft de woningmarkt. (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).

2.5.2 Denemarken 1 Karakteristieken en producten

Nederland en Denemarken hebben beide een hypotheekschuld die hoger is dan het BBP . In beide landen zijn de modellen voor de hypotheken erg verschillend. Opvallend aan het hypotheekmodel in Denemarken is de wijze van financiering waarop de contracten van de hypotheken zijn vormgegeven. Het Deense hypotheekmodel heeft als belangrijkste

eigenschap dat de banken hypotheken verstrekken en deze financieren door middel van obligaties. Bij het Deense hypotheekmodel is het gebruikelijk dat er gematcht wordt ( hierbij wordt de looptijd van de middelen gelijkgesteld aan de looptijd van de financiering). Hierdoor zijn er minder risico’s dan bij het Nederlandse model, waar vaak een mismatch op de

financiering plaatsvindt. Bij banken beperkt dit het herfinancierringsisico wat leidt tot een financieel stelsel welke stabieler is. Vooral de pensioenfondsen kopen de hypotheekobligaties daarnaast ook initiële beleggers uit andere landen en verschillende banken. Deze manier van financieren is voor de woningbezitter interessant omdat hij op elk moment zijn hypotheek kan inlossen, is de rente op de hypotheek over het algemeen iets lager. Bij dit model is de

voorwaarde wel dat het maximaal te lenen bedrag voor de hypotheek niet meer mag bedragen dan 80 % van de woningwaarde. Een andere voorwaarde is dat de hypotheek tegenwoordig volledig worden afgelost (ASRE 2012). Een nadeel van het systeem is dat veel consumenten het bedrag boven het 80 % vaak consumptief bijlenen. Ondanks de hoge hypotheekschuld zijn de huizenprijzen nog wel stijgende, in 2013 komt het neer op 1,5% al zijn de nationale

verschillen groot (S&P, 2013).

2 Hypotheekrenteaftrek

In Denemarken heeft de overheid in 1987 het verstrekken van leningen beperkt, waardoor het voor burgers moeilijker werd een eigen huis te kopen (Boelhouwer, 2005). De tarieven van de inkomstenbelasting werden verlaagd van 70% naar 50%. De aftrekpost voor

eigenwoningbezitters daalde (Boelhouwer, 2005) en het eigenwoningbezit daalde drastisch, waardoor de markt voor koopwoningen instortte. Nadat de woningmarkt zich weer redelijk had hersteld, heeft de Deense overheid de hypotheekrenteaftrek verder beperkt (Boelhouwer, 2005). De hypotheekrenteaftrek is nu aftrekbaar tegen 39%, deze wordt tot 2019 in stappen beperkt tot een maximum van 25,5 %.

Per huishouden is de hypotheekschuld gemiddeld 104 % van het inkomen per huishouden. Dit bedraagt in Nederland gemiddeld 111 %. De totale schuld van particulieren in Denemarken, mede door hoge consumptieve leningen bedraagt in 2011 gemiddeld 322 % van het inkomen per huishouden. Dit bedraagt in Nederland gemiddeld 224 %. De schuld lijkt kleiner in Denemarken, wat voortkomt uit het feit dat er naast hypothecair, consumptief bij wordt geleend. De totale Deense particulieren schuld ongeveer de helft van die van Nederland en bedraagt zo’n 320 miljard, daartegen telt Nederland drie keer zoveel inwoners als

Denemarken. (IMF, 2013). In een rapport van het IMF uit 2013 wordt bij de overheid

aangedrongen tot het spoedig uitfaseren van aflossingsvrije hypotheek. Als het uitfaseren niet gebeurt dan verwacht het IMF verdere destabilisatie van de woningmarkt. In 2013 gaf

kredietbeoordelaar S&P dezelfde waarschuwing af. Conclusie Denemarken

Bij het Deense hypotheekmodel is het gebruikelijk dat er gematcht wordt door middel van obligaties, waardoor er minder risico’s zijn voor banken dan bij het Nederlandse model. Standaardisering van de hypothecaire contracten zorgt voor lagere rentes op de

hypotheekmarkt, daarnaast zijn de mogelijkheden voor eerdere aflossen flexibel in te richten waardoor de consument haar maandlasten en restschuld makkelijker kan inlossen waardoor het risico verlaagt kan worden (DNB 2013). Bij het passeren van de woning wordt dit

rechtstreeks bij de bank geregeld, zonder tussenkomst van een Notaris. De hoge consumptieve leningen en aflossingsvrije hypotheken vormen een probleem voor de toekomst van de

Woningmarkt in Denemarken. Deze problemen zijn al door verschillende instanties geconstateerd, waarbij het een dringend advies was om deze aan te gaan pakken.

De grote verlaging van de aftrek van 70% naar 50% heeft in eerste instantie geleid tot een flinke daling van de woningprijzen en het woningbezit. Dit kwam mede doordat de economie in een recessie zat ten tijde van de verlaging. De woningprijzen zijn in 2013 gestabiliseerd met een stijging van 1,5% (S&P, 2013) (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).

2.5.3 Duitsland

1 Karakteristieken en producten

Het aandeel eigen woningbezit in Duitsland bedraagt ongeveer 43%. Het relatief kleine belang van het eigen woningbezit betekent zeker niet dat er een negatieve houding is ten aanzien van het eigen woningbezit. Het wordt juist gezien als een goede investering en velen zouden graag een ‘Traumwohnung’ bouwen of kopen (Tegeder en Helbrecht, 2007). Dit idee van de droomwoning komt ook tot uiting in de populariteit van het particulier

Het Duitse model van woningfinanciering kent een belangrijke rol toe aan het bouwsparen. Er is hierbij traditioneel sprake van zogenaamde cofinanciering, waarbij de banken hypotheken financieren met Pfandbriefe en hierbij niet meer dan 60% van de woningwaarde belenen. Bouwspaarcontracten vullen de overige 40% aan, waarbij een deel bestaat uit een

Bouwspaarlening en een ander deel uit het ‘bouwspaargeld’. In de praktijk zijn er ook wel mogelijkheden om zonder bouwsparen een lening met 80% LTV te verkrijgen, maar

aanbetalingen van 20% a 30% worden door de banken aanbevolen. Het meefinancieren van transactiekosten zoals in Nederland is al helemaal ongebruikelijk.

In de huidige situatie is het bouwsparen een belangrijk onderdeel van de woningfinanciering. Zo meldt de vereniging van Duitse bouwspaarkassen dat ongeveer de helft van alle Duitse huishoudens één of meer Bouwspaarcontracten heeft. Er zijn in 2013 omstreeks 30 miljoen Bouwspaarcontracten actief. Tweederde van alle contracten valt onder de private

bouwspaarkassen en een derde onder de Landesbausparkassen (German Bausparkassen, 2013).

Figuur 13: Werking Bouwsparen in Duitsland

In Duitsland is het Bouwsparen zodanig ingeburgerd dat, met een relatief beperkte financiële bijdrage, een groot financieringspotentieel is te realiseren.

In Duitsland stijgen de woningprijzen flink. De grootste stijging van de afgelopen 10 jaar was die in kwartaal 3 van het jaar 2013. VDP Association of German Pfandbrief Banks heeft onderzocht dat de prijzen voor alle woningen in kwartaal 3 van 2013 gemiddeld met zo’n 4,9% stegen ten opzichte van een jaar eerder. De woningmarkt is daarmee sinds kwartaal 1 van 2003 niet zo gestegen. Gemiddeld stegen de woningprijzen in 2013 met 3% en hiermee is Duitsland de grootse stijger van de woningprijzen in West Europa. Op de zakelijke markt zijn de prijzen van commercieel vastgoed zelfs met 6,9%, gestegen. De Duitse huizenmarkt heeft al jaren geen prijsdaling meer meegemaakt. Voor 2014 is S&P nog optimistischer. Ook de kredietgroei is in Duitsland al jaren zeer gematigd, terwijl voorgaande stijgingen in

huizenprijzen vaak met krediet zijn gefinancierd. De prijzen in de steden zijn de laatste jaren echter sterk gestegen, gedeeltelijk veroorzaakt door een toenemende vraag vanuit het