--- - Uitwerking vragenlijst productmanager SNS
1. Wat is uw functie en op welke manier bent u en is uw bedrijf betrokken bij de (Nederlandse) woningmarkt?
Ik ben Productmanager Hypotheken, op het gebied van beleid, kredietrisico en zorgplicht.
2. Wat kenmerkt in uw ogen de Nederlandse woningmarkt?
Ik vind dat je de woningmarkt niet los kan zien van hoe de samenleving is georganiseerd. In Nederland staat de samenleving met zijn sociale voorzieningen voor het goed beschermen van een ieder die dat nodig heeft en we zorgen voor mensen die zelf niet in staat zijn om te
werken en geld te verdienen. Daarnaast is er in Nederland een enorm goed pensioensysteem, goede oudedagvoorzieningen en is het solidair waarop wij onze woningen financieren mogelijk.
In Nederland hebben we een goede arbeidsbescherming en als je toch ontslagen wordt dan kan je meestal via de kantonrechter formeel voldoende meekrijgen om de periode tot je nieuwe baan te financieren. Daarnaast zijn er uitkeringen voor werklozen en
arbeidsongeschikten, wat ervoor zorgt dat er minder arbeidsrisico’s zijn dan in andere landen. Mede daardoor is het systeem gekomen van de te hoge LTI’s en LTV’s, wat mogelijk is aangezien de risico’s in de arbeidsmarkt deels zijn weggenomen.
In Nederland is ook een hoge LTI door de belastingteruggave. Hierdoor is de LTI netto tussen de 30% en 50% lager dan de bruto berekening. Dit is overigens niet meegenomen in de berekeningen die buitenlandse partijen maken als het over de hoge Nederlandse LTI gaat. De grote stijgingen van woningprijzen van de laatste decennia zijn mede gekomen doordat vrouwen meer zijn gaan werken en tweede inkomens mee zijn genomen in de verstrekking van de hypotheken.
Op lange termijn zijn er stijgingen gekomen, doordat de Babyboomers op de woningmarkt zijn gekomen. Dit was een grote bulk mensen met inkomen en vermogen, die hun kant op is gestroomd (middelen) en welke met schaarste op de woningmarkt (schaarste goed) heeft gezorgd voor aanhoudende stijging van prijzen.
Deze stijgingen hebben gezorgd voor een optimisme, waardoor onreële hoge stijgingen op lange termijn zijn veroorzaakt (Bubble builder).
Dit is drastisch gestopt enkele jaren gelden (Bubble-burst). Wat het precies veroorzaakt heeft is niet duidelijk, maar waarschijnlijk heeft het omvallen van een bank met als gevolg van de onzekerheid dat men niet wist welke risico’s er waren, waar die zitten en hoe die (her) verzekerd zijn. Dan gaan mensen zich zorgen maken waardoor ze consumptie uits tellen. Die directe (bank) crisis was na een half jaar deels weer voorbij. Toch is er na het half jaar veel negatief sentiment op de markt gebleven. Dit doordat media het aantrekkelijk vindt om negatief nieuws te blijven brengen, want dit verkoopt. Hierdoor blijft er negatief sentiment bij de consument en dus op de woningmarkt.
3. Vindt u dat de woningmarkt hervormd moet worden en zo ja op welke manier?
Aan de ene kant is het in Nederland nu mooi geregeld, met een goed woningvangnet, veel vrijheid in de woningmarkt en het pensioen wat goed geregeld is. Dit vind ik erg goed. Aan de andere kant zijn we hierdoor internationaal gezien een vreemde eend in de bijt,
waardoor we internationaal gezien kwetsbaar zijn. We sparen veel meer dan in de omringende landen, we zijn gewend om veel te lenen voor onze woningen en doorvoor afhankelijk te zijn van de internationale financiële markten. Dit om zo goedkoop mogelijk de lening te
financieren. Daarnaast zetten we 20% van onze brutoloonkosten per werknemer in een
pensioenfonds, wat weer wordt belegd in het buitenland om een zo hoog mogelijk rendement te krijgen voor pure winst (old finance). Hierdoor ontstaat het funding gap. Dit Funding Gap geeft grote risico’s. Als we meer op de andere landen uit Europa willen lijken en daardoor minder uitblinken, door meer af te lossen en te sparen voordat je woning koopt (lager LTV), dan moet je ook niet meer willen om 20% te sparen voor je pensioen en blijven beleggen in het buitenland. Want dan wordt er bijna niet meer geconsumeerd, wat een doodsteek zou kunnen worden voor de economie en de concurrentiepositie voor Nederland ernstig kan beïnvloeden. Wat weer slecht kan zijn voor de woningmarkt.
Je zou dit verhaal helemaal kunnen oplossen door de fiscaliteit rondom het pensioen en de woningmarkt in één keer te stoppen. Het effect is dat mensen massaal hun pensioen gaan opeisen en dit zullen beleggen in hun stenen, wat hetzelfde effect beoogd als in veel Europese landen. Gelukkig begint het sentiment over de Nederlandse huizenmarkt nu weer wat beter te worden en lijken dit soort drastische maatregelen nu niet nodig.
Voor de bank is het huidige systeem financieel het beste, want ze proberen de woningen te financieren en hiervoor zoveel mogelijk geld goedkoop en kort te financieren. Het verschil in rente, door inkoop en matching is marge voor de bank.
Zelf ben ik voor een systeem waarbij ik mijn eigen pensioenpremie direct in mijn eigen huis kan steken, dus aflossen op mijn hypotheek. Dan kan ik of mijn kinderen daar later van genieten. Dan zal je wel meer gaan zien, dat mensen als ze ouder worden hun huis opeten zoals in het buitenland veel gebeurt. Voorbeelden hiervan zijn Frankrijk, waar je je woning op latere leeftijd kan verkopen. Hier kun je dan van leven en toch kun je blijven wonen in het huis tot je overlijden. Vervolgens gaat deze naar de koper.
4. Welke maatregelen heeft uw bank (bedrijf) reeds getroffen? Welke rol vindt u dat banken hierin hebben?
SNS is al met ingang vanaf 2007 strenger geworden met het verstrekken van hypotheken aan mensen met tijdelijke contracten. Na het uitbreken van de crisis zijn we strenger geworden met doorstromers, de consument moest beide woningen kunnen betalen. Of de oude woning al verkocht hebben bij een nieuwe aankoop en financiering daarvan. Daarnaast hebben we in dialoog met het Ministerie van Financiën een nieuwe gedragscode geïntroduceerd. De regels in deze gedragscode zijn dat er minder geleend mag worden, de LTV en LTI lager worden. Dus in al deze gevallen is de financiering voorzichtiger geworden, dit was nodig.
Een van de grootste risico’s voor de Nederlandse banken is het volgende:
Toen er tien jaar gelden allemaal Buitenlandse partijen de markt op kwamen werd er enorm geconcurreerd op de rentemarge. Zij kregen deze klanten binnen tegen lage rente en verdiende dan aan de ernaast gesloten (verplichte) woekerpolissen. Er is een grote kans dat nu deze partijen verdwenen zijn, de banken gevraagd worden om deze klanten weer over te nemen. Dit aangezien de partij gestopt is of een hele hoge rente berekent na het verlengen, na de eerste 10 jaar. Deze groep hypotheeknemers heeft over het algemeen een veel te hoge LTV en
LTI, dit zijn grote risico’s voor de banken. Als vervolgens in de periode erna weer (nieuwe) buitenlandse partijen de markt opkomen, die de goede risico’s lokken met lage
hypotheekrente dan blijven de Nederlandse banken met de slechte risico’s zitten. Dit is een gevaar welke boven de markt hangt.
Het beginsel van alle financiële systemen, begint met een heleboel mensen hebben die geen pech hebben en enkele die dat wel hebben. Waarbij de sterke schouders van de meerderheid dat dan dragen.
Fairpricing zou ook een mogelijkheid hebben, maar dan kan alleen maar een selecte groep nog een woning krijgen, dat vind ik niet wenselijk. Het gevaar is alleen dat partijen uit het buitenland dit wel gaan doen en dan kunnen ze vermoedelijk een goede gezonde en
winstgevende portefeuille opbouwen. Het enige bezwaar wat ik voor deze partijen zou zien is het bouwen van systemen om de producten als SEW en KEW te administreren.
Er is veel kritiek over de hoogte van de rente, welke veel hoger ligt dan de Euribor. Dat de consument het over de Euribor heeft komt door ING en Obvion, welke Euribor producten hebben gevoerd (die zij achteraf moesten stoppen). Banken moeten echter voldoen aan strengere Solvabiliteitseisen, hardere klappen worden er geleden, de waarde van de onderliggende woningen zijn gedaald en de hervormingen welke op de arbeidsmarkt plaatsvinden zijn gevaarlijk voor het inkomen van de consument. Daar moet je als bank rekening mee houden, daarnaast een hoge Credit Default Swap. Als we het aan de consument geleende geld direct opvraagbaar terug kunnen krijgen, dan zouden we de Euribor met een opslag aan kunnen bieden.
5. In mijn literatuurstudie naar de woningmarkt in andere landen komen een aantal producten/ diensten aan bod, zou u per dienst kunnen aangeven of u dit een mogelijke oplossing vindt voor de Nederlandse woningmarkt:
a. Bouwsparen, zoals in Duitsland (opbouw en fairpricing)?
Ik vind dit product wel een oplossing als dit geïntegreerd wordt in mijn pensioen. Dat vind ik dan een mooie manier van waardeopbouw. Een voorbeeld zou kunnen zijn dat ik vanaf mijn 25ste spaar voor mijn pensioen en als ik dan een woning kan kopen, dan zou ik een gedeelte zeg € 20 K investeren in mijn eigen woning. Dit kan ik doen door dit te nemen of te lenen uit mijn pensioenpot. Dan kan mijn pensioenfonds mij mogelijk rente vragen voor mijn pensioen en verlaag ik het risicodeel voor mezelf en mijn bank. Een combinatie van het Duitse en Nederlandse model, wat ook een goede oplossing zou zijn voor mensen met een restschuld, welke nu veel problemen hebben.
Ik denk dat banken en pensioenfondsen dit prima kunnen voeren en administreren, zeker als je bedenkt dat ik bijvoorbeeld straks € 900,- krijg uitgekeerd van mijn pensioen en datzelfde bedrag ook moet betalen voor mijn hypotheekrente. Dan kan ik dat beter wegstrepen tegen elkaar.
b. Gedekte obligaties (Denemarken) voor de financiering van hypotheken? Pensioenfonds –NHI NHG hypotheken
Zoiets gaat het NHI ook doen. Zij gaan de NHG hypotheken opkopen, waardoor er geld vrijkomt. Ik geloof hier niet zo in. Ik denk dat het niet zo efficiënt is, dan vind ik het huidige model beter.
Ik ben hier niet voor. Ik vind de toegevoegde waarde van de notaris goed, ze kijken of iemand handelingsbekwaam is, de juiste beslissingen neemt e.d. Hij is zeker van toegevoegde waarde.
6. Vanuit mijn literatuurstudie zijn ook andere producten en diensten genoemd, zou u per dienst/ product aan kunnen geven of u deze bij vindt dragen aan de
hervormingen van de Nederlandse woningmarkt:
a. Pensioengelden (via pensioen fondsen) gebruiken voor NHG gefinancierde hypothecaire lening?
Dit is het NHI, wat ik niks vindt. Dan wil ik liever dat mensen zelf investeren in hun eigen woning of gaan voor het maximale rendement.
b. Voor nieuwe hypotheken een maximale verstrekking van 80% (van de executiewaarde)?
Tegen, is nergens voor nodig. Wat je zou kunnen doen, een hypotheektarief tot 80 % en je zou over de rest een hogere rente kunnen vragen. Hiermee stimuleer je mensen om af te lossen.
c. Inlossen (top) hypotheken tot maximaal 80% (van de executiewaarde) met pensioenpremies?
Ik vind dat je mensen hier niet toe kan dwingen. Dit vind ik een prima optie, maar alleen als mensen zelf willen. Je kunt beter mensen meer laten betalen voor het top gedeelte.
7. Hoe kijkt u en/ of u bedrijf tegen de volgende zaken voor de overheid: d. Als het afschaffen van de hypotheekaftrek
Hier ben ik enorm voor.
e. Afschaffen van overdrachtsbelasting?
Hier ben ik ook enorm voor.
f. Het financieren van starters vanuit de overheid?
Afschaffen, ik wil een totale liberalisering.
Daarnaast een sociaal huurwoningenmarkt voor mensen die het echt nodig hebben. Zo snel als ze dat niet meer nodig hebben, dan direct hiermee stoppen. Dit kan je doen door middel van een toeslagensysteem. Zorg enkel en alleen voor mensen die het echt nodig hebben.
8. Heeft u nog aanvullingen?
Ja, eigenlijk zie ik twee opties, of we laten het zo doorgaan of we gaan echt hervormen en liberaliseren de woningmarkt geheel, zoals ik eerder heb besproken.
9. Heeft u nog andere mensen die ik voor deze scriptie mag benaderen?
Uitwerking vragenlijst econoom Rabobank
1. Wat is uw functie en op welke manier bent u en is uw bedrijf betrokken bij de (Nederlandse) woningmarkt?
Ik ben Senior Woningmarkteconoom bij Rabobank Nederland. Daarvoor bijna 25 jaar werkzaam bij OTB/ TU Delft één van de grootste faculteiten ter wereld gespecialiseerd op het gebied van Wonen. Er staan overigens in je scriptie verschillende modellen die ik gemaakt heb, zoals het Woningprijsmodel en de Woningprijsindex van het CBS, welke nu nog altijd worden gebruikt.
2. Wat kenmerkt in uw ogen de Nederlandse woningmarkt?
Kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt vind ik dat er twee woningmarkten zijn, misschien wel drie, zeker als je dit vanuit een buitenlands perspectief bekijkt. De drie woningmarkten zijn de sociale huurmarkt, particuliere huur en de koopwoning markt, die onafhankelijk van elkaar functioneren. Hervormen is voor ons het zoeken naar een manier om de woningmarkt met elkaar te laten communiceren, zodat er één woningmarkt overblijft. De woningen in de sociale woningmarkt worden beheerd en verhuurd door
Woningcorporaties. Deze waren tot 1995 bestuurd door de overheid. Daarna zijn ze zelfstandig geworden. Alleen toen ze te zelfstandig werden en geld gingen verdienen vond men dit ook niet helemaal juist. De publieke en overheidsopinie is dat het toch
gemeenschapsgeld is, hierdoor wordt er nu weer meer gereguleerd door de overheid.
Toch liggen de stimuleringen van het rijksbeleid vooral in het eigen woning bezit, wat je terug ziet in de instrumenten die worden ingezet voor de koopsector. Eigen woningbezit wordt meer gesubsidieerd, ook al zou je de huurtoeslag e.d. meerekenen. Als je wilt hervormen en er één woningmarkt van wil maken, om doorstroom blijvend te stimuleren, dan dien je dit te
veranderen. Zo denkt de wetenschap en ook de Rabobank erover.
In de jaren 70 werd een ieder gestimuleerd om een goede (huur) woning te nemen,
onafhankelijk van wat iemand verdiende. Er werden toen prachtige huurwoningen gebouwd die we nu te duur vinden.
Vanaf 2000, sinds we de veranderingen van de Sociale huursector zijn begonnen, zijn de belangen verenigingen Aedas (vereniging van Woningcorporaties) , NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), Woonbond (Vereniging Nederlandse Woonbond), VEH
(Vereniging Eigen Huis), Huurdersbond, NVB (Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers) er achter gekomen dat er twee (of drie) markten huur en koop zijn en dat deze niet lekker in elkaar over stromen. Tussen 2000 en 2005 kwamen er steeds meer gesprekken op gang tussen de verschillende belangenverenigingen, dit om te kijken hoe de doorstroming beter kan. In deze periode stegen de prijzen van woningen erg hard en dit gaf problemen voor starters, die veel moesten betalen voor hun eerste woning. In de gesprekken tussen de belangenverenigingen, ben ik op verschillende manieren betrokken geweest. Ik heb namelijk voor de NVM en Woonbond het onderzoek geleid. Helaas wilde de politiek in die tijd niet meedoen in de gesprekken hierover, Premier Balkenende verbood dit zelfs. De belangenverenigingen zijn doorgegaan en hier is later in 2012 het “Wonen 4.0” uitgekomen. Vervolgens is de politiek pas de laatste jaren aangehaakt en hebben ze een enorme
achterstand. Het woonakkoord van het rijksbeleid was dan ook een erg uitgeklede versie van de plannen van de belangenorganisaties. Door deze summiere plannen is de doorstroom niet goed opgelost en wordt de koopsector nog steeds voorgetrokken op de huursector.
Vermoedelijk zullen de belangenverenigingen over enkele jaren, in een betere tijd hierop terugkomen en toch verder gaande maatregelen treffen.
De rol van de overheid is wel dat ze op verschillende manieren stuurt. Zo wordt er elk jaar aangegeven hoeveel de huren mogen stijgen. Dit wordt volledig gestuurd door de
rijksoverheid, waardoor je geen echte markt hebt van vraag en aanbod. En liberalisering van de huursector is al een aantal keer voorgesteld, maar dit plan is er niet doorheen gekomen. Dat we zo’n grote sociale huurwoningmarkt hebben, is ongewoon vergeleken met het Buitenland. De Wooncoöperaties hebben veel macht door een voorsprong op kennis en de mooie
vastgoedposities die ze beheren, vooral in de grote steden. Daarnaast heeft de overheid met zijn bestemmingsplannen ook veel macht. Eigenlijk is de hoeveelheid van belangen ook wel een kenmerk van de Nederlands woningmarkt. Hiervoor zijn tal van voorbeelden, één ervan is de institutionele beleggers zoals de Nederlandse Bouwondernemingen, welke al grote lappen grond in Nederland bezitten.
3. Vindt u dat de woningmarkt hervormd moet worden en zo ja op welke manier?
Ja, ik denk dat we er nog niet zijn met de huidige maatregelen. Er dient meer keuzevrijheid te zijn voor consumenten. Dit bereik je door een meer geliberaliseerde markt, geen ongelijkheid tussen de posities die huishoudens innemen met een terugtrekkende overheid. De kans dat dit gebeurt is alleen heel klein, want er zijn zoveel belangen. Niet alleen van bedrijven, maar ook sociale belangen, zoals die van de zwakkeren in de samenleving. Daarnaast is er in Nederland schaarste in de (bouw)grond. We zouden dit los kunnen laten, net als in andere landen, maar zo zit de Nederlandse samenleving gewoon niet in elkaar.
Wat ik het belangrijkste vind is dat koopmarkt nog steeds wordt voorgetrokken. Hogere inkomens worden gestimuleerd om te kopen en lagere inkomens om te huren. Dit moet en zal veranderen de komende periode.
De sociale woningbouw is nu misschien wel een maatje te groot. Als je het aantal woningen bekijkt wat hieronder valt en welke mensen er technisch voor in aanmerking zouden moeten komen, dan is het verschil groot. Aan de verschillen zou je wat kunnen doen waardoor de Wooncoöperaties sector verder krimpt en de doorstroom worden gestimuleerd.
4. Welke maatregelen heeft uw bank (bedrijf) reeds getroffen? Welke rol vindt u dat banken hierin hebben ?
Bij de Rabobank volgen we de woningmarkt, wij kunnen niet zorgen dat er meer mensen gaan kopen of huren en hebben dus beperkte invloed. Alleen met de producten en hypotheken die we (gaan) voeren. Wij proberen de wensen van de mensen te volgen, er wordt nagedacht over nieuwe producten zoals de generatiehypotheek. Ook zijn er vanuit de lokale banken
initiatieven. Een voorbeeld van een lokaal initiatief is een product voor scheefwoners (huurders welke voldoende inkomen hebben om te kopen, maar dit niet doen). Dan zijn er lokale gesprekken met lokale Wooncoöperaties en lokale makelaars om te onderzoeken of ze gezamenlijk iets voor deze groepen kunnen aanbieden. Als dat zo is dan gaan de initiatieven en ideeën naar het hoofdkantoor in Utrecht en gaat de afdeling productontwikkeling kijken of ze hier een product voor kunnen creëren.
Dus talloze (lokale) initiatieven, maar echt beleid dat we een markt willen sturen is er niet. We zijn in de verstrekking ook strenger geworden, maar deze regels komen vooral van de AFM vandaan. De AFM volgt de emotie van de samenleving, die ik kan begrijpen. Maar wat ik nu bij Rabobank zie is dat er weer gesprekken met de AFM zijn om te kijken hoe we hier mee om kunnen gaan. Als het zo blijft dan is het één pot nat en is er totaal geen differentiatie meer in de voorwaarden voor het verstrekken van hypotheken bij de verschillende partijen.