AFSTUDEERONDERZOEK
WOONINC. FUTURE PROOF
OP WELKE MANIER MOET DE AFDELING PROJECTONWIKKELING VAN WOONINC. ACTEREN OM TE BLIJVEN VOORZIEN IN DE PRIMAIRE TAAK?
AUTEURS:
B. AMERICA & W.J.P. HENSELMANS
OPLEIDING:
BOUWKUNDE / BOUWTECHNISCHE BEDRIJFSKUNDE – VASTGOED
AFSTUDEERONDERZOEK
WOONINC. FUTURE ‘PROOF’
OP WELKE MANIER MOET DE AFDELING PROJECTONWIKKELING VAN WOONINC. ACTEREN OM TE BLIJVEN VOORZIEN IN DE PRIMAIRE TAAK?
GEGEVENS STUDENT: NAAM: B. AMERICA STUDENTNR: 2000444 TELEFOON: 06 10 44 78 11 EMAIL: bas_america@hotmail.com NAAM: W.J.P. HENSELMANS STUDENTNR: 2021587 TELEFOON: 06 53 16 88 74 EMAIL: willem_henselmans@hotmail.com DATUM: 15-6-2011
ONDERWIJSINSTELLING: AVANS HOGESCHOOL TILBURG
STUDIEFASE: AFSTUDEREN
PERIODE: FEB 2011 – JUN 2011
ONDERDEEL: SCRIPTIE- EINDVERSLAG
ONDERWIJSBEGELEIDING: DHR. B.COOLEN & DHR. W. ELLENBROEK
AFSTUDEERBEDRIJF: WOONINC. EINDHOVEN
SECTOR: WONINGCORPORATIE
VOORWOORD
Voor u ligt de scriptie welke het resultaat is van een onderzoek naar ontwikkelingen in de woningcorporatiesector en specifiek hoe Wooninc. hierop zou moeten reageren.
Na een aantal jaren van de opleiding, en de buitenschoolse activiteiten van S.V. Totus te hebben genoten, is het moment daar om onze opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde- Vastgoed aan Avans Hogeschool Tilburg af te ronden.
Met veel enthousiasme hebben wij de afgelopen vijf maanden aan dit onderzoek mogen werken. De prettige samenwerking en kritische begeleiding hebben gezorgd voor een afstudeerscriptie op niveau. Graag willen wij onze dank uiten aan onze begeleiders: Jos van Thoor van Wooninc., Bart Coolen en Willem Ellenbroek van Avans Hogeschool welke ons tijdens het afstudeerproces hebben begeleid. Daarnaast nog een woord van dank aan D. Koops, M. America, M. den Uijl, de altijd behulpzame collega’s bij ons afstudeerbedrijf Wooninc., de externe woningcorporaties en de marktpartijen welke zijn geraadpleegd tijdens het onderzoek.
Wij hopen door middel van ons onderzoek richting en advies te kunnen hebben gegeven aan Wooninc. voor de komende jaren.
SAMENVATTING
Het doel van deze afstudeerscriptie is om aan Wooninc. een advies te geven over hoe haar afdeling projectontwikkeling het beste kan anticiperen op huidige en toekomstige ontwikkelingen in de markt om te kunnen blijven voorzien in de primaire taak: Het huisvesten van de minder sterke groepen van de samenleving die hier zelf niet toe in staat zijn.
De probleemstelling is ontstaan door het frequent verschijnen van woningcorporaties in de media. Door deze actualiteit en modules tijdens de bouwtechnische bedrijfskundeopleiding zijn wij geïnteresseerd geraakt in functioneren van woningcorporaties en hun toekomst.
Het onderzoek is opgebouwd uit 3 fasen: vooronderzoek, verdiepend onderzoek en conclusie en aanbevelingen. Het vooronderzoek bestaat uit algemeen literatuuronderzoek, interviews en onze bevindingen binnen Wooninc. Om het onderzoek af te bakenen tot ons uitstroomprofiel en de afdeling projectontwikkeling is tijdens het vooronderzoek gebruik gemaakt van 4 kaders (Financiën, Doelgroep, Samenwerking en partijen en Wet- en regelgeving). Per kader worden conclusies getrokken.
Om te bepalen of deze conclusies intern of extern en positief of negatief voor Wooninc. zijn, worden ze in een SWOT-model geplaatst. Door dit bedrijfskundig model kan worden aangetoond in welke mate de conclusie invloed heeft op Wooninc. en visa versa.
De conclusies uit de SWOT-analyse worden herschreven naar actiepunten om deze in actieve zin te koppelen aan Wooninc.
Verschillende actiepunten hebben een onderlinge samenhang of liggen in het verlengde van elkaar. Deze actiepunten worden samen gepakt tot een thema waar verdiepend onderzoek naar wordt gedaan. De thema’s krijgen een omvattende naam. Het thema: ‘Woonkwaliteit voor de actuele markt’ is gericht op het feit dat de aanbiedersmarkt is verschoven naar een vragersmarkt. Hierdoor heeft de consument meer keuze. Waardoor ontwikkelaars, dus ook woningcorporaties, beter moeten luisteren naar de wensen van de markt en specifiek de consument (met mate).
Het thema: ‘Kosten en kwaliteit in balans’ is gericht op de groeiende onrendabele top op sociale huurwoningen. Gezocht moet worden naar een manier om de opbrengsten te verhogen en/of de kosten te verlagen. Door de opgelegde maximale huurprijzen, de groeiende investeringskosten en de keuzes van woningcorporaties voor een (te) hoge kwaliteit van sociale huurwoningen, wordt de ruimte voor woningcorporaties kleiner.
Het thema ‘Scheefwonen biedt mogelijkheden’ is een thema wat is gericht op de vraag hoe een woningcorporatie moet anticiperen op de strengere inkomenseis voor sociale huurwoningen. Hoewel de regelgeving een extern actiepunt is, kan een woningcorporatie hier slechts intern op anticiperen. Dit thema richt zich op de ‘kansgroep’ (huishoudens met een inkomen tussen de € 33.614,- en € 43.000,-) welke ontstaat door het ongunstig trekken van deze inkomensgrens. De ‘kansgroep’ zal door deze regelgeving, en het moeilijk verkrijgen van voldoende hypotheek, moeilijker aan een passende en vooral betaalbare huisvesting kunnen komen.
Door referentieonderzoek met collega woningcorporaties (Trudo, Woonbedrijf en Domein), commerciële ontwikkelaars (Hurks Groep en Heijmans Vastgoed) en actuele literatuur is de wijze van handelen van Wooninc., omtrent de actiepunten, gespiegeld aan de collega woningcorporaties, commerciële ontwikkelaars en de theorie. Zo is getracht te onderzoeken wat de beste manier is om met bepaalde thema’s en actiepunten om te gaan.
Gaandeweg is gebleken dat ‘Scheefwonen biedt mogelijkheden’ een hoogst actueel thema is. Mede hierdoor is gekozen om het onderzoek hierop te specificeren.
Woningcorporaties mogen hun maatschappelijke ontwikkelingen (DAB), waarbij voordelen gelden ten opzichte van commerciële ontwikkelingen, slechts verhuren aan inkomens tot € 33.614,-. Vanaf januari moeten, ook bij multifunctionele accommodaties, de maatschappelijke (DAB) en commerciële (niet-DAB) activiteiten worden gescheiden. Dit betekent dat de ‘kansgroep’, welke commercieel moet gaan huren of kopen, niet alleen geen huurtoeslag en geen korting krijgt, maar ook nog eens een woning moet gaan huren of kopen welke duurder is in de realisatie. Commerciële ontwikkelaars zullen zich minder snel richten op deze doelgroep omdat het rendement hier beduidend lager ligt. Hierdoor is er geen partij die voor deze ‘kansgroep’ ontwikkeld. Het BBSH ziet voor de woningcorporatie de taak huisvesting te bieden aan deze huishoudens welke hier zelf niet in kunnen voorzien. Ook mogen de woningcorporaties geen (of maximaal 10% bij urgentiegevallen) van hun sociale huurwoningen
toewijzen aan deze inkomensgroep. Dit betekent dat de woningcorporaties zich, om deze ‘kansgroep’ te kunnen huisvesten, moeten begeven op de commerciële markt. Voor deze commerciële ontwikkeling (niet-DAB) wordt geen staatsfinanciering (ook wel borging van het WSW) verleend en is het dus duurder om deze woningen te ontwikkelen.
Wij hebben vastgesteld dat woningcorporaties kunnen samenwerken met bijvoorbeeld een belegger om een betaalbare en eenvoudige woning te ontwikkelen welke aansluit bij de wensen van de ‘kansgroep’ en wellicht leefstijl.
In verschillende scenario’s worden de investeringskosten, de maximale huurprijs en het rendement voor de belegger beschreven. Op deze manier worden bij verschillende randvoorwaarden de maximale investeringskosten, de huurprijs en het minimale rendement voor de belegger berekend.
Advies
Voor de drie thema’s zijn uiteindelijk realistische en gefundeerde conclusies en adviezen geformuleerd.
Het thema ‘Woonkwaliteit voor de actuele markt’ omschrijft het ontbreken van het markt- en consumentenonderzoek, het gebruik van levensloopbestendige woningen om een product te ontwikkelen voor een breder publiek en geeft aan dat er in de markt vraag is naar goedkope koopwoningen en goedkope en middeldure huurwoningen. Wooninc. zou met betrekking tot het markt- en consumentenonderzoek af moeten stappen van het vaststellen van de doelgroep tijdens de acquisitie en een voorbeeld moeten nemen aan de commerciële ontwikkelaars welke veel meer zijn gefocust op de consument en de bijpassende leefstijl. Hierbij zijn moderne communicatie middelen als ‘social media‘ een belangrijk instrument. Zeker voor de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) is dit, in de huidige economische crisis, een expliciet advies.
In de gehele ontwikkeltak wordt niet specifiek gewerkt met levensloopbestendige woningen. Wel zijn er varianten die technische aanpassingen mogelijk maken. Levensloopbestendige woningen zouden meer toegepast moeten worden aangezien deze niet zijn gebonden aan een doelgroep of leefstijl en dus, afhankelijk van de locatie, voor bijna ieder huishouden huisvesting kunnen bieden.
Het inspelen op de behoefte in de markt wordt, ook door de collega woningcorporaties, nog te weinig gedaan. Dit is tevens de koppeling met het laatste thema waarin er specifiek voor deze inkomensgroep wordt ontwikkeld.
Het thema ‘Kosten en kwaliteit in balans’ is een thema wat bij de professionals binnen de organisatie reeds bekend was. Hoewel de bekendheid aanwezig is zijn er nog geen controlerende maatregelen zoals maximale kwaliteit of afmetingen opgenomen in het bestaande PVE. Het advies is om dit vast te leggen in een gerespecteerd document en projecten hieraan te blijven controleren. Daarnaast is het, om de kosten te drukken, van groot belang continu de geringe huuropbrengst in gedachten te houden en te realiseren dat de basiskwaliteit van een nieuwbouwwoning, bijvoorbeeld bouwfysisch Label A krijgt, een uitstekende kwaliteit is.
‘Scheefwonen biedt mogelijkheden’ is een uiterst actueel en innovatief thema voor de woningcorporatiewereld. Om de ‘kansgroep’ huisvesting te bieden ligt het voor de hand en is het aantrekkelijk om met een belegger samen te werken. De woningcorporatie ontwikkelt op deze manier woningen met een aanvaardbare huurprijs en een prima kwaliteit, welke overgenomen kunnen worden door een belegger of in eigen beheer gehouden worden. Zelfs zijn er mogelijkheden om, zowel in samenwerking met belegger als het beheer intern te organiseren, een positief rendement op de woningen te krijgen met behoudt van kwaliteit en huurgenot. Het advies is om met de belegger de samenwerking aan te gaan om de ‘kansgroep’ op te vangen. Zo is de woningcorporaties maatschappelijk bezig (kostendekkend of met een positief rendement) en heeft de belegger een belegging met een laag risicoprofiel.
BEGRIPPENLIJST
BBSH Besluit Beheer Sociale Huursector, bevat regels voor woningcorporaties.
BNG Bank Nederlandse Gemeente, bank voor en van overheid en maatschappelijke instellingen. BOR Bestuurlijk Overleg Randgemeenten, afspraken met gemeenten betreft
woningbouwprogramma.
CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting, financieel toezichthouder voor woningcorporaties. DAB Diensten van Algemeen Belang, de groep diensten die wordt uitgevoerd door entiteiten
belast met een publieke taak1. Deze is onder te verdelen in Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet economisch belang.
NCW Netto Contante Waarde, het berekenen van de toekomstige waarde van geldstromen. NWB Nederlandse Waterschapsbank, een bank voor de overheid.
SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, samenwerking tussen 22 gemeenten in zuidoost- Brabant op het gebied van regionale aanpak.
Wabo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wetgeving die de geïntegreerde
‘Omgevingsvergunning’ regelt voor bouwen, wonen , monumenten, ruimte, natuur en milieu.
WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw, onafhankelijk instituut dat financiering van vastgoed in de sociale sector mogelijk maakt.
WWS Woning waarderingsstelsel, puntensysteem om een woning te waarderen op kwaliteiten.
1
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD ... 2 SAMENVATTING ... 3 BEGRIPPENLIJST ... 5 1 INLEIDING ... 8 1.1 AANLEIDING ... 8 1.2 PROBLEEMSTELLING ... 8 1.3 PROJECTDOELSTELLING ... 8 1.4 ONDERZOEKSPROCES ... 9 2 WONINGCORPORATIES ... 10 2.1 OMSCHRIJVING WONINGCORPORATIES ... 10 2.2 PROJECTONWTIKKELING... 10 2.2.1 ONTWIKKELPROCES ... 102.2.2 NETTO CONTANTE WAARDE ... 11
2.3 WOONINC. ... 11
2.3.1 ORGANISATIE ... 12
2.3.2 ONTWIKKELEN... 12
2.3.3 BEZIT... 13
3 RESULTATEN VOORONDERZOEK ... 15
3.1 CONCLUSIES UIT DE VOORONDERZOEKEN ... 15
3.2 CONCLUSIES VERWERKT IN EEN SWOT- ANALYSE ... 16
3.3 VAN CONCLUSIES NAAR ACTIEPUNTEN ... 17
3.3.1 STERKTE ... 20
3.3.2 ZWAKTE ... 20
3.3.3 KANSEN ... 20
3.3.4 BEDREIGINGEN ... 20
4 ACTIEPUNTEN VERVOLGONDERZOEK ... 21
4.1 ONDERBOUWING VAN DE THEMA’S ... 21
4.2 WERKWIJZE WOONINC. MET BETREKKING TOT DE THEMA’S ... 22
4.3 RESULTATEN REFERENTIEONDERZOEK ... 26
4.4 ONDERBOUWING VAN DE KEUZE VOOR ‘SCHEEFWONEN BIEDT MOGELIJKHEDEN’ ... 27
5 VERDIEPEND ONDERZOEK ‘SCHEEFWONEN BIEDT MOGELIJKHEDEN’ ... 28
5.1 STANDPUNT TEN OPZICHTE VAN WETGEVING INKOMENSGRENS ... 28
5.2 WAAROM ZOU WOONINC. ZICH MOETEN RICHTEN OP DE KANSGROEP ... 28
5.3 HOE KAN WOONINC. ZICH, JURIDISCH GEZIEN, RICHTEN OP DE KANSGROEP ... 30
5.5 VOORBEELD BEREKENING... 32
5.5.1 DE TOTALE INVESTERINGSKOSTEN ZIJN GEGEVEN, WAT ZOU DE MINIMALE HUUR MOETEN ZIJN WANNEER WOONINC. DE WONING IN EXPLOITATIE HOUDT? ... 34
5.5.2 DE MAXIMALE HUUR IS GEGEVEN, WAT ZOU DE MAXIMALE INVESTERING MOGEN ZIJN WANNEER WOONINC. DE WONING IN EXPLOITATIE HOUDT? ... 34
5.6 CONCURRENTIE VOOR KOOPGARANT OF SLIMMERKOPEN ... 35
6 SAMENWERKEN ... 36
6.1 SAMENWERKEN MET BELEGGERS ... 36
6.2 BEHEREN OF VERKOPEN ... 36
6.3 VOORBEELD BEREKENING... 37
6.4 VERGELIJKING HUUR EN KOOPVARIANTEN ... 38
7 CONCLUSIE ... 39
7.1 CONCLUSIE ‘WOONKWALITEIT VOOR DE ACTUELE MARKT’ ... 39
7.2 CONCLUSIE ‘KOSTEN EN KWALITEIT IN BALANS’ ... 40
7.3 CONCLUSIE ‘SCHEEFWONEN BIEDT MOGELIJKHEDEN’ ... 41
8 AANBEVELING ... 42
BIJLAGE І. LITERATUURLIJST ... 43
BIJLAGE ІІ. ONDERBOUWING CONCLUSIES VOORONDERZOEK ... 47
BIJLAGE ІІІ. BEVESTIGING VAN CONCLUSIES DOOR DE MEDIA ... 52
BIJLAGE IV. HOE REAGEREN COLLEGA WONINGCORPORATIES OP DE ACTIEPUNTEN ... 56
BIJLAGE V. HOE REAGEREN COMMERCIËLE ONTWIKKELAARS OP DE ACTIEPUNTEN EN HOE DE THEORIE . 57 BIJLAGE VI. PROBLEMEN HUIDIGE WETGEVING ... 58
BIJLAGE VII. ‘EEN HYPOTHEEK KRIJGEN WORDT ALSMAAR LASTIGER’... 59
BIJLAGE VIII. INVLOEDSFACTOREN OP BELEGGING ... 60
INVESTERINGSKOSTEN ... 60
DE HUURPRIJS ... 64
HET RENDEMENT VOOR DE BELEGGER ... 64
BIJLAGE IX. ‘HEIJMANS HUISMERK’. ... 66
BIJLAGE X. NCW VOOR WONINGEN IN HET BEHEER VAN WOONINC. ... 68
BIJLAGE XI. ‘BELEGGERS NOODGEDWONGEN NAAR VERHUURWONINGEN’ ... 70
1
INLEIDING
Dit hoofdstuk beschrijft de aanleiding tot het afstudeeronderzoek en beschrijft de positie die de ontwikkelingsafdeling binnen Wooninc. in de toekomst in zal moeten nemen. Tevens worden de probleem- en projectdoelstelling, het onderzoeksproces en de opbouw van de scriptie toegelicht.
1.1 AANLEIDING
De aanleiding voor het onderzoek is tweeledig; enerzijds hebben modules, gericht op woningcorporaties, van Avans Hogeschool waarbij maatschappelijk, en daarmee (vaak) onrendabel ontwikkelen, onze interesse gewekt. Maar ook door het frequent verschijnen van woningcorporaties in het nieuws zijn wij geïnteresseerd geraakt in het functioneren van woningcorporaties. Van meerdere kanten wordt invloed uitgeoefend op woningcorporaties. Deze hebben onder andere te maken met financiën, wetgeving, doelgroepen en de samenwerking en partijen. Anderzijds bestaat een aantal vooroordelen over de financiële status van de woningcorporaties. Dit is mede gebaseerd op een aantal artikelen met de onderwerpen:
EU-regel 90% woningen naar personen die minder verdienen dan € 33.614,- /jaar 2.
Het verlies en de financieel minder sterke positie waar de woningcorporaties de afgelopen jaren in terecht zijn gekomen3.
De tweede aanleiding voor het onderzoek ligt bij het afstudeerbedrijf Wooninc. Vanuit Wooninc. is de vraag gesteld wat deze ontwikkelingen zullen betekenen voor Wooninc., en specifiek de afdeling projectontwikkeling.
1.2 PROBLEEMSTELLING
Door ontwikkelingen, bijvoorbeeld dubbele vergrijzing4, stilstaande woningmarkt, invoering inkomensselectie en de toenemende complexiteit van samenwerkingsverbanden met gemeenten en andere partijen, zullen woningcorporaties zich in de toekomst moeten blijven aanpassen om te kunnen blijven voorzien in hun primaire taak. De primaire taak bestaat uit het huisvesten van de minder sterken groepen in de samenleving die daar zelf niet toe in staat zijn. De primaire onderzoeksvraagstelling luidt dan ook;
‘Hoe moet Wooninc., en specifiek de afdeling projectontwikkeling, zich aanpassen om te kunnen blijven functioneren, rekening houdend met deze ontwikkelingen’?
1.3 PROJECTDOELSTELLING
Het eerste doel van dit onderzoek is om duidelijk en overzichtelijk de ontwikkelingen, trends en het functioneren van de woningcorporaties in kaart te brengen. Van belang is dat er onderscheid wordt gemaakt tussen woningcorporaties in het algemeen en Wooninc. specifiek. Hierbij vindt in het vooronderzoek een afbakening plaats door gebruik te maken van de kaders Financiën, Samenwerking en partijen, Doelgroepen en Wet- en Regelgeving (zie figuur 1). De kaders zijn gekozen omdat wij deze het meest belangrijk achtten en dit de belangrijkste facetten zijn binnen de projectontwikkeling. De conclusies worden herschreven in een actieve vorm om de invloed van en op Wooninc. in beeld te brengen. De samenhangende actiepunten worden gecombineerd met als doel een gemeenschappelijk thema te vormen. Drie thema’s worden gekozen om verdiepend onderzoek naar te doen. Door dit verdiepend onderzoek wordt gezocht naar de wijze waarop de afdeling projectontwikkeling zou moeten anticiperen op de actiepunten zodat de woningcorporatie kan blijven voorzien in haar primaire taak.
Figuur 1. Kaders t.b.v. afbakening.
2
Aedes, 2011, ‘Europese beschikking in de praktijk’.
3
Spits, 2010.
4
Figuur 2. Onderzoeksproces.
1.4 ONDERZOEKSPROCES
De afstudeerscriptie is chronologisch opgebouwd volgens het onderzoeksproces(zie figuur 2).
Het onderzoeksproces bestaat uit drie fases. De eerste fase omvat het vooronderzoek naar Wooninc. en woningcorporaties in het algemeen waaruit conclusies volgen.
In de tweede fase worden deze conclusies in de SWOT-analyse gezet om de aard hiervan vast te stellen en zullen er actiepunten worden gebaseerd op de resultaten van de analyse. Bepaalde actiepunten vormen een samenhang of hebben onderling verbanden, zij vormen een thema. Ter vergelijking, en als referentie, wordt hierna onderzocht hoe er binnen Wooninc., collega woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars met deze thema’s omgesprongen wordt. In dit deel van het onderzoek wordt ook relevante literatuur geraadpleegd.
In de derde fase worden, aan de hand van het verdiepend onderzoek, conclusies geschreven en een advies gegeven hoe op de mogelijke ontwikkelingen en gekozen thema’s geanticipeerd zou moeten worden.
De vier kaders (zie figuur 1) worden als rode draad gebruikt in het vooronderzoek, met het achterliggende idee dat deze kaders dekkende informatie geven om uiteindelijk tot een conclusie en aanbeveling te komen voor de afdeling.
2
WONINGCORPORATIES
Dit hoofdstuk beschrijft kort het functioneren van woningcorporaties en de projectontwikkeling in het algemeen gegeven. Om specifiekere informatie voor het onderzoek te geven worden zaken als organisatiestructuur en bezit over Wooninc. gegeven.
2.1 OMSCHRIJVING WONINGCORPORATIES
Een woningcorporatie is een maatschappelijke onderneming die zich, zonder winstoogmerk, richt op het bouwen en beheren van betaalbare huisvesting voor mensen die hier zelf niet toe in staan zijn.
Voor 1993 was deze huisvesting in handen van de overheid. Er werd toen, gesubsidieerd door de overheid, ontwikkeld voor deze doelgroep door de, later genoemde, woningcorporaties. In 1993 vond de verzelfstandiging van de woningcorporaties plaats waarbij de openstaande leningen en subsidies tussen de overheid en woningcorporaties tegen elkaar zijn weggestreept (Brutering).
De laatste jaren zijn de woningcorporaties gegroeid tot maatschappelijk ontwikkelaar die vraaggericht kwaliteit leveren aan de doelgroepen.
Door het maatschappelijk en betaalbaar ontwikkelen van woningen wordt de investering in de levensduur van de woning niet geheel terugverdiend. Dit komt doordat de maatschappelijke huurprijs, in plaats van de markthuurprijs wordt gevraagd. Dit niet terug te verdienen deel wordt de onrendabele top genoemd (zie figuur 3). De onrendabele top kan gecompenseerd worden door verkoop van het huidige bezit, het ontwikkelen van huisvesting voor de vrije sector of een andere manier om meer inkomsten te genereren.
Figuur 3. Onrendabele top sociale huurwoning.
2.2 PROJECTONWTIKKELING
Projectontwikkeling is het (her)ontwikkelen van vastgoed op een locatie om de markt te voorzien van huisvesting, bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed e.d. Hierbij zijn meerder partijen betrokken zoals de ontwikkelaar, grondeigenaar, overheidsinstantie en binnen de branche van de woningcorporatieontwikkeling zorg- en onderwijsinstellingen. Een ontwikkelaar stoot het vastgoed af na de realisatie terwijl een woningcorporatie dit (gedeeltelijk) in bezit houdt om te verhuren en daarmee haar primaire taak te volbrengen.
2.2.1 ONTWIKKELPROCES
Het projectontwikkelingproces is onderverdeeld in een aantal fasen. Iedere fase heeft zijn eigen processen en producten.
1) Initiatieffase; deze ontstaat uit een visie, behoefte op initiatief van de ontwikkelaar of opdrachtgever, (vaak naar aanleiding van een vrijgekomen kavel). Er wordt getoetst op afzetmogelijkheden en maatschappelijke -, technische- en bestuurlijke haalbaarheid. De fase eindigt met een conclusie of er wel of niet ontwikkeld wordt, of dat het plan bijgeschaafd dient te worden.
2) Ontwikkelfase; deze bestaat uit het schrijven van het programma van eisen, verder uitwerken van het voorlopig -, definitief ontwerp, bestek en het toetsen van het ontwerp aan de randvoorwaarden en het maken van een uitvoeringsbestek.
3) Realisatiefase; bestaat uit:
o De werkvoorbereiding; uitwerking technische tekeningen, planning, materiaal, materieel, arbeids- en bouwplaatvoorzieningen.
o de uitvoering; de feitelijke bouw.
o de oplevering; de formele overdracht aan de opdrachtgever.
o Opening en ingebruikname; betrekken van gekochte of gehuurde door gebruiker. 0% 50% 100% Sociale huurwoning Onrendabele top Opbrengst Investering
4) Exploitatiefase; het verhuren en beheren en onderhouden van het object.
Het gehele proces begint weer van voor af aan wanneer er wordt besloten een object uit de exploitatie te halen en te slopen. 5
2.2.2 NETTO CONTANTE WAARDE
Toekomstige kasstromen (huuropbrengsten – exploitatiekosten) worden door woningcorporaties berekend middels de NCW6-methode. De NCW-methode berekent hoeveel de inkomsten en uitgaven, die in de toekomst worden gemaakt of verkregen, nu waard zijn. Maatschappelijk ontwikkelen (onder andere het ontwikkelen van sociale huurwoningen) heeft meestal een onrendabele top doordat de woningen tegen een lagere prijs worden verhuurd dan de investeringskosten. In het onderstaande voorbeeld is te zien hoe groot de onrendabele top, bij een bepaalde huurprijs en investering, kan zijn voor maatschappelijk ontwikkelen.
Voorbeeld;
Een sociale huurwoning:
Exploitatieduur bedraagt 50 jaar, de inflatie is 2% en de discontovoet bedraagt 5,25%.
Huur per maand: € 500
Huur per jaar: € 6000
Exploitatieopbrengst min kosten en derving (NCW): € 100.000 Investeringskosten + grond: € 130.000 -
Onrendabele top: € - 30.000
Vrije sector woning (koop)
Opbrengst verkoop: € 160.000
Investeringskosten + grond: € 130.000 -
Winst: € 30.000
De ‘Winst’ die wordt gemaakt in de vrije sector ontwikkeling kan gebruikt worden als compensatie voor de maatschappelijke ontwikkelingen (zie bovenstaand).
2.3 WOONINC.
Wooninc. is een middelgrote woningcorporatie gevestigd in Eindhoven en heeft circa 100 medewerkers. Naast de primaire taak staat het op peil houden van de leefbaarheid binnen de wijk hoog in het vaandel, het maatschappelijk resultaat staat dan ook centraal.
De doelgroepen voor woningcorporaties zijn mensen met een laag inkomen en in het bijzonder senioren, mensen met een beperking, studenten, starters en woonwagenbewoners.
5
Neprom, 2008.
6
NCW staat voor Netto contante waarde.
2.3.1 ORGANISATIE
De organisatie is opgebouwd uit de Raad van Commissarissen (RvC), de directie die wordt ondersteund door de staf met daaronder de drie afdelingen; financiën, wonen en vastgoed (zie figuur 4). Naast de RvC heeft Wooninc. ook een Raad van Belanghouders en Stichting huurderplatform die inspraak hebben in het huurbeleid van Wooninc.
Gedurende de afstudeerperiode zal het onderzoek beperkt worden tot de afdeling vastgoed, gericht op projectontwikkeling. Dit omvat zowel nieuwbouw als herontwikkeling van een gebied.
Figuur 4. Organogram Wooninc.
2.3.2 ONTWIKKELEN
Wooninc. ontwikkelt naast betaalbare woningen ook vrije sector vastgoed om het maatschappelijk vastgoed en de continuïteit van de woningcorporatie te kunnen waarborgen. Het ontwikkelen in de vrije sector wordt zowel in huur als koop uitgevoerd.
Maatschappelijk ontwikkelen waaronder sociale woningbouw, waar Wooninc. zich vooral mee bezig houdt, bestaat uit starterwoningen, multifunctionele accommodaties, woonwagenwoningen en het concept Wooninc.Plus. De laatste tak heeft als doel om senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De extra service en zorgvoorzieningen zijn gericht op zelfredzaamheid, sociale interactie en ontmoeten.
Het komt regelmatig voor dat het maatschappelijk, maar ook het ontwikkelen in de vrije sector in samenwerking gebeurt met andere partijen.
Wooninc. ontwikkelt ook op gebied van duurzaamheid bij een aantal projecten door gebruik te maken van onder andere zonne-energie, windenergie en stadsverwarming.
2.3.3 BEZIT
Wooninc. heeft een gevarieerd huidig bezit in Eindhoven, Nuenen, Geldrop, Best en Veldhoven. In de toekomst zullen er projecten worden uitgevoerd in Heeze- Leende, Luyksgestel en Aalst- Waalre (zie tabel 1).
Tabel 1. Bezit, Samenstelling en Bouwperiode Wooninc.7
Bezit Totaal Percentage van totaal:
Totaal huurwoningen 6683 77,6% overige wooneenheden 345 4,0% Totaal huurwoningen 7028 81,6% garages 1436 16,7% bedrijfsruimtes/winkels 142 1,6% maatschappelijk vastgoed 2 0,0% Totaal 8608 100,0%
Samenstelling Woningcorporatie Landelijk
% %
Eengezinswoningen 37,3 43,1
Meergezinsw. zonder lift 11,9 27,4
Meergezinsw. met lift 31,2 13,1
Hoogbouw 14,8 10,7
Eenheden verzorging 0 2,1
overige woongelegenheden 4,9 3,5
Bouwperiode Woningcorporatie Landelijk Energielabel
% % tot 1945 2,9 8,3 E, F en G (onderhoud 28,6%) 1945-1959 11,7 14,3 1960-1969 14,0 17,6 1970-1979 27,7 18,7 D (27,7 % behouden) 1981-1989 13,0 21,3 A, B en C (43,7% punten bijtelling) 1990-1999 9,7 11,1 2000 en later 21,0 8,8 7 CFV, 2011.
Met het doel een beeld te schetsen van de maatschappelijk ontwikkelingen binnen Wooninc. , en de onrendabele top die dit met zich meebrengt, zijn onderstaand een aantal voorbeelden gegeven van reeds ontwikkelde projecten. In de tabel is te zien dat de bedrijfswaarde (de NCW-waarde) lager is dan de investeringskosten waardoor een onrendabel deel ontstaat. De onrendabele top is te beïnvloeden door te variëren in de opbrengsten of de investeringskosten8 te drukken (zie tabel 2).
Tabel 2. Referentiewoningen Wooninc.
8
Investeringskosten is de som van alle kosten die worden gemaakt om een object te realiseren.
Typologie H u u r: B ed rij fs w aa rd e: St ic h tin gs ko st en : G es ch at te m ar kt w aa rd e: O n re n d ab ele t o p : P er ce n ta ge o n re n d ab ele t o p : Volmolenplein Geldrop 150m ² Langstraat Geldrop 55m² Magdalenahof Geldrop 85m² PicusPark Eindhoven 50m² -27% -31% -28% -21% -€ 43.000 € 158.000 € 102.500 € 149.934 € 93.162 € 120.000 € 182.000 € 139.000 € 240.000 Referentiewoning: € 73.504 € 107.428 € 71.101 € 115.000 € 548 € 400 € 482 € 399 -€ 19.658 -€ 42.506 -€ 31.399 Grondgebonden eengezinswoning Overige woon- gelegenheden. Studio's/ studentenkamer Meergezins- woningen met lift Meergezins- woningen/ studio's zonder lift
3
RESULTATEN VOORONDERZOEK
In de eerste fase is per kader (Doelgroep, Financieel, Samenwerking en partijen en Wet- en Regelgeving) vooronderzoek gedaan door literatuurstudies, interviews, raadplegen wetgeving, onderzoeken en dergelijke (zie figuur). Dit hoofdstuk beschrijft de resultaten die per kader uit de vooronderzoeken zijn gekomen. Slechts de conclusies die relevant zijn voor het onderzoek, Wooninc. en de afdeling project ontwikkeling zijn meegenomen. Vervolgens zijn de
conclusies in een SWOT- analyse9 geplaatst waardoor wordt bepaald of de conclusies intern of extern zijn en daarmee direct de mate van beïnvloedbaarheid aangeeft. In bijlage II. zijn deze conclusies met de bron(nen) en uitgebreide toelichting opgenomen.
3.1 CONCLUSIES UIT DE VOORONDERZOEKEN DOELGROEP
- Bij Wooninc. ontbreekt vaak het markt- en consumentenonderzoek in de initiatieffase van de ontwikkeling,
- Wooninc. kijkt onvoldoende naar de specifieke woonwensen binnen een doelgroep, - Er vindt een verschuiving van kwantitatieve naar kwalitatieve vraag naar woningen plaats, - De dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei zet de komende jaren door,
- Wooninc. is actief in de randgemeenten om ook hier de sociale woningmarkt op peil te houden, - De marktsegmenten waar nog behoefte aan is binnen de regio Eindhoven zijn middeldure
huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder populair zijn dure koop- en huurwoningen, - Wooninc. is actiever in de zorg- en dienstverlening dan het landelijk gemiddelde.
FINANCIEEL
- WSW stopt met borgen van commerciële ontwikkelingen (niet-DAB10),
- Wooninc. heeft de mogelijkheid om meer leningen aan te trekken ten behoeve van de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB), met het huidig bezit als onderpand,
- De overheid gaat in 2014 de huurtoeslag in rekening brengen van de woningcorporaties,
- Door het invoeren van het energielabel in het WWS, ontstaat de mogelijkheid om de huurprijzen van nieuwbouw te verhogen ten opzichte van het huidige WWS,
- De prijs-kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen is onvoldoende in balans.
SAMENWERKING EN PARTIJEN
- Tussen grote gemeenten en randgemeenten worden BOR-afspraken11 gemaakt over het woningbouwprogramma voor de komende jaren,
- Woningcorporaties hebben vaker behoefte aan samenwerking met andere partijen om bijvoorbeeld risico’s te spreiden of expertise te delen,
- Woningcorporaties kunnen vanwege hun expertise bijstaan in de huisvestingvraagstukken van onderwijs- en zorgpartijen.
WET- EN REGELGEVING
- De overheid dwingt woningcorporaties strenger te controleren op het toewijzen van sociale huurwoningen (inkomensgrens € 33.614,- ),
- Door de Europese wetgeving en het moeilijker verkrijgen van een hypotheek, vindt de inkomensgroep tussen de € 33.614,- en € 43.000,- moeilijker een geschikte woning,
- De overheid zoekt naar mogelijkheden om het scheefwonen terug te dringen.
9
SWOT-analyse, ook wel sterkte-zwakteanalyse genoemd is een bedrijfskundig model dat intern de sterkte en zwakte analyseert en extern de kansen en bedreigingen.
10
Niet-DAB; niet-Diensten Algemeen Belang, hiermee worden de commerciële ontwikkelingen bedoelt. De DAB-ontwikkelingen zijn de activiteiten die woningcorporaties doen vanuit maatschappelijk oogpunt.
11
3.2 CONCLUSIES VERWERKT IN EEN SWOT- ANALYSE
De conclusies zijn onderverdeeld in het SWOT-model. De ‘sterkte’ en de ‘zwakte’ zijn bevindingen die intern van invloed zijn op een organisatie, de ‘kansen’ en ‘bedreigingen’ zijn van externe invloed op een organisatie. De ‘sterkte’ en ‘kansen’ zijn positieve invloeden en ‘zwakte’ en ‘bedreigingen’ zijn negatieve invloeden. Belangrijk is dat de SWOT-analyse niet als bedrijfskundig model is gebruikt maar slechts als een
variant met de door ons gekozen kaders. De letters geven hierbij aan uit welk kader de conclusies afkomstig zijn. Doelgroep (D), Financieel (F), Samenwerking en partijen (S), Wet- en regelgeving (W) (zie tabel 3).
Tabel 3. SWOT- analyse kaders.
STERKTE ZWAKTE
- Wooninc. is actief in de randgemeenten om de balans op de sociale woningmarkt te behouden (D).
- Wooninc. is actiever in de zorg- en dienstverlening dan het landelijk gemiddelde (D).
- Bij Wooninc. ontbreekt vaak het markt- en consumentenonderzoek in de initiatieffase van de ontwikkeling (D).
- Wooninc. kijkt onvoldoende naar de specifieke woonwensen binnen een doelgroep (D).
- De prijs-kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen is niet in balans (F).
KANSEN BEDREIGINGEN
- Er vindt een verschuiving van kwantitatieve naar kwalitatieve vraag naar woningen plaats (D).
- De dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei zet de komende jaren door (D).
- De marktsegmenten waar nog behoefte aan is binnen de regio Eindhoven zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder populair zijn dure koop- en huurwoningen (D).
- Wooninc. heeft de mogelijkheid om meer leningen aan te trekken ten behoeve van de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB), met het huidig bezit als onderpand (F).
- Door het invoeren van het energielabel in het WWS, ontstaat de mogelijkheid om de huurprijzen van nieuwbouw te verhogen ten opzichte van het huidige WWS (F).
- Tussen grote gemeenten en randgemeenten worden BOR-afspraken gemaakt over het
woningbouwprogramma voor de komende jaren (S). - Woningcorporaties hebben vaker behoefte aan
samenwerking met andere partijen om bijvoorbeeld risico’s te spreiden of expertise te delen (S).
- Woningcorporaties kunnen vanwege hun expertise bijstaan in de huisvestingvraagstukken van onderwijs- en zorgpartijen (S).
- Door de Europese wetgeving en het moeilijker verkrijgen van een hypotheek, vindt de
inkomensgroep tussen de € 33.614,- en € 43.000,- moeilijker een geschikte woning (W).
- De overheid zoekt naar mogelijkheden om het scheefwonen terug te dringen (W).
- WSW stopt met borgen van commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) (F).
- De overheid gaat in 2014 de huurtoeslag in rekening brengen van de woningcorporaties (F).
- De overheid dwingt woningcorporaties strenger te controleren op het toewijzen van sociale huurwoningen (inkomensgrens € 33.614,-) (W).
Tijdens het onderzoek zijn een aantal artikelen verschenen die onze conclusies ondersteunen. Dit laat zien dat het onderwerp actueel is (zie bijlage III).
3.3 VAN CONCLUSIES NAAR ACTIEPUNTEN
In tabel 4 is te zien hoe de conclusies, geplaatst in een SWOT, volgens ons kunnen worden herschreven tot een actiepunt. Het doel hiervan is de conclusie dusdanig te schrijven zodat concrete acties ontstaan voor Wooninc. en die de basis vormen voor het uiteindelijke advies. Onder de conclusie en actie staat beschreven waarom we hiervoor gekozen hebben.
Tabel 4. Van conclusie naar actie.
CONCLUSIE → SWOT → ACTIEPUNT
Wooninc. is actief in de randgemeenten om de balans op de sociale woningmarkt te behouden.
Sterkte Wooninc. moet actief blijven in de randgemeenten.
Uit het marktonderzoek ‘Wonen in Eindhoven’ blijkt dat er voldoende aanbod van sociale huurwoningen is in Eindhoven. In de randgemeenten is er daarentegen duidelijk nog vraag naar sociale huurwoningen. Zo wordt er gestreefd naar een evenwichtige woningmarkt in de regio.
Wooninc. is actiever in de zorg- en dienstverlening dan het landelijk gemiddelde.
Sterkte Wooninc. moet actief blijven in de zorg en dienstverlening.
Uit het analyserapport van CFV blijkt, in vergelijking met het landelijk gemiddelde van vergelijkbare woningcorporaties, dat Wooninc. actief is op het gebied van wonen met zorg onder de naam ‘Wooninc.plus’. Deze projecten zijn vooral gesitueerd in de randgemeenten en bieden zelfstandige woningen voor senioren waar eventueel behoevende zorg aan huis kan worden geleverd. Daarnaast zorgt Wooninc. voor een ontmoetingsruimte in de vorm van een grand- café.
Bij Wooninc. ontbreekt vaak het markt- en consumentenonderzoek in de initiatieffase van de ontwikkeling.
Zwakte In de initiatieffase dient uitgebreider markt-, en consumentenonderzoek gedaan te worden.
Voorheen was er sprake van een aanbiedermarkt waardoor het minder noodzakelijk was om in te spelen op de specifieke woonwensen van de markt en consument, en kon er in grove lijnen ontwikkeld worden voor de doelgroepen van de woningcorporatie.’Het werd toch wel verkocht’ blijkt uit interviews met verschillende ontwikkelaars. Uit onderzoek blijkt dat de huidige economische crisis en de verschuiving van kwantitatieve- naar kwalitatieve vraag veroorzaken dat minder woningen worden verkocht en dat meer moet worden geluisterd naar de klant.
Wooninc. kijkt onvoldoende naar de specifieke woonwensen binnen een doelgroep
Zwakte Er moet per doelgroep onderscheid worden gemaakt gericht op specifieke woonwensen. Het onderscheid in doelgroep is ongenuanceerd, bijvoorbeeld: starters, senioren of bewoners met een handicap. Binnen deze doelgroepen liggen echter nog grote verschillen in specifieke woonwensen van de individuen blijkt uit gesprek met de marketingadviseur van Wooninc. Een voorbeeld hiervan is: senioren die waarde hechten aan privacy, waar anderen het sociaal contact juist opzoeken. Het doel is om gerichter, maar met mate, wensen van bewoners uit te voeren.
De prijs-kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen is niet in balans.
Zwakte De prijs-kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen moet in balans zijn om de onrendabele top te beheersen.
Uit interviews met projectontwikkelaars en literatuuronderzoek blijkt dat de sociale huurwoningen te groot en van te hoge kwaliteit zijn. Hierdoor zijn de investeringskosten niet meer in verhouding met de opbrengsten. De onrendabele top neemt hierdoor toe. Op dit moment moeten 2 á 3 vrije sector woningen ontwikkeld worden om 1 sociale huurwoning te realiseren, en zelfs dan is er nog steeds een onrendabele top van 25%
Er vindt een verschuiving van kwantitatieve naar kwalitatieve vraag naar woningen plaats
Kans Het oude bezit dient onderhouden/ herontwikkeld te worden wil het aan de toenemende kwalitatieve vraag blijven voldoen.
Het bestaande bezit veroudert langzaam en sluit steeds minder aan bij de wensen en eisen van de potentiële/huidige huurder. Het is van belang het bezit te blijven onderhouden en hiermee ook te zorgen dat er geen verpaupering van wijken ontstaat. Uit gesprekken met projectontwikkelaars blijkt dat de nadruk de laatste jaren vooral heeft gelegen bij acquisitie en nieuwbouw en minder bij planmatig- groot onderhoud van het bestaande bezit.
De dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei zet de komende jaren door.
Kans Levensloopbestendige woningen zijn een goede oplossing voor de dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei.
Het imago van verzorgingstehuizen is niet goed. Deze tendens zorgt er samen met de bekende en vertrouwde omgeving voor dat senioren het liefst zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Verschillende politieke partijen ondersteunen dit. Uit hetzelfde marktonderzoek blijkt dat levensloopbestendige woningen hierin een oplossing kunnen bieden12. Volgens een onderzoek van het CBS blijft zowel de (dubbele) vergrijzing als de bevolkingsgroei in de regio Eindhoven doorzetten tot 2030. Dit houdt in dat meer aangepaste (levensloopbestendige-) woningen gerealiseerd moeten worden of dat bestaand bezit zo herontwikkeld moet worden dat het aansluit bij de wensen van deze specifieke doelgroep.
De marktsegmenten waar nog behoefte aan is binnen de regio Eindhoven zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder populair zijn dure koop- en huurwoningen.
Kans De (commerciële) marktsegmenten waar Wooninc. zich vooral op moet richten zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen.
Bepaalde specifieke woningmarkten zijn verzadigd, bij andere geldt nog wel een aanbiedersmarkt. De markten die aansluiten bij de doelgroepen net boven de € 33.614,- zijn zulke aanbiedermarkten. Uit marktonderzoek van Bureau Beleidsinformatie Onderzoek, blijkt dat er nog vraag is naar middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Minder vraag is er naar dure huur- en koopwoningen.
Wooninc. heeft de mogelijkheid om meer leningen aan te trekken ten behoeve van de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB), met het huidig bezit als onderpand.
Kans Wooninc. heeft de mogelijkheid meer leningen aan te trekken ten behoeven van ontwikkelingen omdat er voldoende bezit is dat als onderpand ingezet kan worden.
Bij Wooninc. is voldoende vastgoed in bezit dat als onderpand kan fungeren voor leningen. Met deze leningen kan geïnvesteerd worden in (her) ontwikkelingen.
Door het invoeren van het energielabel in het WWS, ontstaat de mogelijkheid om de huurprijzen van nieuwbouw te verhogen ten opzichte van het huidige WWS.
Kans Wooninc. kan, door nieuwe regelgeving van de overheid, het verouderde bezit upgraden om huurprijsverlaging te voorkomen. Hierdoor is een instrument beschikbaar om meer huur te vragen en de onrendabele top te verlagen. Vanaf januari 2012 wordt het energielabel dat woningen hebben zwaarder meegenomen in het Woning Waarderingstelsel om duurzaamheid te stimuleren. Dit betekent voor fors veel woningen dat er meer huur gevraagd mag worden. Tot afgelopen jaar werd er bij Wooninc. gemiddeld 63% van de maximale huur gevraagd, hun streven is 80%. Om prijsverlagingen tegen te gaan hebben woningcorporaties tot januari 2012 om het verouderde bezit te ‘upgraden’.
12
Levensloopbestendige woningen zijn niet per definitie seniorenwoningen. Maar in een seniorenwoning kan wel omschreven worden als een soort van levensloopbestendige woning aangezien de eisen hiervoor het strengst zijn.
Tussen grote gemeenten en randgemeenten worden BOR-afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma voor de komende jaren.
Kans Wooninc. kan inspelen op de
(prestatie)afspraken tussen gemeenten.
Randgemeenten maken prestatieafspraken met elkaar over de te bouwen woningen en overige objecten om evenwicht te krijgen op de woningmarkt. Vaak heerst er woningnood in de grote steden, maar is daar geen grond beschikbaar voor nieuwbouw. Het is dan aan de gemeente en woningcorporaties om onderling afspraken te maken.
Woningcorporaties hebben vaker behoefte aan samenwerking met andere partijen om bijvoorbeeld risico’s te spreiden of expertise te delen.
Kans Wooninc. kan meer samenwerken met bijvoorbeeld woningcorporaties en marktpartijen waardoor er meer mogelijkheden ontstaan.
Risico’s en de benodigde expertise die spelen bij grote bouwprojecten zijn voor kleine individuele woningcorporaties te groot. Middels samenwerkingen, ook met marktpartijen, hopen ze dat toegankelijker te maken. Motieven voor die samenwerking zijn: bedrijfsvoering (expertise) en financiën (financiering, risicospreiding).
Woningcorporaties kunnen vanwege hun
expertise bijstaan in de
huisvestingvraagstukken van onderwijs- en zorgpartijen.
Kans Wooninc. kan meer samenwerken met onderwijs- en zorgpartijen.
Uit verschillende interviews blijkt dat onderwijs en zorginstellingen vaak zelf, of in combinatie met de gemeente verantwoordelijk voor de huisvesting zijn. Omdat deze partijen in de meeste gevallen niet over de benodigde expertise beschikken kunnen woningcorporaties met hun kennis en ervaring in participeren.
Door de Europese wetgeving en het moeilijker verkrijgen van een hypotheek, vindt de inkomensgroep tussen de € 33.614,- en € 43.000,- moeilijker een geschikte woning.
Kans Wooninc. kan zich richten op het ontwikkelen voor de inkomensgroep tussen de €33.614,- en € 43.000,-.
Voor januari 2011 verhuurden woningcorporaties ook woningen aan huurders buiten de doelgroep, mensen die boven de inkomensgrens van € 33.614,- per jaar zitten. Omdat de overstap naar koop of duurdere huur (te) groot is, blijven zij nu zitten. Hierdoor blijven de sociale huurwoningen bezet voor de primaire doelgroep. Sinds januari is er een Europese regelgeving opgelegd die woningcorporaties verplicht om minimaal 90% van het bezit te verhuren aan de doelgroep. Uit onderzoek van de Woningraad blijkt dat er over het algemeen wel voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, maar bezet worden gehouden door ‘scheefwoners’. (her)Ontwikkelingen door de woningcorporatie kunnen deze groep alternatieve huisvesting bieden.
De overheid zoekt naar mogelijkheden om het scheefwonen terug te dringen.
Kans Wooninc. kan meer inkomsten werven door gebruik te maken van wet- en regelgeving om het scheefwonen terug te dringen.
Om het huidige scheefwonen tegen te gaan ligt er een wetsvoorstel waarin staat dat voor huurders met een inkomen boven de € 43.000,- die beschikken over sociale huurwoning, jaarlijks een extra huurverhoging van 5% door te voeren. Volgens Wooninc. zou de bewoner zelf moeten aantonen dat hij recht heeft op een sociale huurwoning. Indien niet mogelijk, betaalt deze de marktconforme huurprijs. Tevens is er de mogelijkheid tot de verkoop van de sociale huurwoning aan de scheefwoners.
WSW stopt met borgen van commerciële ontwikkelingen (niet-DAB).
Bedreiging Wooninc. moeten zoeken naar nieuwe financieringsmogelijkheden voor de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB). Woningcorporaties kunnen sinds 1 januari 2011 alleen nog borging van het WSW, en dus goedkoper leningen aantrekken bij NWB en BNG, voor Diensten Algemeen Belang (DAB). Voor de financiering van de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) zullen woningcorporaties marktconform moeten gaan lenen. Er zal dus gezocht moeten worden naar een andere financier. Dit heeft als gevolg dat de kosten voor het lenen van geld omhoog zullen gaan en daarmee ook de investeringskosten van een vrije sector woning. Er zal meer verantwoording afgelegd moeten worden om de projectfinanciering te krijgen dan eerst nodig was voor de portefeuillefinanciering.
De overheid gaat in 2014 de huurtoeslag in rekening brengen van de woningcorporaties.
Bedreiging Wooninc. zal een manier moeten vinden om de te vergoeden huurtoeslag te kunnen betalen. Er ligt een wetsvoorstel waarin de overheid een bezuiniging wil doorvoeren die ten nadelen komt aan woningcorporaties. De overheid is ieder jaar een bedrag van ongeveer € 760 mln. kwijt aan het verstrekken van huurtoeslag aan huishoudens met een inkomen beneden de huurtoeslag grens. De overheid wil dit gehele bedrag laten vergoeden door de alle woningcorporaties. Voor Wooninc. zou dit resulteren in een kostenpost van ongeveer 2 mln. per jaar.
De overheid dwingt woningcorporaties strenger te controleren op het toewijzen van sociale huurwoningen (inkomensgrens € 33.614,-).
Bedreiging Gemiddeld aantal sociale
woningbouwprojecten zullen afnemen waardoor activiteiten teruglopen.
De doelgroep neemt qua omvang af doordat er strenger wordt gelet op het scheefwonen. Doordat er al meer sociale huurwoningen zijn dan aansluitende doelgroep hoeft er minder nieuw ontwikkeld te worden. Hierdoor lopen de sociale ontwikkelingen terug.
Samenvallen van de actiepunten. 3.3.1 STERKTE
- Wooninc. moet actief blijven in de randgemeenten, - Wooninc. moet actief blijven in de zorg en dienstverlening.
3.3.2 ZWAKTE
- In de initiatieffase dient uitgebreider markt- en consumentenonderzoek gedaan te worden, - Er moet per doelgroep onderscheid worden gemaakt gericht op specifieke woonwensen,
- De prijs- kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen moet in balans zijn om de onrendabele top te beheersen.
3.3.3 KANSEN
- Het oude bezit dient onderhouden/herontwikkeld te worden wil het aan de toenemende kwalitatieve vraag blijven voldoen,
- Levensloopbestendige woningen zijn een goede oplossing voor de dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei,
- Wooninc. kan zich richten op het ontwikkelen voor de inkomensgroep tussen de € 33.614,- en € 43.000,-,
- De (commerciële) marktsegmenten waar Wooninc. zich vooral op moet richten zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen,
- Wooninc. heeft de mogelijkheid meer leningen aan te trekken ten behoeven van ontwikkelingen omdat er voldoende bezit is dat als onderpand ingezet kan worden,
- Wooninc. kan, door nieuwe regelgeving van de overheid, het verouderde bezit upgraden om huurprijsverlaging te voorkomen. Hierdoor is een instrument beschikbaar om meer huur te vragen en de onrendabele top te verlagen,
- Wooninc. kan inspelen op de (prestatie)afspraken tussen gemeenten,
- Wooninc. kan meer samenwerken met bijvoorbeeld woningcorporaties en marktpartijen waardoor er meer mogelijkheden ontstaan,
- Wooninc. kan meer samenwerken met onderwijs- en zorgpartijen,
- Wooninc. kan meer inkomsten werven door gebruik te maken van wet- en regelgeving om het scheefwonen terug te dringen.
3.3.4 BEDREIGINGEN
- Wooninc. moeten zoeken naar nieuwe financieringsmogelijkheden voor de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB),
- Wooninc. zal een manier moeten vinden om de te vergoeden huurtoeslag te kunnen betalen, - Gemiddeld aantal sociale woningbouwprojecten zullen afnemen waardoor activiteiten teruglopen.
4
ACTIEPUNTEN VERVOLGONDERZOEK
In dit hoofdstuk wordt de samenhang tussen de actiepunten met kleuren aangegeven. Verder in het hoofdstuk wordt onderzoek gedaan naar de gekozen actiepunten. Dit wordt gedaan binnen Wooninc., collega corporaties en commerciële ontwikkelaars.
4.1 ONDERBOUWING VAN DE THEMA’S
Door samenhang te zoeken binnen de actiepunten van hoofdstuk 3 kan er gericht en verdiepend onderzoek gedaan worden. Deze samenhangende actiepunten vormen thema’s. Er worden keuzes gemaakt over welke thema’s verder onderzocht zullen worden. De keuze voor deze thema’s zijn gebaseerd op wat wij op dit moment het belangrijkst achten voor de afdeling projectontwikkeling van Wooninc. Daarnaast is gelet op een zo groot mogelijk aantal actiepunten binnen de SWOT-analyse. Dit neemt niet weg dat de overige thema’s geen relevante aandachtspunten zijn voor verdiepend onderzoek. We willen daarom ook de aanbeveling doen om hier verdiepend onderzoek naar te laten doen.
In onderstaande lijst heeft ieder thema een kleur gekregen, deze kleur geeft de onderlinge relaties weer. De thema’s krijgen later een omvattende titel.
STERKTE
- Wooninc. moet actief blijven in de randgemeenten,
- Wooninc. moet actief blijven in de zorg en dienstverlening. ZWAKTE
- In de initiatieffase dient uitgebreider markt- en consumentenonderzoek gedaan te worden, - Er moet per doelgroep onderscheid worden gemaakt gericht op specifieke woonwensen,
- De prijs- kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen moet in balans zijn om de onrendabele
top te beheersen.
KANSEN
- Het oude bezit dient onderhouden/herontwikkeld te worden wil het aan de toenemende kwalitatieve vraag blijven voldoen,
- Levensloopbestendige woningen zijn een goede oplossing voor de dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei,
- Wooninc. kan zich richten op het ontwikkelen voor de inkomensgroep tussen de € 33.614,- en € 43.000,-,
- De (commerciële) marktsegmenten waar Wooninc. zich vooral op moet richten zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen,
- Wooninc. heeft de mogelijkheid meer leningen aan te trekken ten behoeven van ontwikkelingen omdat er voldoende bezit is dat als onderpand ingezet kan worden,
- Wooninc. kan, door nieuwe regelgeving van de overheid, het verouderde bezit upgraden om huurprijsverlaging te voorkomen. Hierdoor is een instrument beschikbaar om meer huur te vragen en de onrendabele top te verlagen,
- Wooninc. kan inspelen op de (prestatie)afspraken tussen gemeenten,
- Wooninc. kan meer samenwerken met bijvoorbeeld woningcorporaties en marktpartijen waardoor er meer mogelijkheden ontstaan,
- Wooninc. kan meer samenwerken met onderwijs- en zorgpartijen,
- Wooninc. kan meer inkomsten werven door gebruik te maken van wet- en regelgeving om het scheefwonen terug te dringen.
BEDREIGINGEN
- Wooninc. moeten zoeken naar nieuwe financieringsmogelijkheden voor de commerciële ontwikkelingen (niet-DAB),
- Wooninc. zal een manier moeten vinden om de te vergoeden huurtoeslag te kunnen betalen,
- Gemiddeld aantal sociale woningbouwprojecten zullen afnemen waardoor activiteiten teruglopen.
ROOD: Woonkwaliteit voor de actuele markt.
De zwaktes uit de SWOT-analyse zijn vooral gericht op het specificeren van de eindgebruiker (‘In de initiatieffase dient uitgebreider markt- en consumentenonderzoek gedaan te worden’ en ‘Er moet per doelgroep onderscheid worden gemaakt gericht op specifieke woonwensen’). De bijbehorende kansen zijn middelen of uitkomsten hoe deze zwakte aangepakt kunnen worden. Dus door de kansen uit te voeren wordt er getracht de zwaktes aan te pakken.
BLAUW: Kosten en kwaliteit in balans.
Dit actiepunt heeft geen verbindingen maar is van groot belang. Omdat deze ‘zwakte’ intern is kan Wooninc. hier adequaat op reageren. Daarnaast is het binnen Wooninc. een actueel onderwerp omdat bepaalde projecten in ontwikkeling hiermee kampen.
De sociale huurwoningen zijn te groot. Hierdoor zijn de investeringskosten niet meer in verhouding met de opbrengsten en wordt de onrendabele top steeds groter. Op dit moment moeten 2 á 3 vrije sector woningen ontwikkeld worden om 1 sociale huurwoning te realiseren waarbij zelfs dan nog steeds een onrendabele top van 25% aanwezig is. De huidige percentages van de onrendabele top zijn te zien in tabel 2.
GROEN: Scheefwonen biedt mogelijkheden.
De ‘kansen’ en ‘bedreigingen’ die hier worden gekoppeld hebben als oorzaak dat de toewijzingseis voor woningcorporaties is ingevoerd, maar biedt anderzijds ook weer mogelijkheden. Door het ongelukkig trekken van de grens tussen inkomens vallen er mensen net buiten de doelgroep voor de corporaties. Omdat het niet aannemelijk is dat commerciële ontwikkelaars voor deze groep gaan ontwikkelen, ligt hier eventueel een kans voor de woningcorporaties. Commerciële ontwikkelaars zijn eerder geneigd om te werken in een klasse met een hoger rendement, wat neer komt op een duurder segment. Daarnaast houdt diezelfde regeling in dat er mogelijkheden zijn om meer huur te ontvangen. De bedreiging die deze regeling meebrengt is dat, omdat meer woningen vrij komen voor de doelgroep, minder ontwikkelingen nodig zijn voor deze doelgroep en dus zal teruglopen.
GRIJS: Overige actiepunten.
De overige actiepunten waar niet op in wordt gegaan zijn op dit moment minder belangrijk voor het onderzoek. Dit houdt niet in dat deze voor Wooninc. minder belangrijk zijn. De reden dat deze actiepunten niet zijn gekozen is omdat er minder relaties zijn tussen deze actiepunten, ze in veel gevallen specifiek over één onderwerp gaan en dat het actiepunten zijn die of belangrijker zijn voor een andere afdelingen binnen Wooninc., of met eenvoudige oplossingen zijn te solveren.
4.2 WERKWIJZE WOONINC. MET BETREKKING TOT DE THEMA’S
De thema’s, afkomstig uit het vooronderzoek, hebben betrekking op Wooninc. Hieronder wordt beschreven hoe er op dit moment door Wooninc. mee wordt omgegaan.
ROOD: Woonkwaliteit voor de actuele markt.
In de nieuwbouw procedureomschrijving (de koppeling tussen taakomschrijving en functie per fase in de ontwikkeling) van Wooninc. wordt in hoofdstuk 2 verwezen naar het bij ieder project in te huren bouwmanagementbureau, welke wordt verzocht een haalbaarheidsonderzoek te doen over het initiatief en de locatie. Volgens deze omschrijving zou het betekenen, aangezien haalbaarheidsonderzoek onder andere de analyse van de doelgroep en markt omvat13, dat het markt- en consumentenonderzoek wordt uitbesteed. Dit neemt niet weg dat de projectontwikkelaar hier geen verantwoordelijkheid over heeft. Het bouwmanagementbureau doet de eerste aanzet tot het fasedocument. De uitkomsten van het fasedocument dat verantwoording biedt voor de initiatieffase bevat dus de uitkomsten van onder andere de haalbaarheidsstudie. Het fasedocument wordt (goed) gekeurd door de directie van Wooninc. Het blijkt dat niet (of onvolledig) bij alle projecten het haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd. Laat staan door het bouwmanagementbureau. Mogelijk is de oorzaak hiervan dat de procedureomschrijving nog niet lang in gebruik is. De projecten waarbij het haalbaarheidsonderzoek wel aanwezig is zijn niet, of met gedateerde bronnen onderbouwd.
13
In de praktijk komt het er op neer dat in de initiatieffase de acquisitie en doelgroepbepaling, voorlopig nog op basis van ervaring, kennis en gevoel, worden bepaald door de directie en dus niet door middel van een haalbaarheidsonderzoek.
De tijd van de aanbiedersmarkt is op de meeste markten voorbij. Er zijn woningen genoeg wat betekent dat huishoudens eisen kunnen gaan stellen. Het wordt dus minder vanzelfsprekend dat woningen worden verkocht of verhuurd. Om enige mate van zekerheid te hebben van de afzet van woningen moeten ontwikkelaars en woningcorporaties meer rekening houden met de wensen van huishoudens. Algemeen gezien wordt, vooral bij woningcorporaties en ook bij Wooninc., grof onderscheid gemaakt tussen hun doelgroepen. Zo zijn er bijvoorbeeld de Senioren, Studenten, Begeleid wonen en Starters. Uit verscheidene interviews blijkt dat hiermee een groot deel van de betreffende doelgroep is te voorzien van huisvesting. Het kleiner overgebleven deel heeft binnen deze doelgroep nog specifiekere woonwensen. Bijvoorbeeld het hebben van een privé of gezamenlijke buitenruimte bij de woning. Woningcorporaties hebben woningen in het bezit die het einde van hun exploitatieperiode naderen of passeren. Deze woningen of locaties worden verkocht, gesloopt of herontwikkeld. Herontwikkeling in de vorm van groot renoveren, waarbij gelet wordt op de huidige kwaliteitseisen, is vooral aantrekkelijk in binnenstedelijk/ populaire gebieden. Met achterliggende gedachten om deze in het bezit te houden. Bij de herontwikkeling wordt, zoals ook voor nieuwe projecten, gezocht naar de betreffende doelgroep.
Wooninc. richt zich op het moment specifiek op bepaalde doelgroepen. Zo zijn bijvoorbeeld de Wooninc.Plus locaties alleen gericht op senioren en de studio’s van ‘De Rembrandt’ alleen gericht op jongeren.
Levensloopbestendige woningen zijn geen woningen die kunnen dienen als totale vervanging van alle ontwikkelingen. Wel is dit een oplossing om de tijdelijke ‘overvloed’ aan senioren op te vangen en de mogelijkheid te bieden dat mensen er kunnen blijven wonen. Het gebruik van levensloopbestendige woningen wordt nog niet toegepast door Wooninc. Wel wordt er van uitgegaan dat wanneer een woning voldoet aan de eisen voor senioren, deze levensloopbestendig is. Dit betekent dat wanneer het predicaat levensloopbestendige woningen toepasbaar op de woning is, meerdere doelgroepen in de woning zouden kunnen wonen.
Wooninc. richt zich op verschillende doelgroepen met de aansluitende woningen. De markt vraagt daarnaast nog om middeldure huurwoningen (vooral om de groep net na de sociale huurgrens op te vangen) en goedkope koopwoningen. Hierin is Wooninc. al redelijk actief zoals de starterswoningen in Geldrop en door jaarlijks een percentage van het bezit uit te ponden14. Deze woningen worden relatief goedkoop verkocht na de exploitatieperiode.
BLAUW: Kosten en kwaliteit in balans.
De verhouding tussen de in de praktijk gevraagde huur en de kwaliteit van de op dit moment ontwikkelde woningen komt bij Wooninc. niet met elkaar overeen. De gevraagde huurprijs is over een exploitatieperiode van 50 jaar niet gelijk aan de investeringskosten van de op dit moment toegepaste kwaliteit. Zoals in tabel 2 al eerder was te zien hebben deze investeringen een onrendabele top tussen de 20 en 40%. Dit heeft twee oorzaken:
De eerste oorzaak is dat de gevraagde huurprijs bij het bestaande bezit niet overeen komt met de maximaal te vragen huurprijs volgens het woning waarderingsstelsel. Terwijl juist dit stelsel weergeeft hoe de kwaliteit van een woning per onderdeel gewaardeerd mag worden volgens het Rijk. De keuze om deze maximaal te vragen huur niet op te volgen, maar slechts een percentage daarvan, komt enerzijds omdat de huurders dan niet meer in aanmerking komen voor huurtoeslag. Anderzijds is de jaarlijkse huurverhoging niet toereikend om de exponentieel groeiende bouw- en grondkosten bij te houden (rekening houdend met de wet dat er jaarlijks maximaal inflatievolgend, huurstijgingen doorgevoerd mogen worden). Maar ook de maximaal te vragen huur voor de huurtoeslaggrens werd niet gevraagd voorheen (65%).
De tweede oorzaak van het verschil in prijs en kwaliteit, zijn de buitengewone eigenschappen aan sociale woningen. Tegenwoordig doen deze niet meer onder voor de eigenschappen van een vrije sectorwoning en zijn er grote verschillen met de minimale eisen uit het bouwbesluit. Oppervlakte van vertrekken (zie tabel 5), esthetische kwaliteit, de randvoorwaarden uit het Programma Van Eisen van Wooninc. en bouwfysische eigenschappen zijn enkele voorbeelden
14
hiervan. Met deze eigenschappen is het vaak ook niet mogelijk om goedkoper te bouwen. Dit terwijl een sociale huurwoning erop is gericht laagdrempelig te zijn.
Bij Wooninc. moet op dit moment 2 á 3 vrije sector woningen ontwikkeld worden om het gat bij 1 sociale huurwoning te compenseren, en dan is nog steeds een onrendabele top van 25% aanwezig.
Bij een sociale huurwoning wordt voor de investering rekening gehouden met relatief lage exploitatieopbrengsten (afhankelijk van de exploitatieperiode), residuele waarde van de woning en de onrendabele top die op de woning mag zitten. Terugrekenend vanuit de opbrengsten mag de woning een bepaald investeringsbedrag kosten. Hieruit worden oppervlaktes bepaald en vastgelegd in het initiatiefdocument.
In het PVE worden beslissingen gemaakt over de kosten, kwaliteit en tijd. Het project wordt beheerst door toetsing aan het PVE. Volgens de procesomschrijving van Wooninc. geeft de projectontwikkelaar in de voorontwerpfase de opdracht aan de architect om een concept voorontwerp te maken. Deze zal hij/zij later toetsen aan het PVE. Wat betekent dat er controle is over de gebruikte kwaliteitseisen, oppervlaktes etc.
Tabel 5. Voorbeeld van te grote woningen: Volmolenplein & Twijnstraat te Geldrop.
Woning: Volmolenplein Twijnstraat Minimaal15 Budget16
Woonkamer en keuken 40.1 m² 34.7 m² 16 m² 32 m² Slaapkamer 1 13.3 m² 14.7 m² 9.2 m² 11.5 m² Slaapkamer 2 13.0 m² 12.1 m² 5 m² 9.5 m² Slaapkamer 3 6.7 m² 6.4 m² 5 m² 6 m² Badkamer 5.7 m² 5.3 m² 2.6 m² 4.5 m² Zolder (garage) 42.8 m² 47.5 m² -- --
De ‘Minimaal’ woning staat voor de minimale oppervlaktes die volgens het bouwbesluit noodzakelijk zijn.
De ‘Budget’ woning staat voor de maximale oppervlaktes bij een onrendabele top van 25%.
De oorzaak van het verschil tussen de afmetingen van de gerealiseerde projecten en de woning ‘Minimaal’ en ‘Budget’ is door gewoonte uit het verleden. In de periode voor de huidige economische crisis was er een sterke aanbiedersmarkt waar alles wat werd ontwikkeld ook eenvoudig werd verkocht. Ook alle commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) werden met gemak verkocht waardoor er voldoende compensatie was voor de onrendabele top van de maatschappelijke ontwikkelingen (DAB). De middelen waren er om de sociale woningen iets meer luxe te geven. Nu de tijden zijn veranderd, en er duidelijk meer sprake is van een vragersmarkt, dient de ontwikkelaar zich veel meer te richten op de wensen van de gebruiker. De commerciële ontwikkelingen (niet-DAB) worden, doordat de woningmarkt op slot zit, moeilijk verkocht. Door het terugvallen van de commerciële activiteiten (niet-DAB) ontbreekt (een deel van) de compensatie voor de onrendabele top wat als gevolg heeft dat maatschappelijke ontwikkelingen (DAB) met de huidige investeringskosten minder snel worden gerealiseerd.
De oppervlaktes van de ‘Budgetwoning’ zouden beter, in geval van maatschappelijke ontwikkeling, gebruikt kunnen worden als gegeven. Zo komt het verschil tussen sociale woningbouw en vrije sectorwoningen weer terug. Hierdoor krijgt de vrije sectorwoning weer meer kwaliteit ten opzichte van de sociale woning en zal de doorstroming bevorderen.
GROEN: Scheefwonen biedt mogelijkheden.
Woningcorporaties hebben een aantal doelgroepen waarvoor zij huisvesting moeten verzorgen, zijnde huishoudens met een laag inkomen en dan met name de starters, senioren en hulpbehoevenden. Door het ongelukkig trekken van de grens door nieuwe Europese regelgeving tussen inkomens die wel en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, vallen mensen (net) buiten de doelgroep van woningcorporaties.
De herkomst van deze regelgeving is te vinden in de posities van woningcorporaties. De Europese Commissie is van mening dat ze oneerlijk concurreren met commerciële ontwikkelaars en verhuurders17. 15 Bouwbesluit, 2003. 16 T. Stabèl, 2011. 17 Europese Commissie, 2009.
