De Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich door:
Veel invloed van de overheid; Om deze reden is het advies van zowel de
belangenverenigingen in het rapport Wonen 4.0, als steeds meer economen en de geïnterviewde experts, om de invloed van de overheid terug te brengen en de
woningmarkt verder te liberaliseren. Gevolgen van de geliberaliseerde woningmarkt zijn het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en
woningforfait.
Een hoge hypotheekschuld per inwoner in vergelijking met de ander onderzochte landen; Als reden voor deze hoge hypotheekschuld per inwoner wordt mede de
hypotheekrenteaftrek genoemd. Tegenover de hoge hypotheekschuld per inwoner staat een hoger spaar- en pensioen tegoed dan in de andere onderzochte landen.
Geen goede doorstroom van mensen van huur- naar koopwoningen en andersom; De overheidssubsidie zorgt ervoor dat sommige eigendomsvormen aantrekkelijker worden gemaakt, met als gevolg marktverstoring. Er wordt wel gesproken over twee soms wel drie woningmarkten.
Daling van de woningprijzen tussen 2008 en 2013 met meer dan 20 %. Hervormingen kunnen leiden tot:
Betere match tussen vraag en aanbod van koopwoningen;
Minder volatiliteit en een beter evenwicht tussen verkoopprijs en het inkomen met als gevolg op den duur een lagere schuld per inwoner;
Betere doorstroom door minder subsidiëren, met als gevolg dat er minder marktverstoring zal zijn;
Minder kwetsbare financieringsstructuur door minder afhankelijk te zijn van buitenlandse financiering.
Er zijn de laatste jaren wel maatregelen genomen tegen overfinanciering. Zo zijn de Banken de laatste jaren in opdracht van de AFM strenger geworden in de verstrekking van
hypotheken en is het hypotheekadvies transparanter geworden. Toch zijn er geen echte nieuwe producten vanuit de banken gekomen.
Op de vraag: “Welke producten kunnen banken introduceren om bij te dragen aan
hervormingen van de Nederlandse woningmarkt” is er onderzocht welke producten vanuit het buitenland succesvol zijn:
1. Bouwsparen is hieruit naar voren gekomen. Dit product draagt bij aan een lagere LTI en LTV en brengt het risico voor alle partijen in de woningmarkt omlaag. Het product kan op lange termijn voor de consument bijdragen aan een lagere hypotheekschuld, welke lager is dan de waarde van de woning (niet onder water staan). Hierdoor zullen er bij mogelijke mutaties niet direct problemen ontstaan. Kijkend naar de Nederlandse Economie is het klimaat anders dan in veel andere Europese landen, waar minder gespaard wordt voor het pensioen. Daarom zouden de enige bezwaren zijn van de theorie en de experts dat het enige tijd gaat duren voordat deze effecten zichtbaar zullen zijn (er dient eerst gespaard te worden). Op korte termijn is er minder consumptie mogelijk. Dit zou kunnen worden opgelost door er een combinatie met sparen voor het pensioen van te maken. Als er nu namelijk minder geleend wordt tegen lagere tarieven is er straks meer geld over voor consumptie en is het mogelijk om minder te sparen voor later. Bouwsparen past goed in de trend bij een nieuwe generatie starters op de woningmarkt. Die zijn van mening dat sparen en aflossen voor de nieuwe generatie steeds meer een vanzelfsprekendheid is. Dit blijkt zowel uit het onderzoek van GFK uit 2012 als uit de interviews met de experts. In het
onderzoek van GFK geeft ook 70% aan dat de rol van de overheid kan liggen in het stimuleren van sparen voor de eigen woning. De moeilijkheid ligt bij de overheid waarbij de besluitvorming en het maken van regels vaak co mplex is en traag geschiet; Het advies is om dit product in Nederland te introduceren.
2. Het Deense hypotheekmodel waarbij met gedekte obligaties hypotheken worden gefinancierd. Deze oplossing zou kunnen bijdragen aan het verminderen van het funding gap in de Nederlandse woningmarkt, aangezien funding ook door pensioenfondsen en andere beleggers mogelijk is. Het enige nadeel is dat er in Denemarken meer consumptief wordt geleend dan in Nederland. Dit komt voort uit het feit dat het bedrag bovenop de hypothecaire lening van 80 % consumptief geleend dient te worden. De experts zijn niet enthousiast over de mogelijke 20 %
consumptieve lening. Door deze additionele consumptieve lening steken consumenten zich alsnog hoog in de schulden en komt het gemiddelde rentepercentage op hetzelfde uit als in het huidige stelsel. Daarnaast dient de consument na afloop van de looptijd deze lening, direct in te lossen. Hogere financiering met dit stelsel zou het mogelijk weer duurder maken. We kunnen hieruit concluderen dat het product niet op deze manier geïntroduceerd dient te worden. Het advies is om dit product te introduceren voor een deel van de consumenten die onder de 80% belenen, hierbij kan deze groep consumenten profiteren van een lagere rente. Hierdoor zouden de banke n hun financieringsrisico’s spreiden door het fundinggap te verkleinen. Zeker in het kader van de NHI initiatieven.
3. De Notarisservice is een ander product welke vanuit de Deense woningmarkt is meegenomen en waarbij inschrijvingen vanuit de bank rechtstreeks in het kadaster plaats vinden. Dit zou mogelijk het proces versnellen en het financieel voordeliger maken voor de consument (EIB, 2012); Vanuit de Nederlandse woningmarkt blijkt de Notaris een duidelijke meerwaarde te hebben door zijn expertise, onafhankelijkheid en de extra controles die hij pleegt. Dit is ook de mening van de experts.
Concluderend kan worden gesteld dat de Notaris in Nederland een duidelijke meerwaarde heeft en de geringe tijdwinst en de kostenbesparing in verhouding relatief klein zijn. Het advies is om de notarisservice in Nederland niet in te voeren. Vanuit de Nederlandse woningmarkt zijn ook drie andere mogelijke producten geanalyseerd welke hieronder per punt zijn benoemd:
1. Verbreding van de financieringsmogelijkheden, zoals in het plan van de commissie Van Dijkhuizen is aangegeven; In dit plan gaan Pensioenfondsen (e.a.) NHG
Hypotheekinstelling (NHI) Dit initiatief komt niet vanuit de banken of
pensioenfondsen maar vanuit de overheid. De experts vanuit de banken zijn hier niet erg enthousiast over, al is het de eerste stap om pensioengelden te gebruiken in de financiering van de Nederlandse woningmarkt en een eerste stap om het fundinggap te verkleinen. Het advies is om hier actief in deel te nemen.
2. Verstrekking van hypotheken tot maximaal 80% van de woningwaarde. In Nederland wordt dit stapsgewijs teruggebracht naar honderd procent in 2018. Eind juni 2013 heeft de Commissie Structuur Nederlandse Banken aan minister Dijsselbloem advies gegeven om de hoogte van leningen voor koophuis nog verder te beperken naar maximaal 80%. Op lange termijn zal het de risico’s voor zowel banken als
consumenten verkleinen maar voor de starters betekent dit dat men dan ongeveer 20% (zo’n 30.000 – 42.000 euro) gespaard dient te hebben (Nibud, 2008). Dit zou
betekenen dat consumenten net als in Duitsland gemiddeld 30 jaar zijn bij de aankoop van hun nieuwe woning. De geïnterviewden verwachten dat met deze regel de
woningprijzen naar beneden zullen gaan en er meer risico ontstaat binnen de portefeuilles van de banken. Dit is slecht voor de economie.
Het advies is om deze regel niet in Nederland in te voeren.
3. Verlagen van de bestaande top van de woningfinanciering naar 80 % van de waarde van de woning, door een directe inleg van pensioenpremies voor de aflossing van de eigen woonschuld te faciliteren. Hierdoor verlagen Geldverstrekkers hun kredietrisico en hiermee de kosten welke behoren bij het aanhouding van een bufferkapitaal. Aldus het rapport van Deloitte genaamd "Close the funding gap", (Heukels, 2012) De geïnterviewden vinden niet dat dit verplicht dient te worden al zou dit voor een groep consumenten een goed idee zijn. Het advies is om dit niet verplicht te stellen maar naar mogelijkheden te kijken waarbij de consument dit vrijwillig kan doen met zijn pensioeninleg.
Vanuit de experts zijn eveneens verschillende aanbevelingen naar voren gekomen:
1. Gebruik van pensioenpremie, deze oplossing van de geïnterviewde van de SNS bank kan dan in combinatie met Bouwsparen of gewoon direct gebruikt worden voor het inlossen van de hypotheek;
2. Producten voor “scheefwoners” te ontwikkelen. Deze komen bij de Rabobank voort uit lokale initiatieven en uit de behoefte om de doorstroom op de woningmarkt te stimuleren;
3. Borgstelling van ouders voor kinderen, die verder gaan dan de huidige maatregelen aldus de geïnterviewde van Topic Partners.
Daarnaast is zoals beschreven geen van de experts voor een verplichte inlossing naar 80%. Zowel uit het theoretisch kader als uit de interviews blijkt dat een lage(re) hypotheekschuld goed is voor de risico’s van alle betrokken partijen en zorgt voor een lagere rente. Hierdoor zou een rentebeleid met meer sporen een positieve prikkel kunnen zijn. Delta Lloyd is nu al met zo’n dergelijk rentebeleid bezig. Het advies is om de aanbevelingen van de experts verder te onderzoeken.
Uit deze thesis zijn ook enkele andere adviezen voor de overheid naar voren gekomen: 1. Liberalisering van de woningmarkt door de hypotheekrentea ftrek af te schaffen is de
belangrijkste boodschap aan de overheid vanuit deze thesis. Dit blijkt zowel uit het theoretisch kader alsook uit het advies van de experts. De liberalisering dient wel in stappen te gebeuren gepaard met de juiste timing. Dit zou een goede manier zijn om de overheidstekorten terug te dringen en de consument te stimuleren minder geld te lenen (Boelhouwer et al., 2001; Boelhouwer en de Vries, 2005; De Vries et al., 2006).
2. Afschaffen van de overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait en subsidie voor starters e.d. Dit zal op korte termijn enige stagnatie op de woningmarkt tot stand brengen, maar op lange termijn stimuleert het de woningmarkt juist;
3. Sociale Woningbouw beperken en alleen personen die het inkomen technisch echt nodig hebben.