Nederlandse woningmarkt
2.6.1 Definitie van hervorme n
In de academische literatuur wordt hervormen beschreven als: het veranderen of reorganiseren als een geleidelijk proces. Dit is een tegenstelling van een revolutie. Dus men heeft het hier over een geleidelijke aanpassing van de Nederlandse woningmarkt. Philippa beschrijft het in het Etymologisch Woordenboek van de Nederlandse taal (2003-2009) als een ingrijpende vernieuwing (Philippa;2009).
Samengevat is de definitie van hervormingen een geleidelijk proces van ingrijpende aanpassingen op de Nederlandse woningmarkt.
2.6.2 Waarom hervorme n van de Nederlandse woningmarkt
In het rapport van de Commissie Sociaal- Economische Deskundigen, welke in 2010 verscheen (SER, 2010) staat beschreven dat Nederland de verkeerde kant op gaat met de hypotheekschuld. Als de Nederlandse woningmarkt hervormd is, zal dit voordelen geven voor de verschillende stake-holders. In deze sectie zal besproken worden wat de voordelen zijn voor de algemene (woning) markt (1), de consument (2), de banken (3), en de overheid (4), maar er zal ook worden besproken wat de nadelen zijn van de hervormingen (5). In figuur 14 komt naar voren dat in een periode van 15 jaar de hypotheekschuld als percentage van het BNP is opgelopen van 50% tot boven de 100% (Boot, Bovenberg, 2012).
Figuur 14: Financieringsgat in Nederland in de periode 1996- 2011(Bron: DNB, 2011) 2.6.2.1 Voor de woningmarkt (-partijen)
De huidige maatregelen zijn voor 18 vooraanstaande economen onder wie van Wijnbergen, Lans Bovenberg en Bas Jacobs, en vier organisaties in de woningsector, Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en NVM nog niet voldoende. Volgens deze partijen lijken budgettaire opbrengsten en niet de economisch belangen op lange termijn voorgang te krijgen (FD, 2013). De huidige maatregelen waarbij het kabinet starters verplicht om hun hypotheek volledig af te lossen, huren met maximaal 4% boven inflatie mogen stijgen en de verhuurdersheffing van € 1,7 miljard en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% naar 38% (Rijksoverheid, 2013). Gaan volgens de marktpartijen niet de gewenste hervormingen bieden.
In april 2013 is er voor een peiling van het Financieel Dagblad gesproken met 22
vooraanstaande economen, welke zelf met een woonplan kwamen. Deze economen pleitten voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe en bestaande gevallen tot 30% en geven aan dat de timing en de maatvoering verkeerd zijn. De belangenpartijen met daarin Makelaars, woningcorporaties, huizenbezitters en huurders gaan nog een stap verder dan het merendeel van deze economen en pleitte voor het volledig afschaffen van de
hypotheekrenteaftrek. Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en NVM staken vorig jaar hun nek uit door tegen hun eigen deelbelang in te pleiten voor afschaffing van de
hypotheekrenteaftrek en waren voor het marktconform maken van huren. (FD, 2013). De aanbevelingen uit het plan van Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes onder de naam Wonen 4.0 zijn hieronder opgesomd en geciteerd vanuit het rapport:
1. Geleidelijke afbouw van de hypotheek renteaftrek over een periode van 30 jaar. Daarbij wordt uitgegaan van een inkomens- en budgettair effect dat zoveel mogelijk neutraal is; 2. Afschaffing van de overdrachtsbelasting;
3. Geleidelijke afbouw van het eigenwoningforfait;
4. Terugsluizen van de extra inkomsten van de overheid via de inkomstenbelasting, waarbij de compensatie wordt uitgerekend per belastingschijf;
5. Een geleidelijke verhoging van de huren (op basis van huursombenadering) tot een
marktconform niveau. Daarbij wordt uitgegaan van een inkomens- en budgettair effect dat zoveel mogelijk neutraal is.
De extra inkomsten die bij de overheid ontstaan als gevolg van de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek worden gebruikt voor punt 2 t/m 4 (Akkoord Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM, 2012)
Het plan Wonen 4.0 kiest als moment om te starten het jaar 2015, de reden hiervoor is dat de verwachtingen nu zijn dat de economie zich weer herstelt, als dit niet het geval is dan wordt gewacht tot een later tijdstip. (Akkoord Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM, 2012). Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft berekend dat de werkgelegenhei d de komende jaren blijft dalen. Door het woonakkoord is dat volgens de EIB wel minder dan de oorspronkelijke voorstellen vanuit het regeringsakkoord. Het EIB heeft ook berekend dat als de hypotheekrente bijvoorbeeld structureel met 50 basispunten (0,5%-punt) daalt, dit zal leiden tot een impuls voor de bouwproductie van jaarlijks € 2,3 miljard. Dit komt overeen met een impuls voor de werkgelegenheid van bijna 20.000 arbeidsjaren. Naast de bouw zijn er nog vele andere bedrijfstakken die hier van profiteren. Een goed functionerende woningmarkt heeft ook positieve effecten op andere sectoren in de economie. Deze positieve effecten zijn te beschouwen als welvaartswinst voor de gehele samenleving. Enkele gunstige effecten zijn een betere arbeidsmarkt waaronder direct de bouwsector maar ook tal van andere sectoren die hier indirect van kunnen profiteren. Een andere partij die hier van profiteren is de overheid. Het CPB heeft berekend dat deze welvaartsbaten op kunnen lopen tot ongeveer 7,5 miljard per jaar (CPB, 2010).
2.6.2.2 Voor de consument
Aflossingsvrije hypotheken zijn leningen waarbij alleen rente wordt betaald. Door de
maximale aftrek in box 1 is dit fiscaal gezien zeer aantrekkelijk. Hier is door heel veel mensen gebruik van gemaakt. Het risico is dat de woning onverhoopt moet worden verkocht door bijvoorbeeld een echtscheiding, waardoor de hypotheek niet geheel kan worden afgelost (Hoogers, 2011). Aangezien de huizenprijzen de afgelopen jaren zijn gedaald, kan het zijn dat diegene die zijn huis moet verkopen met een schuld blijft zitten die niet meer op te brengen is (Hoogers, 2011). Vanaf 1 augustus 2011 zijn er veranderingen ingevoerd, wat betreft de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Vanaf dat moment mag het aflossingsvrije
gedeelte van de hypotheek nog maximaal 50% van de waarde van de woning bedragen. Hiermee wordt geprobeerd de risico's van de restschuld in te perken. Het gedeelte boven deze 50% moet binnen 30 jaar zijn afgelost (Gedragscode Hypothecaire Financieringen). De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt dekking tegen het schuld restrisico in veel voorkomende probleemsituaties (Wonen 4.0). De NHG is een garantie die Nederlanders kunnen afsluiten op een hypotheek bij aankoop van een woning. Bij het afsluiten van een hypotheek staat dan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor de lening. Als zich problemen voordoen waardoor de lening niet meer afgelost kan worden, springt de Stichting Eigen Woningen bij (Deen, 2012). Het onlangs gesloten lenteakkoord uit 2012 en later gesloten woonakkoord uit 2013 bevatten wettelijke ingrepen om de LTV te verlagen. Het nadeel is dat als er een verdere afname van kopers van woningen plaatsvindt, de huizenprijzen nog verder zullen dalen (CPB Notitie, 2011).
2.6.2.3 Voor de banken
De Nederlandse Bank (DNB) geeft aan dat de omvangrijke hypotheekmarkt druk geeft op de financiering van de banken. Nederlandse banken moeten relatief veel hypotheken financieren, terwijl juist weinig spaargeld wordt ingelegd. Dit verschil staat bekend als het 'funding gap', die 300 miljard bedraagt: 600 miljard euro financiering aan hypotheken versus 300 miljard euro aan spaargeld. DNB spreekt overigens over een gat van 500 miljard euro, omdat de centrale bank alle kredieten van banken meerekent (Huizenmarkt, 2010).
Figuur15: Funding Gap, kapitaal en reserves en het totaal aan deposito’s 2.6.2.3.1 Financiële stabiliteit
De financiering voor hypotheken is voor een bank een flinke uitdaging. In de periode van 1995 tot 2008 zijn de prijzen van woningen met bijna 200% gestegen en is de nationale hypotheekschuld gegroeid van 45% tot meer dan 100% van het BBP. Deposito’s bedragen maar 60% van het BBP en brengen voor de financiering van hypotheken een significant mismatch risico met zich mee. Voor financiering zal er dus moeten worden uitgeweken naar
Buitenlandse financierders zullen eerder geneigd zijn zich terug te trekken en/ of een hogere opslag te vragen bij onzekerheden wat betreft de woningmarkt. Dit heeft er onder andere toe geleid dat de gemiddelde depositorente inmiddels 2% hoger is dan de rente op
Staatsobligaties. Als gevolg van de recente daling van huizenprijzen is het percentage van woningbezitters waarbij de schuld van de hypotheek de waarde van de woning overtreft gegroeid naar 15% . Ook de Europese Commissie, de OESO, het IMF en kredietbureaus maken zich steeds meer zorgen over deze onevenwichtigheden binnen de Nederlandse economie.
2.6.2.3.2 Funding kosten voor hypotheken
Vanwege de kloof tussen de verstrekte hypotheken en de aangeboden deposito’s zijn banken in toenemende mate afhankelijk van de kapitaalmarkt. Deze markt is echter mede door de crisis duurder en minder toegankelijk geworden voor banken. Het gevolg is dat de
hypotheekrente in Nederland op dit moment significant hoger ligt dan in veel van de ons omringende landen. Deze situatie zal in de toekomst niet veel verbeteren aangezien de nieuwe Basel 3 regelgeving eist dat banken meer kapitaal aanhouden. Dit om de risico’s van de mismatch tussen lange kredieten en korte financiering beter op te kunnen vangen.
2.6.2.4 Voor de overheid
De belangrijkste invloed van de overheid op de koopwoningmarkt is fiscale stimulering van het eigenwoningbezit voor de woningbezitters. Deze vindt plaats door aftrekken van de rente van een hypothecaire lening en een bijtelling van de inkomsten uit de eigen woning door middel van het eigenwoningforfait.
De hypotheekrenteaftrek is voor de overheid zijn de laatste decennia steeds kostbaarder geworden. In 2011 werd er 5,1 miljard opgehaald (onroerendgoedbelasting,
overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait). In dat jaar waren de uitgaven aan
hypotheekrenteaftrek 7,3 miljard. Hierdoor is er een negatieve post van 2,2 miljard ontstaan. De verwachting is dat bij ongewijzigd beleid het beslag op het overheidsbudget steeds groter zal worden (Ewijk e.a., 2006).
De hoge subsidiekosten voor de hypotheekrenteaftrek zijn een aanzienlijke claim op de
Nederlandse overheidsfinanciën. Verder staat de Rijksoverheid garant voor circa 70% van alle nieuw afgesloten hypotheken via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Door de kosten van de vergrijzing en zorgkosten zijn de impliciete en expliciete subsidies en fiscale
faciliteiten welke de overheid aan de woningmarkt verstrekt steeds moeilijker betaalbaar. Ook profiteert de overheid van een welvarende economie, door extra inkomsten en minder
uitgaven, één van de belangrijkste fundamenten daarvoor is de woningmarkt. 2.6.3 Redenen om niet te hervormen
Beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zoals eind 2013 is afgesproken heeft prijsverstorende effecten op de woningmarkt. Dit vormde een groot dilemma bij de
besluitvorming. Zeker te meer nu de koopprijsontwikkeling sinds het derde kwartaal van 2008 negatief is en het einde van de koopprijsdaling voorlopig nog niet in zicht is. Een vergelijking met de ons omringende landen leert dat de mogelijke prijseffecten (van een aanpassing van de fiscale behandeling) op eigenwoning bezit flink kunnen variëren. Uit onderzoek blijkt dat de invoering zonder overgangsperiode leidt tot forse prijsreacties op de woningmarkt van ongeveer 25% tot 30% (Boelhouwer & De Vries, 2005; Briene et al, 2005). Een andere reden om niet te hervormen is duidelijkheid en rust te brengen binnen de woningmarkt.
Uit onderzoek van verschillende partijen blijkt dat twee derde van de potentiële huizenkopers de aankoop van een woning uitstellen bij politieke, economische of persoonlijke
onduidelijkheid (ING, De Hypotheker en Funda.nl)
Bij hervormingen zullen er besluiten tot verandering dienen te worden gemaakt. In de tussentijd zal er (politieke) onduidelijkheid zijn, waarnaast (negatieve) korte termijn effecten te verwachten zijn. Deze kunnen verlammend werken voor de woningmarkt.
2.6.4 Conclusie
Op de vraag ‘waarom dient de Nederlandse woningmarkt hervormd te worden?’ kunnen we het onderstaande antwoorden voor verschillende partijen.
Voor de woningmarkt (-partijen):
Een betere match tussen vraag en aanbod van woningen. Om deze mismatch te verkleinen, is meer vraaggericht werken nodig (EIB, 2013);
Een minder volatiele huizenmarkt, waardoor er meer rust komt;
Een prijsevenwicht tussen verkoopprijs en het inkomen, voor een goed fundament van de huizenprijzen, veel gelijkheid met de huurmarkt en een gezonde inflatie.
Voor de consumenten:
Door de daling vanaf 2008 staan ongeveer 800.000 koophuizen, 20 % van de markt (cijfers NVB maart 2013) in 2013 in Nederland 'onder water'. Wat inhoud dat de waarde van de koopwoning lager is dan de hypotheek. Hierdoor lopen financierders zoals banken risico’s bijvoorbeeld dat bij de verkoop van de woning er niet voldoende financiële middelen over blijven om de hypotheek in te lossen. Voor deze risico’s hanteren banken een risico-opslag van gemiddeld 0,5 %;
Het ‘onder water’ staan van de hypotheek leidt bij veel consumenten tot problemen bij (gedwongen) verkoop.
Voor de banken:
De toezichthouder op financiële instellingen, stelt dat de hypotheekrenteaftrek zorgt voor druk op de financiering van de banken en systeemrisico’s met zich mee brengt; De druk op de financiering van de banken zorgt door aantrekking van vreemd
vermogen en concurrentie op de spaarmarkt voor hogere financieringskosten, wat ze doorberekenen aan de klanten. In een hervormde woningmarkt zijn deze kosten en dus de hypotheekrente beduidend lager;
De nieuwe verstrekkingsnormen zorgen voor een lagere (hypothecaire) schuld bij particulieren en dus minder risico’s bij banken.
Voor de overheid:
Verbeteren van de overheidsfinanciën is de grootste reden om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Het tekort op het BNP moet volgens veel instanties en de overheid worden ingeperkt. Om een forse prijsreactie te voorkomen dient het goed getimed en geleidelijk ingevoerd te worden middels goede ondersteuning.
Waarom niet hervormen:
Beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kan (op korte termijn) een verstorend effect op de woningmarkt hebben;