HOOFDSTUK 2 HET OPSTALRECHT IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
4. Wijziging duurbeperking in boek 3 “goederen” Nieuw Burgerlijk Wetboek
4.2 Uitzondering: het eeuwigdurend opstalrecht
4.2.4 Tenietgaan van het eeuwigdurend opstalrecht
116. Het recht van opstal kan op verschillende manieren tot een einde komen. Onder meer door vermenging in één hand173, verjaring174, onteigening175, onderlinge overeenkomst176, afstand177…
Daarnaast voorziet de nieuwe wet ook in een specifieke wijze van tenietgaan voor een eeuwigdurend opstalrecht, met name het verlies van nut.
4.2.4.1 Bevrijdende verjaring
117. Het risico van sterilisatie en niet-benutting van de grond wordt beperkt doordat de bevrijdende verjaring speelt. Wanneer de opstalhouder gedurende 30 jaar geen gebruik maakt van het volume waarop het (eeuwigdurend) opstalrecht is verleend, door geen bouwwerken of beplantingen te handhaven, her op te bouwen of op te richten, gaat voornoemd opstalrecht verloren178.
Hiermee wil de wetgever vermijden dat het land leeg blijft staan louter omwille van een egoïstisch of speculatief oogmerk. Het feit dat de bevrijdende verjaring speelt, loopt volgens de wetgever gelijk met de sociale functie van het gebruik van de volumes179.
De opstalhouder zal zich hiervan bewust moeten zijn bij de vestiging van het (eeuwigdurend) opstalrecht, zeker wanneer nog geen opstallen zijn gevestigd op de grond. Het volume van de opstalhouder zal met andere woorden binnen 30 jaar inhoud moeten krijgen.
170 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 341.
171 Art. 3:16, tweede lid, 2e NBW. 172 Art. 3:187 NBW.
173 Art. 3:16, tweede lid, 3e NBW. 174 Art. 3:16, tweede lid, 2e NBW. 175 Art. 3:15, 4e NBW.
176 Art. 3:15, 3e in fine NBW 177 Art. 3:15, 5e NBW.
178 Art. 3:16, tweede lid, 2e NBW.
179 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 338-339.
43 118. Mijns inziens, houdt de opmerking van de Raad van State wel steek. Er kan een gevaar bestaan voor bevriezing van eigendom omdat de bevrijdende verjaring slechts intreedt nadat 30 jaar geen gebruik werd gemaakt van het opstalrecht. Om te vermijden dat de grondeigenaar 30 jaar moet laten verstrijken vooraleer de grond hem terug ter beschikking staat, kunnen de partijen contractueel bijkomende beëindigingswijzen overeenkomen. Burgerrechtelijk is dit immers geen enkel probleem, daarentegen zullen de eventuele fiscale gevolgen van deze bijkomende beëindigingswijzen moeten worden onderzocht.
119. Het opstalrecht vormt dus een uitzondering op de onverjaarbaarheid van het eigendomsrecht. Op dit punt verschilt het eeuwigdurend opstalrecht dan ook van de volume-eigendom. Immers, de volume- eigendom kan niet verjaren, terwijl het eeuwigdurend opstalrecht net zoals elk opstalrecht vatbaar is voor bevrijdende verjaring180.
4.2.4.2 Verlies van nut
120. De introductie van het eeuwigdurend opstalrecht brengt ook een nieuwe wijze van tenietgaan met zich mee. Deze specifieke wijze van tenietgaan bestaat enkel voor het eeuwigdurend opstalrecht. Daarenboven is, in tegenstelling tot de algemene wijzen van tenietgaan, een rechterlijke tussenkomst vereist.
De rechter kan de opheffing van het eeuwigdurend opstalrecht bevelen wanneer het opstalrecht sinds minstens 99 jaar bestaat en ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, verloren heeft 181. Op die manier wil de wetgever het grondkrediet en de rechtszekerheid beschermen182.
121. Voor de specifieke wijze van tenietgaan door verlies van nut, werd een amendement ingediend door mevrouw Marijke Dillen. Zij wenste de termijn van 99 jaar aangepast te zien, omdat het onaanvaardbaar zou zijn dat 99 jaar moet worden gewacht met een opheffing indien de grondvoorwaarden voor een eeuwigdurend opstalrecht al veel eerder zijn weggevallen. Zij vond deze strekking overigens niet verzoenbaar met de strekking van andere bepalingen in het wetsvoorstel183, zoals de verkorting van de termijn van de verkrijgende verjaring. Bovendien vond zij de vereiste dat ook het potentieel nut verloren moet zijn opdat een opheffing kan worden uitgesproken, veel te streng184. Dit amendement werd niet aangenomen. Echter, er valt zeker iets voor te zeggen.
180 S. BOULY, “Een plaats voor volume-eigendom naar Belgisch recht?” in J. BAEL, N. BERNARD, e.a. (eds.), Opening Doors,
Verslagboek naar aanleiding van het nationaal notarieel congres 2017 in Gent, Brussel, Larcier, 2017, 379.
181 Art. 3.187 NBW
182 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 349.
183 Wetsvoorstel tot invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr.0173/001. 184 Amendement op Wetsvoorstel tot invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr.0173/003, 4.
44 122. De mogelijkheid voor de rechter om een bestaand recht op te heffen, bestond reeds voor het zakelijk recht van erfdienstbaarheid, dat in principe eeuwigdurend is. Artikel 710bis oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de rechter de afschaffing van een erfdienstbaarheid kan bevelen wanneer deze “ieder nut” voor het heersend erf heeft verloren.
De rechtspraak interpreteert ‘ieder nut’ in de zin van voormeld artikel, ruim. Er wordt niet alleen rekening gehouden met het actueel nut dat de erfdienstbaarheid heeft voor het heersend erf, maar ook met het toekomstig of potentieel nut. Sommige rechtspraak en rechtsleer interpreteert het begrip ‘nut’ zelfs als ‘meerwaarde’ sensu lato185. Daaronder wordt niet enkel een economische of financiële meerwaarde begrepen, maar ook een groter gebruiksgemak. Zo oordeelde het Hof van Cassatie reeds dat het bestaan van een tweede uitweg niet tot gevolg heeft dat de erfdienstbaarheid die rust op de eerste uitweg, ieder nut voor het heersend erf heeft verloren186. Ook de rechtbank van eerste aanleg te Brussel oordeelde reeds dat niet elk nut verloren is louter omwille van het feit dat het heersend erf langs meerdere wegen toegankelijk wordt187.
Bij de beoordeling van het verlies van nut, neemt de rechtspraak dus een restrictieve houding aan188. Bij loutere vaststelling van het bestaan van enig nut, wordt de vordering tot afschaffing van de erfdienstbaarheid afgewezen189. Nog strenger gesteld: zodra niet met zekerheid vaststaat dat de erfdienstbaarheid nooit meer van nut zal zijn voor het heersend erf, blijft de nutsvereiste vervuld190.
123. Omdat slechts zelden of nooit de eis op basis van artikel 710bis OBW effectief zal leiden tot een afschaffing van de erfdienstbaarheid, wordt reeds gepleit voor een versoepeling van de toepassingsvoorwaarden191.
Of de rechtspraak dezelfde restrictieve houding zal aannemen bij een eis tot opheffing van een eeuwigdurend opstalrecht, zal nog even op zich laten wachten.
185 V. SAGAERT, “Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden - Erfdienstbaarheden door rechtshandeling of feitelijke handeling” in V. SAGAERT, Goederenrecht, Kluwer, Mechelen, 2014, (449) 463-464.
186 Cass. 28 januari 2000, Arr.Cass. 2000, 243-247.
187 Rb. Brussel 5 februari 2010, TBO 2015, 276-288, noot W. BEULENS.
188 Zie ook Vred. Herentals 17 september 1985, T.Vred. 1987, 100; Vred. Westerlo 26 november 1986, RW 1986-87, 2178; Vred. Merelbeke, 23 juni 2015, T.Vred. 2017, afl. 3-4, 154-157.
189 Vred. Merelbeke, 23 juni 2015, T.Vred. 2017, afl. 3-4, (154) 156.
190 M. MUYLLE en K. SWINNEN, “De contouren van erfdienstbaarheden. Actuele vraagstukken rond hun bestaan, uitoefening en duur”, in V. SAGAERT en A-L. VERBEKE (eds.) Themis 62- Goederenrecht, Brugge, die Keure, 2011, 26.
191 W. BEULENS, “De gevolgen van het aanknopen van naburige percelen op een recht van overgang. Een bespreking in het licht van de artikelen 710bis, 702 en 1184, lid 2 BW” (noot onder Rb. Brussel 5 februari 2010), TBO 2015, 281-288.
45
4.2.4.3 Gevolgen van tenietgaan
124. Bij het eindigen van het opstalrecht zal de opstalgever eigenaar worden van het volume en bijgevolg van de bouwwerken of beplantingen binnen dat volume. In de regel moet de opstalgever een vergoeding betalen, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking, aan de opstalhouder voor de opgerichte bouwwerken192. Omdat deze wettelijke verplichting slechts van aanvullend recht is, kunnen partijen hierover anders overeenkomen. Zij kunnen bijvoorbeeld bedingen dat de actuele waarde van de goederen zal worden vergoed of dat er net helemaal geen vergoeding verschuldigd zal zijn.
125. Het feit dat de opstalgever opnieuw eigenaar wordt van de bouwwerken, kan bij gebrek aan overeenkomst betreffende een vergoedingsplicht, tot een onaangename situatie leiden. De opstalgever en meer bepaald zijn rechtsopvolgers zullen na 99 jaar, de bouwwerken immers moeten vergoeden, terwijl zij deze niet altijd hebben gewild. Daarom is het aangewezen om in de vestigingsovereenkomst te bedingen of een vergoeding zal moeten worden betaald en zoja, welke.