Wat betreft de praktische uitvoerbaarheid

6.3.1 Kadaster en hypothecaire registers

139. Naast enkele theoretische bedenkingen omtrent de nieuwe wetgeving, rijzen vanuit praktisch oogpunt enkele problemen bij de uitvoerbaarheid van het eeuwigdurend opstalrecht.

De wetgever heeft op zakelijkrechtelijk vlak de volumebouw mogelijk gemaakt, maar dient nog aanpassingen op administratief vlak door te voeren. Het kadaster en de hypothecaire registers zijn immers nog steeds gestoeld op tweedimensionale registratie211_{. Hierdoor wordt enkel informatie verschaft omtrent} de breedte en de lengte van percelen. Volumes en perceeloverschrijdende constructies zijn niet duidelijk weergegeven in de registers. Het kadaster duidt de percelen aan en vermeldt welke zakelijke rechten erop zijn gevestigd. Doch, de precieze samenstelling en gevolgen van deze zakelijke rechten, met andere woorden waar de verschillende opstallen zich exact bevinden, zijn daarentegen niet duidelijk.

De registratie van deze nieuwe eigendomsordening is van groot belang voor de rechtszekerheid van de verschillende partijen bij een opstalrecht. Bovendien is het in kaart brengen van de ondergrondse bouwwerken en netwerken ook vanuit een veiligheidsstandpunt van belang.

209 _{M. D’HERDE, “Een blik op de toekomst van het goederenrecht. Erfapcht, opstal en vruchtgebruik onder het Nieuw Burgerlijk} Wetboek”, NB 2019/4, (137) 144.

210 _{Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr.} 0173/001, 339.

50 140. Om de precieze omvang van het opstalrecht correct weer te geven, zal, bij volumebouw waar de opstalhouders hun recht beperkt zien in de hoogte en de diepte, een landmeter alles212 _{moeten opmeten.} Dit brengt uiteraard een extra kost met zich mee ten laste van de partijen. Bovendien zal bij overdracht van het opstalrecht of het volume zeer precies moeten worden weergegeven wat de omvang ervan is. Het gebruik van het standaardbeding van “één twintigste213_{” zal dan ook uit den boze zijn.}

141. Enkel voor wat appartementsmede-eigendom betreft, kent het Belgisch recht een meer driedeminsionele vorm van registratie. Elk privatief deel krijgt een afzonderlijk partitienummer. Het kadaster bevat een weergave van de dwarsdoornsede van iedere appartementsbouwlaag, doch de onderlinge verhouding tussen de verschillende delen is niet aangegeven op het kadastraal plan. Om de splitsing van het gebouw te consulteren zal de overgeschreven basisakte van het appartementsgebouw worden geconsulteerd, hierin wordt de situering van de verschillende appartementen beschreven. Op die manier kan inzicht worden gekregen over de ruimtelijke indeling van de constructie en van de stapeling van de verschillende rechten. Daarnaast kan ook het reglement van mede-eigendom hulp bieden doordat ze een omschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen bevat.

142. Andere horizontale eigendomssplitsingen, zoals gestapelde volumes, overhangende constructies die boven een ander perceel een ruimtestrook innemen of onderliggende volumes die onder verschillende percelen lopen, kunnen op heden niet in kaart worden gebracht. Een goede basisakte zal dus van groot belang zijn bij een eeuwigdurend opstalrecht.

143. SAGAERT214 _{stelde reeds in 2009 voor om een 3D-registratie in te voeren. Hieronder wordt begrepen} dat het registratiesysteem de drie dimensies van onroerende eigendom bevattelijk maakt. Idealiter betekent dit dat het mogelijk wordt gemaakt om via het kadaster en het hypothecaire register te zien op welke hoogte en diepte een zakelijk recht betrekking heeft, maar ook hoe het zich verhoudt ten opzichte van naastliggende percelen.

144. In het licht van de hervorming van het goederenrecht is het bijgevolg aangewezen dat de overheid werk maakt van een driedemensionale onroerende registratie. Hiervoor kan worden gekeken naar Nederland, waar reeds de eerste stappen werden gezet in de uitbouw van een 3D-kadaster215_.

212 _{Het perceel zelf, maar ook de omvang van de volumes en hoe ze zich ten opzichte van elkaar verhouden moet in kaart gebracht} worden.

213 _{Dit beding wordt standaard gebruik bij een overdracht van een onroerend goed. Het betreft het volgende: “Het goed wordt}

verkocht in de huidige staat en zonder waarborg van maat of oppervlakte; elk verschil in meer of min, zelfs indien het meer dan één twintigste bedraagt, zal ten bate of ten schade komen van de koper, zonder wijzing van de prijs.”

214 _{V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2009, (21) 87-88.} 215 _{M. D’HERDE, Onroerende eigendom in drie dimensies, Gent, Uitgeverij Larcier, 2017, 88.}

51

6.3.2 Stedenbouw

145. De opstalhouder krijgt het recht om opstallen op te richten, mits hij daarvoor uiteraard de nodige administratieve vergunningen heeft.

146. Wanneer het mogelijk wordt om eigendomsrechten te stapelen zullen zich aanpassingen opdringen aan de wetgeving inzake ruimtelijke ordening. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening houdt namelijk geen rekening met de mogelijkheid om eigendomsrechten te stapelen. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden houdt vast aan het element “grond”216_{. Slechts wanneer een deel van een perceel} wordt afgesplitst om een opstalrecht op te vestigen en het afgesplitste deel onder meer voor woningbouw wordt bestemd, is het voorafgaand verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist. Wanneer een andere finaliteit dan woningbouw wordt beoogd, is de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden facultatief. Het splitsen van eigendom in volumes zonder de grond te verdelen zou dus geen verkavelingsvergunning behoeven217_{. Nochtans gaat het even} goed om een verkaveling als wanneer op het grondniveau een splitsing plaatsvindt.

147. Vervolgens zullen de opstalhouders best vóór het aangaan van het eeuwigdurend opstalrecht, nagaan bij de gemeente of zij de nodige omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen kunnen bekomen. Het is aangewezen dat de verschillende opstalhouders hun aanvragen bundelen en gezamenlijk indienen als één project. Indien de verschillende opstalhouders hun individuele vergunningsaanvragen in fases indienen, bestaat immers het risico dat de later aangevraagde vergunningen, worden geweigerd. Dit heeft uiteraard repercussies op het hele project.

148. Veiligheidshalve kan de opstalovereenkomst worden gesloten onder opschortende voorwaarde dat de opstalhouders de nodige omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen bekomen voor het bouwen van de door hen voorgenomen opstallen.