HOOFDSTUK 2 HET OPSTALRECHT IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
4. Wijziging duurbeperking in boek 3 “goederen” Nieuw Burgerlijk Wetboek
4.2 Uitzondering: het eeuwigdurend opstalrecht
4.2.3 Voor volumebouw/heterogene complexen
101. Deze tweede mogelijkheid waarvoor een eeuwigdurend opstalrecht kan worden gevestigd, biedt bijkomende armslag om eigendomsrechten te stapelen boven en onder elkaar. Zowel de bovengrond als de ondergrond komt hiervoor in aanmerking. De grootste hindernis om de stapeling van eigendomsrechten te verwezenlijken betrof, zoals hierboven reeds uiteengezet, de wettelijk opgelegde maximumduur in de Opstalwet154. Alle mechanismen die opgezet werden om die maximumduur te omzeilen, zijn betwist en geven dus aanleiding tot rechtsonzekerheid. Met deze vernieuwende bepaling in het nieuw Burgerlijk Wetboek, heeft de wetgever een optie voor eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing wettelijk verankerd via een uitzonderlijk eeuwigdurend opstalrecht155. Doch, slechts indien wordt voldaan aan enkele opgelegde voorwaarden156.
4.2.3.1 Definitie
102. De definitie in artikel 3:180, tweede lid ten 2e NBW luidt als volgt: “om de verdeling in volumes mogelijk
te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben”. Ook voormeld opstalrecht kan enkel door de grondeigenaar worden gevestigd.
De definitie bevat enkele begrippen die hieronder worden verduidelijkt.
4.2.3.2 Heterogeen complex
103. De wetgever voorziet geen definitie van ‘een complex en heterogeen onroerend geheel’. Evenwel, bevat de Memorie van Toelichting wel een functioneel criterium: “het samen bestaan op eenzelfde grond
van ten minste twee volumes met werken en met (1) verschillende bestemmingen en (2) die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer”157. Daarbij worden volgende voorbeelden gegeven:
152 Ibid.
153 V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Antwerpen, Intersentia, 2019, 266. 154 Art. 4 Opstalwet.
155 Art. 3:180, tweede lid NBW. 156 Art. 3:180, tweede lid, 2e NBW.
157 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 339.
39 - Een residentieel gebouw met een ondergrondse parkeergarage;
- een openbare plaats of bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking;
- situaties met tal van constructies en werken op of onder een gemeenschappelijke overkapping.
104. Een eeuwigdurend opstalrecht vergt dus in de eerste plaats dat de te stapelen volumes deel uitmaken van een complex. Aldus zal het vastgoedproject moeten bestaan uit meerdere volumes. Het heterogene karakter verwijst dan weer naar de variërende bestemmingen van de verschillende volumes158.
Deze voorwaarde verduidelijkt dat de toepassing van het eeuwigdurend opstalrecht niet mogelijk zal zijn voor casussen waarin het enkel om woongelegenheid gaat, zoals bijvoorbeeld het geval uiteengezet onder randnummer 41 e.v. Aldus, zal in dergelijke gevallen geen eeuwigdurende eigendomssplitsing kunnen plaatsvinden op grond van een zelfstandig opstalrecht.
4.2.3.3 Zelfstandig en verscheiden gebruik
105. Ten tweede moeten de volumes zelfstandig bestaan en autonoom beheerd kunnen worden.
Elk volume op zich vormt een privé-eigendom, dat exclusief aan één gerechtigde wordt toebedeeld, zonder het bestaan van gemene delen zodat een derde geen mede-eigendomsrecht kan claimen. Een uitzondering betreft de mandeligheid van de muren die de volumes van elkaar scheiden159. De tweede voorwaarde hangt bijgevolg samen met de derde voorwaarde.
4.2.3.4 Geen gemene delen, wel aantal collectieve voorzieningen
106. Ten derde is de afwezigheid van gemene delen in het complex, essentieel. Indien dit niet het geval zou zijn, doet men afbreuk aan het dwingend karakter van de regels inzake appartementsmede-eigendom.
Gemene delen worden omschreven als noodzakelijke accessoria van privatieve delen, gemeenschappelijk voor de verschillende volumes of voor sommige ervan160. Een voorbeeld hiervan is de gang of de traphal, noodzakelijk om het gebouw te kunnen verlaten.
107. De wet belet echter niet dat een aantal collectieve voorzieningen zouden bestaan die door de verschillende opstalhouders van de volumes worden gebruikt, bijvoorbeeld de funderingen, maar ook de toegangsweg tot het complex. De collectieve uitrustingen kunnen onder de vrijwillige mede-eigendom worden gebracht161. Zodat een mede-eigendom ten titel van bijzaak ontstaat. Het mag dan uiteraard niet gaan om gemene delen die onderdeel zijn van kavels behorend tot verschillende volumes162.
158 N. CARETTE, S. DEMEYERE, D. MICHIELS, V. SAGAERT en B. VERHEYE, Themis 112 – Vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2020, 38. 159 Art. 3.103 NBW.
160 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 340.
161 Art. 3:76 NBW.
40 108. Dergelijk complex kan overigens ook gepaard gaan met de oprichting van een netwerk van erfdienstbaarheden tussen de verschillende volumes. Voornamelijk voor toegang en overgang zal gewerkt kunnen worden met erfdienstbaarheden.
109. Een ander alternatief kan eruit bestaan dat een rechtspersoon eigenaar is van bepaalde collectieve uitrustingen. Hij beheert deze collectieve voorzieningen en in ruil daarvoor ontvangt hij een periodieke bijdrage van de verschillende opstalhouders die hiervan gebruik maken.
110. Doordat de appartementseigendom als essentiële bestaansvoorwaarde de aanwezigheid van gemeenschappelijke delen veronderstelt, valt bij afwezigheid van gemene delen dit regime weg bij de volumebouw. Dit neemt echter niet weg dat na de primaire vestiging van de volumes een secundaire splitsing kan worden doorgevoerd in de afzonderlijke volumes, desgevallend met toepassing van het Appartementsrecht163.
De wetgever benadrukt tevens dat bij gewone appartementsgebouwen geen sprake is van een heterogeen complex. Hierdoor kan niet worden gewerkt met eeuwigdurende opstalrechten. In voorkomend geval, zal moeten worden gewaakt over wetsontduiking164.
4.2.3.5 Voorbeeld volumebouw
111. Een mooi voorbeeld, zoals in de inleiding al aangehaald, waarbij gewerkt kan worden met een eeuwigdurend opstalrecht betreft de mogelijkheid voor de grondeigenaar om een eeuwigdurend opstalrecht toe te staan aan opstalhouder A die een grootwarenhuis wenst te vestigen, aan opstalhouder B die een residentieel gebouw wenst op te richten en aan opstalhouder C die een ondergrondse parking wenst te bouwen. Tussen de drie delen bestaan, behalve het raakvlak tussen de volumes, geen gemene delen.
Voorgaande voorbeeld biedt vele voordelen. Een grootwarenhuis neemt immers een grote horizontale oppervlakte in beslag en is meestal op een zeer goede bereikbare plek gelegen. Zeker in een stedelijke omgeving lijkt de mogelijkheid om wooneenheden te bouwen boven een warenhuis, ideaal om in extra huisvestingcapaciteit te voorzien, zonder een extra perceel grond in beslag te nemen. Daarnaast heeft het warenhuis nood aan een parking die op het ogenblik dat de winkel is gesloten een meerwaarde kan bieden aan de bewoners van de bovengelegen residenties om hun wagen kwijt te geraken in de vaak vol geparkeerde omgeving. Bovendien kunnen de bewoners hun essentiële benodigdheden in de winkel onder
163 R. TIMMERMANS, “Alternatieven voor appartementseigendom” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2018, losbl. (XV.P-311) XV.P 341.
164 Wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 0173/001, 339.
41 hun residentie halen, zonder een auto of een ander vervoersmiddel nodig te hebben. Dit is niet alleen ecologisch, maar heeft ook een zorgfunctie. Minder mobiele mensen kunnen door deze wijze van huisvesting in de nabijheid van winkels wonen.
112. De federale materie van het goederenrecht en in het bijzonder de rechtsfiguur van het eeuwigdurend opstalrecht kan bovendien bijdragen aan de verhoging van het ruimtelijk rendement, zoals voorgesteld in het Vlaamse ‘Beleidsplan Ruimte Vlaanderen’165. Daarmee wordt bedoeld dat de Vlaamse overheid compacter en verdicht wonen stimuleert166. De Vlaamse overheid wil daarbij de druk op de open ruimte verminderen zodat een belangrijk deel van de ruimte gevrijwaard blijft van ruimtebeslag167.
Het verhogen van ruimtelijk rendement zal bijgevolg resulteren in een efficiënter of hernieuwd gebruik van de al ingenomen ruimte. Ruimtelijke projecten voorzien in een verhoging van het ruimtelijk rendement door een geschikte, elkaar versterkende, combinatie van intensivering, verweving (inclusief gemeenschappelijk gebruik), hergebruik en tijdelijk ruimtegebruik. Met intensivering bedoelt de Vlaamse overheid het verhogen van het aantal activiteiten binnen dezelfde oppervlakte. Ruimtelijke ingrepen zoals verdichten, stapelen, ondergronds bouwen en collectieve woon-en werkvormen kunnen intensivering bevorderen. Ook interne reorganisatie, zoals ondergronds of op het dak parkeren of het efficiënter benutten van bestaande percelen of gebouwen, wordt gezien als een vorm van intensivering168.
113. Door een eeuwigdurend opstalrecht voor volumebouw te vestigen wordt de beschikbare perceelsoppervlakte optimaal aangewend. Wat een verhoging van het ruimtelijk rendement met zich mee zal brengen. Het eeuwigdurend opstalrecht voor volumebouw kan dus een cruciale rol spelen in een politiek van ruimteplanning.
4.2.3.6 Advies Raad van State
114. De Raad van State, afdeling wetgeving gaf advies over het eeuwigdurend opstalrecht en merkte op dat deze uitzondering de deur lijkt open te zetten voor projectontwikkelingactiviteiten door privéondernemingen in een context die, zodra de activiteit eeuwigdurend is, een zekere bevriezing van de eigendom van de goederen in kwestie tot gevolg zou kunnen hebben.
Bovendien wordt gesteld dat de gehanteerde criteria, in het bijzonder dat van een “complex en heterogeen onroerend geheel”, te vaag lijken om in overeenstemming te zijn met de rechtszekerheid169.
165 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 30 november 2016,
https://www.vlaanderen.be/publicaties/witboek-beleidsplan-ruimte-vlaanderen. 166 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, 6.
167 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, 62. 168 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, 60-61.
169 Advies van de Raad van State, bij het Wetsontwerp houdende invoeging van Boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek,
42 115. De opstellers van het ontwerp zijn verwonderd over de kritiek van de Raad van State. Zij stellen dat deze nieuwe bepaling wil tegemoetkomen aan wat door de rechtsleer reeds jaren als één van de voornaamste lacunes in het Belgisch goederenrecht wordt beschouwd, namelijk dat horizontale eigendomssplitsing slechts tijdelijk mogelijk is170.
Daarnaast moet worden opgemerkt dat in de situatie waar het opstalrecht werd gevestigd en de bevriezing van de eigendom het gevolg is, de bevrijdende verjaring171 speelt. Bovendien voorziet de wet in de mogelijkheid voor de rechter om het eeuwigdurend recht op te heffen bij verlies van nut172. Deze twee wijzen van tenietgaan van het opstalrecht, worden hieronder uiteengezet.