De onderstaande gegevens zijn afkomstig uit interviews met commerciële ontwikkelaars en relevante literatuur.
Tabel V-a. Het reageren van commerciële ontwikkelaars op de actiepunten
Hurks Heijmans Vastgoed Theorie
Woonkwaliteit voor de actuele markt Het is de kunst om mensen te betrekken bij het proces
en klanten te winnen door; of toegevoegde waarde van het product, of prijstechnische kwaliteiten. Mensen kunnen daar aan bijdrage in de ontwikkelingen, door ideeën inbrengen, of door ze vroegtijdig te betrekken waardoor ze ‘de indruk hebben dat ze veel inspraak hebben gehad’. Het voordeel / doel is: Informatie vergaren en luisteren naar wat de consument wil. Bij Hurks houden ze eerst deskresearch, markt onderzoek. De locatie is hierbij heel erg belangrijk!! Tevens zal het gebruik van Social- Media een belangrijk punt gaan vormen. Dat doet Hurks nog wat te weinig. Er wordt gekeken naar leefstijlen. Daarin kan ook
diversiteit van de woningen voor het type gebruiker worden aangebracht (voornamelijk bij grote projecten). Ook hierbij is de locatie weer belangrijk. Hurks geeft aan minder na te denken over levensloopbestendige woningen, en woningen voor te bereiden op
toekomstige ingrepen. Het belang van een woning is dat deze dynamisch is en dat de belegging rendeert. Flexibiliteit is wel een item voor een belegger maar het moet niet doorslaan.
Zowel het marktonderzoek als het binden van de consument wordt in een vroeg stadium gestart. Daarbij speelt de uitvoerbaarheid voor Heijmans een belangrijke rol. De vraag die vaak gesteld wordt: ‘Wat kunnen we bouwen voor de klant?’ Bij projecten/locaties wordt eerst bepaald voor wie er wordt gebouwd en welke wensen deze leefstijl heeft. Daarna wat voor product aansluit bij deze leefstijl. Dit kan door desk research, panel, of met mensen om tafel. Ook CPO is toepasbaar zijn. Niet iedere leefstijl wil evenveel betrokken worden tijdens de initiatieffase. Heijmans is nog steeds actief aan het zoeken naar de juiste balans tussen het klantcontact en het ontwikkeltraject. Met als doel de consument zo goed mogelijk begeleiden. Binnen Heijmans is een afdeling die continu opzoek is naar verbetering in processen en technieken. Zij doen dit door abstracte concepten te ontwikkelen. Deze kunnen ook een bijdrage leveren aan de projectontwikkeling. Door bouwsystemen, procesconcepten en klantgericht- heidsconcepten proberen ze de concurrentie voor te blijven en tevens de klanten (o.a. woningcorporaties) te bedienen. Bij woningcorporaties is het dan ook met name van belang ze een totaalconcept aan te bieden (zowel grondgebonden woningen als appartementen). Gericht op efficiëntie en kosten reductie.
De commerciële sector onderzoekt ook de
markttechnische haalbaarheid. In eerste instantie wordt dit gedaan ‘op de achterkant van een sigarendoos’, naderhand wordt dit serieuzer getoetst39. Er wordt bij de succesfactoren benoemd dat een project/initiatief zou moeten voldoen aan voldoende flexibiliteit om
marktcondities op te vangen. Dit kan door verschillende methodes; diepte interviews, groepsdiscussies en bijvoorbeeld face- to- face interviews
De kwalitatieve vraag aan woningen is verandert. Voorheen werden er andere eisen gesteld aan woningen dan nu. Dit heeft als gevolg dat eerder gebouwde producten niet altijd meer aansluiten op de vraag. De term levensloop bestendige wonen omvat een pakket aan kwaliteiten waarover een woning beschikt. De woning is geschikt voor meerdere doelgroepen. - In de initiatieffase dient uitgebreider markt-, en
consumentenonderzoek gedaan te worden.
- Er moet per doelgroep onderscheid gemaakt worden gericht op specifieke woonwensen.
- Het oude bezit dient onderhouden/herontwikkeld te worden wil het aan de toenemende kwalitatieve vraag blijven voldoen.
- Levensloopbestendige woningen zijn een goede oplossing voor de dubbele vergrijzing en algemene bevolkingsgroei.
- De (commerciële) marktsegmenten waar Wooninc. zich vooral op moet richten zijn middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen.
Kosten en kwaliteit in balans Het proces is bij sociale woningen doorgeslagen.
Woningcorporaties zouden meer gebruik moeten maken van samenwerkingen met marktpartijen waarbij
garanties worden verstrekt. Gedeelde belangen zoeken en samenwerken. Tevens zou er in de toekomst op andere manieren meer inkomsten gegenereerd kunnen worden. Zoals energie voor alle woningen goedkoper inkopen. Of service contracten aangaan in de toekomst.
Corporaties kunnen verbanden gaan zoeken op de markt zodat ze meer open gaan staan voor alternatieven in het proces. Corporaties vinden het moeilijk om voor nieuwe ideeën open te staan en op andere gebieden als bouwkosten en grondkosten voordelen te zoeken.
Binnen Heijmans zijn ze erg gebrand op kosten bewust bouwen. De laatste jaren geboden kwaliteit staat niet meer in verhouding met de basis van het huisvesten. Dit doen ze bijvoorbeeld door middel van het Heijmans Huismerk. Waarin ze een bepaalde basis aan
eigenschappen hebben en er vervolgens keuze vrijheid is, tegen een hele scherpe prijs.
In de ontwikkelfase wordt het ontwikkelexposé opgesteld. Hierin staan o.a. de definitieve kosten volgend uit onderzoeken. De NEN 2658 geeft aan welke onderdelen van een ontwikkeling opgenomen dienen te worden in het PVE. Dit zijn o.a. afmetingen van de woning en de doelgroep. De ontwerper dient nauw kennis te dragen van het PVE alvorens deze start. Later wordt gecontroleerd of het ontwerp in het bepaalde budget past. Zoniet, dan wordt deze opnieuw gemaakt. Er wordt controle gehouden op de kosten,welke in verhouding staan met o.a. de oppervlaktes en andere eisen aan de woning.
- De prijs- kwaliteit verhouding bij sociale huurwoningen moet in balans zijn om de onrendabele top te
beheersen.
Scheefwonen biedt mogelijkheden Er kan een markt zijn voor de belegger/ aannemer. Hij moet zich dan goed afvragen wat hij er mee wil en of hij hierin wil beleggen. Rendement is relatief laag, maar daarentegen geeft het wel een minder risico. Er zullen wel wat zaken moeten veranderen de komende tijd voor het zover is: de grondprijs moet omlaag en de
bouwkosten moeten lager, bijvoorbeeld door middel van een soort concept woning. Daar is nog een inhaalslag te behalen in combinatie met flexibiliteit voor de keuze van consumenten.
Heijmans erkent de doelgroep. Zijn zich hier niet specifiek op aan het richten, maar wel aan het
bestuderen. Heijmans heeft een product wat hierop kan aansluiten. Basis kwaliteit voor een lage prijs. Maar dan nog is het sterk afhankelijk van de grondkosten. De gemeente zou hierbij een rol kunnen spelen. Eventueel zou Heijmans hierin kunnen samenwerken met een woningcorporatie.
Dit onderwerp is zeer actueel waardoor er nog geen onderzoek naar gedaan. Woningcorporaties en Aedes onderzoeken dit.
- Wooninc. kan zich aanpassen door te ontwikkelen voor de inkomensgroep tussen de €33.614,- en €43.000,-. - Wooninc. kan meer inkomsten werven door het
doorvoeren van wet- en regelgeving om het scheefwonen terug te dringen.
- Gemiddeld aantal sociale woningbouwprojecten zullen afnemen waardoor activiteiten teruglopen.
39
BIJLAGE VI. PROBLEMEN HUIDIGE WETGEVING
Extra ruimte voor seniorenhuisvesting 29 april 2011
De Tweede Kamer heeft de motie van PvdA en CDA aangenomen om de inkomensgrens voor ouderen en bijzondere doelgroepen te verhogen naar 38.000 euro.
De regering wordt in de motie verzocht spoedig tot afspraken te komen die leiden tot een jaarlijks te indexeren inkomensgrens van 38.000 euro (peiljaar 2010) voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en voor mensen met een beperking. Minister Donner ontraadde de motie tijdens het aan de stemming voorafgaande Kameroverleg. Hij vreest dat Nederland met deze motie een nieuwe steunmaatregel aanmeldt in Europa.
Ook is een motie van de PVV aangenomen om 65 plussers dezelfde prioriteit te geven als overige kwetsbare groepen als ze bij verhuizing naar een woning uit het vrijgestelde woningbestand (de 10 procent uit de Europese beschikking) een sociale huurwoning achterlaten.
Aedes overlegt met het ministerie over de uitwerking van de aangenomen moties.
(Bron: Aedesnet, 29 april 2011) SEV: Huur op Maat werkt 20 april 2011
‘Huur op Maat is een alternatief voor het huidige huurstelsel’. Dit meldt de SEV na evaluatie van het driejarig experiment waarin dertien woningcorporaties inkomensafhankelijke huren hebben toegepast. Onder de huurders is groot draagvlak voor Huur op Maat: bijna 80 procent vindt het rechtvaardig dat de huurprijs wordt gekoppeld aan het inkomen. De resultaten van de evaluatie vormen de basis voor een advies aan minister Donner over eventueel vervolg.
Kwaliteit
Inkomensafhankelijke huur zorgt ervoor dat mensen met een laag inkomen meer kans hebben op een kwalitatief goede woning omdat het inkomen de huurprijs bepaalt. Keerzijde van de medaille is dat er nog maar weinig mensen voor een minder ‘luxe’ woning zullen kiezen. ‘Er komt een enorme druk op duurdere huizen’, zegt bijvoorbeeld Woonbond-directeur Ronald Paping in een NRC-artikel van 19 april.
Prikkel
Huurverhoging door inkomensafhankelijke huren zou voor hogere inkomens een extra prikkel zijn om een woning te kopen. Aedes-voorzitter Marc Calon vreest dat de middeninkomens de dupe worden van dit stelsel. Zij zullen in veruit de meeste gevallen meer gaan betalen voor hun huurwoning. ‘Corporaties zijn er ook voor de middeninkomens, laten we dat deze groep niet uit het oog verliezen’, waarschuwt hij.
Inkomenspolitiek
Het systeem van inkomensafhankelijke huren pakt weliswaar het ‘scheefwonen’ aan, maar houdt ook in dat woningcorporaties aan inkomenspolitiek moeten gaan bedrijven. ‘Onzuiver’ vindt Calon. Volgens Woonbond-directeur Paping hoort deze taak thuis bij de overheid en niet bij corporaties.
Onduidelijk
Of Huur op Maat nu werkelijk voor meer doorstroming op de woningmarkt zorgt of zorgt voor meer gemengde wijken is nog onduidelijk. Daarvoor is een looptijd van drie jaar te kort. Calon: ‘Het is te vroeg om te stoppen, maar ook te vroeg om het landelijk in te voeren.’
Congres
Vandaag congresseert de SEV over het evaluatierapport. Later hierover meer op Aedesnet. In Aedes- Magazine 9-10 (13 mei) verschijnt een uitgebreider achtergrondartikel over Huur op maat.