Vanuit het Conceptueel model is een analyse gemaakt van producten zowel vanuit het buitenland als initiatieven vanuit de Nederlandse woningmarkt. Deze producten worden in deze paragraaf verder beschreven. Om deze producten succesvol te introduceren en in te voeren is er ook overheidsondersteuning voor deze nieuwe producten nodig.
3.5.1 Mogelijkheden vanuit het buitenland
Vanuit het Buitenland zijn verschillende mogelijkheden geïnventariseerd. Deze zijn hieronder nog een keer opgesomd. De geschetste mogelijkheden zijn Bouwsparen, Gedekte obligaties en de Notarisservice.
3.5.1.1 Bouwsparen (Uit Duitsland e.a.): 1. Betekenis:
Bouwsparen is een in het buitenland bewezen vorm, zoals die in Duitsland wordt gehanteerd. In dit gesloten en afgescheiden systeem kan de woonconsument zowel vermogen opbouwen, als tegen een, vooraf bekende, lage rente lenen. De bouwspaaromgeving werkt voor de consument als een ‘hefboom’. De consument creëert hiermee voor zichzelf de mogelijkheid om een aanzienlijk bedrag ‘eigen vermogen’ in te brengen bij de aanschaf van de eigen woning, zodat de hypothecaire lening ten opzichte van de woningwaarde (loan to value) beperkt kan blijven. Dit beperkt het risico van de geldverstrekker, waardoor de consument ook nog eens een lagere hypotheekrente betaalt;
Figuur 17: Werking van Banksparen en mogelijkheid tot subsidie 2. Vanuit de Nederlandse woningmarkt:
Kijkend naar de Nederlandse Economie is het klimaat anders dan in Duitsland. In veel andere Europese landen wordt er minder gespaard in de vorm van spaarrekeningen en pensioenen. Tegenover de grote toegenomen Nederlandse hypotheekschuld, staat de waarde van alle koopwoningen welke tweemaal zo groot zijn, de spaar(beleg)depots welke bijna half zo groot zijn en de pensioenreserves welke bijna twee maal zo groot zijn. Dit betekent dat de
consument al meer dan gemiddeld spaart ten opzichte van de landen om zich heen. Toch is volgens het onderzoek van GFK uit 2012, de Nederlandse consument steeds meer bereid om ook te sparen voor de eigen woning en vindt men dat de overheid hier een rol in kan spelen. Als de consument nog meer gaat sparen, kan dit in combinatie met de hoge belastingtarieven in Nederland een bijdrage leveren aan lagere consumptie op korte termijn. Om dit te
voorkomen zal er minder kunnen worden gespaard voor latere consumptie of pensioen. Daarnaast zou dit product fiscaal kunnen worden gestimuleerd zoals dat in Duitsland en andere landen gebeurt (vooral de eerste periode).
3. De experts:
De geïnterviewden reageren over het algemeen positief op het product Bouwsparen, al wil de geïnterviewde van de SNS bank een verdere integratie met het pensioen. De geïnterviewde van Topic Partners is eveneens positief, maar is bang dat de Nederlander niet meer gewend is om uitgesteld te consumeren. De geïnterviewde van de Rabobank begrijpt dit, maar ziet wel trends bij starters die nu al meer sparen en aflossen. Iets wat voor de nieuwe generatie steeds meer een vanzelfsprekendheid is. De geïnterviewde van de Rabobank denkt dat het product prima te maken en in de markt te introduceren is. SNS bank is zelfs al met dit product begonnen en ook de geïnterviewde van Topic Partners verwacht geen problemen om dit product in de markt te introduceren.
De enige moeilijkheid is te verwachten met het vormen van de overheidsregels rondom Bouwsparen. Voor extra fiscale maatregelen, mogelijkheden en besluitvorming is de overheid vaak complex en traag.
3.5.1.2 Gedekte obligaties (Denemarken) 1. Betekenis:
Het Deense hypotheekmodel heeft als belangrijkste eigenschap dat de banken hypotheken verstrekken en deze financieren door middel van obligaties. Bij het Deense hypotheekmodel is het gebruikelijk dat er gematcht wordt. Hierdoor zijn er minder risico’s dan bij het
Nederlandse model. Bij banken beperkt dit het herfinancierringsisico wat leidt tot een
financieelstelsel welke stabieler is. Vooral de pensioenfondsen kopen de hypotheekobligaties daarnaast ook initiële beleggers uit andere landen en verschillende banken. Deze manier van financieren is voor de woningbezitter interessant omdat hij op elk moment zijn hypotheek kan inlossen, is de rente op de hypotheek over het algemeen iets lager.(ASRE 2012);
2. Vanuit de Nederlandse woningmarkt:
De vraag of het Deense hypotheekmodel past binnen de Nederlandse woningmarkt is nog niet zo makkelijk te zeggen. Hiervoor dient er goed te worden gekeken naar de huidige vorm van financiering. Vanuit de theorie is wel duidelijk zichtbaar dat er nu een funding gap is in de Nederlandse woningmarkt, welke met deze vorm van financiering kleiner zou kunnen worden. In Denemarken wordt door deze manier van financieren ook meer consumptief geleend en de vraag is of dit bevorderlijk is.
3. De experts:
De geïnterviewden geven verschillende meningen over het Deense hypotheekmodel. De geïnterviewde van Topic Partners vindt dit wel een goede oplossing, zeker gezien de match verbeterd wordt en de klanten mogelijk een meer betrouwbare lagere rente krijgen. Hierop geeft de Rabobank aan dat de rente wel lager is tot 80% van de marktwaarde. Boven de 80% van de marktwaarde dient er consumptief te worden geleend, wat duurder en risicovoller is
aangezien het mogelijk in een keer dient te worden terugbetaald. Ook de SNS Bank is minder enthousiast.
Notarisservice (Denemarken) 1. Betekenis:
Inschrijvingen zouden net als in Denemarken en sommige andere landen vanuit de bank rechtstreeks in het kadaster plaats kunnen vinden. Dit is een besparing voor consumenten en banken en versnelt het proces (EIB, 2012) ;
2. Vanuit de Nederlandse woningmarkt:
De rol van de Notaris binnen de Nederlandse woningmarkt is anders dan in andere landen. In het buitenland heeft het notariaat vaak een meer passievere rol. De kans dat bij dergelijke transacties iets fout gaat, bijvoorbeeld dat een huis tegelijk aan meerdere mensen kan worden verkocht, is daar dan ook groter. De notaris is verantwoordelijk voor het goed uitvoeren van deze taken, en kan dus persoonlijk worden aangesproken op onverhoopt door hem gemaakte fouten. Voor de verkoper biedt de notaris een aantal controles en kan de notaris bijvoorbeeld garanderen dat de verkoper in beginsel uiterlijk binnen twee werkdagen na het passeren van de akte de verkoopopbrengst ontvangt en dat de bestaande hypotheken worden afgelost. In de ons omringende landen kost dit meer tijd.
3. De experts:
In de afgenomen interviews bleek dat geen van de ondervraagden het overnemen van de rol van de Notaris binnen de Nederlandse woningmarkt als een oplossing zien. Ze zien de Notaris als een toegevoegde waarde door zijn onafhankelijkheid, kennis en expertise. Overigens zal het afschaffen een verwaarloosbaar effect hebben.
3.5.2 Mogelijkheden vanuit de (Nederlandse) woningmarkt
In het theoretisch kader zijn verschillende mogelijkheden geïnventariseerd. Deze zij n hieronder nog een keer opgesomd. De geschetste mogelijkheden zijn pensioenfondsen die NHG hypotheken gaan financieren, de verstrekking gaan beperken tot 80% en het inlossen van (top) hypotheken door middel van eigen (pensioen) gelden.
3.5.2.1 Pensioenfondsen (e.a.) die hypothecaire leningen met NHG kunnen gaan financieren.
1. Betekenis:
Op verzoek van de minister van wonen is de commissie Van Dijkhuizen met een plan gekomen. Het plan is dat Pensioenfondsen (e.a.) NHG hypotheken gaan financieren, door middel van het oprichten van een Nationale Hypotheekinstelling (NHI). Deze nieuwe initiatieven kunnen volgens de commissie meer concurrentie op de markt voor hypotheken stimuleren waardoor de rente op hypotheken mogelijk zal dalen (Dijkhuizen et al, 2013).
1. Vanuit de Nederlandse woningmarkt:
De hoge subsidiekosten voor de hypotheekrenteaftrek zijn een aanzienlijke claim op de Nederlandse overheidsfinanciën. Daarnaast is het paradoxale dat de pensioenfondsen meer in het buitenland beleggen waardoor de banken onvoldoende beschikken over middelen in eigen land om hun binnenlandse kredietverlening te financieren. Dit zou kunnen worden opgelost
als Pensioenfondsen hypothecaire leningen met NHG kunnen gaan financieren. Het nadeel voor de pensioenfondsen zijn de risico’s van de Nederlandse woningmarkt. Met NHG/ NHI echter hebben de pensioenfondsen een garantie en net dat beetje extra rendement tegen eenzelfde risico, wat goed is voor zowel werkenden als gepensioneerden, aangezien het surplus elk jaar bijdraagt aan een hogere dekkingsgraad.
2. De experts:
De geïnterviewde van de Rabobank geeft aan dat dit initiatief in de markt beter bekend staat als NHI. De Rabobank doet hier aan mee, niet omdat ze er voor zichzelf voordeel in zien, maar omdat de overheid dit van de bank verlangt. Volgens de geïnterviewde van de Rabobank is het voor de meeste pensioenfondsen ook meer een verzoek vanuit de overheid dan dat ze hier voor zichzelf voordeel in zien. De Pensioenfondsen hebben als doel het maximale rendement op het belegde pensioenvermogen te bereiken, geeft de geïnterviewde van de Rabobank aan. De geïnterviewde van de SNS bank heeft dezelfde mening en ziet liever dat mensen zelf investeren in hun eigen woning of gaan voor het maximale rendement.
3.5.2.2 Nieuwe hypotheken verstrekken tot maximaal 80% van de waarde? 1. Betekenis:
In andere West-Europese landen ligt deze verstrekking van hypotheken al tussen tachtig en honderd procent. In het Lenteakkoord is recent besloten om de maximale LTV (Loan to Value) in stappen terug te brengen naar honderd procent in 2018. De Commissie Structuur Nederlandse Banken hebben aan minister Dijsselbloem in juni 2013 een advies uitgebracht om de hoogte van de leningen voor koopwoningen verder te beperken naar maximaal 80% van de woningwaarde.
2. Vanuit de Nederlandse woningmarkt:
Met deze maatregel zouden de risico’s voor zowel banken als consumenten worden verkleind, wat goed werkt in andere landen. Voor de starters betekent dit dat ze meer dan 20% zo’n 30.000 – 42.000 euro gespaard dienen te hebben. Voor de aanschaf van een eerste huis is dit een hele opgave. Volgens het Nibud is de consument dan gemiddeld 30 jaar oud bij de aanschaf van een eerste huis(Nibud, 2008). Dit is ook zichtbaar in Duitsland waar het
woningbezit gemiddeld later begint. Als deze maatregel per direct zou worden ingevoerd zal er een vertraging komen op de starters markt. Met als gevolg dat de doorstroom op korte termijn verder zal beperken.
3. De experts
Alle geïnterviewden zijn duidelijk tegen de invoering van deze regel. De geïnterviewde van de Rabobank geeft aan dat als de LTV naar 80% gaat, zoals de werkgroep van de NVB heeft voorgesteld, dat de woningprijzen naar beneden zullen gaan wat meer risico zal opleveren in de portefeuilles van banken. De geïnterviewde van SNS bank is eveneens tegen de i nvoering van de regel en de geïnterviewde van Topic Partners noemt het zelfs op korte termijn een doodsteek voor de economie.
3.5.2.3 Inlossen van (top) hypotheken tot 80 % 1. Betekenis
Om ook de bestaande top van de woningfinanciering te verlagen naar een “aanvaardbaar risico” zouden consumenten verplicht kunnen worden om hun huidige hypotheek in te lossen tot 80 % van de waarde. Dit door een directe inleg van pensioenpremies voor de aflossing van de eigen woonschuld te faciliteren. Op korte termijn wordt het vrij besteedbaar inkomen niet geraakt en op de langere termijn is de geeft dit lagere woonlasten. Hierdoor kan met minder pensioenopbouw volstaan worden.
2. Vanuit de Nederlandse woningmarkt
Voor de overheid zal dit in eerste instantie weinig impact hebben omdat de belasting pas wordt betaald op het moment van uitkering". Geldverstrekkers verlagen hiermee hun kredietrisico en daarmee de druk en kosten behorend bij het aanhouden van bufferkapitaal. Aldus het rapport van Deloitte genaamd: "Close the funding gap", (Heukels, 2012)
3. De experts
De geïnterviewde van Topic Partners staat niet achter deze regel. Hij geeft aan dat het gebruiken van pensioengelden een oplossing kan zijn maar is er niet voor om mensen
verplicht te laten aflossen. Ook de geïnterviewde van SNS bank wil mensen hun eigen keuze laten maken en hen er niet toe dwingen. De geïnterviewde van de Rabobank denkt hier wat genuanceerder over, er zijn voor en tegenstanders binnen de Rabobank. Voorstanders bij de Rabobank vinden dat het risico voor huiseigenaren wordt verlaagd. Tegenstanders binnen de Rabobank zijn bang dat mensen misschien al beperkt worden in hun besteding voor later en ze mogelijk al gewend raken aan lagere woonlasten. De Rabobank is van mening dat er wel producten mogelijk zijn, om de hypotheek voor de pensioenleeftijd af te bouwen.
3.5.3 Mogelijkheden vanuit de experts
Naast ideeën uit het buitenland en het theoretisch kader hebben de experts ook zelf ideeën voor hervormingen van de hypotheekmarkt. Hieronder zijn de verschillende mogelijkheden beschreven. Omdat deze pas aan het einde van de thesis naar boven zijn gekomen is hier geen verder onderzoek naar mogelijk geweest.
1. De experts:
Naast ideeën vanuit het buitenland en het theoretisch kader hebben de experts ook zelf ideeën voor hervormingen van de hypotheekmarkt. Hieronder zijn de verschillende ideeën
beschreven. Omdat deze pas aan het einde van de thesis uit interviews naar voren zijn gekomen, is hier geen verder onderzoek naar mogelijk geweest.
De geïnterviewde van de SNS bank ziet verschillende oplossingen om iets te doen met eigen pensioenpremie. Zo ziet hij mogelijkheden in combinatie met Bouwsparen, waarin
consumenten hun eigen pensioengeld kunnen gebruiken voor de eigen woning. Daarnaast geeft hij aan dat als zowel de pensioen inleg als hypotheekrente niet meer fiscaal worden ondersteund, consumenten vanzelf eerder geneigd zijn om hun eigen (pensioen) geld te gebruiken om de hypotheek af te lossen, zoals dit al in verschillende buurlanden gebeurt. De geïnterviewde van de Rabobank geeft aan dat er al lokale initiatieven zijn om producten voor “scheefwoners” te ontwikkelen. Deze producten voor scheefwoners kunnen mensen stimuleren om van een sociale huurwoning naar een reguliere huur- of koopwoning te gaan en hiermee de doorstroom te bevorderen. Daarnaast is hij er voorstander van om producten te ontwikkelen die mensen helpen om voor de pensioen leeftijd de woning (deels) af te lossen.
De geïnterviewde van Topic Partners ziet mogelijkheden in borgstelling van ouders voor kinderen. Hierdoor kunnen ouders later nog van het geld genieten en kinderen hebben hierbij op korte termijn toch de voordelen van een lagere hypotheekrente.
Daarnaast wordt er door meerdere geïnterviewden aangegeven dat een rentebeleid met meer sporen een bijdrage kan leveren, waarbij hoe minder er in verhouding geleend wordt hoe minder rente er betaald hoeft te worden. Deze verschillende tarifering stimuleert mensen om, in verhouding, minder hypotheekschuld te hebben. Deze lagere hypotheekschuld komt voort uit een steeds lagere hypotheekrente. Hierdoor daalt de LTV en dus het risico voor zowel de huizenbezitter als de bank. Delta Lloyd is nu al met zo’n initiatief bezig.
4 Conclusie, aanbevelingen en discussie
In dit hoofdstuk wordt de centrale vraag: “Welke producten kunnen banken introduceren om bij te dragen aan hervormingen van de Nederlandse woningmarkt” beantwoord. Dit gebeurt op basis van de analyse van het conceptueel model, welke is afgeleid van de deelvragen uit hoofdstuk 1. In de eerste paragraaf zullen de conclusies vanuit de analyse worden beschreven en vervolgens in paragraaf twee worden de aanbevelingen voor de banken weergegeven en worden er suggesties gedaan voor vervolgonderzoek. De derde paragraaf is discussie en hier wordt verder ingegaan op de validiteit en betrouwbaarheid, overige kritische aantekeningen en vervolgonderzoek van deze thesis. Er zullen ook in de derde paragraaf kanttekeningen worden geplaatst bij de methodiek en uitvoering van deze thesis.