In Nederland is er pas in 2013 een beslissing gemaakt over de hypotheekrenteaftrek. In veel andere landen is de woningmarkt al eerder hervormd. Nederland was daarvoor nog het enige land dat volledig gebruik maakte van de hypotheekrenteaftrek (Grob, 2005). Elk land heeft de hervormingen op een eigen wijze aangepakt. Elk land wordt hieronder beschreven door middel van de woonkarakteristieken en woonproducten (1) en middels een beschrijving van de hypotheekrenteaftrek (2). De landen welke zijn beschreven, zijn België, Denemarken, Duitsland, Frankrijk, Italië, Noorwegen, Spanje, Verenigd Koninkrijk en Zweden. De meeste landen zijn tevens onderzocht door Boelhouwer in 2001 en beschreven in het onderzoek: “integrale hervorming van de woningmarkt “ van het onderzoeksinstituut OTB.
Er is voor deze EU buurlanden van Nederland gekozen aangezien ze op verschillende vlakken goed vergelijkbaar zijn met Nederland. Om het onderzoek breder te trekken zijn in verband met de woningcrisis, enkele Zuid Europese landen toegevoegd. In deze thesis wordt getracht producten uit de verschillende landen te leren kennen, om zo tot adviezen voor de
Nederlandse woningmarkt te komen. Deze adviezen kunnen leiden tot nieuwe producten in Nederland voor banken om de woningmarkt te hervormen.
2.5.1 België
1 Karakteristieken en producten
Op de woningmarkt in België is er de komende jaren geen ruimte voor euforie. Er wordt, volgens het ratingbureau Standard & Poor’s (S&P), een nominale prijsstijging voor
koopwoningen in België verwacht welke beperkt blijft tot een percentage van 1 % voor 2013 en 2014 een percentage van 1,6 %. De verwachte inflatie bedraagt 2 % over het jaar 2013 en 1,8 % over het jaar 2014. Met deze stijgingen zal het niet voldoende zijn om de reële waarde te kunnen behouden. Als de voorspellingen juist zijn zal er een waardeverlies van 1 % over 2013 zijn en 0,2 % over het jaar 2014. De moeilijke economische context en de strenger wordende financiële voorwaarden om te lenen in België hebben hier volgens S&P mee van doen. De woningprijzen zijn in verhouding met het inkomen in België aan de hoge kant. De werkloosheid zou stijgen tot 7,9 % (S&P, 2013).
Volgens het onderzoek S&P is er geen reden van zorg over de Belgische woningmarkt, want het niet waarschijnlijk dat de woningprijzen in België zwaar zullen terugvallen.
2 Hypotheekrenteaftrek
In België is de hypotheekrenteaftrek in 2005 aangepast. In die periode is de Woonbonus geïntroduceerd. De Woonbonus is een vermindering van de belasting tegen het progressief rentepercentage. De vermindering van belasting heeft een maximaal plafond bedrag. De basis van de woonbonus bedraagt € 2.080 (2011) op jaarbasis, deze wordt verhoogd met een bedrag van € 690 voor de eerste 10 jaar. Personen met drie kinderen, kunnen een extra verhoging van € 70 krijgen. Voor 2012 bedroeg het progressieve aftrekpercentage maximaal 50 %, vanaf 2012 zou dit aftrekpercentage vast 45 % worden. Dit heeft geen doorgang gevonden, hierdoor blijft voordeel in het oude regime maximaal 50 % van € 2.840.
Per 2014 zal mogelijk de aftrek van hypotheken worden gewijzigd en mogelijk zelfs worden afgeschaft, dit werd begin 2012 door de overheid gecommuniceerd. Deze wijzigingen hebben te maken met het overhevelen van de bevoegdheden naar de deelstaten. De deelstaten hebben dan de mogelijkheid om zelf te bepalen hoe het eigenwoningbezit fiscaal wordt behandeld. De schuld van alle gezinnen samen is 54,7 % van het BPP in juni 2012 ligt dit percentage iets hoger dan het gemiddelde van de eurozone (50 %). Omdat er geen werkelijk overschot aan woningen is en het lage niveau van hypotheek rente worden de fundamenten van de Belgische woningmarkt ondersteund.
Conclusie België
In de meeste andere Europese landen ligt de situatie lastiger dan in België. De reden hiervoor is de lage hypotheekrente en het feit dat België niet over een overschot van woningen
beschikt. België heeft, ondanks dat de hypotheekrenteaftrek (deels) is afgeschaft, weinig pessimisme wat betreft de woningmarkt. (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.2 Denemarken 1 Karakteristieken en producten
Nederland en Denemarken hebben beide een hypotheekschuld die hoger is dan het BBP . In beide landen zijn de modellen voor de hypotheken erg verschillend. Opvallend aan het hypotheekmodel in Denemarken is de wijze van financiering waarop de contracten van de hypotheken zijn vormgegeven. Het Deense hypotheekmodel heeft als belangrijkste
eigenschap dat de banken hypotheken verstrekken en deze financieren door middel van obligaties. Bij het Deense hypotheekmodel is het gebruikelijk dat er gematcht wordt ( hierbij wordt de looptijd van de middelen gelijkgesteld aan de looptijd van de financiering). Hierdoor zijn er minder risico’s dan bij het Nederlandse model, waar vaak een mismatch op de
financiering plaatsvindt. Bij banken beperkt dit het herfinancierringsisico wat leidt tot een financieel stelsel welke stabieler is. Vooral de pensioenfondsen kopen de hypotheekobligaties daarnaast ook initiële beleggers uit andere landen en verschillende banken. Deze manier van financieren is voor de woningbezitter interessant omdat hij op elk moment zijn hypotheek kan inlossen, is de rente op de hypotheek over het algemeen iets lager. Bij dit model is de
voorwaarde wel dat het maximaal te lenen bedrag voor de hypotheek niet meer mag bedragen dan 80 % van de woningwaarde. Een andere voorwaarde is dat de hypotheek tegenwoordig volledig worden afgelost (ASRE 2012). Een nadeel van het systeem is dat veel consumenten het bedrag boven het 80 % vaak consumptief bijlenen. Ondanks de hoge hypotheekschuld zijn de huizenprijzen nog wel stijgende, in 2013 komt het neer op 1,5% al zijn de nationale
verschillen groot (S&P, 2013).
In Denemarken hoeft een consument niet naar de Notaris voor de inschrijving in het kadaster, dit gebeurt direct via de bank. Een snelle en goedkope manier van het passeren van een
2 Hypotheekrenteaftrek
In Denemarken heeft de overheid in 1987 het verstrekken van leningen beperkt, waardoor het voor burgers moeilijker werd een eigen huis te kopen (Boelhouwer, 2005). De tarieven van de inkomstenbelasting werden verlaagd van 70% naar 50%. De aftrekpost voor
eigenwoningbezitters daalde (Boelhouwer, 2005) en het eigenwoningbezit daalde drastisch, waardoor de markt voor koopwoningen instortte. Nadat de woningmarkt zich weer redelijk had hersteld, heeft de Deense overheid de hypotheekrenteaftrek verder beperkt (Boelhouwer, 2005). De hypotheekrenteaftrek is nu aftrekbaar tegen 39%, deze wordt tot 2019 in stappen beperkt tot een maximum van 25,5 %.
Per huishouden is de hypotheekschuld gemiddeld 104 % van het inkomen per huishouden. Dit bedraagt in Nederland gemiddeld 111 %. De totale schuld van particulieren in Denemarken, mede door hoge consumptieve leningen bedraagt in 2011 gemiddeld 322 % van het inkomen per huishouden. Dit bedraagt in Nederland gemiddeld 224 %. De schuld lijkt kleiner in Denemarken, wat voortkomt uit het feit dat er naast hypothecair, consumptief bij wordt geleend. De totale Deense particulieren schuld ongeveer de helft van die van Nederland en bedraagt zo’n 320 miljard, daartegen telt Nederland drie keer zoveel inwoners als
Denemarken. (IMF, 2013). In een rapport van het IMF uit 2013 wordt bij de overheid
aangedrongen tot het spoedig uitfaseren van aflossingsvrije hypotheek. Als het uitfaseren niet gebeurt dan verwacht het IMF verdere destabilisatie van de woningmarkt. In 2013 gaf
kredietbeoordelaar S&P dezelfde waarschuwing af. Conclusie Denemarken
Bij het Deense hypotheekmodel is het gebruikelijk dat er gematcht wordt door middel van obligaties, waardoor er minder risico’s zijn voor banken dan bij het Nederlandse model. Standaardisering van de hypothecaire contracten zorgt voor lagere rentes op de
hypotheekmarkt, daarnaast zijn de mogelijkheden voor eerdere aflossen flexibel in te richten waardoor de consument haar maandlasten en restschuld makkelijker kan inlossen waardoor het risico verlaagt kan worden (DNB 2013). Bij het passeren van de woning wordt dit
rechtstreeks bij de bank geregeld, zonder tussenkomst van een Notaris. De hoge consumptieve leningen en aflossingsvrije hypotheken vormen een probleem voor de toekomst van de
Woningmarkt in Denemarken. Deze problemen zijn al door verschillende instanties geconstateerd, waarbij het een dringend advies was om deze aan te gaan pakken.
De grote verlaging van de aftrek van 70% naar 50% heeft in eerste instantie geleid tot een flinke daling van de woningprijzen en het woningbezit. Dit kwam mede doordat de economie in een recessie zat ten tijde van de verlaging. De woningprijzen zijn in 2013 gestabiliseerd met een stijging van 1,5% (S&P, 2013) (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.3 Duitsland
1 Karakteristieken en producten
Het aandeel eigen woningbezit in Duitsland bedraagt ongeveer 43%. Het relatief kleine belang van het eigen woningbezit betekent zeker niet dat er een negatieve houding is ten aanzien van het eigen woningbezit. Het wordt juist gezien als een goede investering en velen zouden graag een ‘Traumwohnung’ bouwen of kopen (Tegeder en Helbrecht, 2007). Dit idee van de droomwoning komt ook tot uiting in de populariteit van het particulier
opdrachtgeverschap in de nieuwbouw. Huishoudens treden in Duitsland relatief laat toe tot het eigenwoningbezit. In de leeftijdsgroep tot 35 jaar is het eigen- woningbezit nog beperkt.
Het Duitse model van woningfinanciering kent een belangrijke rol toe aan het bouwsparen. Er is hierbij traditioneel sprake van zogenaamde cofinanciering, waarbij de banken hypotheken financieren met Pfandbriefe en hierbij niet meer dan 60% van de woningwaarde belenen. Bouwspaarcontracten vullen de overige 40% aan, waarbij een deel bestaat uit een
Bouwspaarlening en een ander deel uit het ‘bouwspaargeld’. In de praktijk zijn er ook wel mogelijkheden om zonder bouwsparen een lening met 80% LTV te verkrijgen, maar
aanbetalingen van 20% a 30% worden door de banken aanbevolen. Het meefinancieren van transactiekosten zoals in Nederland is al helemaal ongebruikelijk.
In de huidige situatie is het bouwsparen een belangrijk onderdeel van de woningfinanciering. Zo meldt de vereniging van Duitse bouwspaarkassen dat ongeveer de helft van alle Duitse huishoudens één of meer Bouwspaarcontracten heeft. Er zijn in 2013 omstreeks 30 miljoen Bouwspaarcontracten actief. Tweederde van alle contracten valt onder de private
bouwspaarkassen en een derde onder de Landesbausparkassen (German Bausparkassen, 2013).
Figuur 13: Werking Bouwsparen in Duitsland
In Duitsland is het Bouwsparen zodanig ingeburgerd dat, met een relatief beperkte financiële bijdrage, een groot financieringspotentieel is te realiseren.
In Duitsland stijgen de woningprijzen flink. De grootste stijging van de afgelopen 10 jaar was die in kwartaal 3 van het jaar 2013. VDP Association of German Pfandbrief Banks heeft onderzocht dat de prijzen voor alle woningen in kwartaal 3 van 2013 gemiddeld met zo’n 4,9% stegen ten opzichte van een jaar eerder. De woningmarkt is daarmee sinds kwartaal 1 van 2003 niet zo gestegen. Gemiddeld stegen de woningprijzen in 2013 met 3% en hiermee is Duitsland de grootse stijger van de woningprijzen in West Europa. Op de zakelijke markt zijn de prijzen van commercieel vastgoed zelfs met 6,9%, gestegen. De Duitse huizenmarkt heeft al jaren geen prijsdaling meer meegemaakt. Voor 2014 is S&P nog optimistischer. Ook de kredietgroei is in Duitsland al jaren zeer gematigd, terwijl voorgaande stijgingen in
huizenprijzen vaak met krediet zijn gefinancierd. De prijzen in de steden zijn de laatste jaren echter sterk gestegen, gedeeltelijk veroorzaakt door een toenemende vraag vanuit het
buitenland en de lage rentestand. Het risico van overwaardering is daar dan ook het grootste. Dit risico is echter voornamelijk op korte termijn aanwezig. De toenemende verstedelijking zal op termijn leiden tot extra vraag naar woningen in deze gebieden. Er zal daar dan ook meer gebouwd moeten worden, om een oververhitting van deze regionale vastgoedmarkten te voorkomen.
2 Hypotheekrenteaftrek
In Duitsland is in de 80-er jaren een gefaseerde afschaffing geweest van zowel de aftrek van hypotheekrente als van het huurwaardeforfait. De Eigenheimzulage is 1996 geïntroduceerd: dit is een eigenhuis subsidie voor de duur van maximaal 8 jaar, welke is bedoeld voor de groep mensen die voor het eerst een huis kopen. In 2006 is deze regel weer afgeschaft, wel is er een overgang voor mensen die hier in de periode 1996 tot 2006 hiervan gebruik maakte, deze groep mensen behouden de subsidie. In Duitsland is de particuliere hypotheekschuld 50,1 % van het BBP, dat is het gemiddelde van het BBP in de EU. (CBS, 2011)
Conclusie Duitsland
Het aandeel eigen woningbezit in Duitsland bedraagt ongeveer 43%. Dit komt mede omdat men later start met het eigenwoningbezit dan gemiddeld in Europa gebruikelijk is. Het Duitse model van woningfinanciering kent een belangrijke rol toe aan bouwsparen, wat een reden is voor een lagere hypotheekschuld. De Duitse woningprijzen zijn in 2013 met 3 % gestegen, toch is de kredietgroei in Duitsland zeer gematigd. De hypotheekrenteaftrek en het
huurwaardeforfait zijn gefaseerd afgeschaft in de jaren '80. (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.4 Frankrijk
1 Karakteristieken en producten
S&P is niet zo optimistisch voor Frankrijk. In 2013 en 2012 waren er prijsdalingen van rond de 5 %. In 2007 was Frankrijk nog het land met een grote prijsstijging van 7,7 %. Tussen 2000 en 2007 stegen de prijzen ononderbroken met 10 % per jaar. Met een verwachte werkloosheid van 10,7 % verwacht men de komende jaren niet snel een herneming van stijgingen in de woningmarkt. De Franse huizenmarkt heeft nauwelijks last gehad van enige tegenslagen. Maar om de Europese doelstellingen van maximaal 3% begrotingstekort te behalen heeft President Hollande in 2012 flink ingegrepen. Doordat de belasting flink is verhoogd en er draconische fiscale maatregelen zijn getroffen zijn de woningverkopen in september 2012 met 24 % gezakt ten opzichte van een jaar eerder, dit geeft een indicatie negatieve prijsdruk voor de verkopers van woningen in de toekomst. De
“betaalbaarheidratio” in Frankrijk is nu nog ruim 30 % boven historisch gemiddelde en het krediet is aan het verkrappen. Hierdoor is de verwachting dat in 2014 huizenprijzen eveneens ongeveer 5 % zullen zakken (S&P, 2013).
2 Hypotheekrente
In Frankrijk is de hypotheekrenteaftrek in 1997/1998 afgeschaft en het eigenwoningforfait reeds in 1965. De eigen woning speelt in Frankrijk voor de inkomstenbelasting alleen een rol bij verkoop van de woning, mocht hier winst bij worden gemaakt dan kan er
vermogensbelasting over worden geheven. In Frankrijk is de particuliere hypotheekschuld 32 % van het BBP (CBS, 2011). Dit is beduidend lager dan het Europees gemiddelde van 50 %. Conclusie Frankrijk
De hoge werkloosheid in combinatie met verhoogde belasting en andere draconische fiscale maatregelen geven druk op de woningmarkt. De woningverkoop is in 2013 met 5% gedaald en men verwacht in 2014 eenzelfde daling (S&P 2013). Frankrijk heeft geen
hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait meer en de particuliere hypotheekschuld is 32 % van het BBP, wat beduidend lager ligt dan het Europese gemiddelde. (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.5 Italië
1. Karakteristieken en producten
Italië kan in 2014 hopen op een eerste prijsstijging na 7 jaar van dalingen. Volumes van het aantallen transacties waren over het jaar 2013 ongeveer 50% van het jaar 2006. Er is nog veel druk op de markt door de financiële en economische crisis. Wel zijn de verhoudingen van de woningprijs en het inkomen en de woningprijs en de huurprijs bijna evenwichtig.
2. Hypotheekrente
In Italië is de hypotheekrente voor een vast percentage van 19 % aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Daarnaast geldt ook een maximum van € 4.000 als aftrekbare hypotheekrente per belastingjaar. Voor de eigenwoning wordt vrijwel geen
eigenwoningforfait gehanteerd. In Italië is de particuliere hypotheekschuld 23,4% van BBP (CBS, 2011), wat een stuk lager ligt dan het Europese gemiddelde en veel lager dan de hypotheekschuld in Nederland (111%).
Conclusie Italië
Volgens de verwachtingen kan Italië in 2014 rekenen op de eerste prijsstijging sinds 2007. De hypothecaire schuld bedraagt 23,4 % v/h BBP. De hypotheekrenteaftrek is 19 % v/d
inkomstenbelasting (Max € 4.000). (zie tabel 2 voor een totaal overzicht). 2.5.6 Noorwegen
1 Karakteristieken en producten
De huizenprijzen zijn gedurende de periode 1988 tot 1992 gedaald met 37%. Deze daling werd veroorzaakt door de slechte economische situatie in Noorwegen gecombineerd met de Nationale bankencrisis (Eitrheim e.a. 2004). Na 1992, toen de wijzigingen werden ingevoerd, zijn de huizenprijzen langzaam weer gestegen tot ze in 1997 weer op het oude niveau terug waren (Eitrheim e.a., 2004). In 2013 zijn de woningprijzen gestegen met 7%.
2 Hypotheekrente
In 1992 heeft Noorwegen drastische belastinghervormingen doorgevoerd, wat gebeurde binnen een stabiele huizenmarkt. Het duale stelsel werd geïntroduceerd, wat betekende dat de hypotheekrenteaftrek wel bleef bestaan, maar het tarief met 23% werd verlaagd (Boelhouwer e.a., 2001). Waar de hypotheekrente eerder tot 40,5% kon worden afgetrokken, werd dit in 1992 verlaagd naar 28%. Ter compensatie van de aftrekbeperking bleef het huurwaardeforfait gelijk en werden de algemene belastingen verlaagd. Dit leidde tot een algemene
koopkrachtverbetering (Boelhouwer e.a., 2001).
In Noorwegen is de particuliere hypotheekschuld 80,2 % van het BBP. (CBS, 2011). Conclusie Noorwegen
Door de economische situatie en de bankencrisis zijn de huizenprijzen van 1988 tot 1992 gedaald met 37%. In 1992 is er een drastische wijziging met betrekking tot de
hypotheekrenteaftrek doorgevoerd. De wijziging houdt in dat er een vlaktaks van 28% gehanteerd wordt in plaats van een progressieve tabel zoals in Nederland. In 1997 waren de huizenprijzen weer op het oude niveau en in 2013 stijgen ze met 7%. Nederland kan van Noorwegen vooral leren dat de timing en manier van afschaffen van de hypotheekrenteaftrek
2.5.7 Spanje
1 Karakteristieken en producten
De vooruitzichten in Spanje zijn niet goed. De prijsdaling is in 2013 opgelopen tot 7,8 %. De banken kregen de laatste jaren een kapitaalinjectie. Er zal nu werk moeten worden gemaakt van het opschonen van de bankbalansen. Er zullen nog meer gedwongen verkopen van vastgoed worden uitgevoerd. De woningmarkt heeft nog steeds een gigantisch overaanbod. De verhoudingen woningprijs/ inkomen en woningprijs/ huurprijs moeten met nog zo’n 20 % worden gecorrigeerd. De huizenprijzen in Spanje zijn in 2012 met 9,8% gedaald, in 2013 met 7,8 % en de voorspellingen voor 2014 zijn ook somber met een daling van 6%. S&P verwacht dat woningprijzen mogelijk in totaal nog met 20 % kunnen dalen dit door het overschot van 1 miljoen woningen. Positief is dat er weinig wordt gebouwd, in 2012 namelijk 70.000 ten opzichte van 760.000 in 2006.
2 Hypotheekrente
In Spanje kent al langer een beperkte hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente aftrek bedraagt slechts 15 % van het bedrag aan hypotheekrente en aflossing, hierbij geld een maximum van € 9.000. De hypotheekrenteaftrek is in januari 2011 verder beperkt. Alleen huishoudens met een inkomen lager dan € 24.000 hebben hypotheekrenteaftrek. In Spanje is de particuliere hypotheekschuld 57,9 % van het BBP. (CBS, 2011)
Conclusie Spanje
De slechte vooruitzichten van Spanje zijn door de bankproblemen, te hoge huizenprijzen en een flink overschot van woningen, voorlopig nog niet voorbij. De hypotheekrente aftrek is 15 % (max. € 9.000) voor inkomens kleiner dan € 24.000. (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.8 Verenigd Koninkrijk 1 Karakteristieken
De woningmarkt zal volgens S&P in het VK vrij stabiel blijven (- 0,9 % in 2013 en
verwachting van + 0,5 % in 2014). Er zijn wel belangrijke regionale verschillen. De prijzen in grote steden als Londen stegen, in het zuiden van de VK daalden de prijzen licht en in het zuiden was de prijsdaling veel forser. Er zijn sinds 2008 fors minder transacties. Vooral de starters worden geconfronteerd met strengere leenvoorwaarden. Tegen de huidige prijzen zijn er weinig kandidaat- verkopers. Omdat er in de VK een tekort aan huizen is zal dit een
positief effect hebben (S&P 2013) In het Verenigd Koninkrijk is de particuliere hypotheekschuld 91,9 % van BBP (CBS, 2011)
2 Hypotheekrente
In het Verenigd Koninkrijk is de hypotheekrenteaftrek al in 2000 volledig afgeschaft. De belangrijkste stappen in het afbouwen waren de volgende drie:
Vanaf 1974 is er een plafond van 25.000 pond voor de hypotheek opgelegd, daarna heeft er een gestage verlaging van de hypotheekrente plaatsgevonden tot de
uiteindelijke afschaffing. Tot 1974 was hypotheekrente nog onbeperkt aftrekbaar. De afschaffing van de premieaftrek, bestemd voor de aflos van de hypotheek op de
inkomstenbelasting voor levensverzekeringen heeft plaatsgevonden in 1984;
Per 1991 werd de beperking van hypotheekrenteaftrek versneld afgebouwd totdat deze in april 2000 uiteindelijk afschaft is.
Conclusie Verenigd Koninkrijk
De woningmarkt in het VK is stabiel, met een daling van 0,9%. Wel is het aantal transacties mede door strengere leenvoorwaarden sinds 2007, bijna gehalveerd. Er is een tekort aan woningen waardoor de daling wordt afgeremd. In het VK is in 2000 de hypotheekrenteaftrek al afgeschaft. Door een goede timing en verdere acties heeft dit geen nadelige economische gevolgen gehad (Boelhouwer, 2005). (zie tabel 2 voor een totaal overzicht).
2.5.9 Zweden 1 Karakteristieken
Hoewel de Zweedse huizenmarkt in het recente verleden stabiel was en de huizenprijzen in 2013 nog stegen met 4,7%, blijft deze een mogelijke bron van instabiliteit vormen. Aan de aanbodzijde wordt de Zweedse huizenmarkt gekenmerkt, door bepaalde inefficiënties die hogere huizenprijzen in de hand kunnen werken en ongewenste lock- ineffecten kunnen creëren. De Zweedse investeringen in de bouwsector zijn maar half zo hoog als die van