1
Definitief Ontwerp Structuurvisie
Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg
Winkels, kantoren, bedrijventerreinen
Regio Zuid-Limburg
2
Inhoudsopg ave
3
Samenvatting 6
Deel 1 11
1 Doel, nut en noodzaak van de structuurvisie 12
1.1 Algemene context 13
1.2 Aanpak en specifieke situatie in Zuid-Limburg in relatie tot het POL 15 1.3 Andere beleidsmatige relevante aspecten voor de SVREZL 16
1.4 Leeswijzer 17
2 De winkelmarkt in Zuid-Limburg 18
2.1 Belangrijkste vraagstukken in de winkelmarkt 19 2.2 Visie winkelmarkt 20 2.3 Verbeelding en procesboom toekomstige winkelgebieden 25 2.4 Uitvoeringsprogramma winkels 27
3 De kantorenmarkt van Zuid-Limburg 30
3.1 Belangrijkste vraagstukken in de kantorenmarkt 31 3.2 Visie kantorenmarkt 31 3.3 Verbeelding en procesboom toekomstige kantorengebieden 33 3.4 Uitvoeringsprogramma kantoren 35
4 De bedrijventerreinenmarkt in Zuid-Limburg 38
4.1 Belangrijkste vraagstukken in de bedrijventerreinenmarkt 39 4.2 Visie bedrijventerreinenmarkt 39 4.3 Verbeelding en procesboom toekomstige bedrijventerreinen 41 4.4 Uitvoeringsprogramma bedrijventerreinen 435 Uitvoeringsafspraken 46
5.1 Afspraken over initiatieven tot 2030 48 5.2 Procesafspraken bij de uitvoering van SVREZL 50
Bijlage A: toelichting winkelhiërarchie 52 Bijlage B: bespreek-format 60 Bijlage C: saldering 62 Bijlage D: definities 68
Deel 2 72
Verbeelding winkelgebieden 73
Verbeelding kantorengebieden 140 Verbeelding bedrijventerreinen 148
4
Subregio Maastricht & Heuvelland
Subregio Westelijke Mijnstreek
Subregio Limburg
5
De Defintief Ontwerp Structuurvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met
vertegenwoordigers van de 18 gemeenten onder begeleiding en penvoering van Stec Groep,
Esther Geuting en Hub Ploem
9 oktober 2017
6
S amen vat ting
7
Structuurvisie Ruimtelijke Economie van 18 gemeenten
De Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) is een gezamenlijke ruimtelijk-economische visie en handelingskader voor de winkel-, kantoren- en bedrijventerreinenmarkt in Zuid-Limburg in de drie subregio’s Maastricht-Heuvelland, Westelijke Mijnstreek en Parkstad Limburg. De visie is op- gesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Nuth, Onderbanken, Schinnen, Simpelveld,
Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal.
De SVREZL is door alle 18 Zuid-Limburgse gemeente- raden vastgesteld en is daarmee zelfbindend voor die gemeenten. Gemeenten spreken elkaar aan op uitvoering en naleving van de SVREZL. De werking van de structuurvisie wordt geborgd in de provinciale verordening (de provinciale omgevingsverordening, na ingang van de Omgevingswet). De provincie zal op basis van die verordening optreden tegen gemeenten die zich niet aan de beleidsafspraken uit de SVREZL houden.
Gezamenlijke opgave als Zuid-Limburg
Zuid-Limburg heeft te maken met een toekomst dat er een kwantitatief overschot aan winkels, kantoren en bedrijventerreinen is of dreigt. Daarnaast zijn er in alle segmenten kwalitatieve uitdagingen in het versterken van de ruimtelijke deelmarkten en het vernieuwen van de markt voor winkels, kantoren en bedrijventerreinen. Dit hangt deels samen met demografie, maar meer nog met bijvoorbeeld veranderende wensen en eisen in hoe we willen werken en winkelen. De structuurvisie biedt ook handvatten voor de situatie dat het ruimtelijk belangrijk is een economisch initiatief te faciliteren, ondanks dat er overall te veel meters zijn. Belangrijk is dat telkens op het relevante (lokale, subregionale, regionale) schaalniveau een goede en transparante afweging gemaakt kan worden langs de kernprincipes van de structuurvisie en het bijbehorende proces.
De opgave om de hoofdstructuur te versterken heeft op veel punten een gemeentegrensoverstijgend karakter. Dit maakt dat de 18 Zuid-Limburgse
gemeenten gezamenlijke bindende beleidsafspraken maken om de hoofdstructuur van de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt te versterken.
Overwegend kwalitatieve versterkingen faciliteren
Fundament onder deze afspraken is dat het zwaartepunt van de aandacht uitgaat naar de bestaande voorraad in de drie segmenten. Doel is ruimte creëren voor nieuwe initiatieven die echt iets toevoegen. Dit geldt voor winkels, kantoren en bedrijventerreinen. Voor de gebieden Chemelot, Nedcar-VDL en Maastricht Aachen Airport zijn zelfstandige gebiedsvisies in ontwikkeling. Het zijn zelfstandig te ontwikkelen gebiedsvisies die als doel hebben een kwalitatieve structuurversterking te realiseren en die niet mogen leiden tot verstoringen van de hoofdstructuur. Er wordt van uitgegaan dat de gebiedsvisies juist leiden tot een kwalitatieve versterking van de hoofdstructuur.
Er worden in beginsel alleen toevoegingen in deze segmenten gefaciliteerd in de daartoe afgebakende concentratie- en balansgebieden. In balansgebieden gaat het om kwalitatieve versterkingen. In
concentratiegebieden is in beginsel naast kwalitatieve versterking ook kwantitatieve versterking mogelijk.
Telkens onder de voorwaarde van het principe van
‘saldo nul, tot aan de frictieleegstand in de kantorenmarkt en de winkelmarkt’. In de
bedrijventerreinenmarkt geldt dat (publiekrechtelijk) harde plannen hard blijven, en zachte plannen niet hard worden, tenzij dit past binnen lokaal beleid en onder voorbehoud van saldering.
SALDEREN EN LEEGSTAND IN DE WINKEL - EN KANTORENMARKT, HOE WERKT DAT?
• Leegstand < frictieleegstand per subregio:
ontwikkeling voorraad is per saldo 0 of +
• Leegstand = frictieleegstand per subregio:
ontwikkeling voorraad is per saldo 0
• Leegstand > frictieleegstand per subregio:
ontwikkeling voorraad is per saldo –
SALDEREN EN LEEGSTAND IN DE BEDRIJVEN- TERREINENMARKT, HOE WERKT DAT?
• Ontwikkeling voorraad is per saldo 0
8
Structuurvisie sluit aan op het POL, en legt een integrale basis voor afwegingen
De gemeenten hebben samen met de provincie afspraken gemaakt om te komen tot een gezamenlijke structuurvisie op Zuid-Limburgs schaalniveau (Bestuursovereenkomst, april 2016).
Deze afspraken sluiten aan bij het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL). De principes in het POL, zijn in deze structuurvisie verder uitgewerkt.
Belangrijke principes die aansluitend op het POL in de SVREZL verder zijn vertaald binnen de schaal en maat van Zuid-Limburg:
• Meer stad, meer land: waar het gaat om de winkel-, kantoren- en bedrijventerreinenmarkt betekent dit dat grootschalige ontwikkelingen zoveel mogelijk geclusterd worden in de
steden/stedelijke gebieden.
• Dynamisch Voorraadbeheer: focus op de bestaande voorraad, vanuit het perspectief dat verreweg het merendeel van wat er in 2030 aan vastgoed in de drie segmenten staat er nu ook al is. Daarnaast gaat het erom kwalitatieve verbeteringen door te voeren die
complementair zijn aan dat wat er is.
• Van Rijkswege geldt de Ladder voor
duurzame verstedelijking als procesvereiste voor het faciliteren van nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toevoeging van nieuwe plannen moet aantoonbaar nodig zijn, op schaal van de relevante marktregio. Daarin worden allereerst de mogelijkheden van bestaand vastgoed meegenomen.
• Saldering van meters: het POL verankert dat er op Zuid-Limburgse schaal naast een kwalitatieve verbeterslag sprake is van een noodzakelijke saldering van meters:
toevoeging in de vorm van nieuw vastgoed in de drie ruimtelijke segmenten gaat in principe gepaard met een onttrekking.
Andere beleidsmatige relevante kaders zijn:
• De SVREZL speelt zoveel mogelijk in op de toekomstige regelgeving in de Omgevingswet en houdt rekening met toekomstige kaders voor zover deze al bekend zijn bij de
bestuurlijke vaststelling van de SVREZL.
De opgave is vijfledig
De opgave is op hoofdlijn vijfledig:
• Behoud van de leefbaarheid en versterking van de hoofdstructuur in de segmenten
winkels en kantoren.
• Het verdunnen van de bestaande vastgoedvoor- raad in de segmenten winkels, kantoren en
bedrijventerreinen, daar waar sprake is van een overschot.
• Het stap-voor-stap terugdringen van
ongewenste planvoorraad buiten de hoofd- structuur in winkels en kantoren tot er op
subregioniveau sprake is van frictieleegstand.
• Het faciliteren van kwalitatieve toevoegingen die passen binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.
• Het door middel van herbestemming
bijdragen aan verbetering van het gebruik en de functionaliteit van de bestaande locatie
(kavel, pand, gebied). Overigens kan het gaan om bebouwde of onbebouwde
bestemmingen.
De onderliggende doelstelling is de leefbaarheid in de kernen en Zuid-Limburg als geheel waar relevant zo goed mogelijk te behouden of te verbeteren. Deze doelstelling betekent in de praktijk dat gemeenten moeten kiezen voor de sterkste locaties voor winkels, kantoren en bedrijventerreinen. Daar waar de
leegstand hoger is dan gezond kan de huidige capaciteit in combinatie met beoogde plannen niet onverkort blijven bestaan. Vergroten van de marktspanning in de ruimtelijke economie is nodig om zo te komen tot gezonde vraag-aanbod-
verhoudingen. Dit speelt in de winkel- en de
kantorenmarkt het sterkst en in mindere mate in de bedrijventerreinenmarkt.
Uitgangspunt hierbij is ook dat de leegstand als gevolg van de structuurvisie niet op alle locaties in Zuid-Limburg zal afnemen, maar dat leegstand zoveel mogelijk alleen optreedt waar de ongewenste neveneffecten van deze leegstand op Zuid-Limburgse en subregionale schaal zo beperkt mogelijk is.
9
De mate waarin het gebrek aan marktspanning zich voordoet, verschilt van gemeente tot gemeente, maar speelt vrijwel overal in Zuid-Limburg. Ook verschillen de consequenties van overaanbod en leegstand al naar gelang de grootte en reikwijdte van de gemeente binnen Zuid-Limburg, en spelen de specifieke
kenmerken van een kern of gemeente daarin een rol.
Feit is dat een leegstand die (fors) hoger is dan de frictieleegstand ongewenste neveneffecten heeft op onder andere de leefbaarheid in kleine kernen en centrumgebieden, het ondernemersklimaat in Zuid-Limburg, het vestigingsklimaat en de vastgoedwaarde.
Belangrijker nog is dat met name in de winkelmarkt een te hoge leegstand kan leiden tot een negatieve spiraal en negatieve zichzelf versterkende effecten heeft op de leefbaarheid en het voorzieningenniveau.
Dit is het belangrijkste argument om versterking van de hoofdstructuur tot het centrale thema in de SVREZL te maken.
Dit betekent dat binnen de SVREZL een aantal
generieke principes en handelingskaders (inhoudelijk en procesmatig) staan benoemd die in heel Zuid- Limburg aan de orde zijn. De gemeenten en
subregio’s benutten deze handvatten als basis om de transformatieopgave verder aan te scherpen en in te vullen, binnen deze generieke principes.
De SVREZL biedt een kader, dat op basis van monitoring nadere flexibiliteit kan bieden
De SVREZL heeft een looptijd tot 2030 en geeft een globale ontwikkelrichting aan, waarbinnen het
belangrijk is flexibel in te kunnen spelen op verwachte en onverwachte ontwikkelingen aan de vraagkant.
Om deze reden verankert de SVREZL de
transformatieopave met een jaarlijkse monitoring van de vraag en het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, inclusief tijdelijk gebruik.
Drie jaar na vaststelling van de SVREZL is een tussentijdse evaluatie van het beleid voorzien.
Afhankelijk van analyse van de marktomstan- digheden, ontwikkeling van de leegstandscijfers in de hoofdstructuur en buiten de hoofdstructuur in de verschillende segmenten en praktijkervaringen met saldering van nieuwe initiatieven zullen gemeenten in gezamenlijk overleg bepalen of een wijziging van de doelen en instrumenten uit de SVREZL nodig is.
Het kan gaan om een aanscherping of aanpassing op niveau van de subregio of op niveau van Zuid- Limburg als geheel.
De structuurvisie legt een belangrijke basis voor de uitvoering
De SVREZL legt een voor overheden bindende basis voor de uitvoering. Deze uitwerking vindt plaats in de vorm van regionaal en subregionaal opgestelde uitvoeringsprogramma’s die aansluiten bij de principes en handelingskaders uit de SVREZL. De uitwerking vindt daarnaast plaats in de vorm van het bestemmingsplan. Onder de Omgevingswet wordt het bestemmingsplan vervangen door het
omgevingsplan, waarin naast ruimtelijke
ordeningsregels ook andere ruimtelijke regels en verordeningen zijn geïntegreerd. Overal waar in de SVREZL het bestemmingsplan staat genoemd, doelen we ook op het toekomstige omgevingsplan.
Daarnaast bereidt de structuurvisie voor op de uitvoering, door handelingskaders en proces- bomen te formuleren, waarbinnen de subregio’s en de gemeenten opereren. Daar hoort bij dat
afwegingen voor nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen – afhankelijk van schaal en invloedsfeer – in het juiste regionale of subregionale gremium worden afgewogen.
SVREZL sluit aan bij de SVWZL en de visie vrijetijdseconomie
De SVREZL is een integrale visie op de ruimtelijke economie toegesneden op de winkelmarkt, de
kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt en heeft nauwe samenhang met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) en de nog te ontwikkelen visie vrijetijdseconomie. Daarnaast heeft de
SVREZL ook relaties met maatschappelijk vastgoed.
De Zuid-Limburgse gemeenten streven naar een zoveel mogelijk ontkokerde, integrale
structuurvisie waar dit relevant kan zijn. De inhoud en doelstellingen en het beleidskader van de
structuurvisies sluiten een-op-een op elkaar aan, vanuit een ruimtelijk perspectief. Daarnaast geldt over de hele linie dat de transformatieopgave in Zuid- Limburg maakt dat er naar de toekomst toe op sommige locaties behoefte is aan meer flexibiliteit in programma’s voor een bepaalde locatie of pand, bijvoorbeeld wanneer leegstand ruimtelijk zeer ongewenste neveneffecten heeft. Het tegenover- gestelde kan ook: dat het op locatieniveau juist niet wenselijk is te komen tot uitwisseling van
programma’s tussen bijvoorbeeld winkels en werken en vice versa.
1
Frictieleegstand is de leegstand die in het betreffende marktsegment als een gezonde leegstand wordt ervaren. Zodat er voldoende keuzevrijheid is voor ondernemers om tussen locaties te kiezen. In de winkelmarkt en de kantorenmarkt wordt gerekend met een frictieleegstand van circa 6% op het niveau van de subregio. Dit uitgangspunt wordt in de SVREZL ook gehanteerd voor de winkelmarkt en de kantorenmarkt. In de bedrijventerreinenmarkt is de frictieleeg stand minder relevant. De leegstand is in bedrijfspanden ook lager dan in de andere segmenten, waar de SVREZL betrekking op heeft.
1
10
SVREZL IN VIJF KERNPUNTEN.
1.
De SVREZL legt een voor overheden bindende basis voor de uitvoering. Deze vindt in de praktijk plaats in een lokale uitwerking in de vorm van het bestemmingsplan. Daarnaast maakt de structuurvisie de ge- wenste ruimtelijke hoofdstructuur inzichtelijk (met betrekking tot winkels, kantoren en bedrijventerrein- en) waarbinnen gemeenten dienen te opereren en initiatieven getoetst worden. Verder bereidt de struc- tuurvisie voor op de uitvoering door handelingskaders en procesbomen te formuleren waarbinnen de subregio’s en de gemeenten opereren. Daar hoort bij dat afwegingen voor initiatieven – afhankelijk van schaal en invloedssfeer – telkens in het juiste regionale of subregionale gremium plaatsvinden. Tot slot biedt de SVREZL ook een handvat voor de ontwikkeling van nieuwe instrumenten voor de uitvoering, alvast zoveel mogelijk passend binnen de regels van de nieuwe Omgevingswet. Hierover is een apart document opgesteld dat geen deel uit maakt van de structuurvisie.
2.
De opgave is in hoofdlijn vijfledig:
• Behoud van de leefbaarheid en versterking van de hoofdstructuur in de segmenten winkels en kantoren.
• Het verdunnen van de bestaande vastgoedvoorraad in de segmenten winkels, kantoren en bedrijven terreinen, daar waar sprake is van een overschot.
• Het stap-voor-stap terugdringen van ongewenste planvoorraad buiten de hoofdstructuur in winkels en kantoren tot er op subregioniveau sprake is van frictieleegstand.
• Het faciliteren van kwalitatieve toevoegingen die passen binnen de uitgangspunten van de structuur visie.
• Het door middel van herbestemming bijdragen aan verbetering van het gebruik en de functionaliteit van de bestaande locatie (kavel, pand, gebied). Overigens kan het gaan om bebouwde of onbebouwde bestemmingen.
Fundament onder de afspraken is dat het zwaartepunt van de aandacht uitgaat naar de
bestaande voorraad in de drie segmenten en dat alleen toevoegingen in deze segmenten plaatsvinden die een kwalitatieve versterking betekenen in de daartoe afgebakende concentratie- en
balansgebieden. Toevoegingen zijn in principe alleen mogelijk onder de voorwaarde van toetsing aan de kaders in de structuurvisie, het salderingsbeleid en de voorwaarden in de procesbomen.
3.
De regio wil een kwalitatief hoogwaardig leef-, werk- en vestigingsklimaat bieden, voor nu en in de toekomst, en de economische kracht van Zuid-Limburg in brede zin zoveel mogelijk versterken. De economische en demografische situatie vraagt om een omslag in het denken en handelen, waarin focus op de bestaande voorraad en kwalitatieve versterking daarvan centraal staan. Om dit op een ruimtelijk en economisch verantwoorde wijze mogelijk te maken dienen er telkens op het juiste schaalniveau keuzes te worden gemaakt; waar concentreren nieuwe ontwikkelingen zich, waar worden deze in een compactere vorm geconsolideerd, maar ook waar vinden deze op termijn niet meer plaats. In de SVREZL staat de versterking van de hoofdstructuur van de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt centraal. Onderliggend doel is verbetering van de leefbaarheid, het vestigingsklimaat en de aanpak van de transformatieopgave in deze drie segmenten.
4.
De SVREZL sluit aan bij het POL2014. De 18 Zuid-Limburgse Colleges van B&W en GS van de provincie Limburg hebben besloten te komen tot een gezamenlijke structuurvisie op de thema’s winkels, bedrijven- terreinen en kantoren.
5.
Belangrijk is in de structuurvisie rechtszekerheid te bieden aan ondernemers en burgers voor ‘wat kan waar’. De structuurvisie vormt de basis voor voorzienbaarheid. Tegelijkertijd willen we voldoende flexi- biliteit bieden om strategische projecten binnen Zuid-Limburg te kunnen faciliteren en ruimte bieden aan nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen, om zo de gewenste transformatie maar ook nieuw ondernemerschap mogelijk te maken.
11
Deel 1
12
Doel, nut en noodzaak
van de structuurvisie
1
13
In de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid- Limburg (SVREZL) staat versterking van de
hoofdstructuur van de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt centraal. Deze
versterking heeft tot doel te komen tot de verbetering van de leefbaarheid, het vestigings- klimaat en de transformatieopgave van deze drie segmenten. Wanneer in de SVREZL gesproken wordt over winkels, gaat het over winkels maar ook over consumentgerichte dienstverlening of andere functies die kunnen voorkomen in gebieden en panden met een winkelbestemming. De SVREZL sluit aan op de contouren van het POL2014, en de
bestuurlijke afspraken op Zuid-Limburgse schaal.
De 18 Zuid-Limburgse colleges van B en W
hebben daarin besloten te komen tot een gezamen- lijke structuurvisie op de thema’s winkels, kantoren en bedrijventerreinen. De transformatieopgave heeft betrekking op de opgave om in de toekomst te komen tot een sterke markt in de drie segmenten, rekening houdend met de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in relatie tot het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod.
De regio wil een kwalitatief hoogwaardig leef-, werk- en vestigingsklimaat bieden, nu en in de toekomst, en de economische kracht van Zuid-Limburg in brede zin zoveel mogelijk versterken.
Meer vastgoed en plannen dan vraag
Alle gemeenten in Zuid-Limburg hebben te maken met een verschil tussen de vraag naar winkels en kantoren en het aanbod van winkels. De leegstand is in de meeste gemeenten hoger dan een gezonde frictieleegstand van circa 6%. In de kantoren- en winkelmarkt is de leegstand gemiddeld fors met circa 15 tot 20%, met flinke uitschieters naar boven en naar beneden. Er zijn winkelgebieden waar de leegstand vrijwel gelijk is aan de frictieleegstand, terwijl deze in andere centra oploopt tot ruim een kwart van de panden. Daarnaast wordt verwacht dat de toekom- stige behoefte aan kantoren en winkels structureel flink afneemt in de komende jaren. Dit hangt deels samen met de huishoudensontwikkeling, maar vooral met veranderende consumentenvoorkeuren (zoals internetwinkelen) en veranderde werkgelegen- heidspatronen (het aandeel kantoorbanen in de totale werkgelegenheid neemt af) en veranderende huisvestingswensen en -eisen van ondernemers.
Hierdoor kan de leegstand in de kantorenmarkt en de winkelmarkt mogelijk verdubbelen ten opzichte van de huidige situatie.
In de bedrijventerreinenmarkt zijn er meer plannen dan er vraag is. Maar de marktverhoudingen in dit segment zijn structureel verschillend. De toekomstige vraag neemt nog toe, en de leegstand in panden op bedrijventerreinen is om en nabij de frictieleegstand.
Zuid-Limburg in vier gezichten
• Zuid-Limburg heeft in de ruimtelijke economie te maken met een bevolkingstransitie waarin
vergrijzing en ontgroening voorkomen, en daar- naast is in een deel van de gemeenten sprake een afname van het aantal huishoudens en werkenden.
• Zuid-Limburg heeft vanwege haar ligging binnen de euregio grote kansen om deze positie te
benutten als vestigingsregio voor bedrijven en werknemers. In de praktijk bestaan er grens-
barrières, voortkomend uit verschillen in taal, cultuur en wet- en regelgeving, naast geografische obstakels. De regio ziet meerwaarde in euregionale afstemming van het beleid in met name de
winkel- en bedrijventerreinenmarkt.
• Zuid-Limburg is een regio met sterke en inno- vatieve sectoren in de automotive, chemie, logistiek, smart services, life sciences & health en leisure.
• De regio Zuid-Limburg kent een nauwe samen- hang met de ruimtelijke economie in Noord- en Midden-Limburg en de aangrenzende euregio’s in België en Duitsland.
1. 1 Algemene context
TOTSTANDKOMING VAN DE SVREZL
De SVREZL is tot stand gekomen in nauwe samen- werking tussen de 18 Zuid-Limburgse gemeenten en is procesmatig ondersteund door de Provincie Limburg. De gemeenten hebben zich ambtelijk laten vertegenwoordigen in ambtelijke werkgroep- en rond de thema’s winkels, kantoren en
bedrijventerreinen. Op bestuurlijk niveau is de totstandkoming van de SVREZL begeleid door het Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Economie.
Gedurende het traject zijn raadsleden en stakeholders op meerdere momenten in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de tussenstappen van de SVREZL in de vorm van meerdere bijeenkomsten in elke subregio.
De SVREZL takt gedeeltelijk aan op al vigerend beleid in de verschillende subregio’s, dat elke subregio op haar eigen wijze heeft vormgegeven.
De SVREZL vormt voor een deel een uniformering van beleid op Zuid-Limburgse schaal en voor een deel een verdieping of aanscherping.
14
Dit laatste perspectief betekent dat het voor Zuid- Limburg belangrijk is dat het ruimtelijk beleid dat de regio’s Noord- en Midden-Limburg voeren niet conflicterend is met de principes zoals die in deze structuurvisie staan en dat de uitwerking van de principes uit het POL in regionaal beleid goed op elkaar aansluiten. De gemeenten verwachten van de provincie Limburg dat ze hier op toe ziet. Daarnaast is belangrijk dat de provincie in de relevante
bestuurlijke gremia over de landsgrenzen heen het ruimtelijk beleid van Zuid-Limburg borgt en bijdraagt aan samenhang en afstemming tussen regionaal ruimtelijk-economisch beleid in de regio’s over de landsgrenzen heen.
Omslag in het denken in de SVREZL: kwalitatieve versterking en van veel te veel
De economische en demografische situatie vraagt om een omslag in het denken en handelen waarin focus op de bestaande voorraad en kwalitatieve versterking daarvan centraal staan. De SVREZL schetst de
contouren van wat deze opgave betekent. Binnen deze context is vernieuwing en kwalitatieve versterk- ing van wezenlijk belang. Om dit op een ruimtelijk en economisch verantwoorde wijze mogelijk te maken dienen er telkens op het juiste schaalniveau keuzes gemaakt te worden:
• waar nieuwe ontwikkelingen zich concentreren;
• waar deze in een compactere vorm geconsolideerd worden;
• waar kansen voor kwalitatieve versterking liggen;
• waar ruimte is voor extra toevoeging van meters;
• maar ook waar ruimtelijke ontwikkelingen op termijn mogelijk niet meer plaatsvinden.
De SVREZL benoemt richtinggevend op welk schaal- niveau keuzes ten aanzien van nieuwe ontwikkel- ingen gemaakt worden. Soms is dat op het niveau van Zuid-Limburg, soms op niveau van Maastricht Heuvelland, Westelijke Mijnstreek en Parkstad
Limburg. Daarnaast op het niveau van de individuele gemeenten.
Belangrijk is dat de SVREZL aan de ene kant rekening houdt met de demografische transitie en wat dit betekent voor de toekomstige vraag aan winkel- en werkgebieden. Daarnaast biedt de SVREZL rechtszekerheid voor ‘wat kan waar’ aan ondernemers en burgers. Tegelijkertijd moet er voldoende
flexibiliteit zijn om strategische projecten binnen Zuid-Limburg te kunnen faciliteren en ruimte te kunnen bieden aan nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen om de gewenste transfor- matie en nieuw ondernemerschap mogelijk te maken.
Uitgangspunt is telkens dat toevoeging van functies en gebruiksmogelijkheden moet leiden tot
vernieuwing en niet tot ‘meer van hetzelfde’, waardoor een betere balans ontstaat tussen de kwalitatieve vraag en het kwalitatieve aanbod.
Toevoeging van aanbod is alleen wenselijk wanneer deze leidt tot een kwalitatieve verbetering, die de vitaliteit van de gewenste winkelconcentraties niet aantast en daarnaast netto in beginsel geen uitbreiding van de winkelmeters betekent.
DE REGIO’S BINNEN ZUID-LIMBURG HEBBEN STERK ONDERSCHEIDENDE EN COMPLEMENTAIRE PROFIELEN
Elke subregio levert binnen Zuid-Limburg een andere bijdrage, passend bij het eigen profiel.
Zo levert Parkstad Limburg een (deels boven- regionale) bijdrage aan de winkelmarkt met de Woonboulevard en de Rodaboulevard, en levert de regio een economische bijdrage door middel van onder andere de Smart Services Campus en de sterke en nog steeds groeiende toeristische sector (attracties en verblijfskwaliteit).
De Westelijke Mijnstreek biedt belangrijke en unieke bovenregionale vestigingsmilieus met onder andere de Brightlands Chemelot Campus, VDL/Nedcar, en het multimodaal (logistieke) bedrijventerrein Holtum-Noord en de gebiedsontwikkeling rond de luchthaven Maastricht Aachen Airport.
Maastricht Heuvelland vervult een sterke functie voor toeristisch bezoek. De historische binnenstad van Maastricht als winkelstad is landelijk en op internationaal niveau een trekker en het Heuvelland is een belangrijke regio vanuit de vrijetijdseconomie. Daarnaast heeft ook de Brightlands Health Campus uitstraling op Zuid-Limburgse en euregionale schaal.
15
Een tweede uitgangspunt is het belang van flexibiliteit, om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen. De SVREZL heeft een looptijd tot 2030 en geeft een globale ontwikkelrichting aan, waarbinnen het belangrijk is in te kunnen spelen op nieuwe kwalitatieve ontwikkelingen in ondernemer- schap en verwachte en onverwachte ontwikkel- ingen in de vraag van consumenten. Om deze reden verankert de SVREZL de transformatieopgave met jaarlijkse monitoring van de vraag en het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, inclusief het tijdelijk gebruik van panden. Zo blijven veranderingen scherp in beeld en kan er indien nodig bijgestuurd worden.
Mocht er een initiatief zijn dat niet past binnen de SVREZL, dan kan, na een zorgvuldige afweging en om reden die een versterking van de hoofdstructuur in de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de
bedrijventerreinenmarkt voor de toekomst betekent, voor de betreffende ontwikkeling, gefundeerd af- geweken worden van de visie.
Gemeenten leveren inzet voor de monitoring die de provincie organiseert ten behoeve van het gemeen- schappelijk belang (onder andere Monitor Kantoren en REBIS). De bestuurlijke monitoring van deze structuurvisie, de programmering en de gemaakte afspraken gaat plaatsvinden binnen de bestaande bestuurlijke gremia: subregionale bestuurlijke over- leggen en het Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg, of een gelijkwaardig
bestuurlijk overleg dat wezenlijk is voor de uitvoering van de SVREZL.
Versterking van de hoofdstructuur staat centraal in de SVREZL
Kern van de structuurvisie is versterking van de hoofdstructuur van concentratie- en balans- gebieden in de drie vastgoedsegmenten. De onderliggende doelstelling is de leefbaarheid in de kernen en Zuid-Limburg als geheel zo goed mogelijk intact te houden en te verbeteren, of te voorkomen dat mogelijk in de toekomst ongewenste neven- effecten ontstaan. Deze doelstelling betekent in de praktijk dat gemeenten moeten kiezen voor de sterkste locaties voor winkels, kantoren en bedrijven- terreinen en dat niet alle huidige capaciteit in
combinatie met de beoogde plannen kan blijven bestaan. Vergroten van de marktspanning in de ruimtelijke economie is nodig om zo te komen tot gezonde vraag-aanbodverhoudingen. Dit speelt in de winkel- en de kantorenmarkt het sterkst en in mindere mate in de bedrijventerreinenmarkt.
De mate waarin het gebrek aan marktspanning zich voordoet, verschilt van gemeente tot gemeente, maar speelt in heel Zuid-Limburg. Ook verschillen de consequenties van overaanbod en leegstand al naar gelang de grootte en reikwijdte van de gemeen- te binnen Zuid-Limburg en specifieke kenmerken van een kern of gemeente. Dit betekent dat er naar de toekomst toe kernen en buurten in stedelijk én landelijk gebied zullen bestaan waar bijvoorbeeld de huidige winkels zullen verdwijnen en niet meer worden ingevuld met nieuwe winkels, dan wel dat bestaande winkelconcentraties kleiner worden, terwijl het winkelareaal in andere kernen en buurten nieuwe kwalitatieve impulsen krijgt. Dit alles wordt
afgewogen op sub- en/of regionaal niveau.
Feit is wel dat een leegstand die (fors) hoger is dan de frictieleegstand ongewenste neveneffecten heeft op onder andere het ondernemersklimaat, het
vestigingsklimaat en de vastgoedwaarde in Zuid- Limburg. Belangrijker nog is dat in met name de winkelmarkt een te hoge leegstand kan leiden tot een negatieve spiraal en zichzelf versterkende negatieve effecten heeft op de leefbaarheid. Dit is het
belangrijkste argument om versterking van de hoofd- structuur tot het centrale thema in de SVREZL te maken.
Dit alles betekent dat binnen de SVREZL een
aantal generieke principes staan benoemd die in heel Zuid-Limburg aan de orde zijn, op basis waarvan per subregio verdere uitwerkingen kunnen plaatsvinden.
De gemeenten benutten deze handvatten als basis om de transformatieopgave verder aan te scherpen en in te vullen, binnen deze generieke principes.
1.2 Aanpak en specifieke situatie in Zuid-Limburg in relatie tot het POL
POL2014 is een kaderstellend beleidsdocument voor de SVREZL
Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg is het kaderend beleidsdocument voor fysiek beleid en mobiliteit in de provincie Limburg. POL2014 geeft de visie, ambitie en opgaven voor de kwaliteit van Limburg weer. Daarnaast geeft het kaders aan in de vorm van een raamwerk voor basisbehoeften en een aantal principes voor ontwikkeling.
16
Het POL zet aan tot uitvoering en een proces voor gezamenlijke actie. De uitvoering vindt plaats langs drie samenhangende lijnen, waarbij de integraliteit een belangrijke rol speelt:
• thematische uitvoeringsprogramma’s;
• ontwikkelingsprojecten;
• regionale (thematische) uitwerkingen.
De Omgevingsverordening Limburg borgt deze lijnen.
De aanpak zal, waar dat nodig of wenselijk is, geborgd worden in de Omgevingsverordening Limburg. Daarbij wordt de in de regio ontwikkelde aanpak voor de regio ‘algemeen verbindend’
verklaard.
Belangrijke principes in het POL die in de SVREZL verder worden vertaald binnen de schaal en maat van Zuid-Limburg:
• Dynamisch voorraadbeheer: veel gebieden in de winkel-, kantoren- en bedrijventerreinenmarkt hebben te maken met een teveel aan locaties en bestaande leegstaande gebouwen en daarnaast soms een teveel aan plannen voor nieuwbouw.
De verwachting is dat het teveel aan vastgoed en plannen in de toekomst in alle segmenten waar deze structuurvisie betrekking op heeft zal toenemen. Er is over de hele linie meer ruimte dan programma in deze segmenten. Dit vraagt om moeilijke keuzes die belangrijk zijn om ruimte te creëren voor innovatieve ontwikkelingen die echt iets toevoegen. Daarbij is er het besef en de
acceptatie dat niet elk leegstaand gebouw weer gebruikt gaat worden en dat structureel
leegstaande gebouwen niet weer een nieuwe bestemming kunnen krijgen als winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
• Ladder voor duurzame verstedelijking: van rijkswege geldt de Ladder voor duurzame verste- delijking als procesvereiste voor het faciliteren van nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toevoeging van nieuwe plannen moet aantoonbaar nodig zijn, op schaal van de relevante marktregio. Daarin worden allereerst de mogelijkheden van bestaand vastgoed meegenomen.
• Prioriteit voor hergebruik van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen. Vestiging van functies in kerken, kloosters, monumenten en andere beeldbepalende panden en panden op beeld- bepalende locaties verdient de voorkeur boven
andere locaties. Onder de voorwaarde dat ligging en gebouw geschikt zijn voor de betreffende functies en de herbestemming past in lokaal beleid.
• Meer-stad-meer-landprincipe: in de kern gaat het om het versterken van hoogwaardige steden en het versterken van hoogwaardig landschap in Zuid- Limburg. De stedelijkheid met een mix aan kennis, cultuur en voorzieningen is steeds belangrijker voor de regionale economie en een goed woon- klimaat. Het Zuid-Limburgse landschap met haar Nationaal Landschap is in ieder opzicht
hooggewaardeerd en is vanuit haar groene ontwikkeling een trekker voor de regio als geheel.
1.3 Andere beleidsmatige relevante aspecten voor de SVREZL
De SVREZL bereidt voor op de Omgevingswet Naar verwachting zal binnen de looptijd van de SVREZL de Omgevingswet van kracht worden. Deze wet integreert naast ruimtelijke ordeningsregels ook verordeningen en andere wetgeving die van invloed zijn op de omgeving. Dit heeft consequenties voor de naam en precieze werking van publiekrechtelijke instrumenten. Waar relevant en bekend staat in voet- noten hoe invulling van regels onder de toekomstige Omgevingswet kan plaatsvinden. Medio 2017 heeft de Rijksoverheid aangekondigd dat de Omgevingswet waarschijnlijk later in werking treedt dan de datum van januari 2019 die eerder was voorzien.
De SVREZL legt een belangrijke basis voor de uitvoering
De SVREZL legt een voor overheden bindende basis voor de uitvoering. Deze vindt in de praktijk plaats via subregionale en lokale uitwerkingen in de vorm van bestemmingsplannen. Daarnaast bereidt de struc- tuurvisie voor op de uitvoering door procesbomen en afwegingskaders te formuleren waarbinnen de regio’s en de gemeenten opereren. Daar hoort bij dat afwegingen voor initiatieven indien deze niet passen in het bestemmingsplan – afhankelijk van schaal en invloedssfeer – telkens in het juiste gremium worden afgewogen. Op het niveau van Zuid-Limburg en op het niveau van de subregio’s wordt er daarnaast een uitvoeringsprogramma opgesteld.
2 Onder de Omgevingswet wordt het bestemmingsplan vervangen door het Omgevingsplan, waarin naast RO-regels ook andere ruimtelijke regels en verordeningen zijn geïntegreerd.
2
17
Tot slot biedt de SVREZL ook een handvat voor de ontwikkeling van nieuwe instrumenten voor de uit- voering, anticiperend op de nieuwe Omgevingswet, voor zover bekend ten tijde van de bestuurlijke vaststelling van de SVREZL.
De SVREZL hangt nauw samen met de SVWZL en de visie vrijetijdseconomie
De SVREZL is een integrale visie op ruimtelijke economie en heeft nauwe samenhang met de Struc- tuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) en de nog te vormen Zuid-Limburgse visie vrijetijdseconomie.
Daarnaast zijn er relaties met maatschappelijk vast- goed en transities in energie, circulaire economie en klimaatadaptatie. De Zuid-Limburgse gemeen- ten streven naar een zoveel mogelijk ontkokerde en integrale structuurvisie waar dit relevant kan zijn. De inhoud en doelstellingen en de beleidskaders van de structuurvisies sluiten op elkaar aan. Daarnaast geldt over de hele linie dat de transformatieopgave in Zuid-Limburg maakt dat er naar de toekomst toe op sommige locaties behoefte is aan meer flexibiliteit in het programma voor een bepaalde locatie of pand.
Het tegenovergestelde kan ook: dat het op locatieniveau juist niet wenselijk is te komen tot uitwisseling van programma tussen bijvoorbeeld wonen en werken en vice versa.
Ook op bestuurlijk niveau heeft het relevante bestuurlijk overleg dat verantwoordelijk is voor de uitvoering van de SVREZL raakvlakken met
bestuurlijke overleggen rond het thema ‘wonen’, en andere ruimtelijke thema’s zoals recreatie en leisure en maatschappelijk vastgoed.
1.4 Leeswijzer
Deze structuurvisie bestaat uit 2 delen die onlos- makelijk met elkaar zijn verbonden:
• Deel 1 geeft de kernprincipes van de SVREZL weer en de uitwerking van de belangrijkste
opgaven in de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt. Per thematisch
hoofdstuk leest u achtereenvolgens over de opgaven, de visie op dit marktsegment, en de voorzet voor de uitvoeringsagenda.
• Deel 2 bevat de bijbehorende verbeelding met daarin de afbakening van concentratie- en
balansgebieden voor de winkelmarkt, de kantoren- markt en de bedrijventerreinenmarkt.
18
De winkelmarkt in Zuid-Limburg
2
19
Winkels zijn belangrijk voor de werkgelegenheid, de leefbaarheid en de vrijetijdsbeleving. Door de hoge leegstand in de bestaande winkels en het verander- ende consumentengedrag dreigt de leefbaarheid in kernen en gebieden te verslechteren. De winkelstruc- tuur in Zuid-Limburg is zeer fijnmazig. De leegstand is bovengemiddeld en bevindt zich in veel aangewezen gebieden in de hoofdstructuur. Daarnaast is er soms veel ruimte voor nieuwe winkelmeters opgenomen in bestaande bestemmingsplannen en zijn er nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen
die soms nog niet in bestemmingsplannen zijn opge- nomen. Tegelijkertijd vragen ondernemers om andere winkelplannen dan nu worden aangeboden. Een deel van de winkelketens in het middensegment verdwijnt, andere winkelformules schalen op en concentreren zich in grotere centra.
Consumenten oriënteren zich meer op gemak en besteden minder in fysieke winkels ten faveure van internetwinkels. De ambitie voor de winkelmarkt richt zich daarom primair op aantrekkelijke stedelijke centra in de binnensteden van Heerlen, Sittard en Maastricht als hoofdontmoetingscentra met een eigen gezicht en verzorgingsgebied. Daarnaast ligt in stedelijke
gebieden de focus op complete buurt- en wijkcentra voor de meer dagelijkse aankopen van inwoners.
Het winkelaanbod in het landelijke gebied is vooral gericht op het aanbieden van goede en bereikbare (dagelijkse) voorzieningen en toeristische
voorzieningen in de toeristische gebieden.
Veel typen winkelgebieden staan onder druk, op dit moment, maar zeker ook naar de toekomst toe. Met name de weinig onderscheidende winkelconcen- traties en verspreide bewinkeling zijn kwetsbaar en werken verstorend in de winkelstructuur. Het risico is dat ook kansrijke gebieden onder druk komen te staan. Juist door te kiezen kan de positie van deze centra gehandhaafd blijven.
De winkelstructuur van Zuid-Limburg staat niet op zichzelf. De ligging aangrenzend aan Duitsland en België, maakt dat buitenlanders in Zuid-Limburg aankopen doen en dat inwoners van Zuid-Limburg inkopen doen in winkelgebieden buiten Zuid-
Limburg. Grensoverschrijdend winkelen is een kans voor de Zuid-Limburgse detailhandel. Dit geldt bijvoorbeeld voor winkelgebieden met een grote reikwijdte zoals het centrum van Maastricht en de Woonboulevard Heerlen als euregionale koopiconen, naast winkelgebieden met een grensligging.
Daarnaast neemt het aandeel Nederlanders dat boodschappen doet over de grens de laatste
jaren toe. Naar de toekomst zal het effect van toe- en afvloeiing ongeveer gelijk blijven (bij gelijk blijvende aanbodsverhoudingen). Afstemming met Duitse en Belgische buurgemeenten is nodig om de instroom en koopstromen op het huidige niveau te houden.
2.1 Belangrijkste vraagstukken in de winkelmarkt
DE BELANGRIJKSTE REGIONALE UITDAGINGEN IN DE WINKELMARKT
In het POL2014 staan de volgende kwalitatieve uitdagingen voor de winkelmarkt benoemd:
• De kwaliteit van de binnensteden als belangrijke ontmoetingsplaatsen behouden en waar
mogelijk versterken. Daar liggen de grootste kansen voor vernieuwing. Die kwaliteit wordt uiteraard niet alleen bepaald door winkels, maar door de mix daarvan met onder andere voor- zieningen, cultuurhistorische objecten, kantoren, ambachtelijke bedrijven en binnen- stedelijk wonen. Met aantrekkelijke binnen- steden kan ook de aantrekkingskracht van Limburg voor grensoverschrijdend
kooptoerisme en funshoppen behouden blijven en waar mogelijk worden verhoogd.
• Voor dorpskernen en wijken is de opgave
vooral om het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid zoveel mogelijk op peil te houden. Dat zal echter niet overal op het niveau van nu kunnen, dat vraagt om keuzes.
• Er moet gewerkt worden aan de kwaliteit van de grootschalige winkelgebieden aan de rand van de steden. Deze gebieden hebben
waarschijnlijk het meeste last van de ontwik- keling van online winkelen en van de economische teruggang. De opgave zal per winkelgebied sterk uiteenlopen. Er zijn centra met een aantrekkingskracht ver buiten de eigen regio. Veel centra richten zich vooral op de lokale/regionale consument. Voorkomen moet worden dat als oplossing voor problemen gekozen wordt voor verbreding van deze centra waardoor deze zich tot nieuwe ‘binnensteden’ kunnen ontwikkelen.
20
Daarnaast is er sprake van een toename van inter- netverkopen. Op internet is één druk op de knop voldoende om een aankoop te doen. Consumenten kunnen vergelijken, op grote afstand aankopen doen, zijn optimaal geïnformeerd en winkelen 24/7. Hierdoor lopen de bezoekersaantallen van reguliere winkels terug en is er minder vraag naar fysieke winkel- meters. Marktonderzoeken en rapportages laten uiteenlopende percentages zien, maar het aandeel aan online verkopen in de detailhandel wordt doorgaans geschat op ruim 10%. De afgelopen jaren groeide dit percentage jaar op jaar met flinke
sprongen. Voor een aantal branches ligt dit percentage al fors hoger, zoals schoenen, mode, elektronica en kinderspeelgoed (15 tot 20%). Hoewel het aandeel online aankopen bij dagelijkse bood- schappen nu nog relatief laag is (1%), wordt ook voor deze branche een stijging verwacht naar wellicht 5 tot 10%. Deze ontwikkeling van toenemende online verkoop zet bestaande fysieke winkels nog verder onder druk en versterkt de concurrentiedruk.
2.2 Visie winkelmarkt
De principes van dynamisch voorraadbeheer toepassen op locatieniveau
Onderstaande basisprincipes en spelregels, aanslu- itend op het POL2014 zijn het vertrekpunt in deze structuurvisie:
• Er is ruimte voor nieuwe winkelgebieden of
uitbreidingen van bestaande winkelgebieden met regionale impact als deze aantoonbaar toege- voegde waarde bieden aan de regio, leiden tot versterking van de structuur en de vitaliteit van de binnensteden niet aantasten. Volgens de
principes van het dynamisch voorraadbeheer moet de ontwikkeling ervan gepaard gaan met het
verdwijnen van bestaande voorraad elders in de regio.
• Er blijft ruimte voor verantwoorde dooront-
wikkeling van bestaande winkelgebieden elders in het bebouwd gebied, zolang deze passen in de winkelhiërarchie en geen ongewenste neven- effecten hebben op andere concentratiegebieden, zoals binnensteden. Volgens de principes van het dynamisch voorraadbeheer moet de ontwikkeling ervan gepaard gaan met het verdwijnen van bestaande voorraad elders in de regio. Buiten de concentratie- en balansgebieden
willen we in principe geen nieuwe winkels, met uitzondering van zeer kleinschalige winkels.
• Winkels horen niet op bedrijventerreinen thuis, behalve als het gaat om verkoop van goederen die zich bij uitstek leent voor vestiging op een bedrijventerrein, zoals grove bouwmaterialen.
Op campussen worden detailhandelsbedrijven zonder inhoudelijke of functionele binding met de site uitgesloten.
• Naar de toekomst toe worden winkelgebieden in Zuid-Limburg compacter en streven we naar
clustering van winkels.
• Grootschalige winkelgebieden aan de rand van de steden (perifere en thematische clusters)
blijven compact en bieden geen ruimte aan
branches die bij uitstek in binnensteden thuishoren (zoals: kleding en schoenen).
• Voor grotere initiatieven binnen bestaande
winkelgebieden, winkels of uitbreidingen zal steeds bekeken moeten worden of deze passen binnen deze structuurvisie, en de subregionale visies voor winkels en lokaal beleid. Er vindt daarover
afstemming plaats in het juiste bestuurlijke gremium.
• Aan de afweging ligt een onafhankelijke
ruimtelijk-economische effectenstudie ten grond- slag, waarvoor de initiatiefnemer zorg draagt.
Bij de afweging speelt ook de Ladder voor duurzame verstedelijking een rol.
Voor vestiging van specifieke winkels gelden daarnaast de volgende uitgangspunten:
• Voor nieuwe supermarkten en uitbreidingen van supermarkten binnen de hoofdstructuur die
daarmee in totaal groter worden dan 1.200 m² wvo dient altijd op Zuid-Limburgs schaalniveau
bestuurlijke instemming gezocht te worden. Voor nieuwe initiatieven en uitbreidingen van
supermarkten tot in totaal maximaal 1.200 m² wvo volstaat afstemming op subregionaal niveau.
Het uitgangspunt dat supermarkten binnen de hoofdwinkelstructuur op passende niveaus van de winkelhiërarchie gevestigd moeten worden, is leidend.
• Winkels in de centra van kleinschalige kernen, zonder concentratiegebieden en balans-
gebieden worden vrijgesteld van salderen wanneer de oppervlakte in wvo kleiner is dan 100 m².
Vestiging van een kleine winkel tot dit oppervlak heeft geen neveneffecten op de winkel-
structuur als geheel en draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van deze kernen.
21
• Initiatieven voor winkels die zich vestigen in de twee koopiconen binnen de specifieke
segmenten waar zij koopicoon voor zijn, worden vrijgesteld van saldering.
Winkelcentra indelen in concentratie-, balans- en transitielocaties om deze in de toekomst vitaal te houden
Rekening houdend met een afname in behoefte is het nodig om de positie, functie en omvang van alle centra bij te stellen en aan te passen aan een afnemende behoefte aan winkelmeters, en met een kwalitatieve focus op de meest kansrijke gebieden.
De winkelgebieden krijgen een label als concentratie- of balansgebied en worden ruimtelijk begrensd. Dit is de hoofdstructuur. Overige gebieden worden als transitiegebied voor winkels gelabeld.
De ontwikkelingen in demografie en vooral de winkelsector zelf vragen om scherp te sturen op programma’s aan de hand van een hoofdstructuur van concentratie- en balansgebieden, zowel lokaal, (sub)regionaal als op niveau van Zuid-Limburg als geheel.
• Concentratiegebied: afgebakend thematisch of kern/hoofdwinkelgebied binnen de hoofd-
structuur waar de sterkste winkelactiviteiten plaatsvinden. Doel tot met 2030 is het kwalitatief en kwantitatief versterken van deze gebieden.
Kleurcode op de structuurvisiekaart: groen.
• Balansgebied: afgebakend winkelgebied binnen de hoofdstructuur waar sprake is van behoud van de huidige voorraad aan meters, al dan niet door middel van actieve sturing. Doel tot en met 2030 is het behouden van deze gebieden.
Kleurcode op de structuurvisiekaart: geel.
Buiten de hoofdstructuur gaat het om transitie- gebied: overig (winkel)gebied/locatie waar de voorraad mogelijk wordt onttrokken. Er zal per subregio en gemeente een uitwerking gemaakt worden van een prioritering van locaties. Het kan gaan om actieve sturing of passieve sturing. Een transitiegebied staat niet op de structuurvisiekaart.
De indeling van de gebieden is gebaseerd op het hoofddoel. Dit betekent niet dat er slechts één kleur in de geografische afbakening van het gebied op de kaart voorkomt. Het is goed mogelijk dat er naast een
‘groene kern’ in het winkelgebied nog een ‘gele rand
of straat’ staat ingetekend. Daarnaast zijn de afgebakende winkelgebieden vaak kleiner dan deze op dit moment zijn, aansluitend op de toekomstige behoefte aan deze winkels, de plek in de winkel- hiërarchie en de reikwijdte en het draagvlak van het winkelgebied, bezien vanuit het toekomstperspectief op vraag en aanbod in de winkelstructuur zoals onder andere BRO (2015) dat schetst.
In de lijn met het dynamische voorraadbeheer, betekent dit dat bij het faciliteren van nieuwe voor- raad sprake moet zijn van de aanpak van bestaande leegstand en het schrappen van bestaande winkels die niet kansrijk zijn. Toevoeging van aanbod is alleen wenselijk, wanneer deze leidt tot versterking van de hoofdstructuur, of een kwalitatieve verbetering, die de vitaliteit van gewenste winkelconcentraties niet aantast en daarnaast netto geen uitbreiding van de winkelmeters betekent.
In aanvulling op het principe van ‘saldo nul’ is het nodig de bestaande leegstand op termijn te verminderen tot een gezonde marktleegstand van gemiddeld 6% op het niveau van een subregio.
SALDEREN EN LEEGSTAND IN DE WINKELMARKT
• Leegstand < frictieleegstand binnen de subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo 0 of +: dit betekent dat het aantal meters in dit gebied kan toenemen.
• Leegstand = frictieleegstand binnen de subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo 0: dit betekent dat het aantal meters in dit gebied gelijk blijft.
• Leegstand > frictieleegstand binnen de subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo –: dit betekent dat het aantal meters in dit gebied afneemt.
22
Keuzes over winkelvoorzieningen vooral op subregionaal en lokaal niveau
De meeste beslissingen over de ontwikkeling van de winkelvoorzieningen worden op subregionaal en lokaal niveau genomen, met behulp van de proces- boom (zie paragraaf 3 van dit hoofdstuk). Dit is aan de orde voor beslissingen over de hoofdstructuur van concentratie- en balansgebieden in stadsdeelcentra, toeristische centra (in Valkenburg, Vaals en Gulpen) en wijken en dorpen.
Waar het gaat om winkelgebieden met een grotere reikwijdte in de hoofdstructuur, zoals perifere (thematische en niet thematische) winkelgebieden, de winkelgebieden in de stedelijke centra Heerlen, Sittard en de koopiconen (Woonboulevard Heerlen en de binnenstad van Maastricht) dienen beslissingen ook in het relevante gremium te worden gewogen.
Zo ontstaat een regionale winkelhiërarchie.
In de beslissingen rond de aard en omvang van de winkelconcentraties gaat het telkens om de vraag hoe we de kwaliteit van de winkelgebieden kunnen
behouden of versterken. Voorbeelden van kwalitatieve versterkingen, zijn bijvoorbeeld een samenvoeging
van panden waardoor een couranter winkelconcept kan ontstaan. Een ander voorbeeld van kwalitatieve versterking is de toevoeging van nieuwe onderschei- dende winkelconcepten die nog niet aanwezig zijn.
Soms kan het gaan om versterkingen van functionele afbakeningen (zoals een andere entrée) van winkels waardoor het winkelgebied aantrekkelijker wordt.
Daarbij is rekening gehouden met de toekomstper- spectieven van winkelgebieden. Van alle winkelcon- centraties is gekeken naar de reikwijdte van deze gebieden in relatie tot hun draagvlak, en hoeveel winkels met een indicatieve omvang hierbij horen.
Het POL geeft aan dat winkels niet op zichzelf staan en dat de combinatie met andere voorzieningen van groot belang is. Voor de kwaliteit en vitaliteit van binnensteden als belangrijke ontmoetingsplekken, maar ook voor dorpskernen en wijken is de
combinatie van winkels met horeca en andere voorzieningen als wonen, werken, cultuur en recreatie van groot belang. Dat betekent overigens ook dat het vestigen van nieuwe horeca-initiatieven buiten de hoofdstructuur van invloed kunnen zijn op de vitaliteit van de winkelcentra binnen deze
hoofdstructuur.
Tabel 1: toekomstperspectieven winkelgebieden
Toekomst Indicatief aantal winkels>250
>150 15-20
>5
10-50
50-75 15-40
15-40
40-100
<15
Indicatieve omvang in m² wvo
>90.000 40.000-50.000
>20.000
>10.000
>10.000
10.000-25.000 2.000-8.000
2.000-8.000
10.000-20.000
Tot 4.000
Draagvlak in
potentiële bezoekers
>250.000
>150.000 75.000-150.000
>30.000
>50.000
>30.000 5.000-15.000
>15.000
<5.000 Winkelstructuur voor de
toekomst
Koopicoon (euregionaal) Regionaal centrum Perifere thematische con- centratie (bovenregionaal) Perifere thematische con- centratie(bovenlokaal) Perifere niet thematische concentratie (bovenlokaal) Stadsdeelcentrum
Boodschappencentrum in een dorp
Boodschappencentrum in een wijk
Toeristisch centrum landelijk gebied
Buurtcentrum in een kern of wijk
1 2 3.1
3.2
3.3
4 5.1
5.2
6
7
3
3 Indeling: Stec Groep, 2017 op basis van analyse BRO 2015. De hoofdstructuur is tot stand gekomen op basis van een beoordeling van alle winkelgebieden, aan de hand van een afwegingskader, of sprake is van een kansarm of kansrijk winkelgebied vanuit een toekomst gericht perspectief. De kansrijke winkelgebieden zijn daarna gelabeld in de winkelhiërarchie Zie ook bijlage A van de SVREZL. Vraag en aanbod zijn bekeken en toebedeeld op deze niveaus.
Vervolgens is gekeken welke omvang past bij de beoogde vraag binnen de hoofdstructuur’.
23
Koopicoon (euregionaal)
Regionaal centrum Perifere thematische concentratie
(bovenregionaal) Perifere thematische concentratie
(bovenlokaal)
Perifere niet thematische concentratie (bovenlokaal) Stadsdeelcentrum
Boodschappencentrum in een dorp
Boodschappencentrum in een wijk
Toeristisch centrum landelijk gebied
Buurtcentrum in een kern of wijk
1
2 3 3.1 3.2
3.3 4
5 5.1 5.2
6
7
De verschillende niveaus van de winkelhiërarchie
De winkelhiërarchie van Zuid-Limburg en de labeling van de verschillende winkelgebieden in concentratie- en balansgebieden staat in de volgende tabel.
Maastricht Heuvelland
Maastricht binnenstad
Belvedère (perifere en grootschalige
detailhandel)
A2 Gronsveld
Brusselse Poort Heer
Meerssen Centrum Eijsden/Breusterstraat
Amby Noord Voltastraat Malbergplein WC Carré
Valkenburg Centrum Gulpen Centrum Vaals Centrum WC Belfort Caberg Daalhof Hoolhoes De Heeg De Beente Scharnerweg Glacisweg Geulle Margraten Bunde
Berg en Terblijt Cadier en Keer
Parkstad Limburg
Woonboulevard Heerlen
(thema wonen) Heerlen-Centrum Rodaboulevard (thema sport en leisure)
Brunssum Centrum Landgraaf Centrum (Op de Kamp) Kerkrade Centrum Hoensbroek Centrum Voerendaal Centrum Nuth Centrum Simpelveld Centrum Giessen-Bautsch / De Bautsch Heerlerheide
’t Loon Carboonplein Schaesberg Waubach
Hertogenlaan Bleijerheide Douve-Weien Eygelshoven Treebeek
Brunssum Noord Schimmert Hulsberg Schinveld Bocholtz Klimmen
Westelijke Mijnstreek
Sittard-Centrum
Gardenz
(thema huis en tuin) Sportzone Limburg (thema sport en leisure) Handelscentrum Bergerweg Makado
Geleen Centrum
Beek Centrum Stein Centrum
Born Centrum Elsloo
Bloemenmarkt / Lindenheuvel Limbrichterveld Kemperkoul Stadbroek Oud-Geleen Zuidhof
Munstergeleen Grevenbicht Schinnen Oirsbeek Amstenrade Spaubeek Neerbeek
tabel 2: de winkelhiërarchie
24
In deze paragraaf staat een korte toelichting per type winkelniveau in de winkelhiërarchie. In bijlage B staat een uitgebreide toelichting.
1. Koopicoon
Koopiconen de binnenstad van Maastricht en de Woonboulevard Heerlen zijn de winkelgebieden met de grootste reikwijdte in Zuid-Limburg, met een ster- ke bovenregionale/euregionale aantrekkingskracht.
De omvang zal gelijk blijven of licht toenemen.
2. Stadscentrum
De centra van Heerlen en Sittard zullen hun positie als regionale centrumsteden in de (sub)regio behou- den. Door dalende bevolkingsomvang zal de omvang van het centrum kleiner worden, met daarbuiten ruimte voor een beperkt aanloopmilieu (winkels en andere functies).
3. Perifere concentratie
Voor de perifere concentraties geldt dat er sprake is van thematische en niet thematische concentraties gericht op de regio. De grootste thematische concen- tratie is de Roda Boulevard (leisure en sport).
Daarnaast hanteren we de kleinere perifere thema- tische concentraties (bovenlokaal), zoals Gardenz, Belvedère, de Sportzone Limburg (specifiek het winkelgebied binnen Sportzone Limburg) en Handelscentrum Bergerweg.
Tot slot kent Zuid-Limburg een tweetal perifere con- centraties zonder thema. Het gaat om het Retailpark A2 in Gronsveld en Makado in Beek. Dit zijn con- centraties die een (boven)lokale aantrekkingskracht hebben vanwege ligging en bereikbaarheid/parkeren maar waar we naar de toekomst toe vooral een kwalitatieve versterking beogen, zonder kwantitatief uit te breiden.
4. Stadsdeelcentrum
De stadsdeelcentra in Zuid-Limburg zijn zeer divers in omvang en functioneren. Hierdoor is ook het
toekomstperspectief verschillend. Enkele stads- deelcentra zijn in de huidige omvang te groot en het perspectief wordt eerder slechter dan beter. De stads- deelcentra liggen overwegend in een gebied met
>30.000 inwoners als primair verzorgingsgebied.
De grootste opgave ligt in de grotere centra zoals Geleen en Kerkrade.
5. Boodschappencentrum in een dorp of een wijk In de dorpskernen in Zuid-Limburg zien we een grote diversiteit in winkelgebieden. Enkele dorpscentra zijn relatief groot en zijn ook gelegen in een grotere ge- meente/kern. De toekomst van dorpscentra is vooral geënt op de aanwezigheid van een of meerdere supermarkten (trekkers) en enig aanvullend winkelaanbod.
In de wijkcentra van de steden zien we een soortgelijk beeld. Naar de toekomst zullen er winkelgebieden zijn die compacter worden. In Maastricht zullen deze winkelgebieden an sich niet (zo sterk) krimpen in omvang, ze functioneren op wijkniveau en het totale aanbod is beperkt.
6. Toeristisch centrum in landelijk gebied De toeristische centra hebben een sterk(er) ont- wikkeld winkel- en voorzieningenniveau dan het aantal inwoners van de kern en directe omgeving zou verantwoorden. Deze centra hebben – naast een functie als dagelijks boodschappencentrum voor lokale inwoners – een sterke toeristische aantrek- kingskracht en instroom. Een groot deel van de bestedingen wordt door toeristen en dagrecreanten gedaan. Dit betekent dat er meer draagvlak is voor dagelijkse en niet-dagelijkse winkels en voorzien- ingen. Naar de toekomst is de verwachting dat het aantal recreanten en toeristen toeneemt. Dit betekent dat het draagvlak voor detailhandel niet afneemt.
7. Buurtcentrum in steden en kleinere dorpskernen De buurtcentra van steden en dorpskernen zijn relatief klein en betreffen vaak een supermarkt en enkele ondersteunende winkels (bijvoorbeeld bakker, slager, drogist, kleding, huishoudelijke- en of cadeauartikelen). De verwachting is dat ze als gevolg van krimp enigszins afnemen in de komende jaren.
Buiten de winkelhiërarchie is sprake van verspreide bewinkeling
Winkels die niet in de voorgenoemde hoofdwinkel- structuur liggen, vormen de verspreide bewinkeling.
Er zal altijd draagvlak zijn voor enige verspreide bewinkeling, maar deze zal in omvang moeten afnemen. Nu ligt het aandeel verspreide
bewinkeling op circa 25-30% van de totale omvang van de winkelvoorraad. Het toekomstperspectief van (een groot deel van) verspreid gelegen winkels is matig tot slecht, en deze verspreide bewinkeling kan risico opleveren voor de hoofdstructuur.
25
Afstemmen Zuid-Limburg (bestuurlijk) Melden subregio
(ambtelijk)
JA NEE
JA NEE
JA NEE
JA NEE
Is het een (uitbreiding van) een supermarkt?
JA NEE
JA NEE
JA NEE
In kern zonder eigen
concentratie- of balansgebied? Is het (een uitbreiding van) een supermarkt?
Piramide niveau 1-3
In koopicoon?
(Tijdelijke) vestiging van een winkel in concentratiegebied/balansgebied?
(niet passend binnen bestemmingsplan)
Afstemmen Zuid-Limburg (bestuurlijk) Afstemmen subregio
(bestuurlijk) Melden subregio
(ambtelijk) Afstemmen subregio
(bestuurlijk) Afstemmen
Zuid-Limburg (bestuurlijk) Afstemmen subregio (bestuurlijk)
JA NEE JA NEE
JA NEE JA NEE
Melden subregio
(ambtelijk) Afstemmen subregio
(bestuurlijk) Afstemmen subregio
(bestuurlijk) Afstemmen
Zuid-Limburg (bestuurlijk)
2.3 Verbeelding en procesboom toekomstige winkelgebieden
Verbeelding
De winkelhiërarchie is vertaald in een verbeelding van de concentratie- en balansgebieden, dat overal op zelfde wijze in heel Zuid-Limburg is afgewogen, zie Deel 2. Uitgangspunt daarbij is niet de huidige situatie, maar de toekomstig gewenste situatie, vanuit de doelstelling dat vraag en aanbod kwalitatief en kwantitatief in balans raken. Wanneer de winkelstruc- tuur conform de verbeelding wordt aangepast, is de leegstand tot een gezonde frictieleegstand
teruggebracht.
Procesboom voor uitbreidingen, nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen
De spelregels voor uitbreidingen, nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen staan samengevat in de volgende procesboom. Nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzi-
gingen worden aan de hand van een toetsingskader in het relevante gremium besproken. Op niveau van Zuid-Limburg bewaken de gemeenten en de
subregio’s voortgang, uitgangspunten, samenhang en kwaliteit van de afspraken. Bij iedere afweging voor toevoeging van meters speelt de Ladder voor duur- zame verstedelijking een rol.
Gemeenten spreken af initiatieven in de relevante gremia te bespreken aan de hand van een vast bespreekformat, conform bijlage B.
Figuur 1: procesboom winkels
26
WANNEER DIENT DE PROCESBOOM TE WORDEN DOORLOPEN?
• In gedachten bij elke aanvraag of wens
• Zodra een initiatief vraagt om een intentieverklaring/bestemmingsplanprocedure/gebruikswijziging
• In de procesboom veronderstellen we dat het niet voor zal komen dat er grootschalige winkelinitiatieven buiten de hoofdstructuur zullen zijn, in de geest van de hoofdprincipes van deze structuurvisie
WAT BETEKENT REGIONAAL MELDEN?
De regio ontvangt een afschrift van het initiatief, waarin het plan/initiatief staat beschreven en hoe de prin- cipes van dynamisch voorraadbeheer zijn vormgegeven (inclusief saldering).
Jaarlijks stelt de subregio een overzicht op van alle subregionale initiatieven.
Gemeenten spreken af dat wanneer initiatieven passen in het vigerend bestemmingsplan, maar strijdig zijn met de SVREZL, zij dit melden in de subregio. Dit geldt voor winkelruimte vanaf 1.500 m² wvo.
WAT BETEKENT REGIONAAL AFSTEMMEN?
Uitgewerkt format over het initiatief voorleggen aan het bestuurlijk overleg op niveau van Zuid-Limburg
• Beschrijving plan/initiatief
• Bestaande situatie kwantitatief en kwalitatief (omvang, leegstand, meerwaarde, et cetera)
• Dynamisch voorraadbeheer/saldobenadering
• Effectanalyse
• Aansluiting bij POL en structuurvisie
Indien bestuurlijk overleg niet tot een uniform standpunt kan komen, wordt mogelijk advies gevraagd aan een wellicht op te richten onafhankelijke commissie (nader uit te werken in het regionale uitvoerings- programma).
DYNAMISCH VOORRAADBEHEER/SALDOBENADERING:
Salderen vindt plaats op niveau van de subregio.
Leegstand < frictieleegstand per subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo 0 of + Leegstand = frictieleegstand per subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo 0 Leegstand > frictieleegstand per subregio: ontwikkeling voorraad is per saldo –
Wanneer in een balansgebied de leegstand te laag is om verplaatsers te faciliteren, wordt het initiatief op basis van maatwerk aansluitend op de principes van de structuurvisie afgewogen in het relevante bestuurlijk overleg op Zuid-Limburgse schaal.
