Rechten en verplichtingen van de verschillende opstalhouders ten opzichte van elkaar

167. In tegenstelling tot wat bij de appartementsmede-eigendom het geval is met de Vereniging van Mede- eigenaars, staan de eigenaren van de verschillende volumes juridisch los van elkaar.

Desalniettemin is het niet uitgesloten dat de volumes bouwkundig geconnecteerd zijn met elkaar, wat onontbeerlijk leidt tot gemeenschappelijke aangelegenheden. De notaris zal dan ook een doordachte juridische regeling moeten uitwerken omtrent de rechten en plichten van de volume-eigenaars.

168. In de vestigingsakte kan een reglement worden opgesteld waarin enkele duidelijke afspraken worden opgenomen, ongeacht of elke opstalhouder alle bevoegdheden bezit die hem als eigenaar toekomen, zoals het gebruik van de opstallen.

3.3.1 Ontstaan en instandhouding

169. De eerste twee belangrijke verplichtingen houden verband met het ontstaan en de instandhouding van de horizontale eigendomssplitsing. Zo zal best een bouwplicht en een instandhoudingsverplichting (= afbraakverbod) worden opgelegd. Op die manier worden de verschillende volume-eigenaars jegens elkaar verplicht om de bouw van hun constructie tot stand te brengen. Indien een volume-eigenaar dit zou nalaten bestaat het gevaar dat een andere volume-eigenaar zijn bouwrecht niet kan uitoefenen. Het ene volume kan namelijk de fundering vormen voor het andere.

240 _{D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 67.} 241 _{Art. 3.184 NBW.}

242 _{Art. 3.183 NBW.}

59 Daarnaast zal ook de verplichting worden opgelegd om de constructie in stand te houden, met andere woorden een verbod op afbraak. Breekt de eigenaar van de onderste bouwlaag zijn bouwwerk af, dan stort vanzelfsprekend het bovengelegen bouwwerk van een andere eigenaar in.

Opdat deze twee hoofdverplichtingen zouden worden nageleefd, kan de notaris in de akte strikte termijnen voorzien alsook privaatrechtelijke boetes of dwangsommen, onverminderd het recht van de benadeelde opstalhouder om schadevergoeding te eisen van de in gebreke blijvende partij244_.

3.3.2 Bouwkundig functioneren

170. Een tweede reeks rechten en verplichtingen zijn gerelateerd aan het gezamenlijk bouwkundig functioneren van de voltooide volumes. Zoals voorheen reeds aangehaald kan worden gewerkt met een netwerk aan erfdienstbaarheden. Zo kan onder meer een erfdienstbaarheid worden gevestigd van toegangs- en doorgangswegen, van gebruik van nutsvoorzieningen, van overbouw en steun, van gebruik van wegen, van gemeenschappelijke bouwstijl, enzovoort. Het voordeel van het vestigen van erfdienstbaarheden betreft het zakenrechtelijk effect. De eigenaars van het lijdend erf mogen het gebruik van de erfdienstbaarheden niet ongemakkelijker maken of verhinderen245_{. Daarbij komt dat elk gerechtigde} het recht heeft alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en behoud van de erfdienstbaarheid. Op die manier is het toegestaan dat andere volume-eigenaars aangrenzende volumes betreden om werken uit te voeren die nodig zijn voor het onderhoud en de werking van het eigen volume.

3.3.3 Economisch functioneren

171. Een derde reeks rechten en verplichtingen staan in functie van het economisch functioneren van de verschillende volumes. Zo kan een investeerder van een ondergrondse parking het bestaan van een bovengronds gelegen winkelcentrum hebben ingecalculeerd, om het complex aan te kopen. Indien de exploitant van het winkelcentrum zijn volume slecht of niet onderhoudt, zullen klanten wegblijven. Dit kan directe nadelige gevolgen hebben op de bezettingsgraad van de parking246_.

Omgekeerd kan het gebrekkig onderhouden van de parkeergarage of het gebrek aan beveiliging leiden tot aftakeling of verval ervan. Dit kan dan weer repercussies hebben op de omzet van het bovengelegen winkelcentrum.

172. Bovendien is elke opstalhouder, zoals elke onroerende zakelijke gerechtigde, aansprakelijk voor overmatige hinder veroorzaakt aan naburige eigenaars, inbegrepen de grondeigenaar247_.

244 _{Art. 1142 OBW.} 245 _{Art. 701 OBW.}

246 _{R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”,}

Not.Fisc.M. 2005, afl.7, (205) 213.

60 173. Naast de bouw en de juridische constructie van de verschillende volumes, is het onderhoud en beheer ervan minstens zo belangrijk. Elke volume-eigenaar zal zijn of haar bouwwerken als een goede huisvader moeten onderhouden. Indien de eigenaar van de eerste bouwlaag zijn constructie niet onderhoudt, brengt dit de bovengelegen constructie van een andere eigenaar ook in gevaar. Bovendien zorgt het niet onderhouden bouwwerk van één opstalhouder ongetwijfeld voor een waardevermindering van de bouwwerken van de andere opstalhouders.

Daarom is het noodzakelijk dat een onderhoudsplicht wordt opgelegd aan de verschillende opstalhouders en dat de notaris ook relevante wetsbepalingen aanhaalt en opneemt in het reglement dat onderdeel uitmaakt van de vestigingsakte. Op die manier wordt aan de dagelijkse relatie tussen de verschillende opstalhouders een hecht fundament gegeven en worden ze gemotiveerd om bewuster en met grote verantwoordelijkheid om te gaan met hun eigendomsbelangen.

3.3.4 Beheersafspraken betreffende collectieve voorzieningen

174. De nieuwe wet248 _{voorziet niet in dwingende beheersregels zoals bij de appartementsmede-eigendom,} omdat de praktijk een op maat gemaakte overeenkomst zou kunnen bedingen. Deze vrijheid zal door de partijen en de notaris moeten worden ingevuld. Om in te spelen op de verzuchtingen van de partijen en mogelijke toekomstige geschillen te dekken, zal de notaris aanbevelen om een overeenkomst op te maken over het operationele en financiële beheer, het onderhoud, enzovoort, van de collectieve voorzieningen. Deze overeenkomst kan authentiek worden vastgelegd of onderhands.

Op deze manier kan een regeling worden getroffen ter instandhouding van het grondperceel in zijn geheel. Onder meer over het onderhoud en schoonmaak van collectieve voorzieningen, de veiligheidsvoorzieningen (brand, inbraak), herstel en vernieuwing van funderingen, toegangswegen, enzovoort. Het is aan te raden dat in een regeling wordt voorzien omtrent de kosten van de collectieve voorzieningen. Hierbij kan gedacht worden aan een verdeelsleutel. Bovendien kan worden voorzien in een overlegorgaan dat beslissingen kan nemen omtrent het beheer van de collectieve voorzieningen.

175. Een alternatieve oplossing kan eruit bestaan dat de grondeigenaar de collectieve voorzieningen in eigendom behoudt, deze zelf onderhoudt of exploiteert, of dit overlaat aan een derde, en hiervoor contractueel een bijdrage met de verschillende volume-eigenaar afspreekt.

176. Wanneer een opstalhouder zijn recht overdraagt kan de techniek van het kettingbeding worden gehanteerd om deze overeenkomst ten aanzien van bijzondere rechtsopvolgers en titularissen van een zakelijk of persoonlijk genotsrecht verbindend te maken.

61

3.3.4.1 Kettingbeding

177. Een kettingbeding is een beding waarbij een partij (opstalhouder) zich tegenover de andere partij (andere opstalhouder) verbindt om, zo hij een contract sluit met een derde (bijzondere rechtsopvolger), aan die rechtsopvolger een bepaalde verbintenis op te leggen. Ze heeft tot gevolg dat enkel de belovende contractant (oorspronkelijke opstalhouder) is verbonden. Hij belooft een resultaat, namelijk een bepaalde verbintenis te bedingen bij een later contract. De derde (bijzondere rechtsopvolger) is niet gebonden. Hij is vrij om in te stemmen met de verbintenis. Dan is hij verbonden, doch mits zijn toestemming249_.

Doordat de oorspronkelijke opstalhouder in eerste hand toezegt om ook de opvolgende opstalhouder aan de verbintenissen uit de overeenkomst te onderwerpen, wordt bereikt dat de nieuwe opstalhouder is gebonden door deze verbintenissen zodra de overeenkomst betreffende overdracht van het opstalrecht is gesloten. Op die manier wordt de nakoming van de beheersafspraken verzekerd250_.

De effectiviteit van een kettingbeding wordt bevorderd door de koppeling aan een strafbeding en/of andere sancties in geval van doorbreking van de ketting251_.

178. De ketting is uiteraard maar zo sterk als de zwakste schakel. Het gebruik van zo’n beding is niet geheel zonder risico. Indien een opstalhouder het kettingbeding niet opneemt in de overeenkomst tot overdracht van zijn recht, zal de nieuwe opstalhouder niet zijn gebonden. De overdragende opstalhouder begaat dan een wanprestatie die aanleiding geeft tot schadevergoeding. Maar, uitvoering in natura zal in dergelijke hypothese doorgaans uitgesloten zijn aangezien de verbintenis enkel met betrekking tot het goed kan worden nagekomen en de eigenaar ten gevolge van het doorbreken van de ketting niet is gehouden. Wanneer de overdragende opstalhouder die verantwoordelijk is voor het doorbreken van de ketting, bovendien insolvabel is, biedt het kettingbeding geen enkele bescherming in de samenloop.