DE INTRODUCTIE VAN EEN EEUWIGDUREND
OPSTALRECHT IN DE WET HOUDENDE BOEK 3
"GOEDEREN" VAN HET NIEUW BURGERLIJK
WETBOEK
Aantal woorden: 30.058
Eva Van Baeveghem
Studentennummer:01313425Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman, Commissaris: De heer Bart Van Baeveghem
Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master na master Notariaat Academiejaar: 2019 – 2020
2
VOORWOORD
Deze masterproef kwam tot stand in het kader van het behalen van het diploma ‘Master in het notariaat’ aan de Universiteit van Gent. Vanuit mijn interesse voor het vastgoedrecht, leek het mij dan ook interessant om de nieuwe rechtsfiguur ‘eeuwigdurend opstalrecht’ onder de loep te nemen.
In tijden van corona en quarantaine besteedde ik veel aandacht en tijd aan dit leerrijke proces. Dit was echter niet altijd eenvoudig door de sluiting van alle bibliotheken als één van de vele maatregelen genomen in de strijd tegen dit virus. Desondanks, kon ik rekenen op het bibliotheekpersoneel die vele bijdragen voor mij hebben ingescand en doorgemaild. Daarvoor wens ik hen dan ook speciaal te bedanken.
Verder bedank ik graag mijn promotor professor Wylleman om mij de kans te geven dit boeiende onderwerp te behandelen. Ook mijn commissaris Bart Van Baeveghem verdient een woord van dank, onder meer voor de interessante gedachtewisselingen.
Tot slot bedank ik graag mijn ouders voor de onvoorwaardelijke steun en mij de kans te geven deze studie aan te vangen en tot een goed einde te brengen.
Eva Van Baeveghem Dikkelvenne, mei 2020.
3
INHOUD
VOORWOORD ... 2 INHOUD ... 3 INLEIDING ... 5 ONDERZOEKSVRAGEN ... 6 INDELING ... 6HOOFDSTUK 1 HET OPSTALRECHT IN EVOLUTIE ... 8
1. De Opstalwet van 1824 ... 8
2. De uitbreiding van het opstalrecht in 2014... 8
2.1 Het verruimde draagvlak ... 8
2.2 De uitgebreide vestigingsbevoegdheid ... 9
3. De tijdsduurbeperking van het opstalrecht ... 10
3.1 Ratio legis wet 1824 ... 10
3.2 Wetswijziging 2014 ... 11
3.3 Alternatieven ... 12
3.3.1 Accessoire opstalrechten ... 12
3.3.2 Appartementsmede-eigendom ... 16
3.4 De noodzaak aan eeuwigdurend opstalrecht in de rechtspraak ... 18
HOOFDSTUK 2 HET OPSTALRECHT IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK ... 21
1. Het belang van opstalrecht anno 2020 ... 21
2. Definitie ... 23
3. Uitbreiding van het opstalrecht 2020 ... 24
3.1 Afwijking op algemene regel inzake natrekking ... 24
3.2 Wettelijke verankering numerus clausus-beginsel en de wilsautonomie ... 27
3.3 Draagvlak - voorwerp... 29
3.4 Advies Raad van State ... 30
4. Wijziging duurbeperking in boek 3 “goederen” Nieuw Burgerlijk Wetboek ... 31
4.1 Uitbreiding van de basistermijn naar 99 jaar ... 32
4.1.1 Hernieuwing – verlenging ... 32
4.2 Uitzondering: het eeuwigdurend opstalrecht ... 33
4.2.1 Het eeuwigdurend karakter ... 34
4.2.2 Voor doeleinden van het openbaar domein ... 36
4.2.3 Voor volumebouw/heterogene complexen ... 38
4.2.4 Tenietgaan van het eeuwigdurend opstalrecht... 42
4
5. Overgangsregime met mogelijkheid tot onmiddellijke toepassing ... 46
6. Enkele kritische bedenkingen... 48
6.1 Wat betreft de versoepeling van de termijnbeperking ... 48
6.3 Wat betreft de praktische uitvoerbaarheid ... 49
6.4 Wat betreft de uitoefening van het eigendomsrecht ... 51
HOOFDSTUK 3 ROL VAN DE NOTARIS BIJ EEUWIGDUREND OPSTALRECHT VOOR VOLUMEBOUW ... 53
1. Informatie- en adviesplicht ... 53
1.1 Informatieverplichting ... 53
1.2 Adviesverplichting ... 54
1.2.1 Factoren die de adviesplicht beïnvloeden ... 54
1.2.2 Inhoud van de adviesplicht ... 55
2. De vestigingstitel ... 55
3.1 Beschrijving van de grond en de ruimterechten ... 55
3.2 Rechten en verplichtingen opstalhouder-grondeigenaar ... 57
3.3 Rechten en verplichtingen van de verschillende opstalhouders ten opzichte van elkaar ... 58
3. Overdracht van het eeuwigdurend opstalrecht ... 61
BESLUIT ... 66 BIBLIOGRAFIE ... 69 WETGEVING ... 69 FRANSE WETGEVING ... 70 RECHTSPRAAK ... 70 RECHTSLEER... 70 A. Boeken ... 70 B. Tijdschriften ... 72 C. Verzamelwerken ... 74 D. Reeksen ... 76
5
INLEIDING
1. Het stapelen van eigendomsrechten waarbij de grond meervoudig wordt aangewend, krijgt steeds meer aandacht. De grootste oorzaak hiervan betreft de stijgende bevolkingsgroei die gepaard gaat met een toenemende gezinsverdunning en steeds verdere vergrijzing1. Hierdoor wordt de grond alsmaar schaarser, waardoor betaalbare huisvesting in gedrang komt. Om dit te verhelpen is efficiënter gebruik van de beschikbare grondoppervlakte noodzakelijk.
De behoefte om boven elkaar constructies op te richten die zakenrechtelijk een zelfstandig statuut hebben, doet zich onder meer voor in situaties waar appartementsmede-eigendom niet steeds toepasbaar is. Het gaat daarbij voornamelijk om voorbeelden waarin gestapelde volumes geen gebruik maken van gemeenschappelijke delen, maar elk functioneel autonoom zijn. Gebouwencomplexen waarin verschillende functies met elkaar worden gecombineerd, gevallen van uitbouw/overbouw en publieke nutsinfrastructuur.
2. Het opstalrecht, op heden beheerst door de Opstalwet van 18242, speelt al enige tijd een rol in vastgoedprojecten. Alleen begrenst deze oude wet de duur van een opstalrecht tot maximaal 50 jaar, hetgeen voor de praktijk een grote beperking vormt.
Daarnaast gaat ons recht ervan uit dat de eigenaar van een grond, vermoedelijk ook de eigenaar is van alles wat zich op, boven en in die grond bevindt. Dit is het recht van verticale natrekking. Echter, voormeld vermoeden is weerlegbaar. Het opstalrecht kan het recht van natrekking uitschakelen, maar in principe enkel voor een periode van 50 jaar. Een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing tussen de grond, de opstallen en de onderstallen op basis van een zelfstandig opstalrecht, is onder de oude Opstalwet niet mogelijk. Verschillende auteurs ijverden dan ook voor een aanpassing van de duurbeperking, zodat een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing op basis van een zelfstandig opstalrecht wel mogelijk werd.
3. Het stapelen van eigendomsrechten kan onder meer bijdragen tot het bijeenbrengen van meerdere gezinnen en functies op één grond. Een mooi voorbeeld hiervan is een perceel grond, eigendom van A waarop een groot warenhuis is gevestigd, eigendom van B, met daarboven een residentieel gebouw, eigendom van C en daaronder een ondergrondse parking, eigendom van D.
4. In een moderne opvatting is de eigenaar van een grond niet meer de eigenaar van alles wat zich op of onder die grond bevindt. Idealiter is de ruimte boven en onder die grond opgedeeld in verschillende
1 Demografische vooruitzichten 2019-2070, https://statbel.fgov.be/nl/themas/bevolking/bevolkingsvooruitzichten#panel-13, gepubliceerd op 3 maart 2020.
6 volumes. Het idee dat eigendom tweedimensionaal is en dus wordt begrensd in lengte en breedte, moet worden verlaten. De hoogte speelt immers ook een grote rol waardoor de driedimensionale uitdrukking van eigendom in het recht dient te worden geïntroduceerd.
5. Op 17 maart 2020 verscheen de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek in het Belgisch Staatsblad.
Bijna 200 jaar na het ontstaan van de aloude wet van 1824 betreffende het opstalrecht3 integreert de wetgever een geüpdatet versie ervan in het nieuw Burgerlijk Wetboek teneinde de transparantie en de rechtszekerheid in dat domein te optimaliseren4. De wetgever wilde tegemoetkomen aan de moderne juridische noden en heeft daarbij meer flexibiliteit nagestreefd, waarbij contractsvrijheid en rechtszekerheid in evenwicht diende te blijven.
6. De nieuwe wet verhoogt de wettelijk toegelaten duur van het opstalrecht tot 99 jaar en maakt het mogelijk om in welbepaalde situaties een eeuwigdurend opstalrecht aan te wenden. Op één uitzondering na5, zal de wet in werking treden anderhalf jaar na publicatie ervan, namelijk op 1 september 2021. Tot zolang blijft de oude Opstalwet6 van toepassing.
ONDERZOEKSVRAGEN
7. Hierna wordt onderzocht of de wetgever een antwoord heeft geboden op de vraag van de praktijk naar rechtszekerheid bij het opzetten van constructies om het eigendomsrecht tussen de grond en de opstallen eeuwigdurend te splitsen en de vraag naar een soepeler wettelijk kader voor grote gebouwencomplexen.
INDELING
8. In het eerste hoofdstuk van deze masterproef wordt de evolutie van het opstalrecht en zijn grootste struikelblok, men name de wettelijke maximumduur, besproken. Daarna wordt gezocht naar mogelijkheden ter omzeiling van dat obstakel. Door het uiteenzetten en beoordelen van de mogelijke alternatieven zal de nood aan het eeuwigdurend opstalrecht blijken. In het tweede hoofdstuk komt de uitbreiding van de maximumduur aan bod en wordt ingegaan op de situaties waarin een eeuwigdurend opstalrecht kan worden aangewend. Vervolgens wordt ook het overgangsrecht besproken en worden enkele bedenkingen betreffende de nieuwe wetgeving gemaakt.
3 Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13.
4 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 5.
5 Artikel 3.30 over de rechtshandelingen die onderworpen zijn aan overschrijving bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie zal voor een deel pas in werking treden op een datum die bij koninklijk besluit zal worden bepaald en dat zal ten laatste op 1 juli 2022 zijn.
7 Het derde deel gaat dieper in op de rol die de notaris zal spelen bij de vestiging van deze langverwachte rechtsfiguur. Ter afsluiting volgt een besluit.
8
HOOFDSTUK 1 HET OPSTALRECHT IN EVOLUTIE
1.
De Opstalwet van 1824
9. Het opstalrecht wordt naar Belgisch recht geregeld door de oude Opstalwet van 10 januari 18247 (Hierna: Opstalwet). Het toenmalige artikel 1 omschreef het opstalrecht als “een zakelijk recht, om gebouwen,
werken of beplantingen op eens anders grond te hebben”. Hierdoor wordt het eigendomsrecht horizontaal
opgesplitst tussen de oorspronkelijke eigenaar, die eigenaar blijft van de grond, en de opstalhouder die voor de duur van zijn recht het eigendomsrecht verkrijgt van de opstallen die het voorwerp uitmaken waarop zijn recht is gesteund8. Er wordt dus afgeweken van het principe van het recht van natrekking zoals vervat in artikel 552 en 553 OBW9 dat als regel stelt dat gebouwen en beplantingen aan de eigenaar van de grond toebehoren.
2.
De uitbreiding van het opstalrecht in 2014
10. De Opstalwet werd voor het eerst gewijzigd in 2014. Het betrof toen een lichte wijziging, een verduidelijking van de wet, eerder dan een grote hervorming ervan.
De wet houdende diverse bepalingen inzake justitie van 25 april 201410 (hierna: de Wijzigingswet) paste de Opstalwet op twee belangrijke punten aan. Ten eerste werd het draagvlak11 verruimd en daarnaast werd de vestigingsbevoegdheid uitgebreid.
2.1
Het verruimde draagvlak
11. Door de aanpassing van de definitie in artikel 1 van de Opstalwet, werd duidelijk dat een opstalrecht ook gevestigd kan worden ten aanzien van opstallen die zich boven de grond en onder de grond bevinden. Met de toevoeging van het woord “boven” bedoelt de wetgever dat een opstalrecht eveneens kan worden gevestigd op een gebouw. Een rechtstreekse incorporatie van opstallen in de grond is niet meer vereist waardoor een horizontale eigendomssplitsing mogelijk is op een ander niveau dan het maaiveld12. Zo kunnen reeds opstalrechten worden toegekend op andermans gebouw om er bijvoorbeeld zonnepanelen op te plaatsen of om een bijkomende verdieping toe te voegen aan een bestaand flatgebouw.
Op die manier werd het mogelijk voor de notaris, om met volledige rechtszekerheid, een recht van opstal te vestigen waarbij de opstalhouder het recht heeft een opstal te bouwen boven andermans gebouw.
7 Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13.
8 M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N. CARETTE, Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, 67-68; V. SAGAERT en S. BOULY, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van stapelingsmogelijkheden”, RW 2014-15, 1003.
9 Het Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804 krijgt ingevolge de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek de benaming ‘oud Burgerlijk Wetboek’.
10 Wet 25 april 2014 houdende diverse bepalingen inzake justitie, BS 14 mei 2014, 39.045. 11 Het voorwerp waarop het opstalrecht steunt.
9 Daarnaast kan door de toevoeging van het woord “onder” eveneens met zekerheid worden gesteld dat ook in dergelijke constructies, een opstalrecht voor een volume in de ondergrond mogelijk is.
12. Verder werden de woorden “voor het geheel of een deel” expliciet opgenomen in de definitie. Het principe dat partijen zelf de uitgebreidheid van het opstalrecht kunnen vastleggen in hun overeenkomst13, werd hierdoor wettelijk verankerd. Wat eveneens meer rechtszekerheid biedt bij de creatie van een opstalrecht. Een opstalrecht kan bijgevolg betrekking hebben op een afgebakend deel van een perceel of op een welbepaald gebouw. Zo hoeft het opstalrecht niet steeds te worden gevestigd op de gehele eigendom van de opstalgever.
2.2
De uitgebreide vestigingsbevoegdheid
13. Naast het verruimde draagvlak maakte de Wijzigingswet in 2014 duidelijk dat een opstalrecht niet alleen gevestigd kan worden door de grondeigenaar, maar ook door elke titularis van een onroerend zakelijk recht. Volgens de Memorie van Toelichting14 bij de wet moeten daarbij drie principes worden gerespecteerd. Vooreerst moet het opstalrecht binnen de grenzen blijven van het onderliggende recht. Daarnaast kunnen de eraan verbonden bevoegdheden niet ruimer zijn dan die van degene die het opstalrecht toestaat. En ten derde kan de duur van het opstalrecht nooit langer zijn dan de duur van het onderliggend zakelijk recht. Deze principes worden ontleend aan het beschikkingsbeginsel, “nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet”, op basis waarvan niemand meer rechten kan toekennen dan hij zelf heeft.
Een concreet voorbeeld betreft het toestaan van een onderopstal. Een opstalhouder kan in het kader en binnen de grenzen van zijn opstalrecht, als beperkt zakelijk gerechtigde, een vorm van onderopstal vestigen ten voordele van een derde. Hij mag hiermee noch qua bevoegdheden noch qua tijdsduur de grenzen van zijn eigen recht overschrijden. Het opstalrecht dat de hoofdopstalhouder toestaat kan bijgevolg enkel betrekking hebben op hetgeen hijzelf in opstal heeft. Daarnaast kan dit onderopstalrecht maar duren voor de resterende termijn van het hoofdopstalrecht, met een maximum van 50 jaar15. Doch, indien de hoofdopstalhouder een onderopstal toestaat op het volledige bezwaarde goed voor dezelfde tijdsduur als de resterende duur van het hoofdrecht, gaat het niet meer om onderopstal, maar om overdracht van opstal16.
13 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, 224; S.MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedongen mede-eigendom”, TBBR 2010, (506) 507.
14 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl. St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108. 15 Art. 4 Opstalwet.
10
3.
De tijdsduurbeperking van het opstalrecht
14. Volgens sommige auteurs is de termijnbeperking voor het opstalrecht van dwingend recht17, volgens anderen zelfs van openbare orde18. De duurbeperking streeft volgens D’HERDE niet enkel het privaat belang na, maar een algemeen belang, doordat het verhindert dat het eigendomsrecht zijn waarde verliest, en de verbetering van de grond tot doel heeft19.
3.1
Ratio legis wet 1824
15. De maximale duurtijd van 50 jaar werd in de Opstalwet van 1824 ingevoerd omwille van verschillende redenen.
In eerste instantie ter bescherming van de eenheid van eigendomsrecht20 als reactie tegen het feodale recht waarbij het eigendomsrecht van de grondeigenaars zeer sterk werd ingeperkt. Dit resulteerde in enerzijds het verbod op het herinvoeren van feodale lasten, en anderzijds, het verbod om via de toekenning van zakelijke genotsrechten een eeuwigdurende afsplitsing van het eigendomsrecht te veroorzaken. De wetgever beoogde eveneens de vermeende negatieve gevolgen van het recht van opstal op de waarde van de grondeigendom te beperken21. De eigendom van de grond definitief afscheiden van de eigendom van de opstallen werd als economisch onwenselijk beschouwd22.
17 S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom”, TBBR 2010, 509; V. SAGAERT, De vergeten
dimensie van het eigendomsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 11; H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen
inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, 35, nr. 1; C. MOSTIN, B. GOFFEAUX en A. CULOT, Emphytéose et superficie. Aspects civils et
fiscaux, Brussel, Larcier, 2004, 133, nr. 121; A. VAN OEVELEN, “Actuele ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht en het recht
van opstal” in X, Het Zakenrecht absoluut niet een rustig bezit. XVIII° Postuniversitaire cyclus Willy Delva 1991-1992, Antwerpen, Kluwer, 1992, 355, nr. 25; K. VERHEYDEN, “Voortijdige afstand van onroerende zakelijke rechten”, TFR 2003, 5, nr. 4; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar eeuwigheid”, Not.Fisc.M. 2009, 41; V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 14, nr. 25;
18 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, die Keure, 2019, 113; M. D’HERDE, “Een blik op de toekomst van het goederenrecht. Erfpacht, opstal en vruchtgebruik onder het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, NB 2019, (137) 142-143; N. CARETTE, Erpacht en Opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, 96; H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité élémentaire de droit civil belge, VI, Brussel, Bruylant, 1953, 580, nr. 685. R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar eeuwigheid”, Not.Fisc.M. 2009, 41; P. LECOCQ, “Superficie, emphytéose et constructions” in P. LECOCQ, B. TILLEMAN, A. VERBEKE (eds.), Zakenrecht, Brugge, die Keure, 2005, 310, nr. 19; R. DERINE, F. VAN NESTE, P. HAMELINK en H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Burgerlijk Recht: Zakenrecht, Gent, E. Story-Scientia, 1984, 905, nr. 1021; S. GOEMINNE, “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, in X. Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, losbl., XV. B 32 en 34; A. KLUYSKENS, Beginselen van Burgerlijk Recht: Zakenrecht, V, Antwerpen, Standaard Boekhandel, 1940, 244, nr. 249; F. LENS en L. WYNANT, “Opstal” in G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT (eds.), Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden, Mechelen, Kluwer, 2006, 73; M. MUYLLE, De duur en de beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 621-622, nr. 893; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (291) 286; T. VAN SINAY, “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen- enkele bedenkingen” in J. KOKELENBERG en F. VAN NESTE (eds.), Eigendom, Brugge, die Keure, 1996, 354.
19 M. D’HERDE, “Een blik op de toekomst van het goederenrecht. Erfpacht, opstal en vruchtgebruik onder het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, NB 2019, (142) 143.
20 A.WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2017, 24.
21 G. BLOCKX, F. LENS en L.WYNANT, Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden, Mechelen, Kluwer, 2006, 72; H. DE PAGE, Traité
élémentaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, VI, 66, nr. 75.
11 16. Aangezien het grondeigendomsrecht en het eigendomsrecht ten aanzien van de opstallen betrekking hebben op andere goederen, is er geen sprake van een onverdeeldheid23. Dat de opstalhouder en de grondeigenaar hierdoor geen uitonverdeeldheidtreding kunnen vorderen op grond van artikel 815 OBW, zou de nood aan een termijnbeperking versterken24.
Daarnaast worden, volgens de voorbereidende werken van de Opstalwet, eeuwigdurende opstalrechten nadelig geacht voor de Staat, terwijl tijdelijke opstalrechten dan weer in het voordeel worden geacht van de Staat. Een tijdelijk opstalrecht zou de ontwikkeling van gronden stimuleren. Eeuwigdurende opstallen zouden aanleiding geven tot geschillen tussen personen25
.
3.2
Wetswijziging 2014
2617. 190 jaar na het ontstaan van de Opstalwet, was het nodig om enkele vragen en controverses die bestonden in de rechtsleer te verduidelijken. Een grondige hervorming van de wet was niet aan de orde. Bovenstaande ratio legis werd dan ook niet expliciet in vraag gesteld ondanks belangrijke evoluties. Een aanpassing van de duurbeperking bleef bijgevolg uit. Artikel 4 Opstalwet27 bepaalt tot op heden uitdrukkelijk dat het recht van opstal voor geen langere tijd dan 50 jaar kan worden aangegaan, behoudens de bevoegdheid om het voor dezelfde termijn te hernieuwen. Artikel 8 Opstalwet28 bepaalt expliciet dat niet kan worden afgeweken van artikel 4.
Na 50 jaar treedt dus onvermijdelijk het recht van natrekking29 in werking. Hernieuwing van het opstalrecht is mogelijk, doch dit brengt niet alleen fiscale gevolgen met zich mee, ook de wil van de opstalgever om het opstalrecht te kunnen hernieuwen is noodzakelijk.
18. Daarnaast heeft het Hof van Cassatie deze maximumduurtijd bevestigt in enkele arresten. In een arrest 15 december 200630 spreekt het Hof van Cassatie zich uit over een opstalovereenkomst waarin geen termijn werd bedongen. Eisers voerden aan dat het om een opstalrecht van onbepaalde duur ging dat op elk moment eenzijdig kon worden opgezegd. Het Hof oordeelde dat partijen die een recht van opstal voor onbepaalde duur overeengekomen waren een zakelijk recht wilden vestigen voor meer dan vijftig jaar. Dergelijk recht is volgens het Hof niet nietig, maar dient te worden herleid tot de wettelijk bepaalde maximumtermijn. Deze zienswijze wordt bevestigd in een arrest van 3 december 201531.
23 G. BLOCKX, F. LENS en L.WYNANT, Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden, Mechelen, Kluwer, 2006, 66. 24 Ibid, 72.
25 M.MUYLLE, De duur en de beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 387; Opmerkingen van DAAM FOCKEMA in de Afdeeling voorgedragen in J. NOORDZIEK, Geschiedenis der beraadslagingen gevoerd in de Tweede Kamer der
Staten-Generaal over het ontwerp van Burgerlijk Wetboek. Zittingsjaar 1822-1823, Deel II. Bijlage, blz. I-VI, 1-140, ’s Gravenhage,
Martinus Nijhoff, 1873, 377: “De eeuwige en de te lang durende verbindtenissen tusschen personen belemmeren veelmalen; bij
verandering van personen geven zij aanleiding tot verschillen, en zijn nadeelig voor den Staat en bijzondere personen.”.
26 Wet 25 april 2014 houdende diverse bepalingen inzake justitie, BS 14 mei 2014, 39.045.
27 Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13. 28 Ibid.
29 Volgens dit recht wordt de eigenaar van de grond geacht eigenaar te zijn van alles wat zich op die grond bevindt. 30 Cass. 15 december 2006, T.Not. 2008, afl. 2, 104-109; RW 2007-08, 104, noot M. MUYLLE.
12 19. In de noot onder het arrest van 15 december 2006 onderscheidt MUYLLE twee soorten van vestigingstitels. Ten eerste een opstalrecht dat is verleend zonder vermelding van duurtijd en ten tweede een opstalrecht dat is verleend voor een langere tijd dan de dwingende maximumtermijn32. In het eerste geval volgt hij de redenering van het Hof van Cassatie en moet de duur van het recht beperkt worden tot de wettelijke termijn, omdat het een loutere leemte betreft die moet worden opgevuld door de wettelijk bepaalde maximumtermijn. In het tweede geval is geen sprake van een leemte, maar wordt de maximumduur wel overschreden. Hierover heeft het Hof van Cassatie zich niet uitgesproken. MUYLLE pleit in dat geval, in tegenstelling tot de traditionele rechtsleer, voor de nietigheid van het opstalrecht als sanctie. De overschrijding van de duurtijd is volgens hem immers strijdig met een wetsbepaling die van openbare orde is33.
20. Het is duidelijk dat een opstalrecht onder de oude Opstalwet in geen geval voor onbepaalde duur kan worden gevestigd. Zowel het herleiden van de termijn tot de wettelijk opgelegde maximumduur als de eventuele toepassing van de nietigheidssanctie wijzen op de onmogelijkheid tot het vestigen van een eeuwigdurend opstalrecht.
In de praktijk werden dan ook alternatieven gezocht om de duurbeperking van het zelfstandig opstalrecht te kunnen omzeilen om zo een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing te bekomen.
3.3
Alternatieven
3.3.1 Accessoire opstalrechten
21. Naast het zelfstandig opstalrecht dat uitdrukkelijk of stilzwijgend kan worden aangegaan, bestaat ook het accessoir opstalrecht. Dit ontstaat wanneer een derde die reeds over een wettelijk of conventioneel gebruiks- of genotsrecht34 beschikt, tevens de bevoegdheid heeft om te bouwen. De derde zal dan automatisch een accessoir opstalrecht verkrijgen op de opstallen die hij opricht. Het accessoir opstalrecht zal de duur van het hoofdrecht volgen. Het recht van natrekking zal dan pas in werking treden na verloop van de termijn van het hoofdrecht. Deze mogelijkheid werd ingevolge de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek (hierna: nieuwe wet)35, wettelijk verankerd in artikel 3.182 NBW36.
32 M. MUYLLE, “Hoe lang duurt mijn recht van opstal?” (noot onder Cass. 15 december 2006), RW 2007-08, 104-107.
33 Gent 11 mei 1999, T. Agr. R. 1999, 158; M.MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal”, in N. CARETTE (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, (1) 96; H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité élémentaire de droit civil belge, VI, Brussel, Bruylant, 1953, 580, nr. 685; R. DEFINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, “Zakenrecht, II, B” in X., Beginselen van
Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 905, nr. 1021.
34 Zakelijke (erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid, vruchtgebruik) en persoonlijke (huur).
35 Wet 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, BS 17 maart 2020, 15.753. 36 Nieuw Burgerlijk Wetboek.
13 22. Een accessoir opstalrecht kan ervoor zorgen dat de horizontale eigendomssplitsing langer dan 50 jaar aanhoudt. Het wordt dan ook gebruikt als ontsnappingsroute voor de termijnbeperking van het zelfstandig opstalrecht. De erfdienstbaarheid van overbouw en steun leent zich hiertoe het best37. Een erfdienstbaarheid is in de regel eeuwigdurend, behalve indien partijen het in de tijd hebben beperkt. De vestiging van een erfdienstbaarheid is de meest aangewezen wijze voor het bouwen over de perceelgrens heen. Op die manier kunnen eigendomsrechten horizontaal worden gesplitst van de grond en bovendien gestapeld, er zijn immers meerdere eigendomslagen in de verticale kolom boven en onder de grond.
3.3.1.1 De erfdienstbaarheid van overbouw, steun, uitbouw en onderbouw
23. De erfdienstbaarheid van overbouw betreft het recht om een constructie op een heersend erf, horizontaal uit te breiden tot op het naastliggende erf, het lijdend erf. Dit recht biedt de mogelijkheid om perceelsoverschrijdende constructies zoals bijvoorbeeld een balkon of een vleugel op te richten. Bovendien kan dit recht gepaard gaan met een recht van steun, waardoor de constructie niet enkel over het naastgelegen erf hangt, maar hier ook steunpunten op heeft38. Op die manier kan een bijvleugel van een gebouw dat zich over het naastliggende perceel uitstrekt, eeuwigdurend eigendom blijven van de eigenaar van het perceel waarop de hoofdvleugel zich bevindt. De natrekking wordt dan uitgeschakeld doordat de eigenaar van het heersende erf, eigenaar blijft van de bijvleugel op grond van een accessoir opstalrecht39.
24. De erfdienstbaarheid van uitbouw geeft het recht aan de eigenaar van het heersend erf om een deel van een gebouw over de perceelgrens heen, op het lijdend erf te bezitten, waarbij het grensoverschrijdend deel geïncorporeerd is in het aangrenzend perceel40.
25. Logischerwijze krijgt de eigenaar van het heersend erf bij een erfdienstbaarheid van onderbouw het recht om onder andermans erf te bouwen. Een voorbeeld van het recht van onderbouw is een ondergrondse kelder of parking die zich (gedeeltelijk) uitstrekt onder een aanpalende eigendom41.
3.3.1.1.1 Grondslag voor eeuwigdurende stapeling van eigendomsrechten
26. De erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw kreeg steeds meer aandacht bij de zoektocht naar manieren om de ruimte boven en onder de grond op te delen in verschillende eigendomsvolumes. De vraag rees of deze rechtsfiguur kan worden toegepast in andere situaties dan het louter overschrijden van
37 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 41. 38 Ibid, 13-14.
39 Cass. 12 juni 2014, RW 2014-15, 905, noot S. SAGAERT; S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 337-338, nr. 283.
40 L. LINDEMANS, Erfdienstbaarheden, Brussel, Larcier, 1958, 135-136, nr. 324-325; R. TIMMERMANS en F. BAUDONCQ, “Het gebruik van erfdienstbaarheden als juridische vormgeving voor rechtsverhoudingen tussen naburige flatgebouwen”, T.App. 2003, 7; M. REYNEBEAU, “Het gebruik van erfdienstbaarheden bij grensoverschrijdende constructies – de rechten van overbouw, uitbouw, onderbouw en steun onder de loep”, Not.Fisc.M. 2017, 7.
41 M. REYNEBEAU, “Het gebruik van erfdienstbaarheden bij grensoverschrijdende constructies – de rechten van overbouw, uitbouw, onderbouw en steun onder de loep”, Not.Fisc.M. 2017, 8.
14 de perceelgrens42. Bijvoorbeeld om zelfstandige gebouwen of minstens hoofdonderdelen van een gebouw op andermans grond te plaatsen.
Een erfdienstbaarheid heeft immers enkele kwaliteiten die de rechtsfiguur uiterst aantrekkelijk maken voor een langdurige opsplitsing van eigendom. Door het eeuwigdurend karakter van de erfdienstbaarheid wordt tegemoetgekomen aan de termijnbeperking van het opstalrecht.
Verder is de toekenning van een erfdienstbaarheid niet onderworpen aan de bepalingen van het Bodemdecreet43 en zijn de formaliteiten bij het vestigen van een erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw heel wat beperkter dan de dwingende verplichtingen opgelegd door de Appartemenswet44 (zie infra randnummer 36).
27. Desondanks wordt het gebruik van de erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw door enkele kenmerken bemoeilijkt.
Vooreerst vormt de aard van het gebruiksrecht dat tot de kwalificatie als erfdienstbaarheid leidt, een probleem. Bij de vestiging van een erfdienstbaarheid wordt in de regel geen algemeen, maar een specifiek gebruiksrecht toegekend aan de eigenaar van het heersend erf. Een opstalrecht verleent algemene gebruiksbevoegdheden, behoudens beperkingen opgelegd door de wetgever of de conventionele titel. Een erfdienstbaarheid daarentegen verleent enkel de specifieke gebruiksbevoegdheid die ze toekent45. Als een horizontale eigendomssplitsing ontstaat door de vestiging van een erfdienstbaarheid moet de draagwijdte en de impact van de werken worden beoordeeld. Indien dit leidt tot een algemeen gebruiksrecht, gaat het eerder om een opstalrecht en geen erfdienstbaarheid.
28. Bovendien heeft het recht van overbouw en steun tot gevolg dat de eigenaar van het lijdend erf geen gebruik meer kan maken van de ruimte die wordt ingenomen door de constructie (= bouwverbod)46. Het gaat hier dus om een exclusief gebruiksrecht voor de eigenaar van het heersend erf. Terwijl erfdienstbaarheden in principe niet-exclusieve rechten verlenen47. Een opstalrecht verleent het recht om bouwwerken op te richten op andermans grond, maar deze bevoegdheid kan in het kader van een erfdienstbaarheid alleen een accessoir karakter hebben.
29. Vervolgens kan een probleem ontstaan van volgtijdelijkheid indien de opstal nog niet is gebouwd. Naar Belgisch recht is het immers niet mogelijk om een erfdienstbaarheid te vestigen ten voordele van een
42 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 47.
43 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 341-42. 44 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 47.
45 V. SAGAERT, “Wilsautonomie in het Belgisch goederenrecht”, TPR 2019, (337) 384. 46 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 46.
47
Echter, volgens het Hof van Cassatie zou een erfdienstbaarheid ook kunnen leiden tot een exclusief gebruiksrecht van het lijdend erf. (Cass. 29 oktober 1959, Pas. 1960, 246).
15 toekomstig heersend erf48. De vestiging van een erfdienstbaarheid vereist een onroerend goed dat een afzonderlijk zakenrechtelijk bestaan kent en het voorwerp uitmaakt van een afzonderlijk eigendomsrecht49.
30. Verder stelt zich een probleem indien een constructie enkel voor een klein deel op een perceel rust, maar een aangrenzend gebouw volledig overvleugelt. Bijvoorbeeld wanneer er enkel een trap op het heersend erf wordt gebouwd, maar de rest van de constructie volledig op het naburig gebouw/perceel rust. De vraag dringt zich op of dat perceel nog als heersend erf kan worden beschouwd in het kader van de erfdienstbaarheid. De grens tussen lijdend en heersend erf vervaagt in dit geval. De constructies opgericht op het lijdend erf, zouden in beginsel slechts bijkomstig mogen zijn. Terwijl in dit geval het heersend erf deze functie lijkt de vervullen. Kwantitatief gezien zou het perceeloverschrijdend gedeelte immers kleiner moeten zijn. Hetgeen in dit geval net omgekeerd is. Een enkele trap die toegang geeft tot het perceeloverschrijdend deel is duidelijk kleiner dan dit deel. Bovendien lijkt het erop dat het lijdend erf ten dienste staat van het heersend erf, in plaats van in functie ervan. De eigenaar van het heersend erf vestigt de erfdienstbaarheid immers enkel om het horizontale deel boven het lijdend erf te gebruiken50.
31. Het voorgaande toont aan dat de kwalificatie van de strook grond als heersend erf op zijn minst artificieel is te noemen. Wanneer een lijdend erf geheel of voor een prominent deel wordt bebouwd, valt dit binnen het toepassingsgebied van de Opstalwet. Partijen rekken immers de begrippen ‘erfdienstbaarheid’ en ‘heersend erf’ zo ver uit dat de realiteit niet meer beantwoordt aan de juridische kwalificatie.
In deze situatie zullen de partijen steeds met de nodige omzichtigheid moeten tewerk gaan. Wanneer immers kan worden aangetoond dat partijen kunstmatig een beroep doen op een erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw om de dwingende termijnbeperking van vijftig jaar of de bodemsaneringsplicht te omzeilen, bestaat het risico dat dit als wetsontduiking wordt gekwalificeerd51.
32. Van wetsontduiking is sprake wanneer wordt ontsnapt aan een toepasselijke wettelijke bepaling (in casu de 50-jarige termijnbeperking van de Opstalwet) door gebruik te maken van een andere wettelijke rechtsfiguur (een accessoir opstalrecht te creëren aan de hand van de vestiging van een eeuwigdurende
48 De wetgever heeft het begrip ‘erf’ zo ingevuld dat het enkel onroerende goederen uit hun aard, en meer bepaald enkel gebouwen en (onder)gronden dekt. Het woord ‘erf’ kan in een moderne interpretatie van artikel 637 oud Burgerlijk Wetboek als ieder lichamelijk onroerend goed worden beschouwd, zodat partijen hierop of ten voordele hiervan een erfdienstbaarheid kunnen vestigen. (M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 49.)
49 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 343; V. SAGAERT, De vergeten
dimensie van het eigendomsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 17; V. SAGAERT, “De erfdienstbaarheid van overbouw als
(eigendoms)instrument voor grensoverschrijdende constructies” noot onder Cass 12 juni 2014, RW 2014-15, 906-908.
50 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 52; S.BOULY, Onroerende natrekking en
horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 343.
51 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 52; S.BOULY, Onroerende natrekking en
16 erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw) waarvan de uitwerking enkel wordt gewenst om buiten het toepassingsgebied van de ontdoken wettelijke bepaling te vallen.
Wetsontduiking vereist dat (1) de ontdoken wettelijke bepaling van dwingend recht is (2) en een bepaald resultaat wil verbieden, in plaats van een bepaalde manier om dit resultaat te bereiken. Bovendien is het ook vereist dat (3) degene die de wet ontduikt zich in een toestand probeert te brengen die door het verboden voorschrift wordt benaderd, door een beroep te doen op een andere wettelijke bepaling dat hem ogenschijnlijk veroorlooft te doen wat hij doet en (4) dat de wetsontduiker een ontduikingsopzet had52.
33. In bovenstaand geval is het risico dat er sprake is van wetsontduiking reëel. Wanneer de rechter het geval kwalificeert als wetsontduiking, kan hij mogelijks de gehele rechtshandeling nietig verklaren of de nietigheid beperken tot het gevolg van de rechtshandeling53. Hierdoor is minstens de dwingende wetsbepaling terug van kracht, en zou in casu de constructie na maximaal 50 jaar eigendom worden van de grondeigenaar.
3.3.1.2 Besluit
34. De erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw waaraan een accessoir opstalrecht is gekoppeld kan weldegelijk een opsplitsing tussen de grond en de opstallen creëren, maar zelfs voor het perceeloverschrijdend bouwen is het gebruik ervan eerder omslachtig. Het accessoir opstalrecht gekoppeld aan een erfdienstbaarheid van overbouw en steun of uitbouw als juridische constructie om meerdere eigendomsvolumes te stapelen is echter volledig uitgesloten54.
3.3.2 Appartementsmede-eigendom
35. De Appartementswet wordt ook als mogelijkheid aangewend om de eigendom van gebouwencomplexen eeuwigdurend te splitsen55. De private delen van het gebouw, bijvoorbeeld een winkelcomplex met kantoorgebouwen en een ondergrondse parking, behoren toe aan verschillende personen. Daarnaast bestaan enkele gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld het raakvlak tussen de verschillende constructies, de wegen die op het complex nodig zijn om zowel de bovengrondse als de ondergrondse constructie te gebruiken, de lift, de trappenhal, de nutsinfrastructuur, enzovoort. Bovendien hebben zij ook elk een aandeel in de grond.
36. Nochtans heeft de Appartementswet belangrijke nadelen. Het bevat een groot aantal dwingende bepalingen die praktische regelingen in verband met de privatieven en het efficiënt beheer ervan kunnen
52 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 345.
53 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 345; W. VAN GERVEN,
Algemeen Deel in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story- Scientia, 1973, 209, nr. 77.
54 M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Brussel, Larcier, 2018, 86.
17 belemmeren. De partijen hebben weinig contractsvrijheid op het vlak van de beheersvorm, de organen en de meerderheden. Zo heeft deze wet tot gevolg dat er statuten moeten worden opgemaakt, een algemene vergadering moet worden ingericht, een syndicus moet worden aangesteld, enzovoort. Daarbij creëert de gemengde aard van het complex vaak een onevenwicht. De aandelen die aan elk privatief worden toegekend, moeten immers objectief worden vastgelegd. Zo is het mogelijk dat de eigenaar van de ondergrondse parking een quotiteit moet worden toegekend die deze van alle eigenaars van de bovengrondse appartementen ver overstijgt, terwijl de verschillende volumes nauwelijks gebruik maken van de gemeenschappelijke delen. In dit geval wordt het niet gemakkelijk om de algemene vergadering doeltreffend en efficiënt te organiseren. Niet in het minst kan dit problemen geven om de vereiste quora te halen. Bovendien hebben de verschillende mede-eigenaren vaak tegenstrijdige belangen gezien de diverse functies van de privatieven in het complex.
37. Om dit nadeel te beperken, worden de gemeenschappelijke delen tot een minimum herleid zodat de bevoegdheden van de organen en dus ook de impact van de Appartementswet zo beperkt mogelijk blijft. Gemeenschappelijke delen worden dan bijvoorbeeld aan één eigenaar toegewezen, waarbij deze eigenaar aan de andere eigenaars een recht verleent om hiervan gebruik te maken. Bijvoorbeeld wanneer de lift wordt toegewezen aan de eigenaar van het bovengronds winkelcomplex met kantoorgebouw, zal een recht van doorgang worden toegestaan ten voordele van de eigenaar en de gebruikers van de ondergrondse parkeergarage. Natuurlijk mag er niet zover worden gegaan in het privatiseren van gemene delen dat de Appartementswet niet meer van toepassing zou zijn. Aldus is het schipperen tussen enerzijds het vinden van gemeenschappelijke delen om van de eeuwigdurende eigendomssplitsing te kunnen genieten, maar anderzijds de gemene delen zoveel mogelijk te privatiseren om het log beheersregime van de Appartementswet zo veel mogelijk uit te schakelen.
38. Bovendien moet ook rekening worden gehouden met het risico van wetsontduiking. Indien de partijen enkel de Appartementswet van toepassing verklaren op het complex omdat op die manier de termijnbeperking van het opstalrecht kan worden omzeild, wordt het risico genomen dat dit als wetsontduiking wordt beschouwd. De termijnbeperking is immers van openbare orde, minstens van dwingend recht. Dit risico weegt op de rechtszekerheid van het vastgoedproject en evenveel op de financieringsmogelijkheden56. De geldigheid van de toegepaste rechtsfiguur heeft immers ook invloed op de zakelijke zekerheidsrechten gevestigd op dat recht. Indien de rechtshandeling die een appartementsmede-eigendom vestigt, nietig wordt verklaard of wordt geherkwalificeerd naar een opstalrecht, zal de hypotheek die erop rust ook nietig zijn.
18 39. Tenslotte kunnen partijen slechts onder strikte voorwaarden het conventionele, vereenvoudigde, regime van de gedwongen mede-eigendom verkiezen. Dit kan indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt en zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld57. Hierdoor valt het gebouw onder het gemeenrechtelijk regime van gedwongen mede-eigendom en niet langer onder het appartementsrecht58.
3.3.2.1 Besluit
40. Door het gebruik van appartementsmede-eigendom kan de eigendom boven en onder een grond op langdurige wijze worden gesplitst. Echter, wanneer een gebouw of groep van gebouwen verschillende functies moet kunnen vervullen, zoals een complex waarin winkels, kantoorruimtes en woningen gecombineerd worden, stijgt het risico dat verschillende belangen leiden tot blokkerende meningsverschillen59. Daarenboven blijft de aanwezigheid van gemeenschappelijke delen vereist. Om een eeuwigdurende horizontale splitsing tussen de grond en de bovengelegen gebouwen, die onafhankelijk van elkaar zijn en geen gemene delen hebben, te creëren, schiet dus ook de Appartementswet tekort.
3.4
De noodzaak aan eeuwigdurend opstalrecht in de rechtspraak
41. In de noot van MOSSELMANS60 onder het arrest van het Hof van Cassatie van 3 april 2009 wordt nogmaals duidelijk dat het dwingende tijdelijke karakter van het recht van opstal in de Belgische wetgeving een handicap is.
De rechter zocht in casu naar het zakelijke recht dat het beste aansluit bij de bedoeling van de oorspronkelijke eigendomssplitsing. De eerste rechter opteerde voor het recht van opstal en de appelrechter voor een gedwongen mede-eigendom61. Beide mogelijkheden hebben hun voor- en nadelen. De situatie betrof hetvolgende:
- Partijen zijn eigenaars van aanpalende onroerende goederen;
- een deel van de totale bovenverdieping van het pand van de verweerders strekt zich uit op het pand van de eisers;
- het zich uitstrekkende deel van de bovenverdieping van het pand van de verweerder is een zelfstandige en op zich bestaanbare ruimte, de zolderkamer is zelfstandig bereikbaar zonder dat men via de onderliggende garage moet passeren;
- volgens de eigendomstitels zijn de eisers eigenaars van een woonhuis met een garage op het gelijkvloers;
57 Artikel 577-3, lid 1, in fine OBW.
58 Art. 577-2, §§9-10 OBW; V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, (562) 563; V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 4.
59 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 8-9.
60 S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, 506-509.
19 - en de verweerders de eigenaars van een nevenliggende autobergplaats en een (zelfstandige)
bovenverdieping op de garage van de eisers ;
- de eigendomstitels strekken zonder meer tot volle eigendomsoverdracht; - in 1963 is een horizontale eigendomssplitsing doorgevoerd.
De vraag die de rechter diende te beantwoorden betrof: Wat is het zakenrechtelijke statuut van de bovenverdieping van de verweerders op de garage van de eisers?
Mogelijkheden:
- Erfdienstbaarheid van overbouw en steun met accessoir opstalrecht; - (zelfstandig) opstalrecht;
- gedwongen mede-eigendomssituatie;
42. Erfdienstbaarheid van overbouw en steun?
Volgens MOSSELMANS62 zijn de eisers geen eigenaar van de bovenverdieping. Het is dus niet zo dat de eisers een eeuwigdurend gebruiksrecht van de buren moeten dulden. De eigendomstitels spreken dit manifest tegen. Het betreft een op zich bestaande ruimte. Daarnaast betreft de bovenverdieping op de garage geen accessoir uitsteeksel van een onderdeel dat zich in essentie op het pand van de verweerder zou bevinden. Een zogeheten erfdienstbaarheid van overbouw en steun is dan ook uitgesloten, omdat dergelijke erfdienstbaarheid enkel een niet-zelfstandig, accessoir uitsteeksel kan betreffen.
43. Rest nog de mogelijkheid van een opstalrecht of van een gedwongen mede-eigendomsituatie. Beide zijn volgens MOSSELMANS63 toepasbaar op onderhevige casus. De keuze hangt af van wat het beste past bij de bedoeling van de oorspronkelijke eigendomssplitsing. Beide mogelijkheden hebben hun voor-en nadelen en zijn hoe dan ook niet altijd even scherp te onderscheiden.
44. Opstalrecht?
Het eigendomsrecht met betrekking tot de bovenverdieping als een recht van opstal aanzien, zou onvermijdelijk meebrengen dat deze bovenverdieping in 2013 (50 jaar na de horizontale eigendomssplitsing in 1963) eigendom zou worden van de eisers. Deze zienswijze, die ten grondslag ligt aan onderhavige procedure, is echter al te zeer verwijderd van de bedoeling van de oorspronkelijke eigendomssplitsing (zoals neergelegd in de diverse eigendomstitels).
45. Gedwongen mede-eigendomssituatie?
Op basis van de notariële akten van 18 februari 1963, oordeelt de appelrechter vervolgens dat onmiskenbaar en ondubbelzinnig blijkt dat de oorspronkelijke eigenaars, door op voormelde manier een
62 S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) 507.
20 horizontale eigendomssplitsing door te voeren, wetens en willens een gedwongen mede-eigendomssituatie hebben tot stand gebracht. De situatie komt erop neer dat verweerders de privatieve eigenaars zijn van bedoelde bovenverdieping terwijl de gedwongen mede-eigendom betrekking heeft op alles wat noodzakelijk is voor het gebruik van hun privatieve eigendom. Over het feit dat niets was bepaald omtrent de aandelen in de gemeenschappelijke delen oordeelde de rechter dat een beroep moet worden gedaan op het vermoeden dat de aandelen gelijk zijn, bij gebreke aan andersluidende bepaling. Op basis van dit vermoeden zijn de verweerders en de eisers gelijkelijk gerechtigd in de grond en de bijdrageplicht in de lasten in verhouding tot hun respectieve aandelen in de mede-eigendom.
46. De rechter spreekt in deze casus over gemeenschappelijke delen, terwijl het de bedoeling van de partijen was om een volledige eigendomssplitsing tot stand te brengen. De gemeenschap moet als soort van prijs worden gezien die de partijen betalen voor de eeuwigdurende splitsing.
Ook deze situatie is verre van ideaal en wellicht nog steeds verwijderd van de bedoeling van de oorspronkelijke eigendomssplitsing (zoals neergelegd in de diverse eigendomstitels). SAGAERT64 spreekt zelfs van juridische bloedarmoede.
47. In casussen zoals bovenstaande, wordt gebotst op het gesloten systeem van zakelijke rechten, het zogeheten numerus clausus-beginsel van het zakenrecht.
De voorliggende casus betreft een eenvoudig voorbeeld. De nadelen van de beheersregelen van de Appartementswet zullen nog groter worden indien het om een complexere situatie zou gaan, bijvoorbeeld waarin binnen de verschillende volumes een andere bestemming aan het goed wordt gegeven (bijvoorbeeld woongelegenheid boven warenhuis, boven een parkeergarage).
21
HOOFDSTUK 2 HET OPSTALRECHT IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
651.
Het belang van opstalrecht anno 2020
48. In 1824 werd het eigendomsrecht juridisch tweedimensionaal gezien, als platte vlakken. Onroerende eigendom wordt sindsdien uitgedrukt in oppervlakte, lengte en breedte. Nochtans beantwoorden deze tweedimensionale voorstellingen al jaren niet meer aan de economische realiteit. Zo werd dit reeds doorbroken door het ontstaan van de appartementsgebouwen, in het begin van de twintigste eeuw. Na de wereldoorlogen bestond immers een tekort aan huisvesting waardoor de bouw van appartementsgebouwen expandeerde66. Als gevolg hiervan ontstonden nieuwe juridische regels waarbij het recht van natrekking wordt omgekeerd. De privatieven zijn de hoofdzaak, terwijl de grond als een van de gemeenschappelijke gedeelten een bijzaak is67.
49. De laatste decennia wint de derde dimensie van het eigendomsrecht steeds meer aan belang. De hoogte en de diepte ervan worden steeds belangrijker. Dat is het geval wanneer een meervoudig grondgebruik wordt nagestreefd, dit is het stapelen van eigendomsrechten boven en onder elkaar68. Hierbij kan gedacht worden aan gebouwencomplexen waarin verschillende functies (winkelcomplex, woonruimten, hotel, kantoorruimten, parking) met elkaar worden gecombineerd. Het meervoudig grondgebruik laat toe om het complex zo gevarieerd mogelijk te maken, en deze functies bijvoorbeeld boven elkaar te stapelen. De interactie tussen die functies wordt op die manier geoptimaliseerd69.
50. Op basis van de oude Opstalwet zoals ze reeds bestaat, wordt het stapelen van eigendomsrechten juridisch onmogelijk vanwege de combinatie van enerzijds, de beperking van het opstalrecht in tijd, en anderzijds de rechtspraak van het Hof van Cassatie70 dat stelt dat elke verzaking aan het principe van natrekking een opstalrecht doet ontstaan71 (zie infra randnummer 61).
Bijgevolg kunnen horizontale eigendomssplitsingen gebaseerd op het opstalrecht slechts voor maximaal 50 jaar standhouden. Dit zorgt voor een aanzienlijke belemmering in de praktijk, die geconfronteerd wordt met de behoefte om meer zakelijke rechten op eenzelfde onroerend goed te kunnen cumuleren. Bovendien biedt het appartementsrecht, dat naast het opstalrecht het enige juridische instrument is om eigendomsrechten te stapelen, niet in elke situatie een pasklaar juridisch antwoord72.
65 Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek (1), BS 17 maart 2020, 15.753.
66 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2009, (21) 24; In België werd artikel 664 BW na de Eerste Wereldoorlog vervangen door de Wet van 8 juli 1924, dat artikel 577bis BW heeft ingevoegd.
67 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, die Keure, 2019, 64.
68 V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Intersentia Antwerpen, 2019. 27.
69 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2009, 25. 70 Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572, noot.
71 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2009, 90. 72 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 8-9.
22 51. Verschillende auteurs verwijzen naar het toenemend meervoudig grondgebruik dat de actualisering van de Opstalwet noodzakelijk maakt73. Naast het stijgend driedemensionaal gebruik van eigendomsrecht, worden nog enkele andere oorzaken van het toenemend meervoudig grondgebruik naar voor geschoven. Zo wordt gewezen op de alsmaar groter wordende grondschaarste. Hetgeen het gevolg is van enerzijds de bevolkingsgroei en anderzijds, de groeiende behoefte aan woonruimte per persoon door de toenemende levensstandaard. Bovendien streven overheden ernaar om de totaal bebouwbare oppervlakte niet meer te laten toenemen, waardoor noodgedwongen toevlucht wordt genomen tot verticale verstedelijking74. 52. Daarnaast blijft vanuit economisch oogpunt het opstalrecht erg van belang. Het is niet meer de grondoppervlakte, maar wel de mogelijke bebouwbare ruimte boven en onder het grondoppervlak dat belangrijker wordt voor de verschillende functies die moeten concurreren op de steeds schaarser wordende ruimte. Hierdoor hangt de waarde van het stuk grond in zeer belangrijke mate af van het potentieel om de ruimte boven en onder die grond te exploiteren. Bijgevolg spelen de beschikbare bouwvolumes, en niet langer de oppervlaktes, de belangrijkste economische rol bij vastgoedprojecten75.
53. Vervolgens kan ook de technische evolutie worden aangehaald. De bouwtechnische mogelijkheden zijn de laatste jaren enorm toegenomen76. Deze mogelijkheden werden uiteraard niet voorzien bij het tot stand komen van het oud Burgerlijk Wetboek. Tunnelboren hebben grotere diameters en worden krachtiger. Meetinstrumenten worden betrouwbaarder. De mogelijkheden om onder- en bovengrondse volumes te creëren nemen hierdoor aanzienlijk toe. Waar vroeger gebouwen los van elkaar stonden, worden nu gebouwencomplexen opgericht waarvan de verschillende onderdelen materieel in elkaar haken. Het wordt technisch mogelijk om gebouwen niet meer naast, maar boven en onder elkaar te passen. Het is mogelijk om volumes te stapelen77.
54. Tot slot heeft ook de sociale evolutie een invloed op het meervoudig grondgebruik. De vergrijzing van onze maatschappij en de gezinsverdunning hebben ertoe geleid dat op zoek wordt gegaan naar andere woonvormen78. Daarnaast vergroot het meervoudig grondgebruik de toegang tot onroerende eigendom. Het is een manier om het hoofd te bieden aan de stijgende grondprijzen, die met de toennemende grondschaarste gepaard gaan. Een opstalrecht zou de opstalhouders immers toelaten om een woning te
73 V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Antwerpen, Intersentia, 2019, 27-28. S. BOULY, Onroerende
natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Intersentia, Antwerpen, 2015, 296-313; S. BOUFFLETTE, P. LECOCQ, R. POPA en A.
SALVE, Manuel de droit des biens, Tome 2, Brussel, Larcier, 2016, 361-364 en 397-400; P-Y, ERNEUX, “La propriété en volumes”, JT 2014, 85-95;
74 S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Intersentia, Antwerpen, 2015, 5. 75 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 6-7. 76 V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Intersentia Antwerpen, 2019. 27.
77 S.BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsing, Antwerpen, Intersentia, 2015, 6; V. SAGAERT, De
zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Intersentia Antwerpen, 2019. 28
23 verwerven zonder aankoop van de grond, maar eventueel met betaling van een periodieke vergoeding aan de grondeigenaar. Aldus vormt het een belangrijk instrument voor een efficiënt huisvestingsbeleid79.
55. Het is belangrijk dat het recht deze evoluties volgt onder meer omwille van de rechtszekerheid, zodat geen constructies worden opgezet waarvan de rechtszekerheid niet kan worden gegarandeerd. De vraag rijst of de ratio legis van 1824 nog wel houdbaar is anno 2020. De dwingende termijnbepaling die in 1824 als doel had de economische waarde van de grond te beschermen door een blijvende eigendomssplitsing onmogelijk te maken, diende volgens verschillende auteurs herzien te worden omwille van de hierboven aangehaalde evoluties. Zo stelt BOULY80 dat door ongewijzigd toe te passen op een gewijzigde situatie, de termijnbeperking tot een economisch waardeverlies leidt. De termijnbeperking van horizontale eigendomssplitsingen belet immers een optimaal meervoudig grondgebruik.
2.
Definitie
56. Het voorgaande hoofdstuk legt enkele belemmeringen bloot betreffende het opstalrecht en de aangehaalde alternatieven. Met de hervorming van het goederenrecht, wordt getracht hieraan tegemoet te komen aan.
57. De nieuwe definitie van het recht van opstal in artikel 3.177 NBW luidt als volgt: “Het opstalrecht is een
zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.”
Artikel 3.178 NBW bepaalt dat: “Het opstalrecht kan worden gevestigd door de eigenaar of door elke
titularis van een zakelijk gebruiksrecht binnen de grenzen van zijn recht.”
De definitie van het opstalrecht werd reeds met de Wijzigingswet van 201481 aangepast, om discussies in de rechtsleer te beëindigen. De nieuwe definitie bouwt verder op deze vernieuwde omschrijving en wijzigt niet in grote mate.
58. De wettelijke introductie van het begrip ‘volume’ is wel nieuw. Volgens de Memorie van Toelichting82 moet het begrip ‘volume’ worden beschouwd als bestanddeel van de grond dat in drie dimensies wordt uitgedrukt. BOULY omschrijft een volume als een juridisch autonome ruimte, die materieel of immaterieel
79 V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Intersentia Antwerpen, 2019. 28. 80 S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen, Intersentia, 2015, 299. 81 Wet 25 april 2014 houdende diverse bepalingen inzake justitie, BS 14 mei 2014, 39.045.
82 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 331-332.
24 driedimensionaal is begrensd83. Het begrip ontleent zijn juridisch bestaan dus aan deze geometrische omschrijving. Het nieuw Burgerlijk Wetboek verlaat hiermee de louter tweedimensionale eigendomsopvatting (uitgedrukt in vierkante meter) uit het oud Burgerlijk Wetboek, en introduceert eindelijk de derde dimensie in het goederenrecht (uitgedrukte in kubieke meter).
Aldus wordt een volume begrepen in de ruime zin, ongeacht of het gevuld is met grond, lucht, bouwwerken, enzovoort. Een recht van opstal verleent bijgevolg het recht om een bepaald volume op, boven, of onder de grond te gebruiken, en bij uitoefening van dit recht, eigendom over de opgerichte bouwwerken of beplantingen te hebben84.
3.
Uitbreiding van het opstalrecht 2020
3.1
Afwijking op algemene regel inzake natrekking
59. Het recht van opstal wordt beschouwd als een afwijking van het recht van verticale natrekking, zoals geformuleerd in de artikelen 552, eerste lid en 553 OBW. Het principe van natrekking is gebaseerd op een dubbel vermoeden. Ten eerste wordt vermoed dat de opgerichte gebouwen, beplantingen en werken, boven, op of onder de grond, aan de grondeigenaar toebehoren. Ten tweede dat dit op kosten van de grondeigenaar werd uitgevoerd. Beide vermoedens zijn weerlegbaar.
De essentie van het opstalrecht is derhalve dat het een horizontale scheiding teweegbrengt tussen de grond en de opstallen boven de grond of onder de grond.
60. Onder het nieuw Burgerlijk Wetboek wordt de regel van het recht van natrekking uitgewerkt onder de artikelen 3.63 en 3.64. De regel van de natrekking die gebaseerd is op een dubbel vermoeden wordt behouden. Er is wel een aanpassing in begrippen. In artikel 3.64 NBW wordt niet meer gesproken over “gebouwen, beplantingen en werken” maar over “bouwwerken en beplantingen”. De wetgever verduidelijkt dat het begrip bouwwerken de vroegere tweedeling “gebouwen en werken” omvat.
61. Om de stapeling van zakelijke rechten tot stand te kunnen brengen, moet de band van de natrekking dus worden doorgeknipt85. Het Hof van Cassatie oordeelde, na discussie in de rechtsleer86, in een arrest van
83 S. BOULY, “Een plaats voor volume-eigendom naar Belgisch recht?” in J. BAEL, N. BERNARD, M. BLONDIA, F. BOUDON, S. BOULY, J. COUNE, J. DE HAESE, I. DE BRAKELEER, P-Y ERNEUX, L. JONCKHEERE, S. JOYE, H. KONINGS, S. MAQUET, M. MAUS, P.P RENSON, V. SAGAERT, J. SINDIHEBURA, R. STEENNOT, W. THYSSEN, X. ULRICI, A. VAN DEN BOSSCHE en A. WYLLEMAN (eds.), Opening Doors,
Verslagboek naar aanleiding van het nationaal notarieel congres 2017 in Gent, Brussel, Larcier, 2017, 374.
84 M. D’HERDE, “Een blik op de toekomst van het goederenrecht. Erfpacht, opstal en vruchtgebruik onder het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, BN 2019/4, 141-142.
85 V. SAGAERT, De vergeten dimensie van het eigendomsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 9.
86 A. HEYVAERT, “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, 340; C. RENARD, “La renonciation a l’accession”, RCJB 1980, 19.
25 19 mei 198887 dat elke verzaking aan het recht van natrekking een recht van opstal doet ontstaan. Op die manier is de Opstalwet van toepassing op alle zelfstandige opstallen en bijgevolg wordt de eigendomssplitsing beperkt tot vijftig jaar behoudens de mogelijkheid tot hernieuwing.
Het Hof van Cassatie hanteert dus een monistische opvatting van horizontale eigendomssplitsingen. Het Hof heeft niet alleen de fysieke ondeelbaarheid van het eigendomsrecht willen beschermen, ook het gesloten systeem van zakelijke rechten werd in stand gehouden. Het Hof had immers ook de verzaking aan het recht van natrekking gelijk kunnen stellen aan het eigendomsrecht wat zou neerkomen op een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing. Of het Hof kon de verzaking gelijkgesteld hebben aan een recht sui generis, zoals door een deel van de rechtsleer voorgesteld88, wat in strijd was geweest met het numerus clausus- beginsel89.
62. Intussen gaat de meerderheid van de rechtsleer uit van de gedachte dat een afstand van het recht van natrekking gelijkstaat met de vestiging van een opstalrecht90. De verzaking aan de natrekking kan bij overeenkomst gebeuren, maar ook stilzwijgend uit het feitelijk handelen van de partijen voortvloeien91.
63. Een recent cassatiearrest van 6 september 2018 doet dan ook de wenkbrauwen fronsen bij het lezen van de centrale overweging. Deze luidde immers als volgt: “dat uit [de artikel 552-553 OBW en artikel 1 Opstalwet] niet volgt dat elke afstand van het recht van natrekking een recht van opstal doet ontstaan.” Deze overweging lijkt in te gaan tegen de klassieke stelling van het zakenrechtelijk monisme. De feiten die aan eraan ten grondslag liggen, zijn de volgende:
Het gaat om een boerderij die in drie loten werd gesplitst. De twee kinderen kregen ingevolge schenking elk een privatieve kavel. Het derde lot behielden de schenkers voor zichzelf in volle eigendom. Dit lot omvatte een resterend deel van de boerderij, twee binnenplaatsen en de kelders. Een van de kelders bevatte de verwarmingsketel voor de drie loten samen.
Het Hof van Beroep van Luik oordeelde dat de kelder geen eigendom was geworden van de begiftigde onder wiens kavel hij zich bevond, omdat de schenkingsakte het statuut van de kelder niet behandelt. Derhalve stelt het Hof dat de bovengelegen eigenaar niet het exclusieve gebruik kan hebben van de kelder92. Tegen
87 Cass. 19 mei 1988, Arr.Cass. 1987-88; 1230, RW 1988-89, 572; V. SAGAERT, “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten”, TPR 2005, 1041; N. VERHEYDEN-JEAN-MART en P.P. RENSON, “La propriété et les enjeux urbanistiques du troisième millénaire. La propriété des volumes”, in A. WIJFELS, Le Code civil
entre ius commune et droit privé européen, Brussel, Bruylant, 2005, 346.
88 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende goederen”, TPR 2009, 51. 89 J. POETS, “Vijftig jaar als maximumduur van zelfstandige opstalrechten, een te omzeilen probleem?”, NJW 2015, 667.
90 S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen, Intersentia, 2015, 262; I. DURANT, Droit des
biens, Brussel, Bruylant, 2017, (405) 419; zie nochtans: P. LECOCQ e.a., Manuel de droit des biens, Brussel, Larcier, 2016, (357)
358-359; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 593, nr. 740. 91 Brussel 25 mei 1999, TBBR 2006, 390.
92 Cass. 6 september 2018, TBO 2019, 315-316; V. SAGAERT, “Verzaking aan de natrekking: is de geest uit de fles?”, (noot onder Cass. 6 september 2018), RW 2019-20, 55-58; N. VAN DAMME, “Opstalrechten, verzakingen aan het recht van natrekking en wetsontduiking: stand van zaken en toekomstperspectieven”, T.Not. 2019, 75-111 (76); N. CARETTE, S. DEMEYERE, D. MICHIELS, V. SAGAERT, B. VERHEYE, Themis 112 – Vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2020, 35.
